Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 22 kwietnia 2015 r., II SA/Gd 775/14

wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 22 kwietnia 2015 r., II SA/Gd 775/14

Sentencja

1 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant Starszy Sekretarz sądowy Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2015 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji z siedzibą w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 września 2014 r., nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oddala skargę.

Uzasadnienie

2 W dniu 23 kwietnia 2013 r. do Urzędu Miasta wpłynął wniosek: A.A.-B.B. - działających w imieniu własnym jak również w imieniu A., o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej w S. przy ul. F., stanowiącej działkę nr [...].

3 Prezydent Miasta decyzją z dnia 7 stycznia 2014 r. orzekł o przekształceniu na rzecz składających wniosek prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w S. przy ul. F., stanowiącej działkę nr [...] w prawo własności nieruchomości oraz ustalił opłatę za przekształcenie poszczególnych udziałów i wskazał formy wniesienia tej opłaty. Decyzja ta wydana została na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 2, art. 4 ust. 1 i 2 w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2012 r., poz. 83).

4 Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie, Prezydent wyjaśnił, że wnioskodawcy spełniają przesłanki wynikające z ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy określił dla poszczególnych udziałów w nieruchomości gruntowej: wartość prawa własności, wartość prawa użytkowania wieczystego oraz wysokość opłaty z tytułu przekształcenia. Użytkownicy wieczyści zapoznali się z opłatami z tytułu przekształcenia i warunkami udzielania bonifikat. Na podstawie przepisów uchwały Rady Miasta z dnia 17 maja 2013 r. nr [...] w sprawie określenia warunków udzielenia bonifikat od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiących własność Gminy Miasta i wysokości stawki procentowej tych bonifikat, użytkownikom wieczystym – osobom fizycznym, których udział w gruncie związany jest z własnością lokalu mieszkalnego i którzy złożyli: wniosek o przekształcenie, wniosek o udzielenie bonifikaty, oświadczenie, że swój lokal mieszkalny wykorzystują wyłącznie na cele mieszkaniowe, deklarację, że opłatę wniosą w drodze jednorazowej wpłaty oraz, że nie zalegają w zobowiązanych pieniężnych wobec Gminy Miasta, udzielono bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia w wysokości 95%. Bonifikaty tej nie udzielono natomiast Spółce A., gdyż jest osobą prawną. Ponieważ zaś Spółka nie złożyła wniosku o rozłożenie na raty odpłatności, cała należność opłacona musi zostać przez Spółkę jednorazowo.

5 Od decyzji Prezydenta Miasta odwołanie wniosła skarżąca Spółka, domagając się jej uchylenia w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Skarżąca zarzuciła, że decyzja ta oparta została na błędnym uznaniu, że wnioskujący o przekształcenie spełniają przesłanki wynikające z ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz uchwały Rady Miasta z dnia 17 maja 2013 r. nr [...]. Ponadto, zdaniem skarżącej, decyzja ta wydana została z naruszeniem: art. 10 kpa – poprzez przeprowadzenie postępowania bez jej udziału; art. 80 kpa – poprzez uznanie głównego dowodu w sprawie tj. operatu szacunkowego za pełny i rzetelnie sporządzony w sytuacji, gdy nie uwzględnia on oczywistych okoliczności faktycznych mających bezpośredni wpływ na wartość przedmiotu oszacowania a rzeczoznawca nie uzasadnił dlaczego spośród 17 podobnych nieruchomości do porównania wybrał akurat te 3, w oparciu o które dokonał wyceny; art. 7 w zw. z art. 77 § 1 kpa – poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z uzupełniającej opinii rzeczoznawcy majątkowego; art. 89 § 1 kpa – poprzez zaniechanie przeprowadzenia obligatoryjnej rozprawy, w sytuacji gdy zachodziła potrzeba wyjaśnienia sprawy przy udziale rzeczoznawcy majątkowego oraz w drodze ponownych oględzin; art. 79 kpa – poprzez niezawiadomienie o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 7 czerwca 2013 r.; art. 7 i art. 107 § 3 kpa – poprzez niewskazanie w uzasadnieniu decyzji faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Skarżąca podkreśliła, że samo umożliwienie zapoznania się przez stronę z wykonanym operatem nie czyni zadość zasadzie czynnego, bezpośredniego udziału w przeprowadzeniu dowodu, w szczególności prowadzi do pozbawienia możliwości zadawania biegłemu pytań.

6 Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia 23 września 2014 r., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 7 stycznia 2014 r.

7 W uzasadnieniu wydanej decyzji Kolegium wyjaśniło, że wnioskodawcy – użytkownicy wieczyści działki nr [...] położonej w S. przy ul. C. spełnili przesłanki określone w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Postępowanie zostało wszczęte na wniosek wszystkich użytkowników wieczystych za wyjątkiem odwołującej się Spółki, ale postanowieniem Sądu Rejonowego Wydział I Cywilny zezwolono użytkownikom wieczystym na złożenie wniosku o przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności w imieniu tej Spółki.

8 Ponadto, w ocenie Kolegium, sporządzony dla potrzeb sprawy operat szacunkowy z dnia 10 sierpnia 2013 r. jest rzetelny, fachowy i nie budzi zastrzeżeń co do jego prawidłowości. Działka nr [...] położona w S. przy ul. F. jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, w zabudowie wolnostojącej. Przedmiotem wyceny było określenie wartości rynkowej prawa własności i prawa użytkowania wieczystego gruntu a celem wyceny było określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny dla ustalenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Rzeczoznawca w wycenie przedstawił jej przedmiot, zakres i cel, określił podstawy opracowania operatu szacunkowego, opisał dokładanie stan nieruchomości i jej przeznaczenie, dokonał analizy rynku lokalnego i przedstawił sposób wyceny. Do wyceny załączono dokumentację fotograficzną i szereg załączników. Przy określeniu wartości rynkowej rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Obiekty porównawcze wybrano spośród nieruchomości niezabudowanych, położonych na terenie S., porównywalnych do obiektu wycenianego. Do porównania przyjęto trzy obiekty o podobnym otoczeniu, funkcji w planie i położeniu tj. z ulicy C., M. i O. Dla ustalenia wysokości opłaty za przekształcenie biegły rzeczoznawca określił wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości na kwotę 2741,60 tj. 2380 zł/m2 oraz wyliczył dla poszczególnych udziałów w gruncie, z którymi związane jest prawo własności lokali w budynku przy ul. C. wartość prawa własności gruntu i prawa użytkowania wieczystego z uwzględnieniem liczby lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego. Ustalona cena 1 m2 prawa własności działki gruntu jest, zdaniem Kolegium, ceną adekwatną do cen porównywalnych nieruchomości przedstawionych w wycenie a leżących na podobnym terenie. Na tej też podstawie rzeczoznawca majątkowy obliczył różnicę prawa własności i prawa użytkowania wieczystego dla poszczególnych lokali. Rzeczoznawca majątkowy potwierdził na dzień 5 września 2014 r. aktualność sporządzonego w dniu 10 sierpnia 2013 r. operatu szacunkowego.

9 Kolegium uznało również, że Prezydent prawidłowo zastosował w niniejszej sprawie w stosunku do osób fizycznych bonifikatę w wysokości 95% od opłaty za przekształcenie prawa, gdyż jest to zgodne z § 2 uchwały Rady Miasta z dnia 17 maja 2013 r. nr [...] w sprawie określenia warunków udzielenia bonifikat od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiących własność Gminy Miasta i wysokości stawki procentowej od tych bonifikat. Prawidłowo również Prezydent nie zastosował tej bonifikaty w stosunku do skarżącej Spółki, albowiem użytkownikowi wieczystemu będącemu osobą prawną bonifikata ta nie przysługuje.

10 Odnosząc się zaś do zarzutów odwołania, Kolegium uznało, że nie zasługują one na uwzględnienie. W szczególności w ocenie organu bezpodstawny był zarzut przeprowadzenia postępowania bez udziału Spółki. Z akt sprawy wynika bowiem, że Spółka była informowana o wszelkich czynnościach organu a także miała możliwość zapoznania się z operatem szacunkowym, miała możliwość zadawania pytań co do jego treści, jak też wypowiedzenia się oraz składania wniosków w stosunku do całego materiału zgromadzonego w sprawie. Ponadto, z informacji uzyskanych od organu I instancji wynika, że likwidator Spółki K. G. – R. niejednokrotnie kontaktowała się z organem, jak też zapoznała się z operatem szacunkowym. Z dowodów zgromadzonych w sprawie wynika, że wszystkie strony postępowania miały możliwość zapoznania się z operatem, miały możliwość wypowiedzenia się w sprawie operatu szacunkowego, zgłoszenia pytań czy wątpliwości co do ustalonej w operacie wartości nieruchomości i wysokości naliczonych opłat w okresie od otrzymania zawiadomienia z dnia 10 lipca 2013 r. do czasu wydania zaskarżonej decyzji w dniu 7 stycznia 2014 r. Jednakże, w okresie od lipca 2013 r. do stycznia 2014 r. żadna ze stron, w tym Spółka, nie wniosła uwag do operatu jak też nie zgłosiła żadnych wątpliwości czy zastrzeżeń co do wysokości naliczonej opłaty. Dlatego też, w ocenie Kolegium, również zarzut braku przeprowadzenia rozprawy jest bezzasadny, tym bardziej, że obowiązujące przepisy nie przewidują obowiązku przeprowadzenia rozprawy przed wydaniem decyzji dotyczącej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jednocześnie, Kolegium wyjaśniło, że rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku zawiadamiania użytkowników wieczystych o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości, dokonywanych w ramach sporządzanego operatu szacunkowego.

11 A. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, domagając się jej uchylenia w całości. Skarżąca podtrzymała przy tym zarzuty i twierdzenia powołane w odwołaniu, dodatkowo wskazując, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze, rozpoznając odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta, powieliło nieprawidłowe ustalenia poczynione przez ten organ, a także nieprawidłowy sposób jego procedowania. Skarżąca podkreśliła, że nieprawidłowym działaniem organów orzekających w sprawie było uznanie, że w niniejszej sprawie nie było obowiązku przeprowadzenia rozprawy, pozbawiając tym samym skarżącą prawa zadawania biegłemu pytań i prawa do żądania wyjaśnienia sporządzonej przez niego opinii, będącej najważniejszym, bo decydującym dowodem w sprawie. Ponadto skarżąca wskazała, że to na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii, zaś ani operat szacunkowy, ani też decyzje organu I i II instancji nie wyjaśniają dlaczego spośród 17 podobnych nieruchomości rzeczoznawca wybrał akurat te 3 konkretne nieruchomości. Z uzasadnienia wydanych decyzji nie wynika również dlaczego organy uznały sporządzony w sprawie operat za rzetelny i wiarygodny. Skarżąca podniosła również, że samo umożliwienie zapoznania się z aktami sprawy czy z operatem szacunkowym nie czyni zadość zasadzie czynnego, bezpośredniego udziału w przeprowadzaniu dowodu a w szczególności prowadzi do pozbawienia możliwości zadania biegłemu pytań i w konsekwencji do naruszenia przepisu art. 10 § 1 kpa.

12 W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

13 W piśmie procesowym z dnia 24 marca 2015 r. skarżąca Spółka podtrzymała dotychczasowe zarzuty przedstawione w sprawie. Ponadto wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji z uwagi na wyrok wydany przez Trybunał Konstytucyjny w dniu 10 marca 2015 r. w sprawie o sygn. akt K 29/13.

14 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

15 Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontrolę zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. W myśl art. 134 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

16 Kontroli Sądu w niniejszej sprawie poddana została decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 września 2014 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 7 stycznia 2014 r. orzekającą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w S. przy ul. F., stanowiącej działkę nr [...], w prawo własności nieruchomości.

17 Materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji stanowił art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2012 r., poz. 83), albowiem z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego działki nr [...] położonej w S. przy ul. F. w prawo własności wystąpiły osoby fizyczne i osoba prawna, będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego.

18 W pierwszej kolejności wskazać należy, że wniosek skarżącej o uchylenie kontrolowanych decyzji z uwagi na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 marca 2015 r. wydany w sprawie o sygn. akt K 29/13 nie zasługuje na uwzględnienie. Wyrok ten nie odnosi się bowiem do stanu prawnego niniejszej sprawy, która została rozstrzygnięta na podstawie art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. W powołanym wyroku Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 1 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w zakresie, w jakim przyznaje uprawnienie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności osobom fizycznym i prawnym, które nie miały tego uprawnienia przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 187, poz. 1110) jest niezgodny z art. 2 konstytucji RP a ponadto: a) w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, jest niezgodny z art. 165 ust. 1 Konstytucji, b) w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa nie jest niezgodny z art. 165 ust. 1 oraz art. 167 ust. 1 i 2 Konstytucji. Wyrok ten nie stwierdził więc niezgodności z Konstytucją art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu, na podstawie którego to kontrolowane decyzje zostały wydane. W uzasadnieniu wyroku Trybunał wyjaśnił, że nie badał konstytucyjności art. 1 ust. 1a, 2 i 4 ustawy o przekształceniu a kontroli poddał jedynie art. 1 ust. 1 i 3 ustawy w zakresie, w jakim dotyczy osób fizycznych i prawnych, które przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej z 2011 r. nie miały uprawnienia do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i które z tym właśnie dniem je nabyły. Skutkiem zaś stwierdzenia przez Trybunał zakresowej niezgodności art. 1 ust. 1 i 3 ustawy o przekształceniu z 2005 r. z art. 2 Konstytucji oraz w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego z art. 165 ust. 1 Konstytucji RP nie jest możliwe przekształcenie, w trybie administracyjnym, prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w sytuacjach, w których, od dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej z 2011 r., czyli na podstawie wcześniej obowiązujących przepisów, użytkownikowi wieczystemu nie przysługiwało usprawnienie do żądania przekształcenia. Wyłączenie ustawowej podstawy uwłaszczenia obejmuje przede wszystkim osoby prawne, z wyjątkiem: 1. spółdzielni mieszkaniowych będących właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży położonych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste i 2) tych osób prawnych, którym, jako właścicielom lokali – służy związany z prawem własności udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. Ponadto, na skutek niniejszego wyroku Trybunału, ustawowa podstawa do administracyjnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności została wyłączona w odniesieniu do wąskiego kręgu osób fizycznych, którym ustawodawca w przepisach poprzedzających wejście w życie ustawy nowelizującej z 2011 r. nie przyznał możliwości żądania przekształcenia. A contrario, zachowuje podstawę prawną uwłaszczenie osób fizycznych na podstawie wcześniejszych ustaw z 1997 r., 2001 r. i 2003 r. a także uwłaszczenia przewidziane w ustawie o przekształceniu z 2005 r. w jej pierwotnym zakresie i w zakresie ukształtowanym ustawą nowelizującą z 2007 r. (zob. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 marca 2015 r., sygn. akt K 29/13, Dz.U. z dnia 17 marca 2015 r., poz. 373).

19 Kontrolowane decyzje są ponadto zgodne są z pozostałymi przepisami ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości a wnioskujący o przekształcenie spełnili przesłanki w przepisach tych określone.

20 Art. 2 ustawy stanowi, że w przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia występują wszyscy współużytkownicy wieczyści, z zastrzeżeniem ust. 2 (ust. 1). Z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie. W takim przypadku przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio (ust. 2). Zgodnie zaś z art. 199 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 121) do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

21 Wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego działki nr [...] położonej w S. przy ul. C. złożyli wszyscy użytkownicy wieczyści, gdyż Sąd Rejonowy, postanowieniem z dnia 7 sierpnia 2012 r. sygn. akt I Ns 585/11, zezwolił: A.A.-B.B. na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną tj. na złożenie wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej przy ul. C. w S. w imieniu A..

22 Art. 4 ustawy stanowi z kolei, że osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia, z zastrzeżeniem art. 5 (ust. 1). W decyzji, o której mowa w art. 3 ust. 1, właściwy organ ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (ust. 2). Opłatę, o której mowa w ust. 1, rozkłada się, na wniosek użytkownika wieczystego, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat (ust. 3). Organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od opłaty, o której mowa w ust. 1, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność: 1) Skarbu Państwa - na podstawie zarządzenia wojewody; 2) jednostek samorządu terytorialnego - na podstawie uchwały właściwej rady lub sejmiku (ust. 7).

23 W decyzji Prezydenta Miasta z dnia 7 stycznia 2014 r. określono dla poszczególnych osób, na których rzecz zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, wysokość opłat z tytułu przekształcenia. Na podstawie § 2 ust. 1 uchwały Rady Miasta z dnia 17 maja 2013 r. nr [...] w sprawie określenia warunków udzielenia bonifikat od opłat z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiących własność Gminy Miasta i wysokości stawki procentowej tych bonifikat, zgodnie z którym ustala się bonifikatę w wysokości 95% od opłaty z tytułu przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiących własność gminy Miasta jedynie na rzecz osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych, bonifikaty udzielono wnioskodawcom będącym osobami fizycznymi. Bonifikaty tej nie udzielono w związku z tym skarżącej Spółce, będącej osobą prawną.

24 Wysokość opłat z tytułu przekształcenia ustalono na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 10 czerwca 2013 r., którego aktualność została potwierdzona pismem z dnia 5 września 2014 r., i wykonanego zgodnie z wymogami art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518) a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109). Określając wartość rynkową nieruchomości działki gruntu nr [...] położonej w S. przy ul. F., zakresem wyceny rzeczoznawca objął określenie prawa własności oraz wartości prawa użytkowania wieczystego według stanu z dnia oględzin tj. 7 czerwca 2013 r. i cen na dzień sporządzania opracowania tj. 10 czerwca 2013 r. Dla potrzeb wyceny przeanalizowano 17 transakcji działek gruntowych niezabudowanych zlokalizowanych na terenie S., G. i G. przeznaczonych pod zabudowę mieszkalno – usługową w okresie od stycznia 2011 r. do czerwca 2013 r. Przeprowadzona analiza rynku w zakresie sprzedaży działek gruntu wykazała, że na przestrzeni ostatnich dwóch lat na rynku odnotowana została sprzedaż porównywalnych praw do przedmiotu wyceny, dlatego też rzeczoznawca dokonał wyceny na podstawie podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Obiekty porównawcze wybrano zaś spośród nieruchomości niezabudowanych położonych na terenie S. porównywalnych do obiektu wycenianego. Obiekty te położone są w S. przy ul. C., M. i O., mają podobne otoczenie, funkcje w planie i położenie.

25 Samorządowe Kolegium Odwoławcze oceniło wartość dowodową tego operatu szacunkowego, stosując się do zasady, że organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Uzasadnienie decyzji wydanej przez Kolegium przedstawia wnioski z dokonanej oceny i jest w tym zakresie czytelne i precyzyjne.

26 Skarżąca podważając zaś zarówno w zarzutach skargi, jak i wcześniej w odwołaniu, rzetelność sporządzonego operatu, de facto nie przywołała żadnych oczywistych okoliczności faktycznych, mających bezpośredni wpływ na wartość przedmiotu oszacowania.

27 Z uwagi na prawidłowość sporządzonego operatu, orzekające organy nie miały ponadto żadnych podstaw do żądania jego uzupełnienia. W orzecznictwie wskazuje się bowiem, że tylko w razie wątpliwości organy administracji mogą żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu, udzielenia wyjaśnień co do jego treści, a w konsekwencji również odmówić mocy dowodowej (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 września 2010 r., sygn. akt VIII SA/Wa 364/10, LEX nr 760258).

28 Również z uwagi na prawidłowość sporządzonego operatu orzekające organy nie miały obowiązku przeprowadzenia rozprawy administracyjnej przed wydaniem kontrolowanych decyzji. Jeżeli operat szacunkowy budzi wątpliwości co do zgodności z przepisami albo jest niezrozumiały, wówczas organ winien podjąć czynności zmierzające do uzupełnienia opinii, a w tym celu może wyznaczyć rozprawę, albo zlecić opracowanie operatu innemu rzeczoznawcy (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 1303/11, LEX nr 1150692). Ponadto, zgodnie z art. 89 kpa organ administracji publicznej przeprowadzi, z urzędu lub na wniosek strony, w toku postępowania rozprawę, w każdym przypadku gdy zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania lub gdy wymaga tego przepis prawa (§ 1). Organ powinien przeprowadzić rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin (§ 2). W toku postępowania przed organem I instancji nie były zaś przez żadną ze stron zgłaszane uwagi i wnioski, które świadczyłyby o potrzebie uzgodnienia interesów stron czy też potrzebie wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków biegłych albo w drodze oględzin. A ocena tego, czy przeprowadzenie rozprawy przyśpieszy lub uprości postępowanie, czy trzeba uzgodnić interesy stron czy wyjaśnienie sprawy wymaga udziału świadków, biegłych, dokonania oględzin, należy do organu (zob. B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz. Wydawnictwo C.H.BECK, Warszawa 2011 r., str. 367). Co więcej, żaden przepis prawa nie przewiduje obowiązku przeprowadzenia rozprawy przed wydaniem decyzji dotyczącej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

29 Jednocześnie wyjaśnić należy, że oględziny przeprowadzone przez rzczoznawcę nie mają charakteru dowodowego w sprawie, przewidzianego w art. 85 kpa a stanowią jedynie jedną z czynności dokonywanych na użytek sporządzenia operatu szacunkowego, o których mowa w art. 155 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dowodem w sprawie jest wyłącznie operat szacunkowy, przy sporządzaniu którego, o ile rzeczoznawca nie potrzebuje informacji od stron, obecność tych ostatnich nie jest konieczna. Istotą dowodu z opinii biegłego, a takim jest w istocie operat szacunkowy, jest samodzielne, bez udziału stron i organu, przygotowanie i opracowanie opinii. Przyjęcie, że strona ma prawo do udziału w sporządzaniu opinii biegłego przez zagwarantowanie jej m.in. możliwości udziału w wizji lokalnej dokonywanej w trybie art. 155 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami byłoby sprzeczne z naturą tego środka dowodowego. Udział strony w postępowaniu dowodowym, polegającym na sporządzeniu opinii biegłego, jest zagwarantowany, jeśli strona ma możliwość odniesienia się do tej opinii po jej sporządzeniu, a przed rozstrzygnięciem w sprawie (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 kwietnia 2011 r., sygn.. akt I OSK 977/10, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Dlatego też nie można uznać za zasadne zarzutów skargi, iż organy prowadzące przedmiotowe postępowanie administracyjne były zobowiązane powiadomić strony o miejscu i czasie przeprowadzenia przez rzeczoznawcę majątkowego oględzin nieruchomości.

30 Sąd nie stwierdził ponadto naruszenia przez orzekające w sprawie organy art. 10 § 1 kpa. Skarżąca miała zapewniony czynny udział w każdym stadium postępowania. Pismem z dnia 7 maja 2013 r. organ I instancji zawiadomił skarżącą o wszczęciu postępowania w sprawie przekształcenia, następnie, pismem z dnia 10 lipca 2013 r., zawiadomił ją o wysokości opłat za przekształcenie ustalonych przez rzeczoznawcę majątkowego. Pismem z dnia 21 listopada 2013 r. likwidator K. G. – R. - działająca w imieniu Spółki wniosła o zawieszenie niniejszego postępowania do czasu planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego nr [...] położonego w S. przy ul. C. na rzecz osoby fizycznej. Skarżącej zostało doręczone postanowienie Prezydenta Miasta z dnia 5 grudnia 2013 r. o odmowie zawieszenia postępowania a zawiadomieniem z tego samego dnia Spółka została wezwana do złożenia deklaracji o formie zapłaty za przekształcenie. W aktach sprawy znajdują się zwrotne potwierdzenia odbioru przez Spółkę tych pism i zawiadomień.

31 Z uwagi na powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uznał, że zarówno decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 września 2014 r., jak i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta z dnia 7 stycznia 2014 r., są zgodne z prawem.

32 Z tych tez względów, nie dopatrując się jakiegokolwiek naruszenia prawa, Sąd oddalił skargę wniesioną przez A., orzekając w wyroku na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.