Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 lutego 2018 r., V ACa 338/17

wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 lutego 2018 r., V ACa 338/17

Tekst

1 Sygn. akt V ACa 338/17

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

2 Dnia 27 lutego 2018 r.

3 Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie następującym:

4 Przewodniczący:SSA Paulina Asłanowicz

5 Sędziowie:SA Ewa Kaniok (spr.)

6 SO del. Ewa Talarczyk

7 Protokolant:sekr. sądowy Anna Łachacz

8 po rozpoznaniu w dniu 27 lutego 2018 r. w Warszawie

9 na rozprawie

10 sprawy z powództwa M. W.

11 przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.

12 o ustalenie nieistnienia, ewentualnie stwierdzenie nieważności, ewentualnie uchylenie uchwał nr (...) (...), (...) (...)

13 na skutek apelacji powoda

14 od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie

15 z dnia 14 kwietnia 2016 r., sygn. akt I C 447/14

16 I. oddala apelację;

17 II. zasądza od M. W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 270 (dwieście siedemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

18 Ewa Talarczyk Paulina Asłanowicz Ewa Kaniok

19 Sygn. akt V ACa 338/17

Uzasadnienie

20 M. W. w pozwie z dnia 1 marca 2014 r. wniósł o ustalenie nieistnienia, a ewentualnie o stwierdzenie nieważności bądź o uchylenie następujących uchwał:

21 - nr (...) w sprawie dostarczania energii cieplnej służącej do podgrzewania wody na rzecz właścicieli lokali zalegających z zapłatą zaliczki na świadczenia indywidualne,

22 - nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na zawieranie przez Zarząd Wspólnoty umów najmu części wspólnych w budynkach i terenie należącym prawnie do Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W.,

23 - nr (...) w sprawie przyjęcia sposobu zbiórki odpadów komunalnych we Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W. na selektywnie bądź nieselektywnie,

24 - nr (...) w sprawie upoważnienia Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. do wydatkowania środków finansowych do realizacji niezbędnych prac remontowych.

25 W uzasadnieniu pozwu podniósł, że zaskarżone uchwały podjęto w sposób nieprawidłowy i niezgodny z przepisami prawa, bowiem prawdopodobnie nie uwzględniono w nich, że głos wynikający z udziału w nieruchomości wspólnej związany z odrębną własnością lokalu garażowego przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu. Ponadto miał wątpliwości, czy w przypadku lokali mieszkalnych objętych wspólnością majątkową małżeńską głos został oddany przez oboje małżonków. Z ostrożności procesowej wskazał, że uchwały nr (...) (...), (...) i (...) naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i interes skarżącego, a w szczególności:

26 - uchwała nr (...) stoi w opozycji do przepisów ustawy Prawo energetyczne, ustawy o własności lokali, oraz ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Powód jest współwłaścicielem instalacji cieplnej, w tym pieca służącego do podgrzania wody i w przypadku korzystania z tej instalacji przez pozostałych jej współwłaścicieli z wyłączeniem powoda i bez jego zgody służyć mu będzie roszczenie o zapłatę. Podejmując decyzję o pozbawieniu powoda dostępu do ciepłej wody należałoby jednocześnie zwolnić go od uiszczania odpowiednich zaliczek. Zdaniem powoda instalacja wodna i grzewcza w części służącej doprowadzeniu wody i ciepła do poszczególnych lokali, począwszy od zaworów zamykających dopływ wody i ciepła, nie stanowi elementu nieruchomości wspólnej.

27 - uchwała nr (...) zdaniem powoda to jednostronne wykreowanie przez wspólnotę stosunku obligacyjnego między nią a jednym z jej członków i przymusowe obciążenie go opłatami za korzystanie z pomieszczeń wspólnych pozostaje w sprzeczności z prawem.

28 - uchwała nr (...) wg. powoda jej treść jest niedopuszczalna, skoro wprowadza jednocześnie dwa przeciwne systemy zbiórki odpadów.

29 - uchwała nr (...) w ocenie powoda jest nieważna i podlega uchyleniu, bo przewiduje pokrycie kosztów z nieistniejącego funduszu remontowego.

30 Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazała, że po stronie powoda brak jest interesu prawnego koniecznego do wytoczenia powództwa w trybie art. 189 k.p.c., a nadto – uchybił on terminowi, o którym mowa w art. 25 u.w.l.

31 W toku procesu powód w piśmie procesowym z dnia 23 marca 2015 r. sprecyzował, że zarzut co do niewłaściwego oddania głosu dotyczy przede wszystkim osób zamieszkałych w lokalach nr (...) (bud.(...)) i(...) (...) (bud.(...)). Do pisma załączył „listę zastrzeżeń”, w której stwierdził, że na niektórych kartach do głosowania treść złożonego na nich oświadczenia wzbudza wątpliwości, m.in. wskutek braku podpisu bądź jego skreślenia albo umieszczenia w nieodpowiedniej rubryce, braku wskazania daty oddania głosu lub wpisanie jej w sposób „mechaniczny”, a także głosowania przed ustaleniem i ogłoszeniem treści uchwał. W przypadku części lokali głos oddano dwukrotnie oraz złożono podpis pod uchwałą przez jednego z właścicieli bez wymaganego pełnomocnictwa.

32 Ostatecznie na rozprawie powód podniósł iż uchwała nr (...) jest bezwzględnie nieważna w świetle znowelizowanego art. 191 § 1 a k.k.

33 Wyrokiem z dnia 14 kwietnia 2016 r. Sąd Okręgowy Warszawa ‑ Praga w Warszawie w punkcie pierwszym uchylił uchwałę nr (...) z dnia 16 kwietnia 2013 r. w sprawie wyrażenia zgody na podpisywanie przez Zarząd Wspólnoty umów najmu części wspólnych w budynkach i terenie należącym prawnie do Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W.; w punkcie drugim uchylił uchwałę nr (...) z dnia 16 kwietnia 2013 r. w sprawie przyjęcia sposobu zbiórki odpadów komunalnych we wspólnocie mieszkaniowej (...) w W. na selektywne bądź nieselektywne; w punkcie trzecim oddalił powództwo w pozostałym zakresie; w punkcie czwartym zasądził od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz M. W. kwotę 55,50 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

34 Sąd Okręgowy ustalił, że właściciele lokali mieszkalnych, użytkowych oraz lokalu niemieszkalnego (garażu) położonych przy ul. (...) w W. tworzą Wspólnotę Mieszkaniową (...). W budynku mieszkalnym oznaczonym numerem porządkowym (...) znajduje się (...) lokali mieszkalnych, zaś w budynku nr (...) znajduje się (...)lokali mieszkalnych, także (...) lokale użytkowe oraz 1 lokal niemieszkalny w postaci garażu, dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...).

35 Wspólnota Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W. zarządza nieruchomością gruntową oznaczoną księgą wieczystą KW (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie. Właściciele lokali mieszkalnych i lokali użytkowych posiadają łącznie (...) udziałów w nieruchomości wspólnej. Z kolei garaż stanowi lokal niemieszkalny, którego udział w nieruchomości wspólnej wynosi (...). Powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w W. przy ul. (...) w W..

36 Do podjęcia uchwały w pozwanej Wspólnocie (przy uwzględnieniu art. 23 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym uchwały zapadają większością głosów, tj. za uchwałą muszą oddać głos właściciele reprezentujący ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej), konieczne jest, aby za zaskarżonymi uchwałami głosowało co najmniej 75,09% właścicieli wyodrębnionych lokali posiadających łącznie (...) udziałów, albo 16,58% ( (...) udziałów) właścicieli tych lokali wraz ze wszystkimi współwłaścicielami lokali garażowych ( (...) udziałów). Udziały w ww. lokalach garażowych są bowiem niepodzielne i nie zostały przypisane jako części składowe do poszczególnych lokali mieszkalnych.

37 W dniu 16 kwietnia 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. – podczas pierwszego zebrania właścicieli lokali - przedstawiła propozycje szeregu uchwał, m.in.:

38 1. nr (...) w sprawie dostarczania energii cieplnej służącej do podgrzewania wody na rzecz właścicieli lokali zalegających z zapłatą zaliczki na świadczenia indywidualne. W uchwale wskazano, że właściciele lokali wyrażają zgodę na wstrzymanie dostaw energii cieplnej wytworzonej przez Wspólnotę Mieszkaniową do lokali, których właściciele zalegają z opłatami dwóch zaliczek na świadczenia tj. podgrzewanie zimnej wody na cele bytowe i C.O.,

39 2. nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na zawieranie przez Zarząd Wspólnoty umów najmu części wspólnych w budynkach i terenie należącym prawnie do Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W.. Uchwała przewidywała możliwość odpłatnego wynajmu infrastruktury, terenu i pomieszczeń należących do części wspólnych a przyznanych do wyłącznego używania właścicielom lokali, którzy podpisali umowę o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej. Pożytki z tytułu najmu miały być lokowane na koncie wspólnoty i przeznaczone na prace remontowe lub inne związane z bieżącą eksploatacją budynków;

40 3. nr (...) w sprawie przyjęcia sposobu zbiórki odpadów komunalnych we wspólnocie mieszkaniowej (...) w W.. W § (...) uchwały podano, iż właściciele lokali we wspólnocie dokonują wyboru metody zbiórki odpadów komunalnych: I. Selektywna, II. Nieselektywna,

41 4. nr (...) w sprawie upoważnienia Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. do wydatkowania środków finansowych do realizowania niezbędnych prac remontowych. W uchwale przewidziano, iż zarząd upoważniony jest do realizacji niezbędnych napraw i remontów wskazanych w protokołach pokontrolnych wynikających z prawa budowlanego ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym.

42 Podczas drugiego zebrania członków wspólnoty, które odbyło się 14 maja 2013 r., przedstawiono finalną wersję ww. uchwał. O terminie tego zebrania oraz treści uchwał powód został poinformowany w dniu 8 maja 2013 r. Głosowanie nad zaskarżonymi uchwałami odbyło się w drodze indywidualnego zbierania głosów. W dniu 21 stycznia 2014 r. pozwany zawiadomił członków wspólnoty o wynikach głosowania nad zaskarżonymi uchwałami. Zgodnie z zamieszczoną w blokach informacją na uchwały te oddano:

43 1. 50,32% głosów za jej przyjęciem oraz 5,67% głosów przeciw (uchwała nr (...)),

44 2. 50,62% głosów za jej przyjęciem oraz 4,31% głosów przeciw (uchwała nr (...)),

45 3. 52,91% głosów za jej przyjęciem oraz 12,69% głosów przeciw (uchwała nr (...)),

46 4. 54,05% głosów za jej przyjęciem oraz 2,78% głosów przeciw (uchwała nr (...)).

47 W dniu 21 stycznia 2014 r. do powoda została nadana przesyłka polecona z informacją o wynikach głosowania nad uchwałami o numerach od (...) do (...).

48 Na kartach do głosowania umieszczono instrukcję wypełniania, według której należało złożyć podpis w rubryce „za przyjęciem” lub „przeciw przyjęciu” wraz z datą oddania głosu. Właściciele lokali nr (...) w bud.(...)oraz nr (...)w bud. (...)zamiast złożenia swojego podpisu w wybranej rubryce zamieścili w niej oznaczenie „X”, „TAK” lub „V” bądź napisali: „za” składając jednocześnie podpis pod rubryką lub obok niej (ew. znak „X” wraz z podpisem). Na kartach do głosowania dla lokali o numerach (...) w bud. (...) i nr (...)w bud. (...)nie umieszczono daty, zaś w przypadku lokali o nr (...) w bud. (...) i nr (...) w bud. (...)głos oddano przed dniem 14 maja 2013 r. Na podstawie złożonych do akt kart do głosowania oraz innych dokumentów, z których wynikało, komu przysługiwało prawo własności lokalu na dzień głosowania Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

49 Nr lokalu

50 pow. lokalu

51 pow. piwnicy

52 udział lokal

UCHWAŁA NR (...)

UCHWAŁA NR (...)

UCHWAŁA NR (...)

UCHWAŁA NR (...)

53 (...). 21

54 ZA

55 ZA

56 Wybór metody selektywnej

57 ZA

58 1

59 54,1

60 3,2

61 5730

62 5 730

63 5 730

64 5 730

65 5 730

66 2

67 34,1

68 0,0

69 3410

70 0

71 3 410

72 3 410

73 3 410

74 3

75 57,1

76 0,0

77 5710

78 0

79 0

80 0

81 0

82 4

83 57,3

84 3,2

85 6050

86 6 050

87 6 050

88 6 050

89 6 050

90 5

91 54,0

92 4,5

93 5850

94 5 850

95 5 850

96 5 850

97 5 850

98 6 (ng)

99 33,5

100 0,0

101 3350

102 0

103 0

104 0

105 0

106 7/8

107 118,0

108 0,0

109 11800

110 11 800

111 11 800

112 11 800

113 11 800

114 9

115 54,0

116 0,0

117 5400

118 5 400

119 5 400

120 5 400

121 5 400

122 10

123 33,5

124 0,0

125 3350

126 3 350

127 3 350

128 3 350

129 3 350

130 11 (ng)

131 57,1

132 0,0

133 5710

134 0

135 0

136 0

137 0

138 12

139 56,6

140 0,0

141 5660

142 5 660

143 5 660

144 5 660

145 5 660

146 13

147 54,0

148 0,0

149 5400

150 5 400

151 5 400

152 5 400

153 0

154 14

155 33,5

156 0,0

157 3350

158 3 350

159 3 350

160 3 350

161 3 350

162 15/16

163 117,9

164 3,3

165 12120

166 12 120

167 12 120

168 12 120

169 12 120

170 17

171 46,6

172 0,0

173 4660

174 0

175 4 660

176 4 660

177 4 660

178 18

179 30,6

180 4,5

181 3510

182 3 510

183 3 510

184 0

185 3 510

186 19

187 49,9

188 0,0

189 4990

190 0

191 0

192 4 990

193 4 990

194 20

195 54,2

196 0,0

197 5420

198 5 420

199 0

200 0

201 0

202 21

203 52,0

204 0,0

205 5200

206 5 200

207 5 200

208 5 200

209 5 200

210 22

211 58,7

212 0,0

213 5870

214 5 870

215 5 870

216 5 870

217 5 870

218 23

219 30,5

220 4,5

221 3500

222 3 500

223 3 500

224 3 500

225 3 500

226 24

227 69,4

228 4,3

229 7370

230 7 370

231 7 370

232 7 370

233 7 370

234 25

235 51,8

236 0,0

237 5180

238 5 180

239 5 180

240 5 180

241 5 180

242 26

243 58,7

244 0,0

245 5870

246 5 870

247 5 870

248 5 870

249 5 870

250 27 (ng)

251 30,5

252 0,0

253 3050

254 0

255 0

256 0

257 0

258 28

259 69,4

260 0,0

261 6940

262 6 940

263 6 940

264 6 940

265 6 940

266 29

267 51,8

268 0,0

269 5180

270 0

271 5 180

272 5 180

273 5 180

274 30

275 58,7

276 0,0

277 5870

278 5 870

279 5 870

280 5 870

281 5 870

282 31 (ng)

283 30,5

284 4,5

285 3500

286 0

287 0

288 0

289 0

290 32

291 69,4

292 0,0

293 6940

294 6 940

295 6 940

296 6 940

297 6 940

298 33

299 51,8

300 0,0

301 5180

302 5 180

303 5 180

304 5 180

305 5 180

306 34

307 58,7

308 4,3

309 6300

310 6 300

311 6 300

312 6 300

313 6 300

314 35

315 30,5

316 4,1

317 3460

318 0

319 3 460

320 3 460

321 3 460

322 36

323 69,4

324 0,0

325 6940

326 6 940

327 6 940

328 6 940

329 6 940

330 37

331 45,0

332 0,0

333 4500

334 0

335 4 500

336 4 500

337 4 500

338 38

339 58,7

340 4,3

341 6300

342 6 300

343 6 300

344 6 300

345 6 300

346 39

347 30,5

348 4,5

349 3500

350 3 500

351 3 500

352 3 500

353 3 500

354 40

355 69,4

356 0,0

357 6940

358 0

359 0

360 0

361 0

362 41 (ng)

363 55,8

364 0,0

365 5580

366 0

367 0

368 0

369 0

370 42

371 28,7

372 4,1

373 3280

374 0

375 3 280

376 3 280

377 3 280

378 43

379 62,2

380 0,0

381 6220

382 6 220

383 6 220

384 6 220

385 6 220

386 44

387 55,8

388 4,5

389 6030

390 6 030

391 6 030

392 6 030

393 6 030

394 45

395 28,7

396 4,1

397 3280

398 3 280

399 3 280

400 3 280

401 3 280

402 46

403 62,2

404 0,0

405 6220

406 6 220

407 6 220

408 6 220

409 6 220

410 47

411 55,8

412 0,0

413 5580

414 0

415 5 580

416 5 580

417 5 580

418 48 (ng)

419 28,7

420 0,0

421 2870

422 0

423 0

424 0

425 0

426 49

427 62,2

428 0,0

429 6220

430 6 220

431 6 220

432 6 220

433 6 220

434 50

435 54,5

436 0,0

437 5450

438 5 450

439 5 450

440 5 450

441 5 450

442 51

443 70,1

444 0,0

445 7010

446 7 010

447 7 010

448 7 010

449 0

450 52

451 86,4

452 0,0

453 8640

454 8 640

455 0

456 8 640

457 8 640

458 53

459 70,1

460 0,0

461 7010

462 7 010

463 7 010

464 7 010

465 7 010

466 54

467 86,4

468 0,0

469 8640

470 8 640

471 8 640

472 8 640

473 8 640

474 55

475 70,1

476 0,0

477 7010

478 7 010

479 7 010

480 7 010

481 7 010

482 56

483 86,4

484 0,0

485 8640

486 8 640

487 0

488 8 640

489 8 640

490 57

491 70,1

492 0,0

493 7010

494 7 010

495 7 010

496 7 010

497 7 010

498 58

499 86,4

500 0,0

501 8640

502 8 640

503 8 640

504 8 640

505 8 640

506 59

507 70,1

508 0,0

509 7010

510 7 010

511 7 010

512 7 010

513 7 010

514 60

515 86,4

516 0,0

517 8640

518 8 640

519 8 640

520 8 640

521 8 640

522 61

523 67,2

524 0,0

525 6720

526 6 720

527 6 720

528 6 720

529 6 720

530 62

531 80,5

532 3,3

533 8380

534 8 380

535 8 380

536 8 380

537 8 380

538 63

539 67,2

540 0,0

541 6720

542 6 720

543 6 720

544 6 720

545 6 720

546 64

547 80,5

548 0,0

549 8050

550 0

551 0

552 0

553 0

554 65

555 67,2

556 0,0

557 6720

558 6 720

559 6 720

560 6 720

561 6 720

562 66

563 80,5

564 0,0

565 8050

566 8 050

567 8 050

568 8 050

569 8 050

570 U-01

571 90,1

572 0,0

573 9010

574 9 010

575 9 010

576 9 010

577 9 010

578 U-02

579 84,2

580 0,0

581 8420

582 8 420

583 8 420

584 8 420

585 8 420

586 (...).19

587 1 (ng)

588 54,1

589 0,0

590 5410

591 0

592 0

593 0

594 0

595 2

596 34,1

597 0,0

598 3410

599 3 410

600 3 410

601 3 410

602 3 410

603 3 (ng)

604 57,1

605 4,3

606 6140

607 0

608 0

609 0

610 0

611 4

612 57,3

613 0,0

614 5730

615 5 730

616 5 730

617 5 730

618 5 730

619 5

620 54,0

621 4,3

622 5830

623 5 830

624 5 830

625 5 830

626 5 830

627 6

628 33,5

629 0,0

630 3350

631 3 350

632 3 350

633 3 350

634 3 350

635 7

636 57,1

637 0,0

638 5710

639 5 710

640 5 710

641 5 710

642 5 710

643 8

644 56,6

645 0,0

646 5660

647 5 660

648 0

649 5 660

650 5 660

651 9

652 54,0

653 4,5

654 5850

655 5 850

656 5 850

657 5 850

658 5 850

659 10 (ng)

660 33,5

661 0,0

662 3350

663 0

664 0

665 0

666 0

667 11

668 57,1

669 0,0

670 5710

671 5 710

672 5 710

673 5 710

674 5 710

675 12

676 56,6

677 0,0

678 5660

679 5 660

680 5 660

681 5 660

682 5 660

683 13

684 54,0

685 4,5

686 5850

687 5 850

688 5 850

689 5 850

690 5 850

691 14

692 33,5

693 0,0

694 3350

695 3 350

696 3 350

697 3 350

698 3 350

699 15

700 57,1

701 4,5

702 6160

703 6 160

704 6 160

705 6 160

706 6 160

707 16

708 56,6

709 0,0

710 5660

711 5 660

712 5 660

713 5 660

714 5 660

715 17

716 46,6

717 0,0

718 4660

719 0

720 4 660

721 4 660

722 4 660

723 18 (ng)

724 30,6

725 4,5

726 3510

727 0

728 0

729 0

730 0

731 19

732 49,9

733 0,0

734 4990

735 4 990

736 4 990

737 4 990

738 4 990

739 20

740 54,2

741 3,1

742 5730

743 5 730

744 5 730

745 5 730

746 5 730

747 21

748 30,5

749 4,3

750 3480

751 3 480

752 3 480

753 3 480

754 3 480

755 22

756 68,8

757 0,0

758 6880

759 6 880

760 6 880

761 6 880

762 6 880

763 23

764 54,1

765 0,0

766 5410

767 5 410

768 0

769 5 410

770 5 410

771 24 (ng)

772 58,4

773 4,3

774 6270

775 0

776 0

777 0

778 0

779 25

780 30,5

781 0,0

782 3050

783 0

784 3 050

785 3 050

786 3 050

787 26

788 68,9

789 3,3

790 7220

791 7 220

792 7 220

793 0

794 7 220

795 27

796 54,0

797 0,0

798 5400

799 5 400

800 0

801 5 400

802 5 400

803 28

804 58,4

805 3,3

806 6170

807 6 170

808 6 170

809 6 170

810 6 170

811 29

812 30,5

813 4,5

814 3500

815 3 500

816 3 500

817 3 500

818 3 500

819 30

820 68,9

821 0,0

822 6890

823 6 890

824 6 890

825 6 890

826 6 890

827 31 (ng)

828 54,0

829 0,0

830 5400

831 0

832 0

833 0

834 0

835 32

836 58,4

837 4,3

838 6270

839 6 270

840 6 270

841 6 270

842 6 270

843 33

844 30,5

845 0,0

846 3050

847 0

848 3 050

849 3 050

850 3 050

851 34

852 68,9

853 0,0

854 6890

855 6 890

856 6 890

857 6 890

858 6 890

859 35

860 54,0

861 0,0

862 5400

863 5 400

864 5 400

865 5 400

866 5 400

867 36 (ng)

868 47,3

869 0,0

870 4730

871 0

872 0

873 0

874 0

875 37

876 30,5

877 0,0

878 3050

879 0

880 0

881 3 050

882 0

883 38

884 58,1

885 0,0

886 5810

887 0

888 0

889 5 810

890 5 810

891 39

892 46,6

893 0,0

894 4660

895 0

896 4 660

897 4 660

898 4 660

899 40

900 38,0

901 0,0

902 3800

903 3 800

904 3 800

905 3 800

906 3 800

907 41

908 86,9

909 0,0

910 8690

911 0

912 0

913 8 690

914 0

915 42

916 58,4

917 0,0

918 5840

919 5 840

920 5 840

921 5 840

922 5 840

923 43

924 69,6

925 0,0

926 6960

927 6 960

928 6 960

929 6 960

930 6 960

931 44 (ng)

932 86,2

933 0,0

934 8620

935 0

936 0

937 0

938 0

939 45

940 58,3

941 0,0

942 5830

943 5 830

944 5 830

945 5 830

946 5 830

947 46

948 69,6

949 0,0

950 6960

951 6 960

952 6 960

953 6 960

954 6 960

955 47 (ng)

956 86,2

957 0,0

958 8620

959 0

960 0

961 0

962 0

963 48

964 58,3

965 3,4

966 6170

967 6 170

968 0

969 6 170

970 0

971 49

972 69,6

973 0,0

974 6960

975 6 960

976 6 960

977 6 960

978 6 960

979 50

980 86,2

981 3,4

982 8960

983 8 960

984 0

985 8 960

986 8 960

987 51

988 58,3

989 4,5

990 6280

991 0

992 6 280

993 6 280

994 6 280

995 52

996 58,3

997 0,0

998 5830

999 5 830

1000 5 830

1001 5 830

1002 5 830

1003 53

1004 76,7

1005 11,2

1006 8790

1007 8 790

1008 8 790

1009 8 790

1010 8 790

1011 54

1012 47,6

1013 0,0

1014 4760

1015 4 760

1016 4 760

1017 4 760

1018 4 760

1019 55 (ng)

1020 30,5

1021 3,3

1022 3380

1023 0

1024 0

1025 0

1026 0

1027 56

1028 68,8

1029 0,0

1030 6880

1031 6 880

1032 6 880

1033 0

1034 6 880

1035 57

1036 54,1

1037 0,0

1038 5410

1039 5 410

1040 5 410

1041 5 410

1042 5 410

1043 58

1044 58,4

1045 0,0

1046 5840

1047 5 840

1048 5 840

1049 5 840

1050 5 840

1051 59

1052 30,5

1053 0,0

1054 3050

1055 3 050

1056 3 050

1057 3 050

1058 3 050

1059 60

1060 68,9

1061 0,0

1062 6890

1063 6 890

1064 6 890

1065 6 890

1066 6 890

1067 61

1068 54,0

1069 0,0

1070 5400

1071 5 400

1072 5 400

1073 5 400

1074 5 400

1075 62

1076 58,4

1077 0,0

1078 5840

1079 5 840

1080 5 840

1081 5 840

1082 5 840

1083 63

1084 30,5

1085 0,0

1086 3050

1087 3 050

1088 3 050

1089 3 050

1090 3 050

1091 64

1092 68,9

1093 3,3

1094 7220

1095 7 220

1096 7 220

1097 7 220

1098 7 220

1099 65

1100 54,0

1101 6,2

1102 6020

1103 6 020

1104 6 020

1105 6 020

1106 6 020

1107 66 (ng)

1108 58,4

1109 0,0

1110 5840

1111 0

1112 0

1113 0

1114 0

1115 67

1116 30,5

1117 0,0

1118 3050

1119 0

1120 0

1121 0

1122 3 050

1123 68

1124 68,9

1125 0,0

1126 6890

1127 6 890

1128 6 890

1129 0

1130 6 890

1131 69 (ng)

1132 54,0

1133 0,0

1134 5400

1135 0

1136 0

1137 0

1138 0

1139 70

1140 47,3

1141 0,0

1142 4730

1143 4 730

1144 4 730

1145 4 730

1146 4 730

1147 71

1148 30,5

1149 0,0

1150 3050

1151 3 050

1152 3 050

1153 3 050

1154 3 050

1155 72

1156 58,1

1157 4,8

1158 6290

1159 0

1160 0

1161 0

1162 0

1163 73

1164 46,6

1165 0,0

1166 4660

1167 4 660

1168 4 660

1169 4 660

1170 4 660

1171 74

1172 38,0

1173 0,0

1174 3800

1175 3 800

1176 3 800

1177 3 800

1178 3 800

1179 75

1180 86,5

1181 0,0

1182 8650

1183 8 650

1184 8 650

1185 8 650

1186 8 650

1187 76

1188 58,4

1189 0,0

1190 5840

1191 5 840

1192 5 840

1193 5 840

1194 5 840

1195 77

1196 69,6

1197 0,0

1198 6960

1199 0

1200 6 960

1201 6 960

1202 6 960

1203 78

1204 85,8

1205 0,0

1206 8580

1207 8 580

1208 8 580

1209 8 580

1210 8 580

1211 79

1212 58,3

1213 0,0

1214 5830

1215 5 830

1216 5 830

1217 5 830

1218 5 830

1219 80

1220 69,6

1221 0,0

1222 6960

1223 6 960

1224 0

1225 6 960

1226 6 960

1227 81

1228 85,8

1229 0,0

1230 8580

1231 8 580

1232 8 580

1233 0

1234 8 580

1235 82

1236 58,3

1237 4,2

1238 6250

1239 6 250

1240 6 250

1241 6 250

1242 6 250

1243 83

1244 69,6

1245 0,0

1246 6960

1247 0

1248 0

1249 6 960

1250 6 960

1251 84

1252 85,8

1253 0,0

1254 8580

1255 8 580

1256 8 580

1257 8 580

1258 8 580

1259 85

1260 58,3

1261 0,0

1262 5830

1263 5 830

1264 5 830

1265 0

1266 5 830

1267 86

1268 58,3

1269 0,0

1270 5830

1271 0

1272 5 830

1273 0

1274 5 830

1275 87

1276 76,3

1277 0,0

1278 7630

1279 7 630

1280 7 630

1281 7 630

1282 7 630

1283 88

1284 47,6

1285 4,2

1286 5180

1287 5 180

1288 5 180

1289 5 180

1290 5 180

1291 89

1292 30,5

1293 0,0

1294 3050

1295 3 050

1296 3 050

1297 3 050

1298 3 050

1299 90

1300 68,8

1301 0,0

1302 6880

1303 6 880

1304 6 880

1305 6 880

1306 6 880

1307 91

1308 54,1

1309 0,0

1310 5410

1311 5 410

1312 5 410

1313 0

1314 5 410

1315 92

1316 58,4

1317 0,0

1318 5840

1319 5 840

1320 5 840

1321 5 840

1322 5 840

1323 93

1324 30,5

1325 0,0

1326 3050

1327 0

1328 0

1329 0

1330 0

1331 94

1332 68,9

1333 4,2

1334 7310

1335 7 310

1336 7 310

1337 7 310

1338 0

1339 95 (ng)

1340 54,0

1341 0,0

1342 5400

1343 0

1344 0

1345 0

1346 0

1347 96

1348 58,4

1349 3,7

1350 6210

1351 6 210

1352 6 210

1353 6 210

1354 6 210

1355 97 (ng)

1356 30,5

1357 0,0

1358 3050

1359 0

1360 0

1361 0

1362 0

1363 98

1364 68,9

1365 0,0

1366 6890

1367 6 890

1368 6 890

1369 6 890

1370 6 890

1371 99

1372 54,0

1373 0,0

1374 5400

1375 5 400

1376 5 400

1377 5 400

1378 5 400

1379 100

1380 58,4

1381 0,0

1382 5840

1383 5 840

1384 5 840

1385 5 840

1386 5 840

1387 101

1388 30,5

1389 3,7

1390 3420

1391 3 420

1392 3 420

1393 3 420

1394 3 420

1395 102

1396 68,9

1397 0,0

1398 6890

1399 0

1400 6 890

1401 6 890

1402 6 890

1403 103

1404 54,0

1405 7,4

1406 6140

1407 6 140

1408 6 140

1409 6 140

1410 6 140

1411 104 (ng)

1412 47,3

1413 3,7

1414 5100

1415 0

1416 0

1417 0

1418 0

1419 105

1420 30,5

1421 4,2

1422 3470

1423 3 470

1424 3 470

1425 3 470

1426 3 470

1427 106

1428 58,1

1429 0,0

1430 5810

1431 5 810

1432 5 810

1433 5 810

1434 5 810

1435 107

1436 46,6

1437 0,0

1438 4660

1439 4 660

1440 4 660

1441 4 660

1442 4 660

1443 108 (ng)

1444 38,0

1445 0,0

1446 3800

1447 0

1448 0

1449 0

1450 0

1451 109

1452 86,9

1453 0,0

1454 8690

1455 8 690

1456 8 690

1457 0

1458 8 690

1459 110

1460 58,4

1461 0,0

1462 5840

1463 5 840

1464 5 840

1465 5 840

1466 5 840

1467 111

1468 69,6

1469 0,0

1470 6960

1471 6 960

1472 6 960

1473 6 960

1474 6 960

1475 112

1476 86,2

1477 0,0

1478 8620

1479 8 620

1480 8 620

1481 8 620

1482 8 620

1483 113

1484 58,3

1485 0,0

1486 5830

1487 5 830

1488 5 830

1489 5 830

1490 5 830

1491 114

1492 69,6

1493 0,0

1494 6960

1495 6 960

1496 6 960

1497 6 960

1498 6 960

1499 115

1500 86,2

1501 3,5

1502 8970

1503 8 970

1504 8 970

1505 8 970

1506 8 970

1507 116

1508 58,3

1509 3,8

1510 6210

1511 6 210

1512 0

1513 6 210

1514 6 210

1515 117

1516 69,6

1517 0,0

1518 6960

1519 6 960

1520 6 960

1521 6 960

1522 6 960

1523 118 (ng)

1524 86,2

1525 4,2

1526 9040

1527 0

1528 0

1529 0

1530 0

1531 119 (ng)

1532 58,3

1533 0,0

1534 5830

1535 0

1536 0

1537 0

1538 0

1539 120

1540 58,3

1541 0,0

1542 5830

1543 5 830

1544 5 830

1545 5 830

1546 5 830

1547 121

1548 76,7

1549 0,0

1550 7670

1551 7 670

1552 7 670

1553 0

1554 7 670

1555 122

1556 47,6

1557 3,7

1558 5130

1559 5 130

1560 0

1561 0

1562 0

1563 123

1564 68,8

1565 0,0

1566 6880

1567 6 880

1568 6 880

1569 6 880

1570 6 880

1571 124

1572 54,1

1573 3,2

1574 5730

1575 5 730

1576 5 730

1577 5 730

1578 5 730

1579 125 /126

1580 102,7

1581 8,2

1582 11090

1583 11 090

1584 11 090

1585 11 090

1586 11 090

1587 127

1588 54,0

1589 0,0

1590 5400

1591 5 400

1592 5 400

1593 5 400

1594 5 400

1595 128 (ng)

1596 33,8

1597 0,0

1598 3380

1599 0

1600 0

1601 0

1602 0

1603 129

1604 68,9

1605 0,0

1606 6890

1607 6 890

1608 6 890

1609 0

1610 6 890

1611 130

1612 54,0

1613 0,0

1614 5400

1615 0

1616 0

1617 0

1618 0

1619 131

1620 33,8

1621 7,9

1622 4170

1623 4 170

1624 4 170

1625 4 170

1626 4 170

1627 132

1628 68,9

1629 0,0

1630 6890

1631 6 890

1632 0

1633 6 890

1634 0

1635 133

1636 54,0

1637 0,0

1638 5400

1639 5 400

1640 5 400

1641 5 400

1642 5 400

1643 134 (ng)

1644 31,7

1645 0,0

1646 3170

1647 0

1648 0

1649 0

1650 0

1651 135

1652 58,1

1653 0,0

1654 5810

1655 5 810

1656 5 810

1657 5 810

1658 5 810

1659 136

1660 46,6

1661 4,1

1662 5070

1663 5 070

1664 5 070

1665 5 070

1666 5 070

1667 Garaż

1668 593360

1669 0

1670 0

1671 0

1672 0

1673 Dom D..

1674 50

1675 0

1676 0

1677 0

1678 0

SUMA

1679 1775630

1680 913280

1681 905240

1682 930280

1683 962210

1684 za selektywną metodą

1685 Łącznie:

1686 51,43%

1687 50,98%

1688 52,39%

1689 54,19%

1690 Jak wynika z powyższej tabeli, po uwzględnieniu głosów (udziałów), list i kart do głosowania oddanych za podjęciem zaskarżonych uchwał – bez głosów oddanych z lokali garażowych – głosowało ponad 50%, co oznacza, że uchwały nr (...) (...), (...) i (...) uzyskały wymaganą większość i zostały skutecznie podjęte.

1691 Sąd nie uwzględnił udziału przypadającego na lokale: 3 w bud. (...) (właścicielami są K. T. i A. K., zaś głos oddał wyłącznie K. T.), (...) w bud. (...)(podpisał jeden z małżonków, rozdzielność majątkowa), (...) w bud. (...) (podpisał jeden ze współwłaścicieli, brak pełnomocnictwa), (...) w bud. (...)(podpisał jeden ze współwłaścicieli, brak pełnomocnictwa), (...) w bud. (...) (podpisało dwóch współwłaścicieli, brak pełnomocnictwa udzielonego przez trzeciego z nich), (...)w bud. (...)(podpisał jeden ze współwłaścicieli, brak pełnomocnictwa). W przypadku uchwały nr (...) za selektywną zbiórką odpadów głos oddało 52,39% udziałów. Pozostałe głosy oznaczone w kolumnie siódmej jako 0, ale bez opisu „ng” w pierwszej kolumnie i z wyłączeniem lokali nr (...) (bud. (...)) i nr (...) (bud. (...)) były głosami za przyjęciem nieselektywnej metody.

1692 Pozwana wspólnota posiada własną kotłownię i samodzielnie podgrzewa wodę oraz zakupuje w tym celu paliwo gazowe. Powód jest dłużnikiem pozwanej, zalega z płatnościami za media. Na podstawie uchwały nr (...) pozwany wstrzymał zatem dostawę ciepłej wody do lokalu powoda. Powód nadal może jednak korzystać z dostępu do zimnej wody oraz centralnego ogrzewania. W dniu 3 czerwca 2014 r. powód wezwał wspólnotę mieszkaniową do przywrócenia mu dopływu ciepłej wody. Pozwany odmówił wykonania tego świadczenia.

1693 Na skutek realizacji uchwały nr (...) zarząd wspólnoty zawarł dwie umowy najmu powierzchni ogrodzenia będącego częścią nieruchomości wspólnej. Uzyskane z tego tytułu środki pieniężne (300 – 400 zł miesięcznie) zasiliły istniejący we wspólnocie (...) fundusz remontowy.

1694 Sąd Okręgowy stwierdził, iż pozew został wniesiony w terminie ustawowym

1695 Uchwała nieistniejąca, którym to terminem posługuje się doktryna i który przejęło także orzecznictwo, dotyczy szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwały tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r. sygn. akt I CK 336/05). Stwierdzenie nieistnienia uchwały wyklucza potrzebę analizy skutków prawnych i dalszych przesłanek, które mogą prowadzić do stwierdzenia nieważności uchwały, bądź też jej uchylenia w oparciu o art. 25 u.w.l.

1696 W myśl art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

1697 Stosownie do art. 23 u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Z kolei ust. 2 stanowi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba, że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

1698 Zaskarżone uchwały nr (...) (...), (...) i (...) były poddane pod głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów.

1699 W sytuacji, gdy głosujący właściciel lokalu mieszkalnego był także właścicielem garażu stanowiącego odrębny lokal, to nie sumowano tych udziałów i nie uwzględniano tak wyliczonej części udziału w wyniku głosowania nad przedmiotowymi uchwałami. Tak przyjęty sposób obliczenia liczby ważnie oddanych głosów był prawidłowy. Analiza złożonych do akt kart do głosowania, ksiąg wieczystych i innych dokumentów, na podstawie których możliwe było ustalenie kręgu osób będących właścicielami lokali w dacie głosowania nad uchwałami, pozwoliła na ustalenie, że za uchwałą nr (...) oddano 51,43% ważnych głosów, za uchwałą nr (...) - 50,98%, za uchwałą nr (...) - ponad 52,39% (ponad połowa właścicieli zadeklarowała selektywny sposób gospodarowania odpadami, zaś pozostali członkowie – przeciwną metodę), a za uchwałą nr (...) - 54,19%.

1700 Szczególny charakter własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którą wiąże się prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie, uprawnia do wniosku, że w głosowaniu nad uchwałami współwłaściciele lokalu muszą zajmować jednolite stanowisko. Siłę ich głosu wyraża udział powierzchni użytkowej ich lokalu do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku, a udział ten jest niepodzielny. Tym samym w przedmiocie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli lokalu, a w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać na podstawie art. 199 k.c. rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

1701 Pozwany uznał za ważne głosy oddane przez lokale nr (...) w bud. (...) w bud. (...)w bud. (...)w bud. (...)nr (...)w bud.(...) nr (...)w bud. (...) mimo iż żaden z głosujących członków nie dysponował pełnomocnictwem udzielonym przez pozostałych współwłaścicieli, ani też nie zajęli oni jednego wspólnego stanowiska w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, wobec czego te głosy nie mogły być uznane za ważne.

1702 Powyższe rozważania w zakresie konieczności porozumienia między współwłaścicielami nieruchomości lokalowej i oddania jednego wspólnego głosu nie mają zastosowania do lokali mieszkalnych objętych wspólnością majątkową małżeńską, gdzie głos został oddany tylko przez jednego z małżonków pozostających w ustroju ustawowej wspólności majątkowej. W ocenie Sądu tego rodzaju czynność prawna (tj. głosowanie nad zaskarżoną uchwałą) stanowiła zarząd majątkiem wspólnym, nie wymagający zgody współmałżonka. Przepis art. 36 § 2 k.r.o. stanowi, że każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Zakres tego samodzielnego zarządu jest szeroki, nie obejmuje jedynie czynności wskazanych enumeratywnie w art. 37 § 1 k.r.o., do dokonania których konieczna jest zgoda małżonka, a które polegają na: 1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków; 2) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal; 3) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa; 4) darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

1703 Nie ma racji powód, że w przypadku głosowania nad uchwałami wspólnoty brak podpisu jednego z małżonków jest wystarczającą formą wyrażenia przez niego sprzeciwu wobec uchwały. Taka interpretacja art. 36¹ k.r.o. jest wadliwa.

1704 Zdaniem Sądu za chybiony uznać należało również zarzut powoda, iż oświadczenia złożone przez niektórych właścicieli lokali wzbudzają wątpliwości, bowiem głos oddany został niezgodnie z wytycznymi zawartymi na kartach do głosowania. Nie ulega wątpliwości, że na kartach tych umieszczono instrukcję, według której należało złożyć podpis w rubryce „za przyjęciem” lub „przeciw przyjęciu”. Właściciele niektórych lokali zamiast złożenia swojego podpisu w wybranej rubryce zamieścili w niej oznaczenie „X” albo „TAK” albo „V” bądź napisali: „za” składając jednocześnie podpis pod rubryką lub obok niej (ew. znak „X” wraz z podpisem).

1705 Sąd Okręgowy miał jednak na uwadze, iż wykładnia oświadczenia woli złożonego w powyższych przypadkach powinna być poddana regułom, o których mowa w art. 65 k.c. Według tego przepisu oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Zgodnie zaś z tradycyjnym ujęciem nie podlegają wykładni oświadczenia jasne, niebudzące wątpliwości – zgodnie z zasadą clara non sunt interpretanda. Na gruncie komentowanego artykułu przyjmuje się także tzw. kombinowaną metodę wykładni. Za tą metodą opowiada się nie tylko doktryna prawa cywilnego, ale i judykatura (np. wyrok SN z dnia 7 marca 2007 r., II CSK 489/06, LEX nr 274245). Stosowanie metody kombinowanej do oświadczeń woli obejmuje zasadniczo dwie fazy. W pierwszej fazie sens oświadczenia woli ustala się, mając na uwadze rzeczywiste ukonstytuowanie się znaczenia między stronami. Na tym etapie wykładni priorytetową regułę interpretacyjną oświadczeń woli składanych indywidualnym adresatom stanowi rzeczywista wola stron. Zastosowanie tej reguły wymaga wyjaśnienia, jak strony rzeczywiście rozumiały złożone oświadczenie woli, a w szczególności, jaki sens łączyły z użytym w oświadczeniu woli zwrotem lub wyrażeniem. W razie ustalenia, że były to te same treści myślowe, pojmowany zgodnie sens oświadczenia woli trzeba uznać za wiążący. Podstawę prawną do stosowania wykładni subiektywnej stanowi art. 65 § 2 k.c. Jeżeli natomiast okaże się, że strony nie przyjmowały tego samego znaczenia oświadczenia woli, konieczne jest przejście do drugiej fazy wykładni (obiektywnej), w której właściwy dla prawa sens oświadczenia woli ustala się na podstawie przypisania normatywnego, czyli tak, jak adresat sens ten zrozumiał i rozumieć powinien (art. 65 § 1 k.c.)”.

1706 Sąd Okręgowy nie miał wątpliwości, iż umieszczenie na karcie do głosowania nad zaskarżoną uchwałą takich określeń lub wyrażeń, jak „X”, „TAK”, „V”, „za”, stanowiło dostateczny wyraz woli osoby składającej oświadczenie. Okoliczność, iż instrukcja na karcie zakładała odmienne wskazówki nie wpływa przy tym na ważność głosów. Przede wszystkim żaden przepis prawny nie nakazuje bezwzględnego stosowania określonego sposobu wypełniania kart do głosowania nad uchwałami Wspólnot Mieszkaniowych (tak jak ma to miejsce w przypadku regulacji odnoszących się do prawa wyborczego). Przeciwnie, istotna tutaj jest ocena woli osoby dokonującej czynności prawnej, która może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. Skoro niektórzy właściciele lokali zamieścili – zamiast lub obok podpisu – oznaczenia, z których wynika jednoznacznie, iż mieli zamiar zagłosować za uchwałą, to przyjęcie, iż głosy te - tylko z uwagi na wymogi formalne nałożone przez pozwanego – są nieważne byłoby sprzeczne z ogólnymi zasadami wyrażonymi w art. 60 k.c. i art. 65 k.c.

1707 Odnosząc się do zarzutów w przedmiocie wątpliwości, co do daty oddania głosów przez poszczególnych właścicieli lokali (w tym do „mechanicznej daty”) Sąd I instancji uznał, iż argumentacja powoda nie zasługuje na aprobatę. Wprawdzie na kartach do głosowania dla lokali o numerach (...) w bud. (...) i nr (...) w bud. (...) nie umieszczono daty, zaś w przypadku lokali o nr (...) w bud.(...)i nr (...), (...) w bud. (...) głos oddano przed dniem 14 maja 2013 r., lecz nie wpływa to na skuteczność złożenia przez właścicieli tych lokali oświadczenia woli. Powód nie wykazał, aby treść uchwał omawianych na pierwszym zebraniu różniła się w sposób istotny od treści uchwał „finalnych” z maja 2013 r. Nie można założyć, że osoby głosujące przed dniem 14 maja 2013 r. złożyłyby inne oświadczenie woli, gdyby wypełniły kartę po tej dacie. Podkreślenia wymaga, że po drugim zebraniu, na którym powód wedle własnego wyboru nie uczestniczył, pozwana zawiadomiła wszystkich właścicieli lokali o tym, że zostaną poddane pod głosowanie poszczególne uchwały, załączając jednocześnie ich pełną treść oraz wzór karty do głosowania. Gdyby zatem którykolwiek z głosujących uprzednio członków zmienił swoją decyzję co do sposobu oddania głosu mógłby odwołać wcześniejsze oświadczenie woli informując o tym wspólnotę i składając podpis na dostarczonej mu nowej karcie. Z akt wynika, że kilku właścicieli lokali zagłosowało dwukrotnie (przed oraz po drugim zebraniu). W każdym jednak przypadku wola tych osób była tożsama z pierwszym oddanym głosem. Zdaniem Sądu na ważność głosowania nie miało także wpływu to, że na niektórych kartach nie umieszczono daty bądź zrobiono to „mechanicznie”. Taka okoliczność nie przesądza bowiem o tym, aby właściciele lokali głosowali w innym terminie niż ten, w którym zbierano głosy w drodze indywidualnej. Głosowanie w tym trybie trwało ponad pół roku (od maja 2013 r. do stycznia 2014 r.), a zatem jest prawdopodobne, że w takim okresie czasu większość członków wspólnoty mogła swobodnie oddać swój głos w przedmiocie zaskarżonych uchwał.

1708 W konsekwencji powyższego Sąd Okręgowy uznał, iż wszystkie zaskarżone uchwały zostały przyjęte, a tym samym możliwa była ich ocena pod względem merytorycznym.

1709 Sąd zwrócił uwagę, że niezgodność z prawem zaskarżonej uchwały polegać może zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (tak A. Doliwa , Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2003, s. 759). Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego.

1710 Zaskarżanie do Sądu uchwały właścicieli lokali w oparciu o art. 25 ust. 1 u.w.l. będzie skuteczne, jeśli zostanie spełniona którakolwiek z określonych w tym przepisie przesłanek: 1) uchwała nie jest zgodna z prawem, 2) uchwała nie jest zgodna z umową właścicieli lokali, 3) uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, 4) uchwała w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu, który składa pozew.

1711 Sąd Okręgowy podzielił poglądy orzecznictwa, że nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania ustawy o własności lokali mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności. Takie rozumienie wymogów formalnych wprowadzałoby także istotne utrudnienie funkcjonowania wspólnot, w szczególności tam, gdzie jest duża liczba właścicieli, a ich część nie wykazuje zainteresowania sprawami wspólnoty lub dotarcie do nich napotyka na poważne przeszkody.

1712 W ocenie Sądu wyłącznie powództwo o uchylenie uchwał nr (...) i (...) zasługiwało na uwzględnienie. Powód bowiem nie wykazał, aby podjęte uchwały nr (...) i (...) były niezgodne z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo - żeby naruszały zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszały interesy skarżącego.

1713 Sąd I instancji zwrócił uwagę, że do czynności zwykłego zarządu zalicza się przede wszystkim pobieranie pożytków i dochodów, konserwację, administrację i podejmowanie czynności zachowawczych, np. zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej. Natomiast w art. 22 ust. 3 u.w.l. ustawodawca wymienił przykładowo czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, na dokonanie których właściciele lokali muszą wyrazić zgodę podejmując stosowną uchwałę. Nie ma wśród tych czynności wyboru metody gospodarowania odpadami. Dla podjęcia przez zarząd wspólnoty czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Z kolei czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie. O tym, czy uchwała wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu, czy przekracza zakres zwykłego zarządu decyduje przede wszystkim jej przedmiot.

1714 Mając na uwadze uchwałę nr (...) Sąd zważył, że z jej treści nie wynika, aby stanowiła ona wolę większości o wyborze konkretnej metody, wedle której będzie następowało gospodarowanie odpadami. Uchwała wprost zakłada przyjęcie obu metod, co w ocenie Sądu niweczy istotę podejmowania przez właścicieli lokali jednej decyzji w tym zakresie. Biorąc pod uwagę wzór karty do głosowania każdy członek wspólnoty mógł de facto, co najwyżej zadeklarować, w jaki sposób będzie zbierał odpady. W oparciu o powyższe dane (łącznie z posiadaną informacją o liczbie osób zamieszkałych w budynku) właściciel nieruchomości (obowiązki te obciążają wspólnotę mieszkaniową) jest obowiązany złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi. W przypadku nieruchomości zabudowanej budynkiem wielolokalowym wspólnota mieszkaniowa może żądać od właściciela lokalu, osoby, której służy spółdzielcze prawo do lokalu lub osoby faktycznie zamieszkującej lokal podania danych niezbędnych do ustalenia wysokości opłaty (art. 6m ust.1 i 1c ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach). Oznacza to, że zarząd wspólnoty powinien złożyć w imieniu wszystkich właścicieli lokali zbiorczą deklarację, w której – według obowiązującego w gminie wzoru – określi, czy będą oni segregowali odpady, czy też nie i przyjmie odpowiednią stawkę w zależności od dokonanego wyboru. Skoro opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi wnoszą przede wszystkim poszczególni członkowie wspólnoty, nie zaś pozwany, który wyłącznie pośredniczy w przekazywaniu tych opłat gminie, to mogą oni również indywidualnie zdecydować o wyborze wyższej opłaty bez względu na odmienną decyzję pozostałych mieszkańców. Nie ma przeszkód, aby na osiedlu posadowione były zarówno pojemniki przeznaczone do segregacji odpadów, jak i ten, w którym gromadzone są wszystkie odpady zmieszane (nieselektywne). Trudno bowiem narzucać mieszkańcom jedną tylko metodę (np. selektywną), gdy tymczasem część właścicieli lokalu nie aprobuje takiej segregacji. Pozwany miał obowiązek zebrać od swoich członków informacje dotyczące osób zamieszkujących w poszczególnych lokalach oraz to, w jaki sposób zamierzają oni gromadzić odpady. Dla ustalenia tej drugiej kwestii wystarczy oświadczenie każdego właściciela lokalu, nie ma zatem potrzeby podejmowania w tym przedmiocie uchwały. Czynność polegająca na wyborze metody gromadzenia odpadów nie stanowi czynności przekraczających zwykły zarząd i nie wymaga podjęcia uchwały w trybie art. 22 ust. 2 u.w.l., nie wyklucza to jednak możności wyrażenia przez większość właścicieli lokali takiej woli, która zostanie ujawniona w stosownej uchwale. W żadnym razie nie skutkuje to niejako automatycznie potrzebą jej uchylenia.

1715 Analizując treść uchwały nr (...) w ocenie Sądu Okręgowego nie można jednak przyjąć, aby wynikało z niej, że poprzez oddanie swojego głosu właściciele lokali dokonują jednocześnie wyboru konkretnej metody zbiórki odpadów. Karty do głosowania zawierały jednoznaczną instrukcję, wedle której należało złożyć podpis „za przyjęciem uchwały” (bez możliwości zagłosowania przeciw), a różnica między rubrykami polegała na tym, że należało zadeklarować selektywną lub nieselektywną metodę zbierania odpadów. W piśmie procesowym (k.1105) pozwany wskazał, że głosy oddane za selektywną zbiórką policzono jako głosy oddane za uchwałą, zaś głosy oddane za nieselektywną zbiórką jako głosy oddane przeciw niej. Zdaniem pozwanego wskutek podjęcia uchwały wybrano jeden sposób – segregację odpadów. Wniosek taki nie wynika jednak z treści uchwały nr (...) pozostaje ona wewnętrznie sprzeczna, a tym samym nie powinna funkcjonować w obrocie. W konsekwencji uzasadnione jest twierdzenie, iż wszyscy właściciele, którzy brali udział w głosowaniu zagłosowali za tą uchwałą. Mając jednak na uwadze treść uchwały nr (...) Sąd uznał, że skoro nie odzwierciedla ona woli większości właścicieli lokali – tak jak wskazywał na to pozwany w swoim piśmie procesowym – a jej postanowienia nie są jednoznaczne, należało ją uchylić.

1716 Dokonując oceny merytorycznej kolejnych uchwał Sąd I instancji zważył, iż brak jest przepisu, który wprowadzałby zakaz wynajmowania przez wspólnotę mieszkaniową powierzchni części wspólnych. Przeciwnie, takie działanie znajduje swoje uzasadnienie w przypadku, gdy istnieje możliwość udostępnienia do wyłącznego użytkowania terenu lub pomieszczeń na rzecz osób trzecich bądź niektórych właścicieli lokali, przy jednoczesnym pobieraniu od nich opłat i tym samym zasileniu budżetu wspólnoty. Z treści uchwały nr (...) wynika, że taki najem ma dotyczyć tych właścicieli lokali, którzy uprzednio zawarli umowę o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej. W ocenie powoda naraża to każdego członka, który posiada balkon na dodatkowe koszty. Z przedmiotowej uchwały de facto można wyprowadzić taki wniosek. W istocie bowiem co do elementów nieruchomości wspólnej takich jak balkony ustanawiany jest quoad usum, a uregulowania te są najczęściej zawarte w treści umów ustanowienia odrębnej własności lokalu. Inną kwestią jest wynajem pozostałych części nieruchomości wspólnej, np. ogrodzeń, pustych pomieszczeń na klatkach itp. Przyznanie tych powierzchni do wyłącznego korzystania poszczególnym osobom co do zasady następuje na podstawie odrębnie zawartej umowy przez zarząd wspólnoty na podstawie podjętej uprzednio uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na tę czynność. W uchwale takiej powinno być jednak skonkretyzowane, jakie elementy nieruchomości wspólnej będą przedmiotem najmu. Ogólne odwołanie się do „części wspólnych” uzasadnia obawę powoda co do tego, że balkon, z którego korzysta i który został mu wcześniej przyznany w ramach quoad usum, stanie się przedmiotem umowy najmu (nawet na rzecz osoby trzeciej, co prawnie nie jest wykluczone). Okoliczność, iż pozwany nie zamierza zawierać takich umów w zakresie balkonów w żadnym razie nie wynika z treści zaskarżonej uchwały. Powyższe przesądza o sprzeczności uchwały nr (...) z interesem powoda oraz innych członków wspólnoty, którym przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z tych części wspólnych.

1717 Odnosząc się do uchwały nr (...) Sąd Okręgowy uznał, iż wyrażenie przez większość właścicieli lokali woli co do upoważnienia zarządu do realizacji napraw i remontów jest zgodne z przepisami prawa i nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Wskazanie, iż koszty te będą pokrywane ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym, jest zasadne. W tym celu tworzony jest bowiem we wspólnotach mieszkaniowych fundusz remontowy, z którego zasobów wydatkowane są określone kwoty na utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie. Taki fundusz istnieje u pozwanego. Wbrew twierdzeniom powoda nie wykazał on, że w dacie głosowania nad uchwałą nr (...) fundusz ten nie istniał. Wprawdzie administrator wskazał, że fundusz funkcjonuje od 2014 r., gdyż poprzednie uchwały „powód podważył i zostały one uznane za nieistniejące”. Brak jest jednak dowodów na to, że ustalono nieistnienie uchwały, na mocy której został utworzony fundusz remontowy.

1718 Przechodząc do rozważań merytorycznych w zakresie żądania uchylenia uchwały nr (...) Sąd stwierdził, że uchwała ta wprawdzie jest sprzeczna z interesem powoda, niemniej jednak nie sposób ją uznać za naruszającą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a przede wszystkim innych właścicieli lokali. Czyni ona zadość interesom całej wspólnoty.

1719 W pierwszej kolejności Sąd I instancji wskazał, iż art. 8 ust. 1 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (u.z.z.w.) reguluje sytuacje, w których przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne może odciąć dostawy wody lub zamknąć przyłącze kanalizacyjne. Określone w tym przepisie przypadki stanowią katalog zamknięty, niepodlegający rozszerzeniu w regulaminie dostarczania wody i odprowadzania ścieków na podstawie uchwały rady gminy ani w umowie na podstawie uzgodnienia stron czy przyjętego wzorca umownego. Uprawnienie do odcięcia dostawy wody lub zamknięcia przyłącza kanalizacyjnego przysługuje – zgodnie z wykładnią literalną tego przepisu - wyłącznie przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu. Z uprawnienia tego nie może zatem skorzystać właściciel lub zarządca nieruchomości. Ponadto przepis ten nie powinien być interpretowany rozszerzająco, skoro jego celem jest ograniczenie korzystania z wody i odprowadzania ścieków (wyr. SA we Wrocławiu z dnia 14 kwietnia 2011 r., I ACa 278/11, OSAW 2011, nr 4, poz. 232). W niniejszej sprawie pozwany nie ograniczył powodowi dostępu do bieżącej wody, istotą podjęcia przez wspólnotę uchwały nr (...) było bowiem zaprzestanie podgrzewania tej wody, a nie jej całkowite odcięcie. Trudno zatem przyjąć, że poprzez podjęcie tej uchwały pozwany jednocześnie zamierzał realizować zadania, które ma prawo wykonywać wyłącznie przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne. Pozwana wspólnota mieszkaniowa jest odbiorcą usług w zakresie dostaw wody i tym samym nie ma prawa samodzielnie decydować o ich odłączeniu. W ramach tych usług nie korzysta równocześnie z miejskiej sieci ciepłowniczej, lecz z własnej gazowej kotłowni, za pomocą której podgrzewa dostarczaną wodę i ponosi wszelkie koszty z tym związane. W konsekwencji – jako dostawca takich właśnie usług – może zdecydować o zaprzestaniu dostaw ciepła, przy jednoczesnym umożliwieniu właścicielowi lokalu dalszego korzystania z zimnej wody oraz centralnego ogrzewania. Wprawdzie między członkiem wspólnoty a wspólnotą mieszkaniową nie jest zawierana umowa w przedmiocie dostaw ciepła i tym samym trudno mówić o jej rozwiązaniu, lecz mając na uwadze treść art. 13 ust. 1 u.w.l. nie sposób pominąć, że każdy właściciel lokalu ma obowiązek ponosić wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu. Nierealizowanie tego obowiązku – o ile nie jest skutkiem zdarzeń, na których wystąpienie właściciel nie miał wpływu – jest działaniem godzącym w interesy całej wspólnoty. Pomimo toczących się przeciwko powodowi postępowań sądowych o zapłatę, nie podjął on żadnych działań zmierzających do zmniejszenia zadłużenia wobec wspólnoty, która ponosi za niego wszystkie ciężary i obowiązki, w tym także opłaty za podgrzanie wody, co w oczywisty sposób wpływa na zasoby finansowe wspólnoty. Powód nie podjął jakichkolwiek starań celem uregulowania swojego długu względem pozwanej, nie wyraził też woli uiszczania bieżących płatności (mimo że opłaca rachunki wobec innych dostawców), zażądał wyłącznie przywrócenia mu posiadania dostępu do ciepłej wody. Trudno oczekiwać, aby ewentualna egzekucja skierowana przeciwko powodowi pozwoliła pozwanemu zaspokoić swoje roszczenie. Wspólnota nie może również skorzystać z uprawnienia określonego w art. 16 ust. 1 u.w.l. Obecnie prowadzonych jest kilka postepowań egzekucyjnych z nieruchomości powoda, a po jej sprzedaży pierwszeństwo w planie podziału będą mieli przede wszystkim wierzyciele hipoteczni. Nie sposób zatem akceptować stanu, w którym powód będzie mógł w dalszym ciągu zwiększać swoje zadłużenie względem pozwanej. W sytuacji, w której pozwana samodzielnie podgrzewa wodę dostarczaną do lokali, słuszne jest stwierdzenie, iż może również (w uzasadnionych przypadkach) decydować o tym, komu ograniczyć dostęp do świadczonej usługi. Odmienna interpretacja byłaby aprobowaniem dalszego utrzymywania istniejącego stanu rzeczy i doprowadziłaby do naruszenia zasad gospodarności i prawidłowego zarządzania nieruchomością.

1720 Powyższej konkluzji Sądu Okręgowego nie zmienia również zarzut powoda co do tego, że instalacja wodna i grzewcza, począwszy od zaworów zamykających dopływ wody i ciepła, nie stanowi elementu nieruchomości wspólnej. Wpierw należy zauważyć, że zaskarżona uchwała zawiera wyłącznie oświadczenie właścicieli lokali, co do wyrażenia zgody na wstrzymanie dostaw energii cieplnej, bez wskazania, w jaki sposób ma to nastąpić. Powód tymczasem podnosi zarzuty odnoszące się do sposobu realizacji tej uchwały. Poza zamieszczeniem nieopisanych zdjęć nie wyjaśnił, w jaki sposób pozwany przeprowadził ingerencję w urządzeniach stanowiących część instalacji, która służy wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli. Na zdjęciach znajdujących się na k.60 i k.61 można jednak zauważyć, iż zdemontowano od złącza, na którym znajduje się zawór, rurę doprowadzającą energię cieplną i pozostawiono ją obok licznika zimnej wody. Jednocześnie wykręcono pokrętło uniemożliwiając w ten sposób użycie zawora. Przeprowadzone przez pozwanego czynności w istocie wskazują na metodę wykonania uchwały nr (...) a nie na sprzeczność jej treści z przepisami prawa. Trudno nawet stwierdzić, czy działania te były jedyną możliwością realizacji zaskarżonej uchwały, czy też istnieją jeszcze inne sposoby wstrzymania dostaw ciepła. Kwestia ta nie była jednak przedmiotem zainteresowania stron postępowania. Ponadto aprobata powyższej argumentacji powoda w istocie doprowadziłaby do tego, że wspólnota mieszkaniowa – w sytuacji gdy jest jedynym dostawcą ciepła – byłaby (w przeciwieństwie do przedsiębiorstwa wod-kan., któremu zawsze przysługuje takie uprawnienie) pozbawiona możności sankcjonowania nierzetelnych właścicieli lokali. Powyższe mogłoby nawet skutkować zaprzestaniem przez wielu członków wspólnoty uiszczania opłat za poszczególne media. Właściciele mieliby bowiem świadomość, że brak ich opłat nie będzie przyczyną wstrzymania dostaw ciepła. Brak regularnych wpłat niewątpliwie jednak skutkować będzie narastającym zadłużeniem całej wspólnoty i w konsekwencji może spowodować odcięcie od dostaw całego budynku. Natomiast należności z tytułu mediów zostaną pośrednio rozłożone na wszystkie lokale, a zatem wzrośnie także koszt utrzymania lokali należących do pozostałych właścicieli.

1721 W ocenie Sądu Okręgowego uchwała nr. (...) nie jest nieważna z uwagi na treść znowelizowanego przepisu art. 191 § 1a k. k . W tej sprawie nie zapadło orzeczenie karne , powód nawet nie wykazał aby złożył zawiadomienie o popełnieniu takiego przestępstwa . Natomiast w procesie cywilnym Sąd nie orzeka na podstawie kodeksu karnego .

1722 Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd I instancji przyjął, iż podjęte przez pozwanego uchwały nr (...) i (...) w żaden sposób nie naruszają zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, nie są też sprzeczne z prawem.

1723 O kosztach Sąd rozstrzygnął w oparciu art. 98 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c. oraz w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 490).

1724 Apelację od powyższego wyroku wniósł powód zaskarżając go w zakresie punktów I., II., III. w całości i w zakresie punktu IV w części oddalającej wniosek powoda o przyznanie kosztów postępowania i zarzucił:

1725 1. błędne ustalenie stanu faktycznego i ustalenie sprzeczne z materiałem dowodowym;

1726 2. ustalenie prawdopodobieństwa zamiast dokładnego ustalenia;

1727 3. błędne przyjęcie, że niepodpisane karty do głosowania stanowią ważny głos;

1728 4. błędne przyjęcie, że głosy oddane przed ustaleniem treści uchwał i przed rozpoczęciem głosowania stanowią ważny głos;

1729 5. błędne przyjęcie, że głosy oddane bez podania daty stanowią ważny głos;

1730 6. błędne przyjęcie, że głosy zawierające mechaniczne odwzorowanie daty stanowią ważny głos;

1731 7. nieustalenie dokładnej daty podjęcia uchwał;

1732 8. pominięcie zarzutu ewidentnej sprzeczności uchwały z obowiązującymi przepisami ustawy Prawo energetyczne, ustawy o własności lokali i ustawy Kodeks Karny;

1733 9. błędne obciążenie powoda obowiązkiem dowodowym w zakresie nieistnienia uchwały o ustanowieniu funduszu remontowego;

1734 10. orzekanie ponad żądanie w zakresie kosztów poniesionych przez pozwaną;

1735 11. nieuzasadnione oddalenie wniosku powoda o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

1736 W konkluzji skarżący wniósł o zmianę orzeczenia poprzez ustalenie nieistnienia, bądź stwierdzenie nieważności, uchwały wspólnoty mieszkaniowej (...)nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na podpisywanie przez Zarząd Wspólnoty umów najmu części wspólnych w budynkach i terenie należącym prawnie do Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W., ustalenie nieistnienia, bądź stwierdzenie nieważności, uchwały wspólnoty mieszkaniowej(...) nr (...) w sprawie przyjęcia sposobu zbiórki odpadów komunalnych we wspólnocie mieszkaniowej (...) w W. na selektywne bądź nieselektywne, ustalenie nieistnienia, bądź stwierdzenie nieważności, bądź uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej (...) nr (...) w sprawie dostarczania energii cieplnej służącej do podgrzewania wody na rzecz właścicieli lokali zalegających z zapłatą zaliczki na świadczenia indywidualne, ustalenie nieistnienia, bądź stwierdzenie nieważności, bądź uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej (...)nr (...) w sprawie upoważnienia Zarządu Wspólnoty mieszkaniowej (...) w W. do wydatkowania środków finansowych do realizacji niezbędnych prac remontowych. Nadto wniósł o zasądzenie kosztów postępowania przed Sądem I Instancji w wysokości o 3701,81 zł większej - tj. zasądzenie kosztów postępowania przed Sądem I Instancji w łącznej wysokości 3757,31 zł bądź uchylenie części orzeczenia i przekazanie sprawy w zaskarżonym zakresie Sadowi I Instancji do ponownego rozpoznania. Dodatkowo wniósł o zasadzenie kosztów postępowania przed Sądem II Instancji.

1737 Ponadto skarżący wniósł o zawieszenie niniejszego postępowania do czasu prawomocnego zakończenia postępowania prowadzonego przed Sądem Okręgowym Warszawa – Praga w Warszawie za sygn. akt I C 1319/14 oraz dopuszczenie dowodu z pism zgromadzonych w ww. aktach sprawy na okoliczności wskazane w treści pisma.

1738 Pozwana wniosła o oddalenie apelacji powoda w całości, oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

1739 Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

1740 Apelacja nie jest zasadna i podlega oddaleniu na odstawie art. 385 k.p.c.

1741 Rację ma apelujący, że sąd I instancji błędnie przyjął, iż niepodpisane karty do głosowania stanowią ważny głos.

1742 Przepis art. 23 ustawy o własności lokali nie określa sposobu, w jaki ma się odbywać głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów. Jeśli zarząd wspólnoty podjął decyzję o głosowaniu za pośrednictwem specjalnych kart do głosowania, stanowią one wyłączny dowód złożenia oświadczenia woli obejmującego akt głosowania. Oddanie głosu za pomocą karty do głosowania jest oświadczeniem woli pochodzącym od danej osoby, zatem brak na karcie do głosowania jej podpisu stanowi nieusuwalną przeszkodę w uznaniu, iż takowe oświadczenie woli zostało złożone.

1743 Podpisy na kartach do głosowania nie zostały złożone w przypadku głosów oddanych przez właściciela lokalu (...) ( k.127) posiadającego (...)udziałów i właściciela lokalu nr (...) posiadającego(...) udziałów ( k.128).

1744 Po uwzględnieniu w/w okoliczności za uchwałą (...) głosowało (...) udziałów tj. 51,05%, za uchwałą (...) głosowało (...) udziałów tj. 50,60%, za uchwałą (...) głosowało (...) udziałów tj. 52,01%, zaś za uchwałą (...) głosowało (...) udziałów tj. 53,80%, a więc wszystkie uchwały uzyskały wymaganą większość głosów co oznacza, iż nie mogą zostać uznane za uchwały nieistniejące.

1745 Pozostałe zarzuty apelującego nie są zasadne. Sąd Apelacyjny podziela w tym zakresie ustalenia faktyczne poczynione przez sąd I instancji i przyjmuje je za własne.

1746 Właściciel lokalu nr (...) w budynku nr (...) złożył podpis na dole karty do głosowania (k.253v), natomiast głosu oddanego przez właściciela lokalu nr (...) w budynku (...) ( k.309) sąd I instancji nie uwzględnił z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Głos oddany przez właściciela lokalu nr (...) w budynku (...) ( k.241) wbrew stanowisku apelującego jest ważny albowiem w sposób dostateczny odzwierciedla wolę osoby głosującej.

1747 Jeśli chodzi o karty wypełnione przez właścicieli lokali: (...) w budynku (...) ( k.298), (...)w budynku (...) ( k.272), (...) w budynku (...) ( k.224), (...) w budynku (...) ( k.240), zgodzić się należy z sądem I instancji, że opatrzone zostały stosownym podpisem osoby głosującej i w świetle tzw. kombinowanej metody wykładni oświadczeń woli nie ma podstaw do przyjęcia, że zamiarem ( wolą ) osoby głosującej było oddanie głosu nieważnego bądź skreślenie podpisu zamieszczonego w określonej rubryce karty do głosowania.

1748 Rację ma także sąd I instancji, że głosy oddane na kartach do głosowania bez wskazania daty, bądź na kartach zawierających tzw. mechaniczne odwzorowanie daty ( w postaci pieczątki datownika) są ważne.

1749 Głosowanie odbywało się od maja 2013 r. do stycznia 2014. Zgodnie ze stanowiskiem pozwanej wspólnoty wszystkie objęte pozwem uchwały zapadły 21.01.2014r. (k.121, 122, 123, 124 tj. z chwilą uzyskania wymaganej ustawą o własności lokali większości głosów właścicieli lokali.

1750 Brak daty nie oznacza, iż głos jest nieważny jeśli wpłynął do zarządu wspólnoty w okresie głosowania, przy czym nie ma podstaw do przyjęcia, że owe kwestionowane przez powoda głosy oddane zostały w innym czasie niż okres głosowania. Data nie jest składową oświadczenia woli, a jej umieszczenie na karcie do głosowania stanowi jedynie o umiejscowieniu aktu oddania głosu w określonym terminie kalendarzowym.

1751 Ustawa nie zastrzega dla głosowania w formie indywidualnego zbierania głosów formy pisemnej, przeto forma taka stosowana jest jedynie dla celów dowodowych. To na powodzie spoczywał obowiązek wykazania, że głosy nie opatrzone datą oddane zostały po zakończeniu głosowania. Powód stosownego dowodu nie przedstawił.

1752 Oddanie głosu przy podejmowaniu uchwały to złożenie oświadczenia woli przez członka wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z art. 60 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny…

1753 Rację ma sąd I instancji, że głosy oddane w okresie od 8 do 14 maja 2013r. są ważne (k. 226, 278, 240, 182, 178, 153, 199, 195).

1754 Ustawodawca nie uregulował szczegółowo sposobu zbierania głosów. Określony w ustawie sposób głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów oznacza, że aby współwłaściciele mogli przystąpić do głosowania niezbędne jest aby zarząd przedstawił właścicielowi na piśmie projekt uchwały, a następnie odebrał od każdego właściciela lokalu jego głos ze wskazaniem, czy był on za, przeciw, czy też wstrzymał się od głosu ( zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2014 r. IV CSK 727/13).

1755 Wyłącznie zarząd jest umocowany do podjęcia decyzji o przeprowadzeniu głosowania w formie indywidualnego zbierania głosów , jak też jest zobowiązany do jego zorganizowania, w tym w sposób umożliwiający zapoznanie się z projektem uchwały (przedstawienie projektu na piśmie) i zebrania głosów. Nie ulega wątpliwości, że wszystkie zaskarżone uchwały podjęte zostały w trybie indywidualnego zbierania głosów, oraz że zarząd dostarczył właścicielom karty do głosowania oraz projekty uchwał. Na zebraniu właścicieli, które odbyło się w dniach 16 kwietnia i 14 maja 2013r. nie przeprowadzano głosowania, zaś projekty uchwał dostarczone właścicielom przez zarząd przed 14 maja 2013r. nie różniły się od projektów zaakceptowanych na zebraniu 14 maja 2013r. Właściciele, którzy oddali głosy przed 14 maja 2013r. w sposób nie budzący wątpliwości wrazili swą wolę wobec uchwał poddanych pod głosowanie i zachowanie takie wypełnia dyspozycję art. 60 k.c. Nie sposób zgodzić się z apelującym, że za datę rozpoczęcia głosowania uznać należy dopiero 14 maj 2013r. skoro zarząd już przed tą datą przesłał właścicielom projekty uchwał i skoro przesłane projekty nie różniły się od tych omawianych na zebraniu 14 maja. Projekty uchwał przygotowuje zarząd wspólnoty a nie zebranie właścicieli. To zarząd widząc potrzebę dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną zwraca się do wspólnoty o wyrażenie zgody na dokonanie takiej czynności poprzez podjęcie uchwały o określonej treści ( art. 22 ust. 2 u.w. l.). Zarzut jakoby głosy oddane przed 14 maja oddane zostały przed ustaleniem treści uchwał nie może w tej sytuacji znaleźć akceptacji. Bezsporne jest przecież, że osoby głosujące oddały głos za lub przeciw uchwale o konkretnej treści znajdującej odzwierciedlenie w przesłanym im przez zarząd projekcie. Za datę rozpoczęcia glosowania uznać należy datę doręczenia właścicielom kart do głosowania wraz z projektami uchwał poddanych pod głosowanie. Zawiadomienie z 30.04.2013r. ( k.95) miało charakter wyłącznie informacyjny. Karty do głosowania i projekty uchwał przesłane zostały właścicielom zgodnie z tym zawiadomieniem w terminie późniejszym ( tj. po 30.04.2013). Zawiadomienie o podjęciu uchwał ( k.96), nie wskazuje daty początkowej indywidualnego zbierania głosów a tym samym nie stanowi dowodu na okoliczność, że zbieranie głosów przed 14.05.2013r. było nieuprawnione.

1756 Sąd Apelacyjny podziela stanowisko sądu I instancji, iż brak jest podstaw do stwierdzenia nieważności uchwał objętych pozwem albowiem nie naruszają one bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa oraz zasad współżycia społecznego ani nie zmierzają do obejścia prawa.

1757 Mocą uchwały nr (...)wspólnota nie pozbawiła powoda dostępu do wody pitnej. Nie ma także podstaw do przyjęcia, że podjęcie w/w uchwały wypełnia znamiona przestępstwa określonego w art. 191 par. 1a k.k. a więc że ma na celu zmuszenie powoda do określonego „działania, zaniechania lub znoszenia” w sposób istotny utrudniając mu korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

1758 W zakresie dostarczania wody ciepłej do poszczególnych lokali wspólnota jest świadczeniodawcą gdyż nie korzysta z miejskiej sieci ciepłowniczej, lecz za pomocą własnej kotłowni gazowej podgrzewa zimną wodę ponosząc wszelkie związane z tym koszty a następnie dostarcza ją do poszczególnych lokali. Zatem art. 8 ustawy z 7.06.2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków nie ma zastosowania do oceny zgodności z prawem uchwały nr (...).

1759 Pomiędzy Wspólnotą a poszczególnymi właścicielami - członkami Wspólnoty korzystającymi z energii cieplnej w tym z dostaw ciepłej wody istnieje umowny stosunek obligacyjny ( umowa sprzedaży energii cieplnej wytworzonej przez Wspólnotę) uzasadniający roszczenie Wspólnoty o zapłatę ceny za dostarczoną energię cieplną. W sytuacji gdy druga strona tego stosunku (właściciel lokalu) nie wywiązuje się z obowiązku spełnienia świadczenia wzajemnego, wspólnota ma prawo wstrzymać się ze spełnieniem świadczenia wzajemnego stosownie do art. 488 k.c. lub art. 490 k.c. Co do zasady roszczenie o zapłatę ceny staje się wymagalne z chwilą spełnienia przez sprzedającego świadczenia niepieniężnego, chyba że strony oznaczyły w umowie sprzedaży inny termin jej uiszczenia. Umowa sprzedaży jest umową wzajemną w rozumieniu art. 487 § 2 k.c., a główną cechą zobowiązań wynikających z tego rodzaju umów jest zasada jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń (art. 488 § 1 k.c.). Oznacza to, że sprzedający ( Wspólnota) może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia w postaci sprzedaży energii cieplnej dopóki druga strona ( członek wspólnoty nabywający energię cieplną ) nie zaoferuje świadczenia wzajemnego.

1760 W tych okolicznościach rację ma Sąd Okręgowy, że nie ma podstaw do uchylenia uchwały nr (...)ani do stwierdzenia jej nieważności.

1761 Podstawy takie nie zachodzą także gdy idzie o uchwałę nr (...) Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia jest fakt, czy w chwili podjęcia tej uchwały pozwana Wspólnota posiadała fundusz remontowy i jaki był stan środków zgromadzonych na tym funduszu. Uchwała ma bowiem charakter bezterminowy zaś wspólnota może w każdej chwili podjąć uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego albowiem nie ma w tym względzie ograniczeń prawnych. Samo upoważnienie zarządu wspólnoty do realizacji napraw i remontów wskazanych w protokołach pokontrolnych wynikających z ustawy Prawo Budowlane nie narusza prawa, zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną ani interesów powoda. W interesie każdej wspólnoty leży odkładanie środków na remonty i lokowanie ich na wyodrębnionym funduszu. Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali, wydatki na remonty i bieżącą konserwację składają się na koszty zarządu nieruchomością wspólną, powód zaś nie twierdzi, że wydatki takie nie zostały uwzględnione w kalkulacji opłat, które uiszczane są przez współwłaścicieli tworzących wspólnotę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wyżej wymieniona uchwała wbrew wywodom powoda nie daje zarządowi podstaw do wstrzymywania się od przeprowadzenia remontów koniecznych, przy czym obowiązek pokrycia kosztów takiego remontu zawsze obciąża właścicieli stosownie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

1762 Uchwały numer (...)zostały uchylone zaskarżonym wyrokiem i w tej części strona pozwana nie wniosła apelacji zatem zbędne jest odnoszenie się do tego rozstrzygnięcia przez Sąd Apelacyjny. Natomiast stanowisko sądu I instancji, że nie ma podstaw do stwierdzenia nieważności w/w uchwał jest trafne. Uchwała nr (...) w sprawie sposobu zbiórki odpadów komunalnych nie narusza prawa. Kwestia sposobu zbiórki odpadów komunalnych to kwestia utrzymania porządku i czystości a wydatki na utrzymanie porządku i czystości zgodnie z art. 14 pkt 4 ustawy o własności lokali składają się na koszt zarządu nieruchomością wspólną, co uprawnia wspólnotę do podejmowania uchwał w przedmiocie sposobu zbiórki odpadów komunalnych.

1763 Uchwała nr (...)co do zasady dotyczy materii związanej z zarządem nieruchomością wspólną. Wspólnota ma kompetencje do podejmowania decyzji w przedmiocie wynajmowania części wspólnych, a podjęta przez nią uchwała nie narusza bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa.

1764 W o cenie Sądu Apelacyjnego nie ma podstaw do zmiany rozstrzygnięcia o kosztach procesu za I instancję. Zgodnie z art. 98 . § 1. k.p.c., strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu); § 2. Do niezbędnych kosztów procesu prowadzonego przez stronę osobiście lub przez pełnomocnika, który nie jest adwokatem, radcą prawnym lub rzecznikiem patentowym, zalicza się poniesione przez nią koszty sądowe, koszty przejazdów do sądu strony lub jej pełnomocnika oraz równowartość zarobku utraconego wskutek stawiennictwa w sądzie. Suma kosztów przejazdów i równowartość utraconego zarobku nie może przekraczać wynagrodzenia jednego adwokata wykonującego zawód w siedzibie sądu procesowego.

1765 Koszty poniesione przez powoda na wykonanie odpisów zupełnych z trzech ksiąg wieczystych nie są kosztami niezbędnymi do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Sąd Okręgowy udzielił powodowi terminu na złożenie skróconych odpisów z trzech ksiąg wieczystych ( k.314 postanowienie sądu ). Koszt wykonania odpisów skróconych jest znacząco mniejszy niż koszt wykonania odpisów zupełnych. Nie ma podstaw do obciążania strony przeciwnej kosztami, które powód poniósł bez uzasadnionej potrzeby. Kolorowe zdjęcia załączone przez powoda do pisma z 6.11.2014r. nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia, zatem koszty poniesione na ten cel także nie mogą zostać uznane za koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw. Nie jest prawdziwe twierdzenie, że Sąd Okręgowy zobowiązał powoda do złożenia tych zdjęć. Sąd Okręgowy jedynie udzielił powodowi terminu na ich złożenie, skoro powód wnosił o przeprowadzenie dowodu z tych zdjęć ( k.314 postanowienie).

1766 Jeśli chodzi o wynagrodzenie za czas dojazdu na rozprawy, czas przygotowania do rozpraw i czas rozpraw, to zgodnie z art. 98 par. 2 k.p.c. powód mógł domagać się jedynie równowartości zarobku utraconego wskutek stawiennictwa w sądzie. Powód nie wykazał, że wskutek stawiennictwa w sądzie utracił jakikolwiek zarobek, przeto słusznie w tej części żądanie powoda nie zostało uwzględnione przez sąd I instancji.

1767 Nie jest prawdziwy zarzut, iż sąd I instancji przyznał pozwanej koszty procesu pomimo braku stosownego żądania. Pozwana już w piśmie z 16.01.2015r. ( k.83) złożyła wniosek o zasądzenie kosztów procesu. Sąd Okręgowy rozliczając koszty należne każdej ze stron przyjął, że pozwanej należą się koszty jedynie w kwocie 197 zł., na która złożyły się: wynagrodzenie pełnomocnika -180 zł. i opłata skarbowa od pełnomocnictwa - 17 zł.

1768 Jeśli chodzi o koszty dojazdu, sąd przyznał powodowi koszty parkowania w kwocie łącznej 8 zł. Skoro powód wywodził, że poniósł koszty parkowania to nie sposób przyjmować, że jednocześnie poniósł koszty dojazdu komunikacją miejską.

1769 W tych okolicznościach brak było podstaw do zasądzenia na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu w większej wysokości. Należy dodatkowo podnieść, że nie ulega wątpliwości, iż pozwana także poniosła koszty dojazdu do sądu. Z uwagi na wynik sporu celowym było wzajemne zniesienie kosztów dojazdu do sądu pomiędzy stronami.

1770 Z uwagi na powyższe brak było podstaw do dopuszczania dowodu z biletu parkingowego z dnia 14.06.2016r.

1771 Pozostałe wnioski dowodowe zgłoszone w apelacji nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia i dlatego uległy oddaleniu.

1772 Sąd Apelacyjny nie znalazł także podstaw do zawieszenia postępowania z uwagi na postępowanie toczące się przed Sądem Okręgowym Warszawa - Praga w Warszawie w sprawie I C 1319/14 ( wniosek k.1202v i 1379-1380) albowiem wynik postępowania w sprawie toczącej się przed sadem okręgowym nie ma znaczenia prejudycjalnego dla wyniku niniejszego postepowania. Jeśli natomiast chodzi o kwestię reprezentacji, pozwaną wspólnotę reprezentuje pełnomocnik ustanowiony przez zarząd powołany uchwałą (...) ( k.1365) a więc uchwałą, która nie jest objęta pozwem w sprawie I C 1319/14 Sądu Okręgowego Warszawa - Praga w Warszawie.

1773 Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do uwzględnienia apelacji i z mocy art. 385 k.p.c. oddalił ją.

1774 O kosztach procesu za II instancję Sąd Apelacyjny orzekł zgodnie z wynikiem sporu w oparciu o art. 98 par. 1 i 3 k.p.c. zasądzając je od powoda, który przegrał spór.

1775 Ewa Talarczyk Paulina Asłanowicz Ewa Kaniok