Art. 664

Pokaż w całym akcie

Art. 664 Kodeksu cywilnego
Art. 664.
§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

art. 664 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026 r. poz. 795)

art. 664 k.c.

Orzecznictwo

1. Sąd Najwyższy, wyrok z 9 września 2009 r., V CSK 48/09

   …(art. 3983 § 3 k.p.c.). Podobne znaczenie ma ustalenie, czy najemca wiedział o wadach rzeczy wynajmowanej, czy nie, zatem w tym zakresie art. 664 § 3 k.c. nie może być podstawą skargi kasacyjnej. Również zarzut naruszenia art. 65 k.c. w kontekście, w jakim został w niniejszej sprawie…

2. Sąd Najwyższy, wyrok z 14 grudnia 2011 r., I CSK 122/11

   …o zwrot kosztów napraw dokonanych przez niego po upływie terminu wyznaczonego wynajmującemu. Uzasadniony był natomiast zarzut naruszenia art. 664 § 1 k.c. Sąd Okręgowy dokonując wykładni tego przepisu błędnie stwierdził, że zezwala on na obniżenie czynszu najmu jedynie w przypadku jego…

3. Sąd Najwyższy, wyrok z 12 października 2011 r., II CSK 29/11

   …raty w całości. Nie może zaś powoływać się na art. 488 § 2 k.c. ten, który pierwszy swojego świadczenia nie spełnił. Także zarzut naruszenia art. 664 w związku z art. 694 k.c. nie może być uwzględniony. Skarżący, powołując się na fakt pozbawienia go możliwości 8 użytkowania gruntu będącego…

4. Sąd Najwyższy, uchwała z 21 grudnia 2007 r., III CZP 74/07

   …przypadkach sam ustawodawca dopuszcza możliwość rozwiązania umowy zawartej na czas oznaczony przez jej wypowiedzenie, co wynika jednoznacznie z art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672, 687 § 1, art. 685, 691 § 4 i art. 703 k.c. Wskazane przepisy wskazują, że umowa zawarta na czas oznaczony może być…

5. Sąd Najwyższy, postanowienie z 17 kwietnia 2015 r., III CZ 15/15

   …2014 r. pozwana powołując się na art. 3941 § 11 k.p.c. zarzuciła Sądowi Okręgowemu naruszenie art. 50512 § 1 k.p.c. w związku z art. 662 § 1, art. 664 § 1 i 2 oraz art. 354 § 1 k.c. przez przyjęcie, że istniały podstawy do wydania orzeczenia kasatoryjnego. Sąd Najwyższy zważył, co następuje:…

6. Sąd Najwyższy, wyrok z 28 sierpnia 2008 r., III CSK 98/08
7. Sąd Najwyższy, uchwała z 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06

   …gdyż przepisy wprost przewidują w pewnych sytuacjach możliwość przedwczesnego rozwiązania umowy trwałej, zawartej na czas oznaczony (por. np. art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672, 685 k.c.). Trwałość (stabilność) stosunku prawnego nie musi wykluczać ryzyka jego zakończenia; musi to być jednak…

8. Sąd Najwyższy, wyrok z 10 sierpnia 2006 r., V CSK 155/06

   …pozytywnej). 6 Zresztą trudno chyba przyjmować, że gdyby o tym wiedziała, mimo to doszłoby do zawarcia przedmiotowej umowy. Zgodnie zaś z art. 664 § 3 k.c. tylko taki stan świadomości najemcy wyłącza uprawnienie rozwiązania najmu (dzierżawy) w trybie natychmiastowym. W uzasadnieniu postanowienia…

9. Sąd Najwyższy, wyrok z 19 stycznia 2006 r., IV CK 336/05

   …spowodować jego odpowiedzialność odszkodowawczą na zasadach ogólnych według przepisów o wykonywaniu zobowiązań wynikających z umów. Nadto w art. 664 k.c. przewidziana została odpowiedzialność wynajmującego z rękojmi za wady fizyczne i prawne rzeczy najętej. Odpowiedzialność ta została…

10. Sąd Najwyższy, wyrok z 9 października 2013 r., V CSK 467/12

    …ogólnych standardów wykonania zobowiązania (art. 354 k.c.). Należy również zauważyć, że obowiązek wskazania terminu nie wynika z art. 664 § 2 k.c., który, jak uważa skarżąca, powinien być traktowany jako uzupełnienie normy z art. 682 k.c. Biorąc pod uwagę powyższe wnioski za…

Na górze są uchwały i orzeczenia najważniejszych sądów, które rozstrzygają o tym przepisie, a dalej orzeczenia najczęściej powoływane przez inne sądy.

Wszystkie orzeczenia przy art. 664 (315)

Historia zmian

Bez zmian od 19 maja 2026 r.