Wyrok Sądu Rejonowego Poznań-Stare Miasto w Poznaniu z dnia 27 kwietnia 2026 r., I C 390/25

wyrok Sądu Rejonowego Poznań-Stare Miasto w Poznaniu z dnia 27 kwietnia 2026 r., I C 390/25

Tekst

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

1 27 kwietnia 2026 r.

2 Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu Wydział I Cywilny

3 w składzie:

4 Przewodniczący: Asesor sądowy Michał Przybył

5 Protokolant: sekretarz sądowy Patrycja (...)-Dębniak

6 po rozpoznaniu 27 kwietnia 2026 r. w Poznaniu

7 na rozprawie

8 sprawy z powództwa K. H. (1)

9 przeciwko H. H. (1)

10 o zapłatę

11 I. zasądza od pozwanej na rzecz powódki 14220,71 zł (czternaście tysięcy dwieście dwadzieścia złotych i siedemdziesiąt jeden groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty:

12 a. 2150 zł od 11 września 2024 r. do dnia zapłaty

13 b. 2150 zł od 11 października 2024 r. do dnia zapłaty

14 c. 2150 zł od 13 listopada 2024 r. do dnia zapłaty

15 d. 2150 zł od 11 grudnia 2024 r. do dnia zapłaty

16 e. 2150 zł od 11 stycznia 2025 r. do dnia zapłaty

17 f. 178,48 zł od 3 października 2024 r. do dnia zapłaty

18 g. 144,34 zł od 4 grudnia 2024 r. do dnia zapłaty

19 h. 580,93 zł od 26 kwietnia 2025 r. do dnia zapłaty

20 i. 2566,96 zł od 26 kwietnia 2025 r. do dnia zapłaty

21 II. Oddala powództwo w pozostałym zakresie.

22 III. Zasądza od pozwanej na rzecz powódki 4617 zł tytułem kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku.

23 IV. Przyznaje r. pr. K. D. (...) zł tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną pozwanej z urzędu.

24 V. Wyrokowi w pkt I nadaje rygor natychmiastowej wykonalności z wyjątkiem żądania odsetkowego zawartego w punktach f oraz g.

25 Asesor sądowy Michał Przybył

Uzasadnienie

26 Pozwem z 31 marca 2025 r. K. H. (1), reprezentowana przez pełnomocnika, wniosła o zasądzenie od pozwanej H. H. (1) kwoty 11.653,75 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od następujących dat i kwot:

27 1. 2.150,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 11 września 2024 roku do dnia zapłaty;

28 2. 2.150,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 11 października 2024 roku do dnia zapłaty;

29 3. 2.150,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 13 listopada 2024 roku do dnia zapłaty;

30 4. 2.150,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 11 grudnia 2024 roku do dnia zapłaty;

31 5. 2.150,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 11 stycznia 2025 roku do dnia zapłaty;

32 6. 178,48 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 3 października 2024 roku do dnia zapłaty;

33 7. 144,34 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 4 grudnia 2024 roku do dnia zapłaty;

34 8. 580,93 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 4 lutego 2025 roku do dnia zapłaty.

35 Powódka wniosła też o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz 17,00 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia zasądzającego koszty procesu do dnia zapłaty.

36 Nadto pełnomocnik strony powodowej wniósł o udzielenie powódce zabezpieczenia roszczenia objętego pozwem do kwoty 14.820,75 zł , tj. kwoty objętej żądaniem pozwu 11.653,75 zł oraz prognozowanych kosztów postępowania w tym kosztów procesu w kwocie 767,00 zł oraz koszów zastępstwa procesowego w kwocie 2.400,00 zł poprzez zajęcie wierzytelności pozwanej ze wszystkich rachunków bankowych, należących do pozwanej.

37 W uzasadnieniu powód wskazał, że pozwana była najemcą (...) przy (...) w Ś. i zobowiązała się do uiszczania czynszu w wysokości 2.150,00 zł miesięcznie oraz ponoszenia pozostałych kosztów eksploatacyjnych. Strony zawarły umowę najmu okazjonalnego tego lokalu w dniu 22 grudnia 2023 roku. Umowa została zawarta na czas oznaczony od dnia 1 lutego 2024 roku do dnia 1 lutego 2025 roku. Nadto strona powodowa wskazała, że przy podpisaniu umowy, pozwana dokonała zapłaty kwoty 3.000,00 zł tytułem kaucji oraz że przez pierwsze miesiące trwania umowy pozwana dokonywała zapłaty należności czynszowych terminowo. Pozwana H. H. (1) zaprzestała płatności czynszu począwszy od miesiąca września 2024 roku, a także innych z tytułu zajmowanego lokalu. Pomimo wezwania do zapłaty z dnia 18 grudnia 2024 r. pozwana nie uregulowała zadłużenia, a od miesiąca lutego 2025 roku, zajmuje lokal bez tytułu prawnego i nie uiszcza należności na rzecz powódki z tytułu zajmowanego mieszkania.

38 Postanowieniem z dnia 9 kwietnia 2025 r. Sąd udzielił zabezpieczenia roszczenia powoda do kwoty 14.820,75 zł poprzez zajęcie wierzytelności pozwanej ze wszystkich rachunków bankowych należących do pozwanej.

39 Pismem z dnia 8 maja 2025 r. powódka wniosła o rozszerzenie powództwa o kwotę 4.162,40 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 24 kwietnia 2025 roku do dnia zapłaty i zasądzenie tej kwoty na rzecz powódki.

40 W uzasadnieniu wskazała, że powódka wnosząc pozew o zapłatę, nie miała świadomości, że pozwana nie uiszczała należności z tytułu zajmowanego lokalu mieszkalnego, na rzecz Wspólnoty (...). Zadłużenie pozwanej na rzecz Wspólnoty, wynosi 4.162,40 zł. Pozwana od lutego 2024 roku, zaprzestała uiszczenia należności za zajmowany lokal. Powódka otrzymała analizę konta lokalu mieszkalnego wraz z wezwaniem do zapłaty. Wobec czego, powódka była zmuszona do uiszczenia tej kwoty na rzecz Wspólnoty.

41 W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Nadto wniosła o przyznanie jej prawa do lokalu socjalnego w przypadku uwzględnienia powództwa.

42 W uzasadnieniu pozwana wskazała, że obecnie zajmuje lokal po zakończeniu umowy najmu. Nadto podkreśliła, że powódka w pozwie nie wykazała, aby najem okazjonalny został zgłoszony do właściwego urzędu skarbowego, co powinno być udokumentowane, a brak takiego zgłoszenia ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. W dalszej kolejności pozwana wskazała, że jest aktualnie osobą bezrobotną, co powoduje, że jej sytuacja materialna jest bardzo trudna i nie ma realnych możliwości uzyskania innego lokalu mieszkalnego. Nadto pozwana złożyła zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa przez męża powódki poprzez podjęcie próby nielegalnej eksmisji pozwanej z obecnie zajmowanego lokalu. Pozwana również wskazała, że powódka podjęła współpracę z podmiotem (...), który podejmuje bezprawne negocjacje eksmisyjne.

43 W odpowiedzi na wezwanie Sądu do uzupełnienia braków poprzez sprecyzowanie w jakiej części wnosi o oddalenie powództwa oraz do uzupełnienia braków wniosku o zwolnienie od kosztów i ustanowienia pełnomocnika z urzędu, pozwana wniosła o nieuwzględnienie odsetek ustawowych od kwot 178,48 zł, 144,34 zł i 580,93 zł wynikających z faktur VAT za energię elektryczną wystawionych przez (...), z uwagi na niedoręczenie wskazanych faktur stronie pozwanej.

44 Nadto pozwana wniosła o nieuwzględnienie kwoty 1595,44 zł wraz z odsetkami, wynikającej z rozszerzenia powództwa (pismo Wspólnoty (...), pozycja "Rozliczenie media za okres od 8 grudnia 2023 r. do 30 czerwca 2024 r.”), ponieważ ww. rozliczenie uwzględnia również okres przed zawarciem umowy najmu z pozwaną.

45 W dalszej kolejności, na wypadek rozszerzenia powództwa o należności za okres od dnia 2 lutego 2025 r. do 19 kwietnia 2025 r., pozwana wniosła o uznanie kwoty odszkodowania – kary umownej w wysokości 150,00 zł za rażąco wysoką, w związku z tym uznanie zapisu dotyczącej tej kary za klauzulę abuzywną, a zatem nieobowiązującą.

46 Postanowieniem z dnia 16 października 2025 r. Sąd oddalił wniosek pozwanej o zwolnienie od kosztów sądowych oraz ustanowił dla pozwanej pełnomocnika z urzędu, którego wskaże Okręgowa Izba Radców Prawnych w Ś..

47 W replice na odpowiedź na pozew pełnomocnik powódki podtrzymał żądanie pozwu w całości oraz wniósł o wydanie wyroku częściowego, w zakresie w jakim pozwana uznała powództwo, tj. co do kwoty 14.220,96 zł.

48 W replice pełnomocnika pozwanej na pismo pełnomocnika powódki, strona wniosła o oddalenie powództwa w całości, precyzując jednocześnie stanowisko pozwanej zawarte w odpowiedzi na pozew oraz wskazując, że w istocie pozwana kwestionuje roszczenie powódki zarówno co do zasady, jak i co do wysokości. Strona pozwana wniosła również o oddalenie wniosku powódki o wydanie wyroku częściowego co do kwoty 14.220,96 zł jako całkowicie bezzasadnego, gdyż pozwana nie uznała powództwa ani w tej części, ani w żadnej innej, a roszczenie powódki jest sporne w całości w świetle art. 5 k.c. Nadto pozwana wniosła zarzut nadużycia prawa podmiotowego przez powódkę, zarzut braku wymagalności roszczenia w zakresie opłat za energię elektryczną, a także zarzut niewykazania roszczenia co do wysokości, w tym w zakresie opłat do wspólnoty mieszkaniowej. W dalszej kolejności strona pozwana wniosła o rozłożenie na podstawie art. 320 k.p.c. zasądzonego świadczenia na raty w kwocie 200 zł miesięcznie, z uwagi na szczególnie uzasadniony wypadek leżący po stronie pozwanej.

49 Na rozprawie z dnia 6 lutego 2026 r. strona pozwana złożyła procesowy zarzut potrącenia z tytułu wierzytelności zadośćuczynienia za nienależyte wykonanie umowy najmu na podstawie art. 203¹ § 1 i 2 k.p.c. poprzez naruszenie miru domowego, pozbawienie nietykalności mieszkania oraz pozbawienia rzeczy użyteczności poprzez odcięcie prądu oraz naruszenie dóbr osobistych. Na podstawie art. 498 i 499 k.c. pozwana oświadczyła, że dokonuje potrącenia wierzytelności w kwocie 18.000 zł tytułem zadośćuczynienia za naruszenie jej dóbr osobistych, w szczególności miru domowego o nietykalności oraz prywatności i zdrowia z wierzytelnością dochodzoną przeciwko niej przez powódkę w niniejszej sprawie.

STAN FAKTYCZNY

50 Powódka jest właścicielem lokalu nr (...), położonego przy ulicy (...) w Ś..

51 Okoliczności bezsporne, a nadto dowód: wydruk z działu II księgi wieczystej o nr (...) (k.14).

52 W dniu 22 grudnia 2023 r. powódka K. H. (1) jako wynajmująca zawarła z pozwaną H. H. (1) jako najemcą umowę najmu okazjonalnego lokalu nr (...), położonego przy ulicy (...) w Ś..

53 Umowa została zawarta na czas określony od dnia 1 lutego 2024 r. do dnia 1 lutego 2025 r. (§ 7 ust. 1 umowy).

54 W przypadku chęci przedłużenia czasu trwania niniejszej umowy najmu, najemca był zobowiązany poinformować wynajmującego o tym fakcie najpóźniej 60 dni przed zakończeniem trwania umowy i zawrzeć z wynajmującym do tego dnia stosowny aneks do umowy najmu, na uzgodnionych przez obie strony warunkach. Nie zawarcie aneksu najmu przedłużającego czas trwania umowy najmu oznaczało zakończenie niniejszej umowy (§ 7 ust. 2 umowy).

55 Strony ustaliły miesięczny czynsz najmu w wysokości 2.150,00 zł, który winien być płacony w terminie do 10 dnia każdego miesiąca za dany miesiąc bezpośrednio na rachunek bankowy wskazany przez wynajmującego. Niezależnie od czynszu najmu najemca od dnia wydania przedmiotu umowy winien ponosić wszelkie koszty eksploatacji lokalu (opłaty niezależne od wynajmującego oraz wydatki związane z utrzymaniem lokalu), w szczególności takie jak: miesięczne opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni, w które są

56 wliczone opłaty za ogrzewanie, wodę oraz odbiór ścieków, opłatę za wywóz odpadków lub nieczystości ciekłych, inne koszty związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości, koszty konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości wspólnej oraz koszty remontów oraz funduszu remontowego, koszty zarządzania nieruchomością wspólną, a także opłaty za internet oraz za energię elektryczną (§ 3 ust. 1 i 4 umowy).

57 Przy podpisaniu umowy, pozwana dokonała zapłaty kwoty 3.000,00 zł tytułem kaucji.

58 W dniu 28 grudnia 2023 r. pozwana przed notariuszem K. H. (2) złożyła oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

59 Protokół przekazania lokalu został sporządzony 31 stycznia 2024 r.

60 Powódka nie zgłosiła w Urzędzie Skarbowym najmu okazjonalnego w ww. lokalu.

61 Okoliczności bezsporne, a nadto dowód: umowa najmu okazjonalnego w formie aktu notarialnego z dnia 22 grudnia 2023 roku wraz z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji i wskazaniem innego lokalu (k.15-19), załącznik umowa najmu okazjonalnego (k.21-27) protokół przekazania lokalu (k.31-32), zeznania powódki K. H. (1) (k. 237-238)

62 W okresie od lutego do sierpnia 2024 pozwana terminowo uiszczała stosowną należność za czynsz. Począwszy od września 2024 r. pozwana zaprzestała płatności czynszu, a także innych należności z tytułu zajmowanego lokalu.

63 Okoliczności bezsporne, a nadto dowód : zeznania świadka H. H. (2) (k. 235-236), wydruk historii rachunku powódki za okres styczeń 2024 roku do grudnia 2024 roku (k. 33-34), zeznania powódki K. H. (1) (k. 237-238), zeznania pozwanej H. H. (1) (k. 239-241)

64 M. dnia 18 września 2024 r. wystawiła fakturę faktura VAT nr (...) z dnia 18 września 2024 roku na kwotę 178,48 zł z terminem płatności do dnia 2 października 2024 r. Kolejne faktury VAT nr (...) z dnia 19 listopada 2024 roku oraz nr (...) z dnia 20 stycznia 2025 roku zostały wystawione odpowiednio na kwotę 144,34 zł z terminem płatności do dnia 3 grudnia 2024 r. oraz na kwotę 580,93 zł z terminem płatności do dnia 3 lutego 2025 r.

65 Dowód : faktura VAT nr (...) (k. 35-37), faktura VAT nr (...) z dnia 19 listopada 2024 roku (k. 38-40), faktura VAT nr (...) z dnia 20 stycznia 2025 roku (k. 41-42)

66 Pismem z dnia 18 grudnia 2024 r. powódka skierowała do pozwanej wezwanie do zapłaty, domagając się uregulowania należności w łącznej kwocie 8.922,82 zł w terminie miesiąca od dnia doręczenia niniejszego pisma wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie. Nadto wskazała, że zwłoka w uregulowaniu całego zadłużenia w terminie, która przekracza równowartość trzech pełnych okresów płatności, spowoduje wypowiedzenie umowy najmu z zachowaniem okresu wypowiedzenia.

67 Pozwana nie udzieliła odpowiedzi na wezwanie ani nie dokonała zapłaty.

68 W dniu 25 stycznia 2025 r. H. H. (2) – mąż powódki podjął próbę kontaktu z pozwaną za pomocą wiadomości elektronicznej, w której wskazał, że pozwana winna opuścić lokal do końca lutego 2025 r. oraz zaproponował termin przekazania lokalu w dniu 2 marca 2025 r. Pozwana w odpowiedzi wskazała, że próba dokonania jednostronnego lokalu będzie nielegalnym wtargnięciem oraz że wyznaczony termin jest niezgodny z zapisami umowy.

69 Dowód : wezwanie do zapłaty z 18 grudnia 2024 r. wraz z potwierdzeniem nadania (k. 44-45), zeznania powódki K. H. (1) (k. 237-238), zeznania pozwanej H. H. (1) (k. 239-241), zeznania świadka H. H. (2) (k. 235-236), kopia korespondencji e-mail w okresie od 25 stycznia do 5 lutego 2025 r. (k. 52-53)

70 W myśl § 7 ust.1 zawartej umowy stosunek najmu uległ rozwiązaniu z dniem 1 lutego 2025 r.

71 Powódka pismem z dnia 17 lutego 2025 r. wezwała pozwaną do opróżnienia i wydania lokalu.

72 Pismem z dnia 18 lutego 2025 r. powódka ponownie skierowała do pozwanej wezwanie do zapłaty w terminie do dnia 25 lutego 2025 r., domagając się uregulowania należności w łącznej kwocie 17.740,67 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, płatnymi do dnia płatności.

73 Dowód : wezwanie do opróżnienia i wydania lokalu z dnia 17 lutego 2025 r. wraz z potwierdzeniem nadania (k. 46-47) wezwanie do zapłaty z dnia 18 lutego 2025 r. wraz z potwierdzeniem nadania (k. 50-51)

74 W odpowiedzi na wezwanie do opróżnienia lokalu przez męża powódki, pozwana złożyła zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa poprzez podjęcie próby nielegalnej eksmisji pozwanej z obecnie zajmowanego lokalu na podstawie art. 191 § 1a k.k.

75 W ramach działań zmierzających do odzyskania własności lokalu mieszkalnego, w okresie trwania umowy najmu lokalu, powódka udzieliła podmiotowi pełnomocnictwa (...).S.A. (nr KRS: (...)), w tym powiązaną z nią podmiotem (...) do prowadzenia negocjacji lokatorskich oraz podejmowania wszelkich czynności zgodnych z prawem mających na celu skłonienie pozwaną do opuszczenia lokalu mieszkalnego na jej rzecz.

76 Podmiot (...) prowadził negocjacje eksmisyjne z pozwaną, m.in. poprzez naruszenie miru domowego, nękanie pozwanej oraz zniszczenie mienia.

77 W wyniku reakcji na ciężki stres i zaburzeń adaptacyjnych pozwana podjęła leczenie w poradni zdrowia psychicznego. Pozwana nie ma wskazań do hospitalizacji.

78 Dowód : zeznania pozwanej H. H. (1) (k. 239-241), zeznania powódki K. H. (1) (k. 237-238), zaświadczenie lekarskie (k. 211), potwierdzenie złożenia zawiadomienia (k.138)

79 W kwietniu 2024 r., wobec nieuiszczania przez pozwaną należnych opłat za energię elektryczną, powódka zakończyła umowę z dostawcą energii elektrycznej M. oraz zleciła zdemontowanie licznika.

80 Dowód : zeznania powódki K. H. (1) (k. 237-238), zeznania pozwanej H. H. (1) (k. 239-241)

81 (...) pismem z dnia 25 kwietnia 2025 r. wezwała powódkę do uregulowania zaległych opłat za użytkowanie lokalu przy (...), informując, że zadłużenie na dzień 31.03.2025 z tytułu opłat w okresie od lutego 2024 r. do marca 2025 r. wynosi 4.162,40 zł. W zestawieniu należnych opłat została również uwzględniona opłata rozliczeniowa za media za okres od 8 grudnia 2023 r. do 30 czerwca 2024 r. w wysokości 1.595,44 zł.

82 Dowód : wezwanie do zapłaty z dnia 25 kwietnia 2025 r. (k.77)

83 (...)

84 Powyższych ustaleń faktycznych dokonano na podstawie dokumentów, w tym kopii dokumentów urzędowych i prywatnych załączonych do akt sprawy, a także zeznań świadków oraz powódki. Dowody, w oparciu, o które ustalono stan faktyczny sprawy Sąd uznał za wiarygodne. Prawdziwość ani autentyczność dokumentów, jak również okoliczność złożenia oświadczeń o treści w nich wskazanej, nie została w toku procesu przez żadną ze stron zaprzeczona. Sąd nie znalazł podstaw, aby zakwestionować dokumenty z urzędu. Nadmienić należy, że dokumenty sporządzone przez strony są dokumentami prywatnymi w rozumieniu art. 245 k.p.c., a zatem stanowią dowód jedynie tego, że osoby, które podpisały te dokumenty, złożyły oświadczenie o treści w nich zawartych.

85 Sąd dał wiarę zeznaniom świadka H. H. (2) oceniając je w znacznej większości jako spójne i logiczne. Wprawdzie Sąd miał na uwadze, że świadek jako mąż powódki miał interes w złożeniu zeznań korzystnych na jej rzecz, jednak zeznania te korespondowały z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, w szczególności z przedłożonymi zestawieniami rozliczeń. Sąd nie dał wiary świadkowi natomiast co do braku jego świadomości wobec bezprawnych działań podejmowanych przez podmiot „eXmiter”.

86 Sąd uznał, zeznania powódki za zasadniczo wiarygodne, bowiem potwierdzały fakt zawarcia umowy, uiszczania przez pozwaną czynszu od lutego do sierpnia oraz niezgłoszeniu umowy do urzędu skarbowego. Natomiast Sąd zakwestionował zaprzeczenia powódki co do jej niewiedzy w zakresie podejmowanych bezprawnych działań przez podmiot „eXmiter”. Wskazany podmiot dopuszczał się bezprawnych działań w celu eksmisji pozwanej na podstawie umowy zawartej z powódką. Nadto powódka w zeznaniach wskazała, że o podmiocie „eXmiter” dowiedziała się od znajomej, która korzystała z ich usług.

87 Za częściowo wiarygodne uznał Sąd także zeznania pozwanej, bowiem były one w znacznym stopniu spójne. Pozwana wskazała na swoją trudną sytuację materialną, zaprzestanie uiszczania należnych opłat z tytułu zajmowanego lokalu mieszkalnego oraz podejmowanie bezprawnych działań przez podmiot „eXmiter”. W pozostałym zakresie Sąd uznał zeznania pozwanej jako nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Opierały się one na w znacznej mierze na jej odczuciach, jej opinii oraz były niezwiązane z roszczeniem dochodzonym w niniejszej sprawie.

88 Postanowieniem w dniu 26 marca 2026 r. Sąd pominął wnioski dowodowe zawarte w piśmie 6 marca 2026 r. w punktach 5-8 petitum pisma na podstawie art. 235² § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. jako nieprzydatne dla rozstrzygnięcia oraz zmierzające do przedłużenia postępowania.

STAN PRAWNY

89 Powództwo podlegało uwzględnieniu w przeważającej części.

90 Podstawę prawną żądania powoda stanowił przepis art. 659 § 1 k.c., zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W świetle cytowanego wyżej przepisu umowa najmu jest umową dwustronnie zobowiązującą, konsensualną, odpłatną i wzajemną. Treścią tego typu umowy jest zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy do używania rzeczy przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a także odpowiadające mu zobowiązanie najemcy do płacenia wynajmującemu umówionego czynszu.

91 Natomiast w myśl przepisu art. 669 § 1 k.c. najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym.

92 Z powyższego wynika zatem, że podstawowym obowiązkiem najemcy jest płacenie czynszu jako świadczenia wzajemnego za oddanie przez wynajmującego rzeczy do używania. Korzystanie z rzeczy jest uprawnieniem najemcy i pozostaje bez wpływu na obciążenie zapłatą czynszu, która powinna nastąpić ze względu na zrealizowany przez wynajmującego obowiązek wydania rzeczy najemcy do używania. Termin płatności czynszu ma znaczenie dla ustalenia wymagalności roszczenia wynajmującego o spełnienie świadczenia czynszowego i tym samym dla określenia początku biegu przedawnienia tego roszczenia. W razie nieterminowego uiszczania czynszu przez najemcę, wynajmujący może domagać się odsetek za opóźnienie.

93 Zgodnie z zasadą swobody umów wyrażoną w art. 353¹ § 1 k.c., strony zawierające umowę mogą kształtować treść i zakres zobowiązań wynikających z umowy według swojej woli, o ile jej treść nie sprzeciwia się właściwości (naturze) stosunku prawnego, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

94 W praktyce oznacza to, że umowa najmu może przewidywać dodatkowe obowiązki najemcy poza zapłatą umówionego czynszu, takie jak zwrot kosztów ponoszonych przez wynajmującego z tytułu usług i świadczeń związanych z używaniem lokalu, w szczególności kosztów dostawy wody, ogrzewania czy opłat za wywóz nieczystości, jeżeli strony wyraźnie tak postanowią w umowie i sposób rozliczenia tych świadczeń został jasno określony.

95 Na wstępie rozważań prawnych wskazać należy, iż zgodnie z zasadą kontradyktoryjności ciężar dowodu spoczywa na stronach postępowania cywilnego. To one, a nie Sąd, są wyłącznym dysponentem toczącego się postępowania i one wreszcie ponoszą odpowiedzialność za jego wynik. Z tego względu to na stronach spoczywa ciężar udowodnienia faktów mających istotne znaczenie prawne stosownie do art. 6 k.c. i art. 232 in principio k.p.c. Ciężar udowodnienia faktu rozumieć należy z jednej strony jako obarczenie strony procesu obowiązkiem przekonania Sądu dowodami o słuszności swoich twierdzeń, a z drugiej konsekwencjami poniechania realizacji tego obowiązku, lub jego nieskuteczności (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 07 listopada 2007r., II CSK 293/07, LEX nr 487510). Poza tym należy pamiętać, iż artykuł 6 k.c. dopuszcza możliwość rozstrzygnięcia przez Sąd sporu także wtedy, gdy strona obarczona ciężarem dowodu nie udowodni faktów, z których wywodzi skutki prawne.

96 W ocenie Sądu powódka sprostała spoczywającemu na niej ciężarowi udowodnienia faktów w znacznej części, z których wywodziła skutki prawne. Obowiązek ten obejmował zarówno wykazanie zasady odpowiedzialności pozwanych, jak i wysokości dochodzonych należności.

97 Strony zawarły umowę najmu okazjonalnego na czas określony od 1 lutego 2024 r. do 1 lutego 2025 r. Natomiast strona powodowa nie spełniła warunku formalnego zawarcia umowy okazjonalnego, nie dokonując zgłoszenia umowy we właściwym urzędzie skarbowym.

98 Obowiązek zgłoszenia umowy najmu do właściwego urzędu skarbowego oraz obowiązek podatkowy z tytułu uzyskiwanego dochodu obciążają wynajmującego jako podatnika. Niezgłoszenie umowy w ustawowym terminie skutkuje utratą określonych uprawnień przewidzianych dla najmu okazjonalnego, w tym uproszczonej procedury egzekucyjnej, jednakże konsekwencje te dotyczą wyłącznie wynajmującego. Sąd miał nadto na względzie, iż powódka wskazała, że nie dokonała stosownego zgłoszenia oraz że nie prowadzi działalności gospodarczej w tym zakresie. W konsekwencji niedochowanie ustawowych wymogów dla najmu okazjonalnego skutkuje uznaniem zawartej umowy za umowę najmu na zasadach ogólnych.

99 Powódka w niniejszym pozwie dochodziła m.in. objętych umową należności czynszowych. Strony ustaliły miesięczny czynsz najmu w wysokości 2.150,00 zł, który winien być płacony w terminie do 10 dnia każdego miesiąca za dany miesiąc bezpośrednio na rachunek bankowy wskazany przez wynajmującego.

100 W miesiącach od lutego do sierpnia 2024 r. pozwana terminowo uiszczała stosowne należności czynszowe. Po tym okresie, mimo wielokrotnych prób skontaktowania się przez powódkę oraz jej męża, zarówno w trakcie trwania umowy, jak i po jej rozwiązaniu, pozwana nie poinformowała stronę powodową o swojej trudnej sytuacji majątkowej, ani przyczynach zaprzestania uiszczania należnych opłat. Pozwana nie odbierała korespondencji oraz unikała kontaktu z wynajmującą. Pomimo kolejnych wezwań do zapłaty oraz próśb o opróżnienie lokalu, pozwana w dalszym ciągu zajmowała lokal bez tytułu prawnego oraz nie dokonała zapłaty tych należności.

101 W odpowiedzi na prośby o opróżnienie lokalu przez męża powódki pozwana złożyła zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa, na podstawie art. 191 § 1a k.k. poprzez podjęcie próby nielegalnej eksmisji pozwanej z obecnie zajmowanego lokalu.

102 W ramach dalszych działań zmierzających do odzyskania własności lokalu mieszkalnego powódka udzieliła podmiotowi (...).S.A. pełnomocnictwa do prowadzenia negocjacji lokatorskich oraz podejmowania wszelkich czynności zgodnych z prawem mających na celu skłonienie pozwaną do opuszczenia lokalu mieszkalnego na jej rzecz. Podmiot (...) podjął szereg działań zmierzających do eksmisji pozwanej.

103 W toku postępowania strona pozwana także złożyła procesowy zarzut potrącenia z tytułu wierzytelności zadośćuczynienia za nienależyte wykonanie umowy najmu na podstawie art. 203¹ § 1 i 2 k.p.c. poprzez naruszenie miru domowego, pozbawienie nietykalności mieszkania oraz pozbawienia rzeczy użyteczności poprzez odcięcie prądu oraz naruszenie dóbr osobistych. Należy jednak zaznaczyć, że zagadnienie eksmisji nie stanowiło przedmiotu rozważań w niniejszym postępowaniu oraz nie podlegało ocenie przez tutejszy Sąd. Rozpoznaniu bowiem podlega zarzut potrącenia jeżeli wierzytelności pochodzi z tego samego stosunku prawnego co wierzytelność dochodzona przez powoda, chyba, że byłaby ona bezsporna lub m.in. stwierdzona prawomocnym orzeczeniem sądu. W niniejszej sprawie podnoszona przez pozwaną rzekomo przysługująca jej wierzytelność nie pozostawała w związku z dochodzoną należnością z tytułu umowy najmu, albowiem wszelkie fakty, które miały uzasadniać roszczenie pozwanej o zadośćuczynienie miały miejsce po zakończeniu okresu najmu lokalu mieszkalnego. M. rzekoma wierzytelność pozwanej nie pochodziła z tego samego stosunku prawnego, ani nie była niesporna i jako taka nie mogła prowadzić do wzajemnego potrącenia wierzytelności.

104 Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, iż pozwana winna uregulować czynsz za miesiące od września 2024 r. do lutego 2025 r. na rzecz powódki, o czym zasądził w pkt I wyroku w podpunktach od a. do e.

105 Odnosząc się natomiast do roszczeń z tytułu opłat eksploatacyjnych, powódka dochodzonym roszczeniem wykazała, że przedłożone faktury VAT przez dostawcę energii elektrycznej M. w okresie obowiązującej umowy najmu winny być przez pozwaną uiszczone. Należy jednak mieć na względzie, że powódka poinformowała pozwaną w wiadomości e-mail wyłącznie o wysokości opłat, nie załączając natomiast stosownych faktur w tym zakresie.

106 Wobec niedopełnienia przez powódkę umownego obowiązku doręczenia pozwanej kopii rachunków, w stosunku do zasądzonych roszczeń w pkt I wyroku w podpunktach f. i g. nie powstał stan wymagalności.

107 Mając to na uwadze, wyrokowi w pkt I sentencji wyroku Sąd nadał rygor natychmiastowej wykonalności z wyjątkiem żądania odsetkowego zawartego w podpunktach f. oraz g., o czym orzekł w pkt V wyroku.

108 W dalszej kolejności należało wskazać, że przedłożone zestawienie należności sporządzone przez Wspólnotę Mieszkaniową S. (...) w wysokości 4162,40 zł nie pozwalało na jednoznaczne ustalenie rzeczywistego zużycia mediów przypadającego na okres najmu pozwanej. W zestawieniu należnych opłat została również uwzględniona opłata rozliczeniowa za media za okres od 8 grudnia 2023 r. do 30 czerwca 2024 r. w wysokości 1.595,44 zł. Okresy rozliczeniowe wynikające z przedstawionych dokumentów nie korespondowały w sposób jednoznaczny z czasem trwania umowy, a brak odczytów liczników uniemożliwiało weryfikację, jaka część należności rzeczywiście obciążała pozwaną.

109 W konsekwencji Sąd nie był w stanie ustalić co tej należności ani zasadności, ani wysokości ewentualnych zaległości. Zasadne było zatem pomniejszenie kwoty 4.162,40 zł o 1.595,44 zł, co stanowiło kwotę 2.566,96 zł, o czym orzeczono w pkt I w podpunkcie i. wyroku.

110 Wobec wykazania przez powódkę roszczenia co do zasady oraz w znacznym zakresie co do wysokości dochodzonych roszczeń, powództwo podlegało uwzględnieniu w części.

111 W pozostałym zakresie powództwo zostało oddalone jako niezasadne (punkt II wyroku).

112 W niniejszym postępowaniu strona pozwana wniosła o rozłożenie zasądzonego świadczenia na raty w kwocie 200 zł miesięcznie na podstawie art. 320 k.p.c, z uwagi na szczególnie uzasadniony wypadek leżący po stronie pozwanej.

113 Na podstawie art. 320 k.p.c., w szczególnie uzasadnionych wypadkach Sąd może w wyroku rozłożyć na raty zasądzone świadczenie. Ocena tych wypadków należy do Sądu, nie jest jednak oceną dowolną; musi być poprzedzona niezbędnymi ustaleniami oraz wsparta przekonującym wywodem.

114 Okoliczności pozwalające na zakwalifikowanie określonego wypadku jako szczególnie uzasadnionego mogą wynikać głównie ze stanu majątkowego stron, ich sytuacji rodzinnej lub zdrowotnej oraz z doraźnych – stwierdzonych przez sąd – trudności ze spełnieniem świadczenia w terminie wynikającym z treści roszczenia. Chodzi zwłaszcza o wypadki, w których spełnienie zasądzonego świadczenia byłoby dla pozwanego niemożliwe do wykonania albo bardzo utrudnione lub narażałoby jego bądź jego bliskich na niepowetowane szkody. (por. Jacek Gudowski (w:) C. M., Ś. S., R. S., K. R., H. I., Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom II. Postępowanie rozpoznawcze. Warszawa 2016, str. 503-504).

115 Sąd mając powyższe na uwadze, odmówił uwzględnienia wniosku pozwanej wskazując, że wniosek o rozłożenie zasądzonego świadczenia na raty nie był należycie uzasadniony. Pozwana zadeklarowała gotowość spełnienia świadczenia pieniężnego rozłożonego na raty w wysokości 200 zł. Nie przedłożyła natomiast wyczerpującego uzasadnienia w tym zakresie, w jaki sposób oraz w jakim okresie pozwana miałaby się zobowiązać do spłacania zasądzonego świadczenia. Nadto należy wskazać, że pozwana jest osobą młodą, w wieku 32 lat, z zawodu specjalistą bezpieczeństwa informacji, mającą kilkuletnie doświadczenie w branży informatycznej, wobec której nie zostało wydane orzeczenie o częściowej czy całkowitej niezdolności do pracy. Mimo to, pozwana jako osoba zdolna do podjęcia zatrudnienia, od września 2024 r. wskazuje na stan trudnego położenia finansowego oraz trudności ze znalezieniem pracy. Tym samym, wobec niewykazania zasadności wniosku, Sąd odmówił uwzględnienia wniosku pozwanej.

116 O kosztach postępowania orzeczono w punkcie III wyroku, na podstawie art. 100 k.p.c. zd. 2 k.p.c., obciążając nimi w całości pozwaną, uznając, że powództwo było zasadne, a strona powodowa przegrała sprawę tylko w nieznacznej części. Na koszty poniesione przez powódkę w ogólnej sumie 4.617,00 zł złożyły się: kwota 1000 zł tytułem opłaty od pozwu, kwota 3.600,00 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika powódki na podstawie § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz 17,00 zł tytułem opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa. O odsetkach od zasądzonych kosztów orzeczono na podstawie art. 98 § 1¹ k.p.c.

117 W punkcie IV wyroku Sąd przyznał radcy prawnemu K. D. łącznie kwotę 4428 zł. Kwotę 3.600,00 zł tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną pozwanej z urzędu na podstawie § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, którą należało powiększyć o stawkę VAT.

118 W punkcie V wyroku nadano rygor natychmiastowej wykonalności zasądzonym świadczeniom na rzecz powódki za wyjątkiem punktów I.f i I.g. Zgodnie z art. 333 § 1 pkt 2 k.p.c. sąd z urzędu nadaje rygor natychmiastowej wykonalności jeżeli zasądza roszczenie uznane przez pozwanego. Mając na względzie odpowiedź na pozew złożoną przez pozwaną, jeszcze samodzielnie, która po odpowiedzi na doprecyzowujące pytanie sądu, precyzyjnie wskazała zakres w jakim kwestionowała żądanie powódki a w jakim nie, klarownym stało się uznanie roszczenia w tym zakresie. Dalsze zmiany stanowiska i podnoszony zarzut potrącenia, nie mogły mieć wpływu na całokształt oceny, bo pozwana nie kwestionowała w istocie zasadności żądań powódki.

119 sędzia Michał Przybył

120 Urlop sędziego 28 maja -12 czerwca 2026 r.

ZARZĄDZENIE

121 Proszę:

122 1) Odnotować, w tym w kontrolce uzasadnień.

123 2) Odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanej

124 3) Za 1 msc z (...) lub z pismem

125 Ś., 17 czerwca 2026 r. Sędzia Michał Przybył