Wyrok Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 21 sierpnia 2024 r., II C 1095/24

wyrok Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 21 sierpnia 2024 r., II C 1095/24

Tekst

1 Sygn. akt II C 1095/24 upr

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

2 Dnia 21 sierpnia 2024 roku

3 Sąd Rejonowy w Białymstoku, II Wydział Cywilny w składzie:

4 Przewodniczący: asesor sądowy H. D.

5 Protokolant: sekretarz sądowy Kamila Julita Owłasiuk

6 po rozpoznaniu w dniu 26 lipca 2024 roku w E. na rozprawie

7 sprawy z powództwa T. H. (1)

8 przeciwko H. H.

9 o zapłatę

10 I. zasądza od H. H. na rzecz T. H. (1) kwotę 2.758,08 zł (dwa tysiące siedemset pięćdziesiąt osiem złotych i osiem groszy) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 13 lutego 2024 roku do dnia zapłaty;

11 II. oddala powództwo w pozostałym zakresie;

12 III. zasądza od H. H. na rzecz T. H. (1) kwotę 953,06 zł (dziewięćset pięćdziesiąt trzy złote sześć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu, z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

13 Sygn. akt II C 1095/24 upr

Uzasadnienie

14 Pozwem z dnia 4.03.2024 r. T. H. (1) domagała się zasądzenia od pozwanego H. H. kwoty 3.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 10 lutego 2024 roku do dnia zapłaty tytułem odszkodowania za poniesione koszty najmu pojazdu zastępczego. Wniosła o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazała, że podana kwota stanowi kaucję, którą wpłaciła pozwanemu jako wynajmującemu przy zawarciu umowy najmu lokalu mieszkalnego. Dodała, że pomimo rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron pozwany nie zwrócił kaucji.

15 W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazał, że strony nie rozwiązały umowy obustronnie, a została ona wypowiedziana przez powódkę, zatem jest ona zobowiązana do zapłaty czynszu za kolejny miesiąc w wysokości 3.200 zł. Dodał, że powódka za jeden miesiąc zapłaciła o 700 zł za mało. Ponadto wskazał, że zgodnie z rozliczeniem opłat eksploatacyjnych (bez uwzględnienia c.o.) powódka powinna uiścić dodatkowo 580 zł. Podniósł, że po opróżnieniu przez powódkę lokalu złożył jej oświadczenie o potrąceniu należności.

16 Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

17 W dniu 4.02.2023 r. T. H. (1) jako najemca zawarła z H. H. jako wynajmującym umowę najmu (...), położonego przy (...) w E.. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony poczynając od 10.02.2023 r. Strony przewidziały 1-miesięczny okres wypowiedzenia. Czynsz najmu strony ustaliły na kwotę 2.500 zł miesięcznie, płatną do 15-go dnia każdego miesiąca. Ponadto zgodnie z § 6 umowy najemca przed przekazaniem lokalu obowiązany był do wpłacenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, w wysokości 3.000 zł.

18 Dowód: umowa najmu, k. 9-11.

19 Pod koniec grudnia 2023 r. T. H. (1) poinformowała H. H., że chce zakończyć stosunek najmu i wyprowadzić się z mieszkania do 15-go stycznia, aby nie płacić czynszu za kolejny miesiąc. Na powyższe H. H. zgodził się.

20 Dowód: przesłuchanie powódki, k. 57-58.

21 Na początku stycznia 2024 r. najemczyni zabrała wszystkie swoje rzeczy z mieszkania poza roletami. Strony spotkały się w mieszkaniu w dniu 12 stycznia 2024 r. celem rozliczenia. H. H. i jego rodzice nie chcieli zwrócić T. H. (1) kaucji w wysokości 3.000 zł z uwagi na brak rozliczonych rachunków za media i centralne ogrzewanie oraz zniszczenia w wyposażeniu mieszkania. Pomimo tego T. H. (1) nadal domagała się zwrotu pełnej kwoty kaucji. Strony nie osiągnęły porozumienia i doszło do kłótni. Tego samego dnia wieczorem H. H. wymienił zamki do mieszkania.

22 Dowody: przesłuchanie stron, k. 57-59; zeznania świadków G. H., k. 54-56, E. H., k. 56-57.

23 W dniu 13 stycznia 2024 r. T. H. (2) próbowała wejść do mieszkania, ale bezskutecznie. Tego samego dnia wysłała H. H. wiadomość, w której wskazała, że widzi, iż zamki w mieszkaniu są zwrócone, więc domyśla się, że mimo kłótni umowa jednak została rozwiązana. Na tą wiadomość H. H. nie odpowiedział.

24 Dowody: zeznania świadka A. P., k. 57; przesłuchanie powódki, k. 57-58; zrzut ekranu, k. 49.

25 Pod koniec stycznia 2024 r. H. H. przesłał T. H. (1) za pomocą komunikatora WhatsApp wiadomość o tytule (...). Wskazał w niej, że termin wypowiedzenia umowy najmu upływa 31 stycznia 2024 r. Dodał, że ostatnia opłata czynszu została dokonana 15 grudnia 2023 r., czyli został on uregulowany do dnia 9 stycznia 2024 r. Wskazał, że zostało do zapłaty 2.271 zł, na którą składa się zaległy czynsz i rachunki według płaconego ryczałtu, tj. 3.200 zł / 31 * 22 = 2.271 zł. Dodał, że pozostaje niedopłata z miesiąca czerwca 2023 r. w wysokości 700 zł, czyli łącznie zaległość wynosi 2.971 zł. Ponadto wskazał, że pozostaje jeszcze kwestia końcowego rozliczenia rachunków (wg liczników) za prąd, wodę, gaz i centralne ogrzewanie, a szczegółowe rozliczenie przesyła w załączniku. Podniósł, że na dzień 31 stycznia 2024 r. zaległość wynosi 580 zł i prosi o jej uregulowanie. Końcowo dodał, że należy czekać na ostateczne rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania.

26 Dowód: wydruk wiadomości, k. 33-36.

27 Pismem nadanym w placówce pocztowej w dniu 31 stycznia 2024 r. T. H. (1) wezwała H. H. do zapłaty kwoty 3.000 zł z tytułu zwrotu kaucji, w terminie do dnia 9 lutego 2024 r.

28 Dowód: przedsądowe wezwanie do zapłaty, k. 13; potwierdzenie nadania, k. 14.

29 Sąd zważył, co następuje:

30 Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w przeważającej części.

31 W pierwszej kolejności należało ocenić w jaki sposób umowa najmu wygasła oraz w jakiej dacie. Zastosowanie ma tu art. 65 § 1 k.c., z którego wynika, iż oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.

32 W niniejszej sprawie powódka informowała pozwanego jeszcze w grudniu 2023 r., iż jej celem jest to, aby rozwiązać stosunek najmu w taki sposób, aby nie być obciążoną obowiązkiem zapłaty czynszu za kolejny miesiąc, a pozwany na to przystał. Co do zasady zatem okoliczności sprawy wskazują na to, że powódka nie wypowiedziała umowy, a strony poczyniły ustalenie, iż rozwiążą umowę za porozumieniem stron. W duchu tego ustalenia doszło do spotkania w dniu 12 stycznia 2024 r. Świadczy o tym również sporządzenie przez powódkę na piśmie projektu porozumienia o rozwiązaniu umowy (k. 12). Ostatecznie porozumienie na piśmie o zakończeniu stosunku prawnego nie zostało podpisane z uwagi na spór co do rozliczeń.

33 Decydujące znaczenie mają jednak zdarzenia, które miały miejsce później. Tego samego dnia pozwany wymienił bowiem zamki drzwiach wejściowych, nie poinformował o tym powódki i nie wręczył jej nowego kompletu kluczy. Następnie nie ustosunkował się w żaden sposób na wiadomość powódki z dnia 13 stycznia 2024 r., w której wskazała, iż domyśla się, że mimo kłótni umowa jednak została rozwiązana. Nie można też pominąć faktu, że przed wymianą zamków powódka całkowicie opróżniła mieszkanie ze swoich rzeczy (zostały tylko rolety). Stosownie zatem do art. 65 § 1 k.c., a zatem przy uwzględnieniu okoliczności, w których doszło do wymiany zamków i zasad współżycia społecznego, należy uznać, że zostały złożone w sposób dorozumiany oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy najmu od dnia 13 stycznia 2024 r. Wymiana zamków - po tym jak najemca dążył do rozwiązania umowy tak, aby nie płacić czynszu za kolejny miesiąc i po wyrażeniu na to wstępnej zgody przez wynajmującego oraz po tym jak najemca opróżnił lokal ze swoich rzeczy i po tym jak doszło do nieporozumienia tylko co do rozliczeń – stanowi o tym, że wolą wynajmującego było, aby najemca więcej do lokalu nie wrócił i nie mógł z niego korzystać. Tym samym zachowanie w postaci wymiany zamków stanowiło oświadczenie woli o sfinalizowaniu wstępnych ustaleń o tym, że stosunek najmu zostaje zakończony. Całokształt sytuacji dopełniają zdarzenia z następnego dnia i brak odbierania telefonów przez pozwanego, brak odpisania na wiadomość, że najemca zastał wymienione zamki i domyśla się, że umowa została rozwiązania. Wszystko powyższe nakazuje uznać, że stosunek najmu nie obowiązuje od dnia 13 stycznia 2024 r.

34 W dalszej kolejności należało ocenić podniesiony przez pozwanego zarzut potrącenia.

35 Zgodnie z art. 498 § 1 k.c. gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Stosownie do art. 498 § 2 k.c. wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Przepis art. 499 k.c. stanowi, że potrącenia dokonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe.

36 Instytucję potrącenia w prawie materialnym odróżnić należy od zarzutu potrącenia regulowanego przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 203¹ § 1 k.p.c. podstawą zarzutu potrącenia może być tylko wierzytelność: 1) pozwanego z tego samego stosunku prawnego co wierzytelność dochodzona przez powoda, chyba że wierzytelność ta jest niesporna, stwierdzona prawomocnym orzeczeniem sądu, orzeczeniem sądu polubownego, ugodą zawartą przed sądem albo sądem polubownym, zatwierdzoną przez sąd ugodą zawartą przed mediatorem, lub uprawdopodobniona dokumentem potwierdzającym jej uznanie przez powoda; 2) o zwrot spełnionego świadczenia przysługująca jednemu z dłużników solidarnych wobec pozostałych współdłużników. Zgodnie z § 2 pozwany może podnieść zarzut potrącenia nie później niż przy wdaniu się w spór co do istoty sprawy albo w terminie dwóch tygodni od dnia, gdy jego wierzytelność stała się wymagalna.

37 Należy w tym miejscu przypomnieć, że postępowanie cywilne ma charakter kontradyktoryjny, czego wyrazem jest przede wszystkim dyspozycja art. 232 k.p.c., określająca obowiązek stron do wskazywania dowodów dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne, co z kolei jest potwierdzeniem reguły zawartej w art. 6 k.c., wyznaczającej sposób rozłożenia ciężaru dowodu. Trzeba podkreślić, że zasady art. 6 k.c. i 232 k.p.c. nie określają jedynie zakresu obowiązku zgłaszania dowodów przez strony, ale rozumiane muszą być przede wszystkim i w ten sposób, że strona, która nie przytoczyła wystarczających dowodów na poparcie swych twierdzeń ponosi ryzyko niekorzystnego dla siebie rozstrzygnięcia, o ile ciężar dowodu co do tych okoliczności na niej spoczywał.

38 Wskazane przepisy oznaczają, że powód składając pozew powinien udowodnić fakty, które w jego ocenie świadczą o zasadności powództwa. Udowodnienie faktów może nastąpić przy pomocy wszelkich środków dowodowych przewidzianych przez kodeks postępowania cywilnego. Nie ulega także wątpliwości, że co do zasady to na powodzie spoczywa ciężar udowodnienia twierdzeń zawartych w pozwie, bowiem to on domaga się zapłaty i powinien udowodnić zasadność swojego roszczenia. Reguła dotycząca ciężaru dowodu nie może być jednak pojmowana w ten sposób, że ciąży on zawsze na powodzie. W zależności od rozstrzyganych w procesie kwestii faktycznych i prawnych ciężar dowodu co do pewnych faktów będzie spoczywał na powodzie, co do innych z kolei – na pozwanym.

39 W niniejszej sprawie co do zasady to na stronie powodowej spoczywał ciężar udowodnienia istnienia dochodzonego roszczenia. Skoro jednak strona pozwana co do zasady przyznała, że T. H. (1) przysługiwała wierzytelność dochodzona pozwem, ale podniosła zarzut potrącenia wzajemnych wierzytelności, to w tym ostatnim zakresie ciężar dowodu spoczywał na stronie pozwanej.

40 Podkreśla się, że ze względu na skutek określony w art. 498 § 2 k.c., potrącenie spełnia funkcję egzekucyjną, gdyż potrącający zaspokaja się z tego, co powinien świadczyć swojemu wierzycielowi. Poza tym potrącenie spełnia funkcję zapłaty, gdyż zwalnia dłużnika od realnego spełnienia świadczenia wierzycielowi (por. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 4 września 2013 r., III CZP 26/13, OSNC 2014, nr 6, poz. 55 i wskazane w nim orzecznictwo). W razie sporu co do skuteczności dokonanego potrącenia, to potrącającego - z uwagi na funkcję, jaką spełnia potrącenie – obciąża ciężar wykazania, że przysługiwała mu wobec dłużnika wierzyciela wzajemnego określona wierzytelność poddana do potrącenia, gdyż to on stara się wyciągnąć z podniesionego zarzutu potrącenia korzystne dla siebie skutki prawne. Samo zgłoszenie zarzutu potrącenia w procesie o zapłatę wierzytelności wzajemnej nie oznacza bowiem, że rzeczywiście nastąpiły skutki materialnoprawne określone w art. 498 i 499 k.c. (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 26.03.2015 r., V CSK 312/14, LEX nr 1712826 i powołane tam orzecznictwo).

41 Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, należy wskazać, że pozwany udowodnił skuteczność potrącenia jedynie co do czynszu za 3 dni najmu w styczniu 2024 r.

42 Strony przewidziały bowiem w umowie najmu okres rozliczeniowy rozpoczynający się 10-go dnia każdego miesiąca. Trafnie wskazał pozwany w wiadomości do T. H. (3), że czynsz najmu został uregulowany do dnia 9 stycznia 2024 r. Skoro więc umowa została rozwiązana z dniem 13 stycznia 2024 r., to powódka miała obowiązek zapłaty za 3 dni najmu w okresie od 10 do 12 stycznia 2024 r. Obliczając czynsz najmu za 3 dni należało mieć na uwadze, że zgodnie z umową czynsz najmu wynosił 2.500 zł, a nie 3.200 zł, ponieważ dodatkowa opłata 700 zł miała charakter ryczałtu wpłacanego na poczet rachunków za media. Tym samym kwota należna tytułem czynszu najmu za okres od 10 do 12 stycznia 2024 r. to 241,92 zł (2500 : 31 = 80,64 zł za dobę, następnie 80,64 x 3 dni = 241,92 zł).

43 W zakresie opłat za media należało uznać, że pozwany nie udowodnił swoich roszczeń co do wysokości. Dowodem na wysokość opłat za prąd, gaz i inne media nie może być przesłany powódce arkusz (k. 34). Jest to dowód jedynie tego, że osoba, która go sporządziła wyraziła oświadczenie o zawartej tam treści (art. 245 k.p.c. w zw. z art. 308 k.p.c.).

44 Zauważyć należy, że pozwany nie udowodnił, że kwoty wpisane w arkuszu znajdują oparcie w jakichkolwiek materiałach źródłowych. Pozwany nie przedłożył dowodów, z których wynikałby stan liczników w określonych dniach. Nie przedłożył też cenników z których wynikają ceny za jednostkę prądu, gazu, wody, itp. obowiązujące dla budynku, w którym położony jest lokal. Nie przedstawił też dokumentów ze wspólnoty mieszkaniowej zawierających rozliczenie mediów wg zużycia.

45 Ujęte zatem w arkuszu kwoty jawią się jako dowolnie obrane przez pozwanego. Nie wiadomo bowiem np. w jaki sposób pozwany obliczył kwoty 73 zł za prąd, 27 zł za gaz, albo 673 zł w rubryce „inne”. Dodatkowo w arkuszu niezasadnie wpisał korektę w wysokości 700 zł odnoszącą się do miesiąca czerwca 2023 r. Kwota 700 zł stanowiła bowiem wpłacany przez powódkę „ryczałt”, zatem nie była to opłata stała i powinna podlegać rozliczeniu stosownie do rzeczywistego zużycia mediów. Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela.

46 Pozwany nie udowodnił również roszczenia w zakresie kwoty 700 zł, która miałaby przysługiwać za miesiąc czerwiec 2023 r. W pierwszej kolejności zauważyć należy, że powódka za wskazany miesiąc zapłaciła kwotę 2.500 zł, a zatem pełny przewidziany umową czynsz najmu. Nie sposób zatem podzielić stanowisko pozwanego jakoby powódka miała zaległość w zapłacie czynszu za czerwiec 2023 r. Z okoliczności sprawy wynika bowiem, że comiesięczne wpłacanie dodatkowej kwoty 700 zł wynikało z innego porozumienia niż w samej umowie najmu i była to opłata ryczałtowa podlegająca późniejszym rozliczeniom wg faktycznego zużycia. Pozwany nie udowodnił zaś jakie opłaty obciążają powódkę stosownie do art. 9 ust. 5 u.o.p.l. – zarówno w miesiącu czerwcu 2023 r., jak i w innych miesiącach.

47 Niezależnie od powyższego wskazać należy, że powódka udowodniła porozumienie zawarte między stronami umowy, iż w zamian za ułożenie na balkonie płytek gresowych nastąpi pomniejszenie opłat o 700 zł. Wynika to z zeznań powódki, które Sąd uznał za wiarygodne. Na wiarygodność tych zeznań wpływa fakt, iż aż do momentu powstania sporu o zwrot kaucji pozwany nigdy nie domagał się zapłaty dodatkowej kwoty za miesiąc czerwiec 2023 r. Ponadto zauważyć należy, że pozwany składając zeznania przyznał, iż za wszystkie inne miesiące powódka uiszczała pełną kwotę 3.200 zł. Przemawia to za tym, że fakt przesłania za czerwiec pomniejszonej kwoty nie mógł być przypadkowy i że pozwany na to się zgodził.

48 Ponadto nieskuteczny był zarzut potrącenia w zakresie ewentualnych opłat za centralne ogrzewanie oraz w zakresie kosztów naprawy zniszczeń elementów wyposażenia lokalu. Oświadczenie materialnoprawne o potrąceniu nie operowało w tym zakresie konkretnymi kwotami, a zatem nie mogło odnieść skutku.

49 Rozpoznanie zarzutu potrącenia w niniejszej sprawie nie tworzy powagi rzeczy osądzonej, stąd pozwany ma możliwość dochodzenia swoich roszczeń w odrębnym postępowaniu.

50 Mając wszystko powyższe na uwadze, należało zasądzić od H. H. na rzecz powódki kwotę kaucji pomniejszoną o 241,92 zł, co dało ostatecznie 2.758,08 zł (pkt I wyroku).

51 W przedmiocie odsetek ustawowych za opóźnienie Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. zasądzając je od dnia 13 lutego 2024 r. Zgodnie z art. 6 ust. 4 u.o.p.l. kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Na gruncie niniejszej sprawy jako dzień opróżnienia lokalu należy uznawać 12 stycznia 2024 r. Pozwany jest zatem w zwłoce ze zwrotem kaucji od 13 lutego 2024 r.

52 W pozostałym zakresie powództwo oddalono, o czym orzeczono w pkt II wyroku.

53 O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c. zgodnie z zasadą proporcjonalnego rozliczenia kosztów. Powódka przegrała sprawę w 8,06 %, pozwany zaś przegrał sprawę w 91,94 %. Powódka poniosła łącznie koszty procesu w wysokości 1.117 zł (opłata sądowa 200 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł, koszty zastępstwa procesowego 900 zł). Pozwany poniósł koszty zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w łącznej kwocie 917 zł. Łącznie koszty procesu wyniosły 2.034 zł, z czego pozwany powinien pokryć 1.870,06 zł (2.034 x 91,94%). W rzeczywistości poniósł koszty w wysokości 917 złotych, zatem powinien zwrócić powódce kwotę 953,06 zł, którą zasądzono w pkt III wyroku.

54 O odsetkach za opóźnienie liczonych od daty uprawomocnienia się niniejszego wyroku od zasądzonych kosztów procesu Sąd orzekł w oparciu o art. 98 § 1¹k.p.c.

55 Sygn. akt II C 1095/24 upr

ZARZĄDZENIE

56 1. odnotować w kontrolce uzasadnień;

57 2. przesłać odpis wyroku wraz z uzasadnieniem pełnomocnikowi pozwanego – przez PI.

58 E., dnia 11 września 2024 roku