Wyrok z dnia 18 lutego 2026 r., XIV C 368/25

wyrok z dnia 18 lutego 2026 r., XIV C 368/25

Tekst

1 Wyrok+Uzasadnienie

2 Sygn. akt XIV C 368/25

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

3 Dnia 18 lutego 2026 r.

4 Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku – XIV Wydział Cywilny

5 w składzie następującym:

6 Przewodniczący: sędzia Piotr Połczyński

7 Protokolantka: stażystka [xAnon]

8 po rozpoznaniu w dniu 23 stycznia 2026 r. w [xAnon]

9 na rozprawie

10 sprawy z powództwa [xAnon], [xAnon]

11 przeciwko [xAnon] spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w [xAnon]

12 o zapłatę

13 I.

14 zasądza od pozwanej [xAnon] spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w [xAnon] na rzecz powodów [xAnon] i [xAnon] kwotę 100.000 (sto tysięcy) złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 24 grudnia 2024 r. do dnia zapłaty;

15 II.

16 zasądza od pozwanej na rzecz powodów kwotę 10.417 (dziesięć tysięcy czterysta siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, wraz z odsetkami w wysokości odsetek za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

17 SSR Piotr Połczyński

18 Sygn. akt XIV C 368/25

Uzasadnienie

19 wyroku wydanego dnia 18 lutego 2026 r.

20 I. Przedmiot procesu i stanowisko stron

21 Powodowie wnieśli o zasądzenie na swoją rzecz od pozwanej spółki kwoty 100.000 zł – w związku z wycofaniem się z pozwanej z zawarcia umowy przyrzeczonej, tytułem różnicy pomiędzy należnym im zadatkiem w podwójnej wysokości a zwróconą im kwotą 100.000 zł uiszczoną uprzednio przez nich jako zadatek przy zawarciu umowy przedwstępnej – wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 24 grudnia 2024 r. do dnia zapłaty. Wnieśli też o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu.

22 Pozwana, wnosząc o oddalenie powództwa na koszt powodów, zanegowała je co do samej zasady.

23 II. Wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia

24 1.

25 Fakty uznane za udowodnione i dowody stanowiące podstawę ustaleń faktycznych

26 W dniu 12 kwietnia 2024 r. powodowie – pozostający w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej – jako kupujący, zawarli w formie pisemnej z pozwaną, jako sprzedającą, umowę przedwstępną, na podstawie której strony zobowiązały się zawrzeć:

27 1.

28 w terminie do dnia 10 maja 2024 r. warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego oznaczonej w umowie przedwstępnej niezabudowanej działki gruntu objętej [xAnon], za cenę 25.000 zł,

29 2.

30 prawa własności zabudowanej nieruchomości stanowiącej opisanej w umowie przedwstępnej, zapisanej w [xAnon], za kwotę 1.675.000 zł.

31 Powodowie wpłacili pozwanej zadatek w kwocie 100.000 zł – ze środków stanowiących ich majątek wspólny. Zgodnie z zapisami § 3 umowy przedwstępnej, w razie niewykonania umowy przez kupujących, sprzedająca może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, zaś w razie niewykonania umowy przez sprzedającą, kupujący mogą odstąpić od umowy i żądać od sprzedającej zapłaty zadatku w podwójnej wysokości. Pozwana spółka zobowiązała się zapłacić zadatek w podwójnej wysokości w terminie trzydziestu dni od upływu terminu do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży - o ile nieprzystąpienie przez nią do umowy nie było spowodowane okolicznościami, na które nie miała ona wpływu. Zgodnie z § 6 ust. 2 umowy przedwstępnej, powodowie zobowiązali się przedłożyć do warunkowej umowy sprzedaży oraz do umowy sprzedaży dokumenty świadczące o posiadaniu środków na pokrycie ceny sprzedaży pomniejszonej o wpłacony przez nich zadatek. Zawierając tę umowę pozwani działali jako konsumenci. /dowód: przedwstępna umowa sprzedaży – k. 13-15; przesłuchanie powódki – k. 169; przesłuchanie powoda - k. 169/

32 Objęte umową przedwstępną prawo użytkowania wieczystego oraz nieruchomość, pozwana – będąca przedsiębiorcą trudniącym się zawodowo w szczególności kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek i pośrednictwem w obrocie nieruchomościami – nabyła w 2022 r. na podstawie umów sprzedaży. Jeszcze w 2005 r. przeprowadzono wyodrębniono działkę gruntu stanowiącą teren dodatkowy dla nieruchomości zapisanej w [xAnon], wznawiając w ramach powyższego punkty graniczne i nadając im nowe współrzędne. W 2009 r., w ramach modernizacji ewidencji gruntów i budynków, dokonano pomiaru budynków i były to ostatnie modyfikacje wprowadzone na podstawie przyjętej do zasobu dokumentacji technicznej dotyczącej przedmiotowej nieruchomości. /dowody: informacja odpowiadająca odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego – k. 64-64 v.; zupełna treść księgi wieczystej [xAnon] oraz aktualna treść [xAnon] – na stronie internetowej https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl; przesłuchanie pozwanej – k. 176; pismo Wydziału Geodezji Urzędu Miejskiego w [xAnon] - k. 24-24 v./

33 W trakcie ubiegania się przez powodów o kredyt, pracownik banku stwierdził, że dom znajdujący się na działce gruntu objętej [xAnon] leży częściowo na nieruchomości sąsiedniej – co znajduje potwierdzenie w szczególności w przedłożonym wyrysie z mapy ewidencyjnej uzyskanym przez powodów od pozwanej spółki.

34 /dowody: przesłuchanie powódki – k. 169; przesłuchanie powoda – k. 169; wydruk wiadomości e-mail – k. 22/

35 W związku ze stwierdzoną nieprawidłowością, powodowie zaproponowali obniżenie umówionej ceny sprzedaży nieruchomości, dla której prowadzona jest [xAnon], na co pozwana nie przystała. Nadto pozwana spółka podjęła działania zmierzające do wyjaśnienia sytuacji geodezyjnej i prawnej dotyczącej przedmiotowej nieruchomości oraz do niezwłocznego wznowienia granic (wykonania podziału regulacyjnego). Jednocześnie strony prowadziły, przy udziale pośrednika, dalsze rozmowy dotyczące zawarcia umów przyrzeczonych, w tym co do przedłużenia ustalonych nią terminów. Powodowie zapewnili sobie możliwość uzyskania finansowania zakupu przy obciążeniu innych należących do powoda nieruchomości, o czym poinformowali pozwaną. Na 24 czerwca 2024 r. strony umówiły termin zawarcia przyrzeczonej warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. /dowody: przesłuchanie pozwanej – k. 176; zeznania świadka [xAnon] – k. 169; wydruki wiadomości e-mail – k. 16-21; zapytanie pisemne – k. 99-100; zapytanie pisemne – k. 102-102 v.; zapytanie pisemne – k. [xAnon] v.; pismo Wydziału Geodezji Urzędu Miejskiego w [xAnon] – k. 24-24 v.; przesłuchanie powódki – k. 169; przesłuchanie powoda – k. 169/

36 Pomimo powyższych ustaleń, pismem z dnia 12 czerwca 2024 r. – doręczonym każdemu z powodów w dniu 19 czerwca 2024 r. – pozwana oświadczyła, że odstępuje od umowy przedwstępnej - wskazując, że jest to spowodowane koniecznością geodezyjnego sprostowania nieścisłości dotyczących nieruchomości zapisanej w [xAnon] i interesem powodów. Pozwana zwróciła powodom wpłacony przez nich zadatek w kwocie 100.000 zł.

37 /dowód: pismo pozwanej – k. 105-106; wydruki z systemu śledzenia przesyłek – k. 107-108; potwierdzenie – k. 104/

38 Pismem z dnia 25 czerwca 2024 r. powodowie wezwali pozwaną do wykonania umowy przyrzeczonej w zakresie zawarcia warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i jej aneksowania w zakresie ceny sprzedaży zabudowanej nieruchomości i terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym samym piśmie wezwali pozwaną spółkę do zawarcia - we wskazanym przez siebie terminie i miejscu - umowy przyrzeczonej. W odpowiedzi na powyższe, pozwana oświadczyła w szczególności, że skutecznie odstąpiła od umowy przedwstępne.

39 /dowody: wezwanie do wykonania umowy przyrzeczonej – k. 30-31 v.; pisemne stanowisko pozwanej – k. 32-37/

40 Powodowie ostatecznie zdecydowali się jednak na przystąpienie do umowy przyrzeczonej za cenę określoną umową przedwstępną oraz na uregulowanie granic nieruchomości we własnym zakresie – o czym powiadomili pozwaną. Uzyskali oni bowiem jeszcze w dniu 18 czerwca 2024 r. Pozytywną decyzję kredytową na kwotę 1.050.000 zł, co też zostało pozwanej zakomunikowane. Natomiast w dniu 4 lipca 2024 r. powodowie zawarli umowę kredytu na kwotę 1.050.000 zł z przeznaczeniem na sfinansowanie zakupu nieruchomości objętej [xAnon], przy czym pozostałe 625.000 zł stanowiło ich wkład własny. Powodowie dysponowali również środkami pieniężnymi pozwalającymi im na sfinansowanie zakupu za kwotę 25.000 zł prawa użytkowania wieczystego gruntu objętego umową przedwstępną. /dowody: przesłuchanie powoda – k. 169; przesłuchanie powódki – k. 169; wydruk wiadomości e-mail – k. 137-138 v.; formularz informacyjny dotyczący kredytu hipotecznego – k. 139-142 v.; umowa kredytu mieszkaniowego – k. 38-49/

41 Pozwana nie stawiła się celem zawarcia umów przyrzeczonych. Pismem datowanym na 29 lipca 2024 r. powodowie złożyli pozwanej oświadczenie o odstąpieniu od przedwstępnej umowy sprzedaży i wezwali ją do zapłaty na ich rzecz kwoty 100.000 zł w terminie 14 dni. W odpowiedzi, pismem z dnia 12 sierpnia 2024 r., pozwana spółka powołała się na skuteczność dokonanego przez siebie odstąpienia i zaproponowała pokrycie kosztów poniesionych przez powodów w związku z ubieganiem się przez nich o uzyskanie kredytu. Kolejno, pismem z dnia 6 grudnia 2024 r., powodowie ponownie wezwali pozwaną do zapłaty kwoty 100.000 zł w terminie 14 dni, co spotkało się ze stanowiskiem odmownym wyrażonym w piśmie datowanym na 28 stycznia 2025 r. /dowody: protokół stawiennictwa – k. 53-54; odstąpienie od umowy sprzedaży z wezwaniem do zapłaty – k. 56-57; pismo pozwanej – k. 59-59 v.; ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty – k. 60-61; stanowisko pisemne pozwanej – k. 62-62 v./

42 Już po uregulowaniu granic nieruchomości, pozwana zaoferowała powodom nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności nieruchomości – objętych umową przedwstępną z dnia 12 kwietnia 2024 r. – za cenę opiewającą na 1.750.000 zł.

43 /dowód: wydruk wiadomości e-mail – k. 122/

44 2. Ocena dowodów

45 2.1. Uwagi wstępne

46 Dokonując ustaleń faktycznych stanowiących podstawę wyroku, sąd oparł się na całokształcie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego istotnego dla rozstrzygnięcia, poddając go ocenie zgodnie z dyrektywami wynikającymi z art. 233 § 1 k.p.c.

47 W niniejszej sprawie materiał dowodowy obejmował dokumenty prywatne w formie tradycyjnej (pisemnej), wydruki korespondencji elektronicznej (wiadomości e-mail), dokument urzędowy, a nadto dowody osobowe – z przesłuchania stron oraz zeznań świadka. Sąd ocenił każdy z tych dowodów zarówno indywidualnie - pod kątem jego wewnętrznej spójności i wiarygodności – jak i w powiązaniu z pozostałymi elementami materiału procesowego.

48 2.2. Ocena dowod ó w z dokument ó w

49 2.2.1. Dokumenty prywatne – kwalifikacja i zakres mocy dowodowej

50 Zasadniczą część materiału dowodowego stanowiły w niniejszej sprawie dokumenty prywatne w rozumieniu art. 245 k.p.c. Do kategorii tej należy zaliczyć w szczególności: przedwstępną umowę sprzedaży z dnia 12 kwietnia 2024 r., korespondencję przedsądową stron (w tym pismo pozwanej o odstąpieniu od umowy, wezwania do wykonania umowy przyrzeczonej, oświadczenie powodów o odstąpieniu od umowy z wezwaniem do zapłaty, jak również kolejne stanowiska pisemne pozwanej spółki i ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty). Należą do niej także: formularz informacyjny dotyczący kredytu hipotecznego i umowa kredytu mieszkaniowego z dnia 4 lipca 2024 r.. W myśl art. 245 k.p.c. dokument prywatny stanowi jedynie dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie w nim zawarte. Przepis ten nie kreuje domniemania prawdziwości treści dokumentu prywatnego – odmiennie niż ma to miejsce w odniesieniu do dokumentu urzędowego w rozumieniu art. 244 § 1 k.p.c. Powyższe nie oznacza jednakże, że moc dowodowa dokumentu prywatnego wyczerpuje się w domniemaniu złożenia oznaczonego oświadczenia wiedzy bądź woli przez jego wystawcę.

51 Wymaga bowiem podkreślenia, iż w judykaturze Sądu Najwyższego ugruntowane jest stanowisko, zgodnie z którym zakres wnioskowania, jakie sąd orzekający może przeprowadzić na podstawie dokumentu prywatnego, nie jest ograniczony wyłącznie do formalnej treści domniemania z art. 245 k.p.c. Dokument prywatny – oceniany w ramach zasady swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.) – może stanowić pełnowartościową podstawę do dokonywania ustaleń faktycznych w zakresie wykraczającym poza samo stwierdzenie faktu złożenia oświadczenia. Wartość dowodowa dokumentu prywatnego nie podlega z góry ustawowemu ograniczeniu; jego wiarygodność i moc dowodową sąd ocenia, jak każdy inny dowód, zgodnie z dyrektywami art. 233 § 1 k.p.c. (zob: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 474/03, OSNC 2005/6/113; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 września 1985 r., IV PR 200/85, OSNCP 1986/5/84; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2000 r., I CKN 804/98, LEX nr 50890). W realiach niniejszej sprawy sąd uznał przedłożone dokumenty prywatne za w pełni wiarygodne i miarodajne nie tylko w zakresie formalnego domniemania z art. 245 k.p.c., lecz również co do prawdziwości wyrażonej w nich treści, a w konsekwencji – za mogące stanowić samodzielną podstawę ustaleń faktycznych odnoszących się do materialnych okoliczności sprawy. Dokumenty te wykazywały wzajemną wewnętrzną spójność i koherencję, tworząc logiczny, chronologicznie uporządkowany ciąg zdarzeń - od zawarcia umowy przedwstępnej, przez ujawnienie nieprawidłowości geodezyjnej, podejmowanie prób renegocjacji warunków, złożenie oświadczenia o odstąpieniu przez pozwaną, aż po wymianę dalszej korespondencji przedsądowej. Żadne z tych ogniw nie pozostawało w sprzeczności z pozostałymi, co istotnie wzmacnia walor dowodowy każdego z nich z osobna i wszystkich łącznie. Treść dokumentów prywatnych znajdowała niezależne potwierdzenie w dowodach osobowych – w szczególności w depozycjach powodów złożonych w ramach przesłuchania stron, a częściowo również w zeznaniach pozwanej. Okoliczność, że strony – pomimo diametralnie odmiennych stanowisk procesowych co do zasadności żądań pozwu – w zbliżony w tym zakresie sposób relacjonowały przebieg zdarzeń udokumentowany w przedłożonej korespondencji, stanowi istotny argument przemawiający za uznaniem wiarygodności tych dokumentów w zakresie ich merytorycznej zawartości. Nadto żadna ze stron nie zakwestionowała skutecznie autentyczności ani prawdziwości treści tych dokumentów. Pozwana, choć negowała roszczenie co do zasady, w żadnym momencie postępowania nie podniosła zarzutu sfałszowania, podrobienia bądź przerobienia któregokolwiek z przedłożonych dokumentów prywatnych, ani też nie podważyła zgodności ich treści z rzeczywistym stanem rzeczy. W tym kontekście należy przypomnieć, że w myśl art. 253 k.p.c. to na stronie, która zaprzecza prawdziwości dokumentu prywatnego - jeżeli nie pochodzi on od niej – spoczywa ciężar dowodu, że dokument nie jest prawdziwy. Brak jakichkolwiek zarzutów w tym zakresie dodatkowo przemawia za przyznaniem dokumentom prywatnym pełnej mocy dowodowej. Co też istotne, część dokumentów prywatnych - jak choćby umowa kredytu mieszkaniowego, formularz informacyjny dotyczący kredytu hipotecznego czy potwierdzenie zwrotu zadatku – z natury rzeczy stanowi odzwierciedlenie czynności prawnych i faktycznych dokonanych z udziałem lub przez podmioty trzecie (instytucję bankową), niepowiązane z żadną ze stron procesu i niemające interesu w określonym rozstrzygnięciu sprawy. Okoliczność ta nadaje dokumentom tym charakter zbliżony do dowodów nieosobowych o podwyższonej wiarygodności, albowiem prawdopodobieństwo ich wytworzenia wyłącznie na potrzeby przyszłego procesu jest znikome. Wreszcie, treść dokumentów prywatnych pozostawała w pełnej zgodności z zasadami doświadczenia życiowego i logiki. Sekwencja zdarzeń wyłaniająca się z analizy tych dokumentów – od zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości o znacznej wartości, przez wpłacenie zadatku, ujawnienie wady, próby porozumienia, po jednostronne wycofanie się jednej ze stron - odpowiada typowemu przebiegowi tego rodzaju transakcji na rynku nieruchomości, w których ujawnienie istotnych wad (fizycznych lub prawnych albo faktycznych) przedmiotu umowy prowadzi do zaburzenia pierwotnych uzgodnień i eskalacji konfliktu.

52 Z powyższych przyczyn sąd przyjął, iż dokumenty prywatne zgromadzone w aktach sprawy stanowią wiarygodne i miarodajne źródło dowodowe, mogące służyć za podstawę ustaleń faktycznych nie tylko w zakresie wynikającym z art. 245 k.p.c., lecz również co do merytorycznej treści w nich odzwierciedlonej - tj. co do faktów i okoliczności, które dokumenty te opisują bądź potwierdzają. Podejście takie harmonizuje z zasadą swobodnej oceny dowodów i znajduje mocne oparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który konsekwentnie akcentuje, że dokument prywatny jest pełnoprawnym środkiem dowodowym, podlegającym swobodnemu uznaniu sędziowskiemu na równi z innymi dowodami (zob.: wyrok z dnia 13 grudnia 2013 r., III CSK 6/13, LEX nr 1311760). 2.2.2. Dokument urzędowy

53 Dokument w postaci pisma Wydziału Geodezji Urzędu Miejskiego w [xAnon] korespondował z treścią pozostałego materiału dowodowego, tworząc wspólnie z pozostałymi środkami dowodowymi spójny obraz stanu faktycznego. W szczególności informacja organu administracji publicznej potwierdziła okoliczności dotyczące historii geodezyjnej nieruchomości, które stanowiły tło faktyczne niniejszego sporu.

54 2.2.3. Wydruki wiadomości e-mail

55 Odrębnej uwagi wymaga kwalifikacja procesowa wydruków wiadomości e-mail, które stanowiły istotny element materiału dowodowego w niniejszej sprawie.

56 Korespondencja elektroniczna w postaci wiadomości e-mail stanowi, w świetle obowiązującego stanu prawnego, dokument w rozumieniu art. 773 k.c., a więc nośnik informacji umożliwiający zapoznanie się z jej treścią. Wydruki takich wiadomości - tj. ich utrwalenie na nośniku papierowym - stanowią natomiast odwzorowanie dokumentu pierwotnie istniejącego w formie elektronicznej, a ich kwalifikacja procesowa ewoluowała w orzecznictwie i doktrynie na przestrzeni ostatnich lat.

57 W aktualnym stanie prawnym, po nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego dokonanej ustawą z dnia 10 lipca 2015 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2015 r. poz. 1311), która wprowadziła art. 2431 k.p.c., wydruki korespondencji elektronicznej podlegają reżimowi prawnemu właściwemu dla dowodów z dokumentów. Zgodnie bowiem z art. 2431 k.p.c. przepisy o dokumentach stosuje się do dokumentów zawierających tekst, umożliwiających ustalenie ich wystawców. Wydruki wiadomości e-mail spełniają oba te kryteria: zawierają tekst oraz – z uwagi na widoczne w ich treści dane nadawcy, adresata, datę i godzinę wysłania oraz inne metadane - umożliwiają ustalenie osoby „wystawcy” (autora wiadomości). W konsekwencji, wydruki wiadomości e-mail złożone do akt niniejszej sprawy sąd zakwalifikował jako dokumenty prywatne w rozumieniu art. 245 k.p.c. w związku z art. 2431 k.p.c., stanowiące dowód tego, że osoby, od których dokumenty te pochodzą, złożyły oświadczenia o treści w nich utrwalonej. Wydruk wiadomości e-mail – o ile pozwala na identyfikację nadawcy - stanowi dokument prywatny podlegający ocenie na zasadach ogólnych, przy jednoczesnym zastrzeżeniu, że jego moc dowodowa może być oceniana z uwzględnieniem specyfiki komunikacji elektronicznej, w tym łatwości modyfikacji treści przekazu cyfrowego. Jakkolwiek bywa sporne, czy wydruk wiadomości e-mail stanowi dokument sensu stricto (podlegający bezpośrednio przepisom o dokumentach), czy też powinien być traktowany jako inny środek dowodowy w rozumieniu art. 309 k.p.c., do którego przepisy o dowodach stosuje się jedynie odpowiednio, to niezależnie od przyjętej kwalifikacji dogmatycznej, w obu wariantach wydruki te podlegają swobodnej ocenie sądu na podstawie art. 233 § 1 k.p.c. i mogą stanowić pełnowartościową podstawę ustaleń faktycznych – o ile sąd uzna je za wiarygodne w kontekście całokształtu materiału dowodowego. W niniejszej sprawie żadna ze stron nie zakwestionowała autentyczności ani rzetelności treści przedłożonych wydruków wiadomości e-mail. Treść korespondencji elektronicznej pozostawała nadto w pełnej koherencji z treścią dokumentów tradycyjnych (w formie pisemnej) oraz - zasadniczo - z depozycjami stron. W szczególności, wydruki e-mail potwierdzały przebieg negocjacji, fakt stwierdzenia wad nieruchomości, podejmowane próby renegocjacji warunków umowy, a także uzyskanie przez powodów pozytywnej decyzji kredytowej – przy czym okoliczności te znajdowały niezależne odzwierciedlenie w innych elementach materiału dowodowego. Wobec powyższego sąd uznał wydruki wiadomości e-mail za w pełni wiarygodne i przydatne dla poczynienia ustaleń faktycznych.

58 2.3. Ocena dowodu z przesłuchania stron

59 2.3.1. Uwagi og ó lne

60 Dowód z przesłuchania stron - uregulowany w art. 299 i nast. k.p.c. – stanowi w polskim systemie procesowym środek dowodowy o subsydiarnym charakterze i powinien zostać przeprowadzony zasadniczo wówczas, gdy po wyczerpaniu środków dowodowych lub w ich braku pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Jego specyfika wyraża się w tym, że osoby przesłuchiwane są jednocześnie podmiotami bezpośrednio zainteresowanymi korzystnym dla siebie wynikiem procesu, co z natury rzeczy nakazuje daleko posuniętą ostrożność w ocenie wiarygodności i mocy dowodowej ich twierdzeń dowodowych. Strona postępowania ma oczywisty i bezpośredni interes faktyczny i prawny w przedstawieniu okoliczności sprawy w sposób najkorzystniejszy dla własnej pozycji procesowej, co może – choćby w sposób nieświadomy – wpływać na selektywność relacji, rozkładanie akcentów czy interpretację wydarzeń. Mając powyższe na względzie, sąd poddał depozycje każdej ze stron szczególnie wnikliwej analizie, konfrontując je z dowodami nieosobowymi oraz wzajemnie ze sobą, celem weryfikacji ich wewnętrznej spójności i zgodności z obiektywnie ustalonymi okolicznościami sprawy.

61 2.3.2. Przesłuchanie powod ó w

62 Sąd uznał depozycje powodów złożone w ramach przesłuchania stron za wiarygodne w całości i obdarzył je walorem pełnej mocy dowodowej. Konkluzja ta opiera się na następujących przesłankach:

63 Po pierwsze – koherencja z dowodami nieosobowymi. Twierdzenia powodów dotyczące chronologii zdarzeń - w tym zawarcia umowy przedwstępnej, wpłaty zadatku, ujawnienia wad nieruchomości w toku procedury kredytowej, podejmowanych prób renegocjacji, uzyskania decyzji kredytowej, a wreszcie złożenia przez pozwaną oświadczenia o odstąpieniu od umowy - znajdowały pełne i bezpośrednie potwierdzenie w treści dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy. Twierdzenia obu powodów o gotowości przystąpienia do umowy przyrzeczonej – za cenę określoną pierwotnie w umowie przedwstępnej – znalazły materialne potwierdzenie w umowie kredytu mieszkaniowego z dnia 4 lipca 2024 r. oraz w formularzu informacyjnym dotyczącym kredytu hipotecznego. Daleko idąca zbieżność depozycji stron powodowej z treścią dokumentów – zwłaszcza dokumentów pochodzących od podmiotów trzecich, niemających interesu w wyniku postępowania - stanowi silną przesłankę przemawiającą za ich wiarygodnością. Po drugie – wewnętrzna spójność i logika wypowiedzi. Relacje powodów cechowały się konsekwencją, zasadniczo uporządkowaniem chronologicznym i brakiem wewnętrznych sprzeczności. Powodowie nie wykazywali tendencji do modyfikowania bądź ubarwiania swoich twierdzeń, a ich depozycje wzajemnie się uzupełniały, tworząc koherentny i logicznie niesprzeczny obraz przebiegu zdarzeń. Sąd miał przy tym na uwadze, że powodowie jako małżonkowie, pozostający w ustroju wspólności majątkowej, byli w zbliżonym stopniu zaangażowani w transakcję stanowiącą tło faktyczne sporu, wobec czego naturalną jest zbieżność ich relacji - o ile (jak w niniejszej sprawie) odzwierciedla ona rzeczywisty przebieg zdarzeń, a nie stanowi efektu uzgodnienia wersji procesowej. W ocenie sądu owa zbieżność ma charakter autentyczny, na co wskazuje jej korespondowanie z dowodami o charakterze obiektywnym. Po trzecie – zgodność z zasadami doświadczenia życiowego. Opisywany przez powodów przebieg zdarzeń wpisuje się w typowy wzorzec sytuacyjny, jaki towarzyszy transakcjom na rynku nieruchomości z udziałem konsumentów finansujących zakup przy pomocy kredytu hipotecznego. Ujawnienie w toku procedury kredytowej wad nieruchomości, podjęcie prób renegocjacji ceny, a następnie - wobec wycofania się kontrahenta - determinacja w dążeniu do sfinalizowania transakcji (motywowana m.in. zaangażowaniem emocjonalnym i planami życiowymi) odpowiada powszechnie występującemu schematowi zachowań uczestników obrotu nieruchomościami. Doświadczenie życiowe uczy bowiem, że nabywcy, którzy zaangażowali znaczne środki własne (zadatek w kwocie 100.000 zł) oraz podjęli konkretne kroki celem uzyskania zewnętrznego finansowania, z reguły dążą do doprowadzenia transakcji do skutku i nie porzucają jej bez ważnej przyczyny.

64 Po czwarte – brak przesłanek podważających wiarygodność. W toku postępowania nie ujawniły się żadne okoliczności, które mogłyby podważyć wiarygodność depozycji powodów. Pozwana spółka nie zaoferowała środków dowodowych wskazujących na fałszywość bądź nierzetelność relacji strony powodowej. Powodowie w swoich zeznaniach nie unikali odpowiedzi na pytania niewygodne, nie przejawiali tendencji do zatajania faktów dla siebie niekorzystnych, a ich postawa podczas przesłuchania cechowała się spokojem i rzeczowością - co, choć stanowi jedynie pomocnicze kryterium oceny, współgra z pozytywną oceną ich wiarygodności. Po piąte – obiektywne potwierdzenie gotowości finansowej. Szczególnego podkreślenia wymaga okoliczność, że powodowie nie poprzestali na deklaracjach słownych odnośnie do gotowości zawarcia umowy przyrzeczonej, lecz podjęli konkretne, weryfikowalne czynności zmierzające do zabezpieczenia środków na pokrycie ceny sprzedaży; uzyskali mianowicie pozytywną decyzję kredytową, a następnie zawarli umowę kredytu hipotecznego opiewającego na kwotę 1.050.000 zł, zobowiązując się przy tym do wniesienia wkładu własnego w wysokości 625.000 zł. Podjęcie tego rodzaju działań - związanych z istotnymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi - stanowi wiarygodne potwierdzenie ich intencji i dążeń, prezentowanych w ramach przesłuchania. Z powyższych względów sąd nie znalazł żadnych podstaw do odmowy wiarygodności zeznaniom powodów - czy to w całości, czy choćby w jakiejkolwiek ich części - i uczynił je jednym z filarów poczynionych ustaleń faktycznych.

65 2.3.3. Przesłuchanie pozwanej

66 Depozycje [xAnon] przesłuchiwanej w charakterze strony pozwanej sąd ocenił z zachowaniem analogicznej ostrożności, jakiej wymaga ocena każdego dowodu z przesłuchania strony – a więc przy uwzględnieniu naturalnego zainteresowania korzystnym dla niej wynikiem procesu. Ostrożność ta jest tym bardziej uzasadniona, że pozwana - jako spółka prawa handlowego - działała przez osobę wchodzącą w skład jej organu, a więc podmiot profesjonalnie zarządzający sprawami spółki i siłą rzeczy identyfikujący się z jej interesem procesowym.

67 Sąd uznał depozycje pozwanej za miarodajne w zakresie, w jakim znalazły one potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym zasługującym na wiarę, a w szczególności - w jakim korespondowały z ustalonymi okolicznościami faktycznymi. Natomiast w zakresie wykraczającym poza tak zakreślone ramy – a w szczególności w zakresie motywacji i podstaw dokonanego odstąpienia od umowy przedwstępnej, jak również co do oceny skuteczności tego odstąpienia – sąd traktował przesłuchanie strony pozwanej z daleko idącą rezerwą, mając na uwadze zarówno profesjonalny charakter jej działalności (pozwana jest podmiotem zawodowo trudniącym się obrotem nieruchomościami, a zatem jej postrzeganie wydarzeń filtrowane jest przez pryzmat profesjonalnego rachunku ekonomicznego), jak i oczywisty interes w wykazaniu zasadności jednostronnego wycofania się z umowy. Twierdzenia pozwanej, jakoby odstąpienie od umowy było motywowane interesem powodów, sąd ocenił jako nieprzekonujące i sprzeczne z logiką sytuacyjną – trudno bowiem racjonalnie przyjąć, aby profesjonalista na rynku nieruchomości rezygnował z transakcji o znacznej wartości z altruistycznej troski o kontrahenta, zwłaszcza w sytuacji, gdy kontrahent ten jednoznacznie manifestował wolę kontynuowania transakcji. 2.4. Ocena zeznań świadka

68 Sąd przesłuchał w charakterze świadka [xAnon], który pełnił rolę pośrednika w przedmiotowej transakcji – oceniając jego zeznania jako posiadające ograniczoną wartość dowodową.

69 Ocena taka podyktowana jest następującymi względami:

70 Po pierwsze, świadek w toku przesłuchania niejednokrotnie deklarował, iż nie pamięta szczegółów istotnych okoliczności sprawy. Luki w pamięci dotyczyły zarówno konkretnych dat i terminów, jak i merytorycznej treści prowadzonych między stronami rozmów – a więc okoliczności, co do których świadek, jako profesjonalny pośrednik bezpośrednio zaangażowany w transakcję, powinien dysponować stosunkowo dokładną wiedzą.

71 Po drugie, w zakresie, w jakim świadek podejmował próby odtworzenia przebiegu zdarzeń, jego relacja zawierała istotne nieścisłości, pomyłki co do faktów i chronologii, skutkujące rozbieżnościami z treścią dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy. W szczególności, świadek mylił daty poszczególnych zdarzeń, co czyniło jego zeznania niespójnymi z dokumentarnym materiałem dowodowym i podważało ich rzetelność jako źródła rekonstrukcji stanu faktycznego.

72 Po trzecie, mając na uwadze znaczny upływ czasu od niektórych istotnych zdarzeń oraz jednoczesne prowadzenie przez świadka – jako pośrednika – zapewne wielu analogicznych transakcji, sąd wziął pod uwagę możliwość nakładania się wspomnień dotyczących różnych spraw, co naturalnie obniża wiarygodność relacji opartej wyłącznie na pamięci.

73 Z powyższych przyczyn sąd uwzględnił zeznania świadka [xAnon] jedynie w niewielkim, pomocniczym zakresie – tj. o tyle, o ile korespondowały one z innymi, wiarygodnymi dowodami zgromadzonymi w sprawie, w szczególności z dokumentami i depozycjami powodów. Zeznania te nie stanowiły natomiast samodzielnej podstawy żadnego z istotnych ustaleń faktycznych poczynionych w niniejszej sprawie.

74 2.5. Dowody, których nie uwzględniono przy ustalaniu stanu faktycznego

75 Poszczególne spośród znajdujących się w aktach dokumentów nie zostały powołane jako dowody stanowiące podstawę poczynienia ustaleń faktycznych z tej przyczyny, że nie dotyczyły one okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia. Sąd nie kwestionuje przy tym autentyczności ani prawdziwości treści tych dokumentów. Jednakże nie każdy dowód dopuszczony i przeprowadzony w toku postępowania musi znaleźć odzwierciedlenie w ustaleniach faktycznych - obowiązek sądu obejmuje jedynie ustalenie faktów istotnych, tj. takich, które stanowią elementy hipotezy normy prawnej znajdującej zastosowanie w danej sprawie. 2.6. Podsumowanie oceny dowodów

76 Całokształt zgromadzonego materiału procesowego tworzy koherentny obraz chronologicznie uporządkowanych zdarzeń, pozwalający na dokonanie pewnych ustaleń co do okoliczności relewantnych dla merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy. Żaden z dowodów uznanych za wiarygodne nie pozostaje w sprzeczności z pozostałymi, a wzajemne relacje między poszczególnymi elementami materiału dowodowego dodatkowo wzmacniają ich indywidualną wartość poznawczą.

77 III. Wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa

78 1. Kwalifikacja prawna roszczenia powod ó w

79 1.1. Żądanie główne – reżim prawny zadatku

80 Roszczenie powodów znajduje swoje normatywne oparcie przede wszystkim w przepisie art. 394 § 1 k.c., stosownie do którego w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Przepis ten – będący wyrazem tradycji sięgającej rzymskiej instytucji arrha confirmatoria i stanowiący normatywną konkretyzację instytucji zadatku, mającej w systemie polskiego prawa cywilnego charakter w istocie quasi-kary umownej o ściśle stypizowanych przesłankach – pełni funkcję zarówno dyscyplinującą, skłaniając strony do dotrzymania zaciągniętych zobowiązań, jak i kompensacyjną, stanowiąc surogat odszkodowania o zryczałtowanej wysokości. Strony w § 3 umowy przedwstępnej z dnia 12 kwietnia 2024 r. dokonały modyfikacji ustawowego reżimu zadatku w sposób dopuszczalny w świetle zasady swobody umów (art. 3531 k.c.), stanowiąc, że w razie niewykonania umowy przez sprzedającą, kupujący mogą od umowy odstąpić i żądać od sprzedającej zapłaty zadatku w podwójnej wysokości, przy czym sprzedająca zobowiązała się zapłacić zadatek w podwójnej wysokości w terminie trzydziestu dni od upływu terminu do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży - o ile nieprzystąpienie do umowy przez sprzedającą nie było spowodowane okolicznościami, na które nie miała ona wpływu. Ta ostatnia klauzula stanowi umowną konkretyzację przesłanek uwalniających od odpowiedzialności, które – jak zostanie wykazane niżej – w realiach niniejszej sprawy nie zostały spełnione. Suma dwukrotnie wyższego zadatku wynosi 200.000 zł. Pozwana zwróciła powodom kwotę zadatku w jego nominalnej wysokości, tj. 100.000 zł. Żądanie pozwu obejmuje zatem kwotę 100.000 zł stanowiącą różnicę pomiędzy należnym powodom podwojonym zadatkiem a kwotą już zwróconą. Roszczenie to ma charakter kontraktowy, wynikający bezpośrednio z postanowienia § 3 umowy przedwstępnej, interpretowanego w świetle art. 394 § 1 k.c. Jednocześnie podkreślenia wymaga, że roszczenie o zapłatę podwojonego zadatku nie jest roszczeniem odszkodowawczym sensu stricto i nie podlega reżimowi art. 471 k.c. – powodowie nie są zatem obowiązani do wykazania szkody i jej wysokości, a jedynie do udowodnienia faktu niewykonania umowy przez drugą stronę i skuteczności własnego odstąpienia.

81 1.2. Żądanie odsetkowe

82 Roszczenie odsetkowe powodów znajduje podstawę prawną w art. 481 § 1 k.c. w zw. z art. 481 § 2 zd. 1 k.c. oraz art. 455 k.c. Stosownie do pierwszego z przywołanych przepisów, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Z mocy art. 481 § 2 zdanie pierwsze k.c., jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie. Zobowiązanie pozwanej do zapłaty kwoty stanowiącej dopłatę do podwojonego zadatku ma charakter zobowiązania bezterminowego w rozumieniu art. 455 k.c., zgodnie z którym jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Wprawdzie postanowienie § 3 in fine umowy przedwstępnej przewidywało trzydziestodniowy termin zapłaty podwojonego zadatku, liczony od upływu terminu do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży - jednakże wobec tego, iż pierwotnie ustalony termin (10 maja 2024 r.) został następnie zmodyfikowany w drodze zgodnych czynności faktycznych stron, a ponadto powodowie złożyli oświadczenie o odstąpieniu od umowy pismem z dnia 29 lipca 2024 r., wzywając jednocześnie do zapłaty kwoty 100.000 zł w terminie 14 dni – najwcześniejszym momentem wymagalności roszczenia jest bezskuteczny upływ owego czternastodniowego terminu. Powodowie ponowili wezwanie pismem z dnia 6 grudnia 2024 r., ponownie wyznaczając czternastodniowy termin do zapłaty. Żądanie zasądzenia odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia 24 grudnia 2024 r. jest zatem żądaniem oczywiście zasadnym (przy czym, z mocy art. 321 § 1 k.p.c. sąd pozostaje żądaniem tym związany w zakresie objętej nim daty początkowej). 2. Bezskuteczność odstąpienia od umowy dokonanego przez pozwaną

83 2.1. Brak podstawy kontraktowej i ustawowej dla odstąpienia

84 Pozwana oświadczyła o odstąpieniu od umowy przedwstępnej pismem z dnia 12 czerwca 2024 r. Analiza postanowień umowy przedwstępnej prowadzi do jednoznacznego wniosku, że pozwana nie dysponowała umownym prawem odstąpienia w zaistniałej konfiguracji faktycznej. Paragraf 3 umowy przedwstępnej przyznawał prawo odstąpienia wyłącznie w dwóch, ściśle określonych przypadkach: sprzedającej – w razie niewykonania umowy przez kupujących, kupującym – w razie niewykonania umowy przez sprzedającą. Żaden przepis umowy nie przyznawał sprzedającej uprawnienia do jednostronnego odstąpienia od umowy z powołaniem się na okoliczności leżące po jej własnej stronie, w szczególności na konieczność geodezyjnego uregulowania nieprawidłowości dotyczącej przedmiotu sprzedaży. Nie stanowi też skutecznej podstawy odstąpienia powoływanie się przez pozwaną na rzekomy „interes powodów” jako motyw złożonego oświadczenia. Ocena, czy kontynuowanie transakcji leży w interesie kontrahenta, należy wyłącznie do tego kontrahenta – zgodnie z fundamentalną zasadą autonomii woli stron (voluntas partium). Strona umowy nie jest uprawniona do jednostronnego dekretowania, co leży w interesie drugiej strony, i czynienia z tej arbitralnej oceny podstawy do uwolnienia się od własnych zobowiązań kontraktowych. Tego rodzaju postępowanie stanowiłoby niedopuszczalne obejście zasady pacta sunt servanda. Prawo odstąpienia od umowy ma charakter prawokształtujący. W przypadku umowy przedwstępnej w rozumieniu art. 389 k.c. prawo do jednostronnego odstąpienia może wynikać wyłącznie z umowy (art. 395 k.c.) albo z ustawy (wykreowanie jednostronnym oświadczeniem woli skutku niweczącego stosunek zobowiązaniowy wymaga bezwzględnego oparcia w normie kompetencyjnej - ustawowej bądź umownej). Skoro umowa nie przyznawała pozwanej prawa odstąpienia w sytuacji, w której to ona sama nie jest w stanie zapewnić prawidłowego, wolnego od wad, umówionego przedmiotu transakcji, a przepisy ustawy takiego uprawnienia w analizowanej konfiguracji faktycznej nie przewidują – oświadczenie pozwanej z dnia 12 czerwca 2024 r. należy uznać za bezskuteczne, nie wywołujące skutku niweczącego, albowiem zostało ono złożone sine causa iuridica. Oświadczenie to zatem, jako pozbawione takiej podstawy, nie mogło znieść węzła obligacyjnego. Umowa przedwstępna wiązała strony w dalszym ciągu, a uchylenie się przez pozwaną od jej wykonania implikowało jej własną zwłokę.

85 2.2. Konkludentne przedłużenie terminu i dalsze negocjacje stron

86 Bezskuteczność oświadczenia pozwanej o odstąpieniu potwierdza dodatkowo – choć nie przede wszystkim - fakt, iż po upływie pierwotnie ustalonego terminu zawarcia umów przyrzeczonych strony kontynuowały rozmowy i podejmowały czynności zmierzające do realizacji umowy przedwstępnej. Jak wynika z ustalonego stanu faktycznego, pozwana podjęła działania w celu wyjaśnienia sytuacji geodezyjnej i prawnej, strony prowadziły dalsze negocjacje co do terminu i warunków transakcji, a na dzień 24 czerwca 2024 r. umówiły konkretny termin zawarcia przyrzeczonej warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego. Powyższe zachowanie stron stanowi niewątpliwy przejaw ich zgodnej woli kontynuowania stosunku umownego i konkludentnego przedłużenia terminów określonych w umowie przedwstępnej. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej może ulec zmianie nie tylko w drodze formalnego aneksowania umowy przedwstępnej, lecz również per facta concludentia – poprzez zgodne zachowania stron wskazujące na wolę dalszej realizacji zobowiązania. Choć jedynie marginalnie, to jednak wskazania wymaga, że w umowie przedwstępnej strony nie zastrzegły dopuszczalności dokonywania zmian (w tym co do terminu zawarcia umów przyrzeczonych) w jakiejkolwiek formie szczególnej pod rygorem nieważności. Gdyby jednak nawet tak było, to prowadzenie negocjacji jest równoznaczne ze zgodnym wprowadzeniem odstępstwa w przedmiotowym zakresie – co ma swoje oparcie normatywne w treści art. 3531 k.c. W dacie złożenia przez pozwaną oświadczenia o odstąpieniu strony pozostawały w toku realizowania umowy, a uzgodniony nowy termin zawarcia umowy przyrzeczonej (24 czerwca 2024 r.) jeszcze nie upłynął. Pozwana złożyła zatem oświadczenie o odstąpieniu w sytuacji, w której sama aktywnie uczestniczyła w procesie zmierzającym do zawarcia umowy przyrzeczonej - co stanowi zachowanie wewnętrznie sprzeczne i jest jednocześnie przejawem braku lojalności kontraktowej (nie zasługując tym samym na ochronę prawną).

87 Termin określony w umowie przedwstępnej (art. 389 § 2 k.c.) nie jest terminem, po upływie którego zobowiązanie wygasa. Jest to termin spełnienia świadczenia (zawarcia umowy przyrzeczonej). Jego bezskuteczny upływ nie niweczy umowy, lecz powoduje wymagalność roszczenia o jej zawarcie. Kontynuowanie negocjacji po tej dacie nie musi być nawet traktowane jako aneksowanie umowy, lecz jako zgodne powstrzymanie się obu stron od postawienia roszczenia w stan wymagalności i – co istotne – wstrzymanie się z realizacją uprawnień z tytułu zwłoki. Jakkolwiek końcowo, szczególnego zaakcentowania wymaga jednak fakt, iż gdyby strony nie prowadziły dalszych negocjacji co do terminu i warunków transakcji i nie umówiły na 24 czerwca 2024 r. terminu zawarcia umowy przyrzeczonej warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, to powodowie nie podpisywaliby w dniu 18 czerwca 2024 r. umowy kredytowej.

88 2.3. Brak podstaw do stawiania zarzutu braku gotowości finansowej powod ó w

89 Sąd pragnie odnieść się też do kwestii gotowości finansowej powodów do zawarcia umów przyrzeczonych. Zgodnie z § 6 ust. 2 umowy przedwstępnej, kupujący zobowiązali się przedłożyć dokumenty świadczące o posiadaniu środków na pokrycie ceny sprzedaży pomniejszonej o zadatek dopiero do warunkowej umowy sprzedaży oraz do umowy sprzedaży – a zatem w momencie zawierania tychże umów, nie zaś wcześniej. Z umowy przedwstępnej jednoznacznie wynika, że obowiązek wykazania zdolności finansowej aktualizował się wyłącznie w chwili stawienia się do przyrzeczonego aktu notarialnego. Do tego momentu pozwanej nie przysługiwało zatem uprawnienie do weryfikowania stanu finansowego powodów ani – tym bardziej – do wyciągania z domniemywanego przez siebie braku środków jakichkolwiek konsekwencji kontraktowych. Co więcej – ustalony stan faktyczny jednoznacznie potwierdza, że powodowie dysponowali pełnym finansowaniem transakcji. Już w dniu 18 czerwca 2024 r. – a zatem jeszcze przed doręczeniem im oświadczenia o odstąpieniu (19 czerwca 2024 r.) – uzyskali pozytywną decyzję kredytową opiewającą na kwotę 1.050.000 zł. Kwota ta, powiększona o środki własne powodów w wysokości 625.000 zł, daje sumę 1.675.000 zł odpowiadającą dokładnie cenie sprzedaży nieruchomości zabudowanej, ustalonej w umowie przedwstępnej. Uwzględniając nadto cenę prawa użytkowania wieczystego (25.000 zł), łączna wartość transakcji wynosiła 1.700.000 zł – a powodowie dysponowali pełnym pokryciem finansowym tej kwoty, co następczo potwierdziło zawarcie umowy kredytu hipotecznego w dniu 4 lipca 2024 r. Twierdzenie o rzekomym braku gotowości finansowej powodów jest zatem całkowicie pozbawione podstaw faktycznych. 2.4. Niewystąpienie przesłanki uwalniającej od odpowiedzialności z § 3

90 in fine

91 umowy przedwstępnej

92 2.4.1. Charakter prawny stwierdzonej nieprawidłowości

93 W pierwszej kolejności wypada rozstrzygnąć kwestię kwalifikacji prawnej stwierdzonej nieprawidłowości polegającej na wynikającym z dokumentów geodezyjnych częściowym posadowieniu budynku mieszkalnego na nieruchomości sąsiedniej.

94 Oczywiście sama konieczność przeprowadzenia postępowania geodezyjnego nie stanowi automatycznie wady nieruchomości. Jednak w sytuacji, gdy konieczność ta wynika z pomyłki przy wcześniejszym wznawianiu granic, odpowiedź zależy od tego, jakie konkretne konsekwencje pomyłka wywołała. Mamy do czynienia z wadą fizyczną, jeżeli pomyłka doprowadziła do rozbieżności między deklarowaną a rzeczywistą powierzchnią nieruchomości bądź – jak na gruncie niniejszej sprawy – do zmiany konfiguracji działki. Z kolei wada prawna występuje wówczas, gdy pomyłka ta doprowadziła przykładowo do powstania roszczeń osób trzecich (sąsiadów) co do części gruntu. W tym stanie rzeczy sąd stwierdza, iż pozwana zaoferowała do sprzedaży zabudowaną budynkiem mieszkalnym nieruchomość gruntową obarczoną zarówno wadą fizyczną, jak i wadą prawną. I w odniesieniu do takiej też nieruchomości zawarła z powodami umowę przedwstępną. Zdaniem sądu w większości przypadków praktycznych pomyłka przy wznawianiu granic będzie stanowić wadę nieruchomości – najczęściej fizyczną (z uwagi na rozbieżność powierzchni lub konfiguracji), nierzadko zaś jednocześnie i fizyczną i prawną (gdy jej wynikiem jest powstanie roszczeń osób trzecich do części gruntu). Konieczność przeprowadzenia postępowania geodezyjnego jest w takim ujęciu nie tyle samą wadą, ile symptomem i konsekwencją wady, a zarazem sposobem jej naprawienia. Gdyby natomiast przyjąć, że sytuacja ta nie jest równoznaczna na gruncie niniejszej sprawy z wadą w ścisłym cywilistycznym rozumieniu tego pojęcia, to jest ani z wadą fizyczną, o jakiej mowa w art. 5561 k.c., ani z wadą prawną w rozumieniu art. 5563 k.c., należałoby stwierdzić, iż stanowi ona nieprawidłowość o charakterze geodezyjnym, polegającą na niewłaściwym przeprowadzeniu granic nieruchomości.

95 Niezależnie jednak od przyjętej kwalifikacji prawnej i terminologicznej, okoliczność ta – co wymaga szczególnego zaakcentowania – w żadnym razie nie jest przeszkodą uniemożliwiającą zawarcie umowy przyrzeczonej, lecz stanowi co do zasady jedynie czynnik wpływający na ocenę ryzyka transakcyjnego, którego podjęcie lub odrzucenie stanowi autonomiczną decyzję kupującego.

96 2.4.2. Obowiązek podwyższonej staranności pozwanej jako podmiotu profesjonalnego (art. 355 § 2 k.c.)

97 Fundamentalne znaczenie dla oceny spełnienia przesłanki zwalniającej z odpowiedzialności z § 3 in fine umowy przedwstępnej ma status podmiotowy pozwanej. Pozwana jest spółką prawa handlowego, której przedmiot działalności obejmuje – jak wynika z danych Krajowego Rejestru Sądowego – w szczególności kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Jest zatem profesjonalistą w zakresie obrotu nieruchomościami, do którego zastosowanie znajduje podwyższony miernik staranności określony w art. 355 § 2 k.c. Przepis ten stanowi, że należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. W orzecznictwie Sądu Najwyższego konsekwentnie podkreśla się, że profesjonalista powinien posiadać wiedzę, doświadczenie i zasoby organizacyjne pozwalające na prawidłowe i staranne wykonywanie zobowiązań związanych z przedmiotem prowadzonej działalności (zob. wyrok z dnia 22 września 2005 r., IV CK 100/05, LEX nr 187120). W kontekście zawodowego obrotu nieruchomościami podwyższona staranność obejmuje w szczególności obowiązek gruntownego zbadania stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed jej zaoferowaniem do sprzedaży – w tym weryfikacji zgodności posadowienia budynków z przebiegiem granic ewidencyjnych, treści wpisów w księgach wieczystych, dokumentacji geodezyjnej oraz wszelkich okoliczności mogących mieć wpływ na sytuację prawną nabywcy.

98 2.4.3. Łatwość wykrycia nieprawidłowości jako okoliczność obciążająca pozwaną

99 Szczególnego zaakcentowania wymaga fakt, że wady nieruchomości zostały ujawnione przez pracownika banku w toku procedury kredytowej inicjowanej przez powodów. Okoliczność ta ma podwójną doniosłość.

100 Po pierwsze, dowodzi ona, że ich wykrycie nie wymagało przeprowadzenia specjalistycznych pomiarów geodezyjnych, zaangażowania biegłych ani poniesienia istotnych nakładów - wystarczyła standardowa analiza dokumentacji, w szczególności wyrysu z mapy ewidencyjnej, który – co znamienne – pozwana sama przekazała powodom. Skoro pracownik instytucji bankowej, dla którego weryfikacja stanu geodezyjnego nieruchomości stanowi jedynie fragment procedury oceny zabezpieczenia kredytu, a nie główny przedmiot zawodowej aktywności, był w stanie tę nieprawidłowość zidentyfikować na podstawie dostępnej dokumentacji – to podmiot profesjonalnie trudniący się obrotem nieruchomościami powinien był tę okoliczność dostrzec znacznie wcześniej, to jest na etapie nabywania nieruchomości w 2022 r., a bezwzględnie przed zaoferowaniem jej do sprzedaży i zawarciem umowy przedwstępnej. Rozumowanie to znajduje dodatkowe oparcie w ustaleniu, iż stan dokumentacji geodezyjnej był stabilny i publicznie dostępny przez kilkanaście lat przed transakcją (nie później niż od 2009 r.). Po drugie, fakt udostępnienia powodom przez pozwaną wyrysu z mapy ewidencyjnej, z którego nieprawidłowość ta jest dostrzegalna, rodzi uzasadnione pytanie, czy pozwana w istocie miała świadomość tej okoliczności i mimo to zdecydowała się na zaoferowanie nieruchomości do sprzedaży bez ujawnienia tej informacji kontrahentom - co stanowiłoby naruszenie obowiązku lojalnego postępowania w stosunkach kontraktowych (art. 354 § 1 k.c. w zw. z art. 72 § 2 k.c.).

101 2.4.4. Zaoferowanie do sprzedaży nieruchomości obarczonej wadami i zawarcie umowy przedwstępnej

102 W świetle powyższych ustaleń konstatacja jest jednoznaczna: pozwana - jako profesjonalista w obrocie nieruchomościami - nabyła w 2022 r. nieruchomość obarczoną wadami, następnie zaoferowała ją do sprzedaży i zawarła z powodami umowę przedwstępną, nie ujawniając tej okoliczności, a przynajmniej nie dochowując należytej staranności w jej weryfikacji.

103 Pozwana nie może skutecznie twierdzić, iż nie miała wpływu na okoliczności, z powodu których nie przystąpiła do zawarcia umowy przyrzeczonej, skoro:

104 1.

105 sama nabyła nieruchomość bez dostatecznego zbadania jej stanu geodezyjnego, czym naruszyła obowiązek staranności z art. 355 § 2 k.c.;

106 2.

107 sama zaoferowała tę nieruchomość do sprzedaży jako przedmiot wolny od wad i nieprawidłowości mogących utrudnić transakcję;

108 3.

109 sama zawarła umowę przedwstępną, przyjmując na siebie zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej;

110 4.

111 wady istniały obiektywnie co najmniej od kilkunastu lat i były one możliwe do wykrycia na podstawie ogólnodostępnej dokumentacji;

112 5.

113 pracownik banku wykrył nieprawidłowość bez trudu na podstawie dokumentów przekazanych przez samą pozwaną.

114 Zastosowanie znajduje tu zasada culpa lata dolo aequiparatur, jeśli przyjąć - do czego istnieją poważne podstawy – że poziom niedbalstwa pozwanej w zakresie weryfikacji stanu nieruchomości graniczy z rażącym niedbalstwem, zrównanym w skutkach z winą umyślną. Nadto pozwana - powołując się na okoliczności „niezależne" od niej – w istocie próbuje uczynić z własnego zaniechania (niedostatecznej weryfikacji przedmiotu sprzedaży) przesłankę uwalniającą od odpowiedzialności, co stoi w sprzeczności z ogólnym zakazem czerpania korzyści z własnego niestarannego zachowania. Obowiązek profesjonalisty obejmuje bowiem nie tylko aktywne działanie zgodne z treścią zobowiązania, ale także prewencyjne eliminowanie ryzyk i przeszkód mogących uniemożliwić lub utrudnić wykonanie umowy. Miara staranności stosowana wobec profesjonalisty zakłada, że podmiot ten zabezpiecza transakcję przed ryzykami, które w ramach swojej specjalizacji jest w stanie przewidzieć i im zapobiec. Nieprawidłowość geodezyjna nieruchomości stanowi kategorię ryzyka, której identyfikacja i eliminacja leży w centrum kompetencji zawodowego uczestnika obrotu nieruchomościami. Także zasada vigilantibus, non dormientibus, iura subveniunt przemawia przeciwko stanowisku pozwanej - porządek prawny chroni bowiem podmioty czujne i staranne, nie zaś te, które wskutek własnych zaniedbań popadają w trudności z wykonaniem zaciągniętych zobowiązań. Sąd pragnie z całą mocą zaakcentować, że podmiot profesjonalny nie może uwolnić się od odpowiedzialności z powołaniem na okoliczność, której istnienie w dacie zawierania umowy przedwstępnej zignorował na skutek braku elementarnej pieczy. W ujęciu teleologicznym i systemowym, stwierdzone wady (fizyczna i prawna) nieruchomości nie noszą znamion siły wyższej ani okoliczności zewnętrznej i nieprzewidywalnej. [xAnon] one immanentne ryzyko tkwiące w samym przedmiocie prowadzonej przez pozwaną działalności gospodarczej, które profesjonalista ma obowiązek skalkulować i usunąć przed wprowadzeniem nieruchomości do obrotu.

115 Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, iż powodowie zawierali umowę przedwstępną jako konsumenci, zaś pozwana działała jako przedsiębiorca profesjonalnie trudniący się obrotem nieruchomościami. Asymetria ta – choć nie przesądza per se o wyniku sporu – nakazuje bardziej rygorystyczną ocenę zachowania pozwanej spółki.

116 Niezależnie od powyższego, wskazać należy, iż ciężar dowodu co do zaistnienia okoliczności uwalniających od odpowiedzialność – to jest wykazania, że nieprzystąpienie do umowy było spowodowane okolicznościami, na które pozwana nie miała wpływu – spoczywa, stosownie do art. 6 k.c. w zw. z art. 232 zd. 1 k.p.c., na pozwanej spółce jako stronie wywodzącej z tego faktu korzystne dla siebie skutki prawne. Pozwana ciężarowi temu nie sprostała.

117 2.4.5. Rozkład ryzyka i gotowość powod ó w do nabycia nieruchomości za cenę pierwotną

118 Odrębnej analizy wymaga okoliczność, iż powodowie – pomimo ujawnienia nieprawidłowości geodezyjnej – ostatecznie wyrazili gotowość nabycia nieruchomości za cenę pierwotnie ustaloną w umowie przedwstępnej, tj. łącznie 1.700.000 zł (1.675.000 zł za nieruchomość zabudowaną + 25.000 zł za prawo użytkowania wieczystego), deklarując jednocześnie zamiar uregulowania kwestii granic we własnym zakresie.

119 Prawdą jest, że we wcześniejszej fazie negocjacji powodowie proponowali obniżenie ceny sprzedaży nieruchomości zabudowanej, co wszakże stanowiło racjonalną reakcję rynkową na ujawnioną nieprawidłowość. Prawdą jest również, że w wezwaniu do wykonania umowy z dnia 25 czerwca 2024 r. była mowa o aneksowaniu umowy w zakresie ceny. Jednakże – co ma znaczenie rozstrzygające – powodowie ostatecznie podjęli autonomiczną decyzję o gotowości zawarcia transakcji na warunkach pierwotnych, rezygnując z żądania obniżenia ceny. Decyzja ta – będąca wyrazem suwerennej woli powodów i ich oceny opłacalności transakcji – została potwierdzona konkretnymi, weryfikowalnymi i niebudzącymi wątpliwości czynnościami: uzyskaniem pozytywnej decyzji kredytowej w dniu 18 czerwca 2024 r. na kwotę 1.050.000 zł, a następnie zawarciem w dniu 4 lipca 2024 r. umowy kredytu hipotecznego na tę właśnie kwotę – przy wkładzie własnym wynoszącym 625.000 zł. Suma kredytu i wkładu własnego (1.050.000 + 625.000 = 1.675.000 zł) odpowiada dokładnie cenie nieruchomości zabudowanej ustalonej w umowie przedwstępnej, co dowodzi, że powodowie w sposób niebudzący jakichkolwiek wątpliwości zabezpieczyli finansowanie transakcji po cenie pierwotnej. Gdyby jednak nawet było tak, że pozwani nie uzyskaliby kredytu w związku z omówioną nieprawidłowością geodezyjną, to sąd podkreśla, że strona, która sama ponosi odpowiedzialność za możliwość spełnienia świadczenia przez kontrahenta (mowa tu o odpowiedzialności pozwanej za niemożność uzyskania kredytu przez powodów z powodu wad nieruchomości), nie może następnie wywodzić z powyższej okoliczności korzystnych dla siebie skutków prawnych. Okoliczność, iż w toku negocjacji pojawiały się propozycje modyfikacji warunków cenowych, jest naturalna i wpisuje się w dynamikę obrotu gospodarczego; w żadnym razie nie świadczy o braku gotowości powodów do zawarcia umowy, skoro ostatecznie, jednoznacznie i w sposób potwierdzony obiektywną dokumentacją finansową zdecydowali się oni na warunki pierwotne. Inna interpretacja prowadziłaby do niedopuszczalnego wniosku, że jakiekolwiek negocjacje prowadzone w toku realizacji umowy przedwstępnej mogą być ex post wykorzystywane przez stronę uchylającą się od wykonania umowy jako argument na rzecz rzekomego braku porozumienia – co byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.) i z obowiązkiem lojalnej współpracy kontraktowej (art. 354 § 2 k.c.).

120 Wymaga wreszcie podkreślenia, że fakt gotowości powodów do nabycia nieruchomości obarczonej wadami w ostatecznym rozrachunku eliminuje jakiekolwiek podstawy dla twierdzenia pozwanej, jakoby jej odstąpienie od umowy było motywowane „interesem powodów". Powodowie – jako osoby dorosłe, świadome i działające z pełnym rozeznaniem – sami najlepiej definiują własny interes, a ich wolą było zawarcie umowy. Próba narzucenia im odmiennej oceny przez profesjonalnego kontrahenta, połączona z próbą jednostronnego unicestwienia stosunku umownego, jest nie do pogodzenia z zasadami porządku prawnego. Podkreślenia przy tym wymaga, iż z mocy art. 557 § 1 k.c. sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

121 Nawet jednak przy założeniu, że konieczność uregulowania granic nieruchomości nie stanowi w okolicznościach niniejszej sprawy o istnieniu wady fizycznej ani prawnej, przepis art. 557 § 1 k.c. nie byłby i w takim przypadku pozbawiony znaczenia. Właściwym narzędziem wykładni jest tu wnioskowanie a fortiori (a maiore ad minus). Jeżeli bowiem wiedza kupującego o wadzie (stanie gorszym) zwalnia sprzedawcę z odpowiedzialności, to tym bardziej wiedza kupującego o stanie faktycznym, który nawet wadą nie jest, wyklucza jakiekolwiek roszczenia z tego tytułu. Przepis art. 557 § 1 k.c. wyraża zasadę volenti non fit iniuria w prawie zobowiązań. Zasada ta - jako ogólna dyrektywa systemu prawa cywilnego - ma zastosowanie niezależnie od tego, czy dany stan stanowi „wadę” w ścisłym rozumieniu tego pojęcia. Powyższe rozumowanie pełni rolę argumentu systemowego wzmacniającego dopuszczalność klauzuli opartej na art. 3531 k.c. (w której kupujący - będąc w pełni świadomi stanu granic nieruchomości – oświadczają, że przejmuje na siebie wszelkie koszty i ryzyka związane z konsekwencjami przedmiotowej nieprawidłowości oraz zwalniają sprzedającego z jakiejkolwiek odpowiedzialności z tego tytułu). Wskazuje bowiem, że zamiar ustawodawcy jednoznacznie zmierza ku ochronie sprzedawcy w sytuacji pełnej transparentności stanu rzeczy. Nie można też oczywiście wyłączyć dopuszczalności wprowadzenia do umowy sprzedaży klauzuli kwalifikowanej jako pactum de non petendo. Jest ono dopuszczalne na gruncie art. 3531 k.c. Nawet jednak w sytuacji, gdyby brak było podstawy prawnej zwalniającej pozwaną z odpowiedzialności związanej z koniecznością uregulowania granic nieruchomości przez powodów we własnym zakresie lub nie byłoby możliwe unormowanie tej kwestii w drodze czynności prawnej stron - jest to w istocie całkowicie irrelewantne dla jej odpowiedzialności z tytułu nieprzystąpienia do zawarcia umów przyrzeczonych.

122 2.4.6. Ponowne zaoferowanie nieruchomości – jednakże za wyższą cenę

123 Fakt zaoferowania powodom nabycia nieruchomości za cenę wyższą od umówionej po uregulowaniu granic, jest kolejnym argumentem, który w sposób bezpośredni i niewątpliwy dla sądu podważa wiarygodność argumentacji pozwanej sprowadzającej twierdzenia, jakoby odstąpienie od umowy przedwstępnej było podyktowane okolicznościami obiektywnymi, od pozwanej niezależnymi, oraz troską o interes powodów. Gdyby istotnie tak było – gdyby zatem wady nieruchomości stanowiły przeszkody na tyle istotne, że uzasadniały unicestwienie stosunku obligacyjnego – to po jej usunięciu logiczną i uczciwą konsekwencją byłby powrót do pierwotnych warunków transakcji, nie zaś podwyższenie ceny o kwotę aż 50.000 zł. Zażądanie wyższej ceny po uregulowaniu granic prowadzi do wniosku, że: po pierwsze – pozwana spółka postrzegała wady nieruchomości nie tyle jako przeszkodę w wykonaniu umowy, ile jako okoliczność obniżającą wartość rynkową nieruchomości w chwili zawarcia umowy przedwstępnej – a uregulowanie granic jako czynnik tę wartość podnoszący (innymi słowy, pozwana uznała, iż po dokonaniu regulacji nieruchomość stała się „warta więcej” i w związku z tym postanowiła zerwać dotychczasowe zobowiązanie, aby sprzedać ją na korzystniejszych dla siebie warunkach); po drugie – strona pozwana instrumentalnie wykorzystała instytucję odstąpienia od umowy do celu niezgodnego z jej przeznaczeniem, tj. do uwolnienia się od umowy przedwstępnej w celu osiągnięcia wyższego zysku; po trzecie wreszcie, działała w sposób sprzeczny z zasadą venire contra factum proprium. Nie sposób bowiem zaakceptować sytuacji, w której profesjonalny uczestnik obrotu gospodarczego najpierw oświadcza kontrahentowi, że odstępuje od umowy „w jego interesie”, a następnie proponuje mu nabycie tego samego przedmiotu na warunkach obiektywnie mniej korzystnych. Tego rodzaju zachowanie nosi znamiona wewnętrznej sprzeczności, a in concreto – pozorności deklarowanego motywu odstąpienia. 3. Skuteczność odstąpienia dokonanego przez powod ó w i wymagalność roszczenia

124 W świetle bezskuteczności oświadczenia pozwanej o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, umowa ta wiązała strony nadal. Pozwana, nie stawiając się celem zawarcia umów przyrzeczonych pomimo wezwania powodów, dopuściła się niewykonania umowy w rozumieniu § 3 umowy przedwstępnej i art. 394 § 1 k.c. W konsekwencji powodowie – pismem z dnia 29 lipca 2024 r. - skutecznie odstąpili od umowy przedwstępnej i wezwali pozwaną do zapłaty kwoty 100.000 zł tytułem dopłaty do podwojonego zadatku. Oświadczenie to spełnia wszelkie przesłanki skutecznego odstąpienia: zostało złożone na piśmie, skierowane do właściwego adresata i oparte na istniejącej podstawie kontraktowej, przy czym niewykonanie umowy przez pozwaną jest faktem oczywistym. 4. Podsumowanie kwalifikacji prawnej

125 Mając na uwadze całokształt powyższych rozważań, roszczenie powodów o zasądzenie kwoty 100.000 zł – stanowiącej różnicę pomiędzy podwojonym zadatkiem (200.000 zł) a kwotą zwróconą przez pozwaną (100.000 zł) – wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 24 grudnia 2024 r. do dnia zapłaty, znajduje pełne oparcie w treści art. 394 § 1 k.c. w zw. z § 3 umowy przedwstępnej z dnia 12 kwietnia 2024 r., a żądanie odsetkowe – w art. 481 § 1 i § 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c. Przesłanki zwalniające od odpowiedzialności zastrzeżone w § 3 in fine umowy nie zostały spełnione, oświadczenie pozwanej o odstąpieniu od umowy jest bezskuteczne, a pozwana ponosi pełną odpowiedzialność kontraktową za niewykonanie zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej. Instytucja zadatku służy ochronie pewności obrotu i uzasadnionych oczekiwań stron kontraktu. Strona, która zaciąga zobowiązanie – zwłaszcza strona profesjonalna, od której wymaga się podwyższonej staranności – musi liczyć się z konsekwencjami jego niewykonania. [xAnon] sunt servanda – umów należy dotrzymywać, a ten, kto ich nie dotrzymuje, ponosi tego konsekwencje przewidziane prawem i umową.

126 W świetle poczynionych ustaleń faktycznych i ich prawnej kwalifikacji, roszczenie powodów jawi się jako w pełni uzasadnione zarówno co do zasady, jak i co do wysokości. Żaden z potencjalnych zarzutów pozwanej – czy to dotyczący skuteczności jej własnego odstąpienia, rzekomego działania w interesie powodów, braku gotowości finansowej kupujących – nie wytrzymuje konfrontacji z prawidłowo ustalonym stanem faktycznym i obowiązującymi normami prawnymi.

127 Zachowanie pozwanej stanowi paradygmatyczny przykład sytuacji, dla której ustawodawca przewidział instytucję zadatku: strona profesjonalna, dysponująca przewagą informacyjną i organizacyjną, uchyla się od wykonania zobowiązania z przyczyn leżących wyłącznie po jej stronie, a następnie podejmuje próbę uniknięcia konsekwencji prawnych swojego zachowania poprzez instrumentalne powoływanie się na okoliczności, które sama mogła - i powinna była - ustalić oraz wyeliminować.

128 W tym stanie rzeczy zasądzenie kwoty 100.000 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 24 grudnia 2024 r. odpowiada zarówno literze, jak i ratio legis art. 394 § 1 k.c.

129 5. Charakter prawny wierzytelności przysługujących powodom

130 Przechodząc do uzasadnienia rozstrzygnięcia w zakresie sposobu zasądzenia dochodzonego świadczenia, należy w pierwszej kolejności wskazać, iż okoliczność pozostawania powodów w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej, determinuje konstrukcję sentencji orzeczenia w części dotyczącej świadczenia głównego.

131 W realiach niniejszej sprawy ustalono w sposób niewątpliwy, że powodowie zawarli umowę przedwstępną działając wspólnie jako kupujący, zaś zadatek w kwocie 100.000 zł został uiszczony z majątku wspólnego małżonków. W konsekwencji wierzytelność z tytułu roszczenia opartego na treści art. 394 § 1 k.c. – którego źródłem jest niewykonanie umowy przez stronę, która zadatek otrzymała – weszła ex lege w skład majątku wspólnego powodów w rozumieniu art. 31 § 1 k.r.o.

132 Wspólność majątkowa małżeńska, o której mowa w art. 31 i nast. k.r.o., stanowi wspólność łączną, mającą charakter bezudziałowy. Oznacza to, iż w odróżnieniu od współwłasności w częściach ułamkowych uregulowanej w przepisach art. 195 i nast. k.c., żadnemu z małżonków nie przysługuje oznaczony ułamkowo udział w poszczególnych składnikach majątku wspólnego, w tym w wierzytelnościach wchodzących w jego skład. Zgodnie bowiem z art. 35 k.r.o., w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego ani rozporządzać udziałem, który w razie ustania wspólności przypadłby mu w majątku wspólnym, ani udziałem w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku. Powyższe ma doniosłe konsekwencje na płaszczyźnie prawa procesowego. Skoro bowiem dochodzona wierzytelność stanowi składnik majątku wspólnego małżonków objętego wspólnością łączną, to świadczenie pieniężne zasądzane na rzecz obojga małżonków nie może zostać rozszczepione poprzez przyznanie każdemu z nich odrębnych, ułamkowo oznaczonych kwot. Taki zabieg stanowiłby bowiem de facto podział wierzytelności wchodzącej w skład majątku wspólnego, a zatem czynność sprzeczną z bezwzględnie obowiązującym zakazem statuowanym w powołanym art. 35 k.r.o. Brak jest też podstaw pozwalających na zasądzenie objętych pozwem wierzytelności na rzecz powodów solidarnie. Solidarność bowiem musi mieć swoje źródło bądź to w ustawie bądź w czynności prawnej (art. 369 k.c.). Żadna jednak z wymienionych podstaw solidarności czynnej w niniejszej sprawie nie ma miejsca.

133 Wobec powyższego, jedynym prawnie dopuszczalnym sposobem sformułowania sentencji wyroku uwzględniającego powództwo małżonków dochodzących wierzytelności przynależnej do ich majątku wspólnego objętego ustrojem wspólności ustawowej jest zasądzenie świadczenia na ich rzecz łącznie (innymi słowy - „do niepodzielnej ręki”). Rozstrzygnięcie to oddaje bowiem w sposób adekwatny istotę wspólności łącznej, odzwierciedlając niepodzielny charakter przysługującej powodom wierzytelności i respektując ustawowy zakaz dokonywania jakichkolwiek podziałów majątku wspólnego w czasie trwania tego ustroju. 6. Rozstrzygnięcie o kosztach procesu

134 Rozstrzygnięcie o kosztach procesu oparto na treści art. 98 § 1 i § 11 k.p.c. w związku z art. 99 k.p.c. Stosownie do wyrażonej w art. 98 § 1 k.p.c. zasady odpowiedzialności za wynik procesu, strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.

135 W niniejszej sprawie powodowie utrzymali się ze swoim żądaniem w całości, jako że powództwo zostało uwzględnione co do pełnej dochodzonej kwoty wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie. Pozwana przegrała zatem sprawę w rozumieniu art. 98 § 1 k.p.c., co obliguje ją do zwrotu powodom ogółu poniesionych przez nich kosztów procesu.

136 Na koszty procesu poniesione przez powodów złożyły się: opłata sądowa od pozwu (w kwocie 5.000 zł), wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika wynoszące 5.400 zł, ustalone w oparciu o § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2026 r., poz. 118) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (wynosząca 17,-zł).

137 W zakresie sposobu zasądzenia zwrotu kosztów procesu, sąd miał na uwadze, iż tożsame racje jurydyczne, które przemawiały za zasądzeniem należności głównej z odsetkami do niepodzielnej ręki powodów, zachowują swoją aktualność również w odniesieniu do roszczenia o zwrot kosztów procesu. Koszty te zostały poniesione przez powodów z majątku wspólnego, a wierzytelność o ich zwrot - jako prawo majątkowe powstałe w toku postępowania zainicjowanego w celu ochrony wspólnego interesu majątkowego małżonków – wchodzi w skład ich majątku wspólnego objętego wspólnością łączną w rozumieniu art. 31 § 1 k.r.o. Dnia 9 marca 2026 r.

138 SSR Piotr Połczyński