Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2009 r., I OSK 1126/08

wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2009 r., I OSK 1126/08

Sentencja

1 Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Banasiewicz (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Anna Lech Sędzia del. WSA Jacek Fronczyk Protokolant Tomasz Zieliński po rozpoznaniu w dniu 3 września 2009 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej "E. Fabryka Rowerów, Gramofonów i Wyrobów Metalowych Spółka z ograniczoną poręką - Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" w K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 20 marca 2008r. sygn. akt II SA/Gl 995/07 w sprawie ze skargi "E. Fabryka Rowerów, Gramofonów i Wyrobów Metalowych Spółka z ograniczoną poręką - Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" w K. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] października 2007r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

2 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia 20 marca 2008 r., sygn. akt II SA/Gl 995/07 oddalił skargę E. Sp. z o.o. w K. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] października 2007 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną.

3 Wyrok został wydany w następujących okolicznościach sprawy:

4 Decyzją z dnia [...] lutego 2007 r., nr [...] Prezydent Miasta K. ustalił na rzecz E. fabryki rowerów, gramofonów i wyrobów metalowych spółki z ograniczoną poręką - spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. odszkodowanie w wysokości 26 414,00 zł z tytułu utraty własności nieruchomości położonej w K. , obejmującej działki nr [...] o powierzchni 272 m2 i nr [...] o powierzchni 9 m2, oznaczonych na karcie mapy [...] obręb Ś. - Z. , zapisanych w księdze wieczystej KW [...] prowadzonej w Sądzie Rejonowym w K. , jako grunty trwale zajęte pod powiatową drogę publiczną - ul. M. Jako podstawę prawną orzeczenia wskazano art. 73 ust. 2,4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm., dalej zwaną ustawa Przepisy wprowadzające), a nadto art. 128 ust. 1 i 4, art. 129 ust. 1, art. 130 ust. 1 i 2 oraz art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej zwaną u.g.n.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity - Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej zwaną k.p.a.). Uzasadniając tę decyzję organ I instancji podał, że E. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zwróciła się w piśmie z dnia 26 stycznia 2001 r. z wnioskiem o wypłatę odszkodowania z tytułu utraty własności gruntu zajętego pod drogę publiczną. W toku postępowania ustalono, że decyzjami z dnia [...] lipca 2003 r. nr [...] i nr [...] Wojewoda Śląski stwierdził nabycie z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Miasto K. z mocy prawa własności opisanej nieruchomości, zaś z odpisu z powołanej księgi wieczystej wynika, iż właścicielem przedmiotowej nieruchomości na dzień 31 grudnia 1998 r. była E. fabryka rowerów, gramofonów i wyrobów metalowych spółka z ograniczoną poręką. W uzasadnieniu wskazano, iż za powyższą nieruchomość przysługuje odszkodowanie, ustalone według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Pismem z dnia 27 sierpnia 2008 r. powiadomiono wnioskodawcę o wszczęciu postępowania odszkodowawczego, jednakże wobec toczącego się przed sądem powszechnym postępowania w przedmiocie regulacji stanu prawnego przedmiotowej działki kontynuacja postępowania administracyjnego nastąpiła w 2006 r. Wartość gruntu określona została przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia 27 grudnia 2006 r. na kwotę 26 414,00 zł

5 W odwołaniu pełnomocnik Spółki zakwestionował wysokość orzeczonego odszkodowania, wskazując na naruszenie przepisów dotyczących określenia jego wysokości.

6 Wojewoda Śląski decyzją z dnia [...] października 2007 r., wydaną w oparciu o art. 104 i 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 9a, art. 128, art. 129 ust. 5, art. 130 i art. 134 u.g.n. w związku z art. 73 ustawy - Przepisy wprowadzające utrzymał w mocy decyzję pierwszoinstancyjną. Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda podał, że zgodnie z przepisem § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), przy określaniu wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne dla ustalenia odszkodowania, o których mowa w art. 73 ust. 4 ustawy - Przepisy wprowadzające, przyjmuje się ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku takich transakcji na badanym rynku, bierze się pod uwagę przeważające przeznaczenie gruntów przyległych. Odszkodowanie ustalane jest w oparciu o sporządzony przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, określający wartość konkretnie oznaczonej nieruchomości przy uwzględnieniu jej indywidualnych cech. W ocenie organu drugiej instancji, wbrew twierdzeniom strony odwołującej się, powołane rozporządzenie nie wymaga przyjmowania do wyceny nieruchomości będących gruntami przyległymi do wycenianej. Opinia rzeczoznawcy ma natomiast charakter opinii biegłego i podlega ocenie organu jak każdy dowód, zaś do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego uprawniona jest organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Tak więc wycena gruntu sporządzona została prawidłowo i zgodnie z obowiązującą regulacją prawną.

7 W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach pełnomocnik skarżącej Spółki zarzucił naruszenie art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające w związku z art. 134 i 150 ust. 5 u.g.n. w związku z § 36 ust. 5 w zw. z art. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem autora skargi § 36 ust. 5 pkt 2 powołanego wyżej rozporządzenia stwierdza jednoznacznie, iż wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni.

8 Wojewoda Śląski wniósł o oddalenie skargi.

9 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oddalając skargę zaskarżonym wyrokiem stwierdził, że zagadnieniem spornym jest w sprawie sposób obliczania należnego odszkodowania za działki skarżącej, które zostały zajęte pod drogę publiczną. Stosownie do art. 73 ust. 4 ustawy - Przepisy wprowadzające odszkodowanie za nieruchomość drogową, która przeszła na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniu za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Podstawę obliczenia odszkodowania stanowi stan nieruchomości na dzień wejścia w życie ustawy, czyli 29 października 1998 r. Odesłanie do przepisów regulujących sprawy odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone, to jest ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oznacza, że ustalenie odszkodowania następuje zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów Rozdziału 5 Działu III tej ustawy, a więc po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Opinia ta ma charakter opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, jak każdy dowód. Opinia ta nie ma charakteru wiążącego dla organu.

10 W ocenie Sądu w niniejszej sprawie oparcie się przez organ orzekający przy ustalaniu odszkodowania na operacie szacunkowym sporządzonym 27 grudnia 2006 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. D. było uzasadnione. Organy orzekające nie przekroczyły granic przysługującej im swobody w ocenie rzetelności i adekwatności tego dowodu (operatu). Z operatu z dnia 27 grudnia 2006 r. wynika, że wartość działek została określona na dzień 27 grudnia 2006 r. - w oparciu o § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Analizą objęto transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne za okres 2 lat z terenu rynku lokalnego - Gmina K. W wyniku analizy zbioru transakcji wyeliminowano transakcje o cenach jednostkowych, które wyraźnie odbiegały od pozostałych cen. Do wyceny przyjęto nieruchomości położone na terenach objętych budową osiedli, Autostrady A-4, dróg Krajowych, Drogowej Trasy Średnicowej. Określono cechy nieruchomości mające zasadniczy wpływ na cenę oraz wagę cech. Następnie obliczono wartość rynkową spornych działek dla aktualnego sposobu użytkowania, przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównania parami, a więc zgodnie z § 4 i 36 ust. 1 rozporządzenia. § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 przewiduje określenie wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne podejściem porównawczym, przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne. Dopiero w przypadku braku takich transakcji na rynku badanym (tu lokalnym - gminnym) bierze się pod uwagę przeznaczenie przeważające gruntów, przyległych i wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 tych gruntów i ich powierzchni (§ 36 ust. 5 w związku z ust. 2 pkt 2). Skoro więc na analizowanym rynku w badanym okresie rzeczoznawca stwierdził wystarczającą ilość transakcji gruntami zajętymi pod drogi publiczne zasadnie dokonał ustalenia wartości przedmiotowych działek w sposób wskazany w § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 rozporządzenia. Określenie wartości nieruchomości zajętych pod drogi w sposób przewidziany w § 36 ust. 2 pkt 2 w związku z ust. 5 rozporządzenia jest dopuszczalne wtedy, gdy brak jest na analizowanym rynku cen, o których mowa w § 36 ust. 1, to jest cen uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne. Skarżący nie kwestionował ustalenia przez biegłego cen określonych w § 36 ust. 1 rozporządzenia, w związku z tym jego żądanie ustalenia wartości spornego gruntu w oparciu o § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia jest nieuprawnione, a zarzut naruszenia § 36 ust. 5 w związku z ust. 2 pkt 2 rozporządzenia niesłuszny.

11 Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem i na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.

12 Od powyższego wyroku E. Sp. z o.o. wniosła skargę kasacyjną, zaskarżając go w całości, zarzucając mu:

13 I. Naruszenie prawa materialnego:

14 1) poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną w zw. z art. 134 i 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 5 w zw. z ust. 2 pkt 2 § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez sprzeczne z prawem wykonanie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, który to stanowił wyłączną podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość,

15 2) poprzez błędną wykładnię art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w postaci przyjęcia, że wydanie decyzji ustalającej wysokość odszkodowania następuje jedynie na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy,

16 3) poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i ustalenie wartości nieruchomości na dzień sporządzenia operatu,

17 4) poprzez błędną wykładnię art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogę publiczną, działki nr [...]i [...] nieuwzględniającego ich wartości rynkowej,

18 5) poprzez błędną wykładnię art. 21 ust. 2 Konstytucji RP z dnia 2 kwietnia 1997 r. i przyjęcie, iż ustalone na rzecz skarżącego odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną spełnia kryteria słuszności, o których mowa w tym przepisie;

19 II. Naruszenie przepisów postępowania:

20 6) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c/, poprzez nieuwzględnienie przez Sąd orzekający w sprawie nieprawidłowości w działaniach organów wydających decyzję w przedmiotowej w sprawie w zakresie ustalenia wartości nieruchomości, związanych z niedopełnieniem obowiązków spoczywających na organie na mocy art. 7 k.p.a. i art. 77 k.p.a. w zw. z art. 136 k.p.a., tj. brak zebrania w sposób wyczerpujący dostępnego materiału dowodowego mogącego przyczynić się do wyjaśnienia i prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy oraz naruszenie przez te organy art. 80 k.p.a. poprzez przekroczenie swobodnej oceny dowodów z uwagi na oparcie rozstrzygnięcia jedynie na opinii biegłego, z pominięciem pozostałych dowodów mających znaczenie w sprawie, przy czym uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik przedmiotowej sprawy.

21 Wskazując na powyższe Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gliwicach do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

22 W obszernym uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono m.in., że pierwszorzędne znaczenie dla oceny prawidłowości operatu szacunkowego, stanowiącego jedyny dowód, na podstawie którego określono wysokość odszkodowania, miało ustalenie, czy można było przyjąć ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Z treści tego operatu wynika, że badaniem objęto obszar rynku nieruchomości miasta K. , że analizą objęto informacje o zawartych transakcjach z rynku wtórnego spełniających typowe warunki rynkowe, a w wyniku przeprowadzonej analizy stwierdzono, że na terenie miasta K. w badanym okresie (lata 2005-2006) zawarto kilkanaście transakcji dotyczących nieruchomości zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne. Ze zbioru transakcji wyeliminowano transakcje o jednostkowych cenach, które wyraźnie odbiegały od pozostałych.

23 Zarzuty skarżącej formułowane już na etapie postępowania przed organem pierwszej i drugiej instancji oraz przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym, sprowadzały się do podważania zasadności przyjęcia przez rzeczoznawcę do porównania cen transakcyjnych z innych dzielnic miasta K. , w których ceny nieruchomości są niższe oraz do odstąpienia od przyjęcia do porównania wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (działki budowlane). W takim stanie rzeczy wątpliwości organów administracji oraz Sądu orzekającego w sprawie, wobec wyraźnego wskazania przez skarżącą spółkę w odwołaniach i skardze, na okoliczność, że ceny rynkowe okolicznych nieruchomości sięgają około 1000,00 i więcej złotych za metr kwadratowy, winny dotyczyć motywów, jakimi kierował się rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy, dokonując wyboru transakcji, a także wybierając metodę porównywania parami. Miasto K. z uwagi na swój obszar i porządek urbanistyczny, charakteryzuje się znacznym zróżnicowaniem cen nieruchomości w poszczególnych swoich dzielnicach. Taki stan rzeczy przemawiał zatem za koniecznością ograniczenia obszaru badanego rynku do jednej lub dwóch sąsiadujących ze sobą dzielnic o podobnym poziomie cen rynkowych, a gdyby na terenie takich dzielnic brak było wystarczającej liczby transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, to zastosowanie winien znaleźć § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Do zadań organów administracji publicznej, następnie do Sądu (art. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) należało dokonanie oceny, czy operat zawiera wymagane elementy oraz odpowiada zasadom określonym przepisami prawa. Nie sposób jednak przyjąć, że zadania organów w tym zakresie ograniczyć się mają wyłącznie do tej oceny. Zgodnie bowiem z art. 77 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.

24 W myśl art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Opinia taka nie jest jednak wiążąca dla organów orzekających. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ, który ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Skoro ten sam organ na przestrzeni jednego roku ustala w jednym przypadku wartość jednego metra kwadratowego działki na kwotę 94,00 zł a w kolejnym piśmie chce zapłacić za identyczną pod względem położenia i cech, przyległą działkę po 702,00 zł za jeden metr kwadratowy to prawidłowość działania organu przy ustalaniu odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę budzi poważne wątpliwości.

25 Art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające odsyła nie tylko do przepisów zamieszczonych w rozdziale 5 działu III u.g.n., ale także pośrednio, w oparciu o przepis art. 130 ust. 2 u.g.n., do przepisów rozdziału 1 działu IV u.g.n. Stosownie do art. 153 ust. 1 zamieszczonego w tym rozdziale u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. W ocenie skarżącego obu tych wymogów nie spełnia operat szacunkowy, na którym oparte zostały decyzje organów obu instancji i orzeczenie Sądu. Operat ten winien uwzględniać ceny transakcyjne występujące na lokalnym rynku nieruchomości w 2007 r. kiedy to została wydana decyzja Prezydenta Miasta K. ustalająca odszkodowane za przejętą nieruchomość drogową. Istotne znaczenie dla oceny tej kwestii miał szybki wzrost cen nieruchomości, który nastąpił w okresie ostatnich trzech lat. Tym samym ograniczenie się przez rzeczoznawcę do analizy porównawczej transakcji na lokalnym rynku nieruchomości mających miejsce w latach 2005-2006 w sposób oczywisty nie uwzględnia zmian poziomu cen w roku 2007. Organ I instancji w ogóle nie odniósł się do tej kwestii, a organ II instancji i Sąd orzekający zaakceptował lakoniczne oświadczenia rzeczoznawcy.

26 W podejściu porównawczym służącym określeniu wartości rynkowej gruntów przejętych na drogi publiczne bierze się pod uwagę znacznie szerszy zakres transakcji nieruchomościami drogowymi, a to ceny uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Ponadto w przypadku braku takich cen, gdyby miało to miejsce w omawianym okresie, wartość przejętej nieruchomości należało określić w sposób określony w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Decyzja Wojewody Śląskiego została wydana w dniu 3 października 2007 r. niemal po upływie roku od sporządzenia operatu szacunkowego. Operat szacunkowy tymczasem zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

27 Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

28 Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw.

29 Wobec tego, że w sprawie nie wystąpiły przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego wymienione enumeratywnie w art. 183 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej p.p.s.a.) należało ocenić zasadność skargi kasacyjnej w świetle podniesionych w niej zarzutów, co wynika z art. 183 § 1 powołanej ustawy.

30 Przedstawienie zarówno zarzutów dotyczących naruszenia prawa materialnego, jak i zarzutów podnoszących naruszenie przepisów postępowania powoduje, że w pierwszej kolejności należało ustosunkować się do skargi kasacyjnej w tym ostatnim zakresie.

31 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach nie naruszył art. 145 § 1 pkt 1 lit. c/ p.p.s.a. w związku z art. 7, art. 77 w zw. z art. 136 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. - poprzez nieuwzględnienie przez ten Sąd nieprawidłowości w działaniach organów wydających w przedmiotowej sprawie decyzje, które zdaniem skarżącej kasacyjnie przekraczając swobodną ocenę dowodów oparły rozstrzygnięcie jedynie na opinii biegłego, z pominięciem pozostałych dowodów mających znaczenie w sprawie.

32 Powyższe zarzuty nie znajdują odzwierciedlenia w materiale aktowym sprawy, w świetle którego nieuzasadnione jest twierdzenie, że doszło w sprawie do pominięcia pozostałych dowodów mających znaczenie w sprawie. Skarżąca kasacyjnie kwestionując w postępowaniu administracyjnym kwotę odszkodowania określonego w operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego twierdziła, że jest ona zbyt niska (vide protokół rozprawy z dnia 31 stycznia 2007 r.), a zarzuty sprowadzały się do żądania ustalenia odszkodowania według zasady określonej w § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Tymczasem organy wobec tego, że ich zdaniem dane dotyczące cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne za okres 2 lat z terenu rynku lokalnego - Gmina K. pozwalających na określenie wartości rynkowej przedmiotowych gruntów według zasad określonych w § 36 ust. 1 rozporządzenia nie podzieliły tego stanowiska.

33 Oceniając prawidłowość ustalenia odszkodowania Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uznał, że oparcie się przez organ orzekający przy ustalaniu odszkodowania na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 27 grudnia 2006 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. D. było uzasadnione, nie przekraczało granic przysługującej organom swobody w ocenie tego dowodu. Przedstawione przez Sąd motywy powyższego stanowiska nie budzą wątpliwości co do jego słuszności.

34 Prawidłowości tej oceny nie mogły podważyć informacje zawarte w piśmie Wiceprezydenta Miasta K. z dnia 17 marca 2008 r., zawierającym ofertę wykupu sąsiedniej działki za cenę po 702 zł za m2, które przedstawiono w postępowaniu sądowoadministracyjnym. Skoro odszkodowanie w rozpoznawanej sprawie oparte zostało na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 27 grudnia 2006 r., to cena proponowana za powyższą nieruchomość proponowana w dniu 17 marca 2008 r. nie może mieć znaczenia dla jego oceny.

35 Niezależnie od tego zauważyć należy, że z akt sprawy nie wynika, aby nieruchomość objęta tą ofertą była również działką zajętą pod drogę publiczną, a tylko ceny tego rodzaju nieruchomości mogły być rozważane przy wycenie dokonywanej w niniejszej sprawie.

36 Operat sporządzony 27 grudnia 2006 r., w oparciu o który wydane zostały obydwie kwestionowane przez Spółkę decyzje, zachował w dniu rozpatrywania sprawy przez Wojewodę Śląskiego aktualność wymaganą przez art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co zresztą przyznano w skardze kasacyjnej, w żaden sposób nie uprawdopodobniając twierdzeń o znaczącym wzroście w tym okresie cen porównywalnych nieruchomości.

37 Również zarzuty dotyczące naruszenia prawa materialnego nie mogły być uznane za uzasadnione. Przede wszystkim stwierdzić należy, że Sąd I instancji nie dokonywał wykładni art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające... w związku ze wskazanymi w skardze kasacyjnej przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i przepisami powołanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w wyniku której uznałby - jak się zarzuca w skardze kasacyjnej - że wydanie decyzji ustalającej wysokość odszkodowania następuje na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy. Sąd podniósł, że ustalenie odszkodowania następuje zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów Rozdziału 5 Działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości, co wynika z art. 130 ust. 2 i art. 150 ust. 5 ustawy. Podkreślił jednocześnie, że opinia ta ma charakter opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., podlega jak każdy dowód ocenie organu prowadzącego postępowanie, nie ma dla organu charakteru wiążącego. Stwierdził też, że dopiero w przypadku braku transakcji dotyczących sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne na rynku lokalnym - gminnym bierze się pod uwagę przy ustalaniu wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne zasady, o których mowa w § 36 ust. 2 pkt 2 powołanego rozporządzenia, których zastosowania domagała się strona skarżąca.

38 Powyższe stwierdzenia, w kontekście dalszych wywodów Sądu odnoszących się do sporządzonego w sprawie operatu i zawierających ocenę, że organy prawidłowo oparły się na jego treści mogły więc być rozumiane jedynie w ten sposób, że tylko operat, który został sporządzony zgodnie z przepisami prawa określającymi tryb postępowania oraz stosowane metody szacowania nieruchomości stanowić może podstawę ustalenia odszkodowania.

39 Sąd wyjaśnił powody, dla których przyjął, że prawidłowe określenie wartości rynkowej gruntów nastąpiło zgodnie z § 36 ust. 1 i 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Ocenę tę należało podzielić, zauważając, że wymieniony w skardze kasacyjnej § 36 ust. 3 tego rozporządzenia nie mógł mieć w sprawie zastosowania, bowiem odnosi się do innego rodzaju sytuacji.

40 Skarżący kasacyjnie nie wykazał, by - jak twierdzi - rzeczoznawca majątkowy w sposób sprzeczny z prawem wykonał operat szacunkowy. Powołany w uzasadnieniu skargi kasacyjnej art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczący oceny prawidłowości wycen ma zastosowanie wówczas, gdy występują istotne rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, natomiast w rozpoznawanej sprawie opinię sporządził tylko jeden rzeczoznawca.

41 W zaskarżonym wyroku nie dokonywano wykładni art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej stąd i zarzut błędnej wykładni tego przepisu jest nieuzasadniony.

42 Z powyższych względów na podstawie art. 184 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalono skargę kasacyjną.