Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 28 października 2015 r., II SA/Gd 393/15

wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 28 października 2015 r., II SA/Gd 393/15

Sentencja

1 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Janina Guść Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 28 października 2015 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skarg M. D. i J. D. na decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 16 kwietnia 2015 r. o numerach: [...]-[...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargi.

Uzasadnienie

2 W dniu 6 listopada 2012 r. Wójt Gminy wszczął postępowania w sprawie ustalenia wysokości opłat adiacenckich zależnych od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, tj. budową sieci kanalizacji sanitarnej wraz z przyłączami do działek oznaczonych numerami: [...]-[...] położonych w obrębie geodezyjnym B.

3 Decyzjami z dnia 31 stycznia 2013 r., nr [...] (dot. działki nr [...]), nr [...] (dot. działki nr [...]) oraz nr [...] (dot. działki nr [...]), Wójt Gminy ustalił jednorazowe opłaty adiacenckie z tytułu wzrostu wartości tych nieruchomości odpowiednio w wysokości: 3 473,00 zł, 2 251,00 zł oraz 1 585,00 zł. Kwoty te zostały ustalone na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 26 października 2012 r.

4 Jednakże, decyzjami z dnia 21 października 2013 r. (nr [...]-[...]), Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło wszystkie wydane przez Wójta Gminy w dniu 31 stycznia 2013 r. decyzje i przekazało sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

5 Podczas ponownego rozpatrywania spraw, w dniu 5 maja 2014 r., wykonane zostały przez rzeczoznawcę majątkowego nowe operaty szacunkowe nieruchomości gruntowych tj. działki nr [...] (przy czym wycenie podlegała tylko część działki o pow. 2687 m2), [..] i [...] położonych w B. W operatach tych ustalono, że z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej - sieci kanalizacyjnej wzrosła wartość: działki nr [...] o 14 510 zł, działki nr [...] o 7 665 zł a działki nr [...] o 5 397 zł. Pismami z dnia 22 maja 2014 r. właściciele podlegających wycenie nieruchomości M. i J. D. zostali poinformowani przez Wójta Gminy o sporządzeniu operatów szacunkowych. Po zapoznaniu się z treścią operatów szacunkowych wnieśli oni uwagi do ich treści dotyczące obecnego stanu nieruchomości i wskazali, że należące do nich działki zostały scalone w jedną nieruchomość nr [...], a następnie podzielone na działki nr [...]-[...]. W wyniku podziału zmieniła się powierzchnia nowych działek z uwagi na przekazanie części działki na poszerzenie drogi gminnej, a ponadto tylko dwie działki mają stworzone warunki podłączenia do kanalizacji. W odpowiedzi na postawione zarzuty, rzeczoznawca majątkowy, w piśmie z dnia 28 lipca 2014 r., wyjaśnił, że w sporządzonych operatach szacunkowych przyjęto stan nieruchomości na dzień stworzenia warunków do podłączenia do infrastruktury technicznej, a wszelkie zmiany tego stanu, w tym podział nieruchomości po tym dniu, nie mają wpływu na wartość oszacowanych nieruchomości.

6 W konsekwencji, Wójt Gminy, decyzjami z dnia 15 września 2014 r. nr [...] (działka nr [...]), nr [...] (działka nr [...]) oraz nr [...] (działka nr [...]), obciążył M. i J. D. obowiązkiem zapłaty opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości tych nieruchomości spowodowanego budową gminnej sieci wodociągowej odpowiednio w wysokości: 3 627, 50 zł, 1 916, 25 zł oraz 1 349, 25 zł. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcia, Wójt wyjaśnił, że dla działek nr [...]-[...] zostały stworzone warunki do podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej. Gmina, na podstawie decyzji z dnia 1 lipca 2008 r. oraz postanowienia z dnia 18 maja 2011 r. zrealizowała bowiem inwestycję – budowa sieci kanalizacji sanitarnej wraz z przyłączami oraz infrastrukturą towarzysząca we wsi K., B. i D. W dniu 16 marca 2012 r. zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy i przystąpieniu do użytkowania wybudowanej sieci kanalizacyjnej. Ostatecznie warunki do podłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej nieruchomości położonych w miejscowości B., K. oraz D. zostały stworzone w dniu 6 kwietnia 2012 r. Wójt uznał jednocześnie, że sporządzone w sprawach operaty szacunkowe zostały wykonane i podpisane przez osobę do tego uprawnioną, zawierają wymagane przepisami prawa elementy treści i uzasadnienie. Zgodnie zaś z uchwałą Rady Gminy z dnia 30 grudnia 2008 r. nr XXVIII/240/2008 wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej wynosi 25% różnicy między wartością jaka miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu.

7 W odwołaniach od powyższych M. i J. D. wnieśli o uchylenie decyzji Wójta Gminy. Skarżący wskazali, że nieruchomość składająca się z działek o nr [...]-[...] stanowi gospodarstwo rolne i obecnie oznaczona jest jako działka nr [...]. Z działki tej wydzielone zostały działki budowlane o nr [...]-[...], [...] - droga przekazana na rzecz Urzędu Gminy oraz działka nr [...]. Operaty szacunkowe sporządzone dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej powinny więc uwzględniać powierzchnię istniejących działek oraz to, że dostęp do podłączenia do sieci kanalizacyjnej po podziale mają tylko dwie działki, tj. działka nr [...] i [...]. Działki nr [...] oraz nr [...] nie mają zaś stworzonych warunków do podłączenia ich do sieci kanalizacyjnej.

8 Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzjami z dnia 16 kwietnia 2015 r. nr [...]-[...], utrzymało w mocy decyzje Wójta Gminy z dnia 15 września 2014 r. W ocenie Kolegium organ I instancji prawidłowo ustalił we wszystkich tych sprawach wysokość opłaty adiacenckiej. Gmina stworzyła warunki przyłączenia nieruchomości nr [...]-[...] do gminnej sieci kanalizacyjnej. Jednocześnie, fakt wzrostu wartości tych nieruchomości został przez organ I instancji udowodniony i znajduje potwierdzenie w aktach sprawy. W sporządzonych operatach szacunkowych wartość nieruchomości rzeczoznawca określił według stanu na dzień 6 kwietnia 2012 r., gdyż w tym właśnie dniu stworzono warunki podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej. Okoliczność, że w 2013 r. zmienił się stan działek nie ma zaś znaczenia w niniejszej sprawie. Poziom cen rzeczoznawca przyjął z kolei na dzień 5 maja 2014 r. Oszacowanie wzrostu wartości nieruchomości nastąpiło z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Operaty szacunkowe zawierają wszystkie wymagane mocą przepisu art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, elementy. Rada Gminy, uchwałą z dnia 30 grudnia 2008 r., ustaliła zaś 25 % wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Organ I instancji, rozpoznając niniejszą sprawę, nie naruszył przepisów postępowania administracyjnego.

9 M. i J. D. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargi na decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 16 kwietnia 2015 r. Skarga na decyzję Kolegium nr [...] została zarejestrowana w Sądzie pod sygn. akt II SA/Gd 393/15. Skarga na decyzję Kolegium nr [...] została zarejestrowana pod sygn. akt II SA/Gd 394/15, a skarga na decyzję Kolegium nr [...] została zarejestrowana pod sygn. akt II SA/Gd 395/15.

10 W jednobrzmiących skargach skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonych decyzji jak i poprzedzających je decyzji Wójta Gminy z dnia 15 września 2014 r. Skarżący zarzucili, że decyzje wydane zostały bez należytego wyjaśnienia stanu faktycznego i przy wadliwie przeprowadzonej ocenie materiału dowodowego, z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa, a także z naruszeniem art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

11 W ocenie skarżących organy obu instancji nienależycie dokonały oceny sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych, zaś biegła przyjęła w nich niewłaściwą metodę wyceny. Żadna z nieruchomości z rynku lokalnego i równoległego, których dotyczyły transakcje kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowych o podobnej lokalizacji – nie jest nieruchomością podobną do nieruchomości wycenianych, gdyż żadna nie posiada ani wielkości ani cech analizowanej nieruchomości według stanu nieruchomości na dzień stworzenia warunków. W operacie nie wykazano, że nieruchomości przyjęte do porównania są faktycznie podobne do nieruchomości wycenianej również pod względem ich przeznaczenia. Rzeczoznawca nie wyjaśniła jakie jest przeznaczenie poszczególnych nieruchomości przyjętych do porównania a w szczególności w jaki sposób przeznaczenie to ustaliła. Ze sporządzonego operatu nie można wywnioskować, czy rzeczoznawca majątkowy, dokując wyceny kierowała się treścią § 40 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Z operatu nie wynika bowiem, jakie są odległości pomiędzy nieruchomością a urządzeniami infrastruktury technicznej tj. siecią kanalizacji sanitarnej i jakie są warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń. Brak tego opisu uniemożliwia ocenę, czy prawidłowo dobrane zostały przez biegłą nieruchomości do porównania. Biegła nie sprawdziła również czy wybudowane urządzenia zostały zaprojektowane i wykonane w sposób umożliwiający podłączenie przedmiotowej nieruchomości bez dodatkowego ich dostosowywania na potrzeby skarżących. W rezultacie organy orzekające nie rozważyły sprawy na tyle wnikliwie, by wykluczyć sytuację, że właściciel nieruchomości może być potencjalnie w pewnym rozmiarze dwukrotnie obciążany kosztami uczestnictwa w budowie urządzeń infrastruktury technicznej – raz w postaci opłaty adiacenckiej a drugi raz w postaci nakładów koniecznych dla dostosowania wybudowanych urządzeń sieciowych do stanu umożliwiającego rzeczywiste korzystanie z technicznego uzbrojenia terenu. Z tego też względu wyodrębniony rynek obrotu nieruchomościami wskazany przez rzeczoznawcę oraz uzyskiwane za ich sprzedaż ceny nie są miarodajne dla ustalenia wartości wycenianej działki.

12 Skarżący zarzucili również, że w postępowaniu przed organem odwoławczym doszło do naruszenia art. 10 § 1 kpa. Organ ten oparł swoją decyzję na operacie szacunkowym oraz wyjaśnieniach biegłej złożonych w piśmie z dnia 27 stycznia 2014 r. Tymczasem z akt sprawy wynika, że organ I instancji, zamiast powiadomić o tych wyjaśnieniach skarżących, w dniu 29 stycznia 2014 r., dokonał zarówno doręczenia skarżącemu pisma biegłej jak i wydał decyzję w sprawie. Skarżący, nie spodziewając się zaś tak szybkiego wydania decyzji w sprawie, nie złożyli wniosku o rozłożenie ustalonej opłaty na raty.

13 W odpowiedziach na wniesione skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o ich oddalenie, w pełni podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniach zaskarżonych decyzji.

14 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, postanowieniami z dnia 28 października 2015 r. wydanymi w sprawach o sygn. akt II SA/Gd 394/15 i II SA/Gd 395/15, połączył te sprawy ze sprawą o sygn. akt II SA/Gd 393/15 do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia oraz prowadzenia dalszego postępowania pod sygn. akt II SA/Gd 393/15.

15 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje.

16 Wniesione skargi nie zasługują na uwzględnienie.

17 Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Przy czym, stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi.

18 Wbrew zarzutom skargi, rozpoznając niniejszą sprawę, organy obu instancji dokonały prawidłowych ustaleń faktycznych, procedowały w zgodzie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego oraz prawidłowo powołały i zastosowały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm). Również uzasadnienie zaskarżonej decyzji w pełni odpowiada warunkom wynikającym z treści art. 107 § 3 kpa. To samo dotyczy rozstrzygnięcia organu I instancji.

19 Kontrolowane w niniejszej sprawie decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego i Wójta Gminy wydane zostały w oparciu o przepisy rozdziału 7 (art. 143 – 148b) ustawy o gospodarce nieruchomościami.

20 Zgodnie więc z art. 144 ust. 1 tej ustawy właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Art. 145 ustawy wyjaśnia, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 1). Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 2). Opłata adiacencka, to zgodnie z art. 4 pkt 11 ustawy, opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 146 ust. 1a ustawy ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości.

21 Z powołanych przepisów wynika więc, że ustalenie opłaty adiacenckiej w związku z budową urządzenia infrastruktury technicznej może nastąpić, gdy spełnione zostaną następujące przesłanki: stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej, wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej wynika z opinii rzeczoznawcy majątkowego, decyzja ustalająca opłatę wydana zostanie w terminie do 3 lat od stworzenia warunków do podłączenia a w dniu stworzenia warunków obowiązuje uchwała rady gminy ustalająca stawkę procentową.

22 W niniejszej sprawie wszystkie te przesłanki zostały spełnione.

23 Decyzje ustalające opłaty adiacenckie za stworzenie warunków do podłączenia działek nr [...]-[...] położonych w B. do urządzeń infrastruktury technicznej wydane zostały w terminie 3 lat od daty stworzenia warunków do podłączenia tj. od dnia 6 kwietnia 2012 r. Do ustalenia opłaty przyjęto zaś 25 % stawkę określoną w uchwale Rady Gminy z dnia 30 grudnia 2008 r. nr XXVIII/240/2008 w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej zależnej od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, która to uchwała obowiązywała w dniu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej.

24 Dla działek skarżących o nr [...]-[...] położonych w miejscowości B., zostały stworzone warunki do podłączenia do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej a nastąpiło to w dniu 6 kwietnia 2012 r. Okoliczność ta wynika ze znajdujących się w aktach sprawy pisemnych oświadczeń, złożonych w dniu 22 maja 2014 r. przez Kierownika Referatu Gospodarki Komunalnej Urzędu Gminy. W oświadczeniach tych wyjaśniono bowiem, że Gmina, realizując zadania własne z zakresu zbiorowego zaopatrzenia w wodę, zrealizowała zamierzenie inwestycyjne polegające na budowie gminnej sieci kanalizacji sanitarnej w miejscowości B., K. i D. (K.). W dniu 15 marca 2012 r. Wójt Gminy złożył w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy i przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego a wobec braku uwag tego organu, Gmina, jako gestor sieci, przyjęła sieć do eksploatacji po upływie 21 dni od dnia złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy tj. w dnu 6 kwietnia 2012 r. Ponadto, na znajdującej się aktach administracyjnych mapie załączonej do zawiadomienia o zakończeniu budowy i przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego z dnia 15 marca 2012 r. (k. 4,5 akt administracyjnych) wskazano, że przyłącza kanalizacyjne (ks), zakończone studzienkami kanalizacyjnymi (k), wykonane zostały do granicy działek nr [...]-[...].

25 Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie precyzuje, kiedy można przyjąć, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do określonego urządzenia infrastruktury technicznej a jedynie wskazuje w art. 148b ustawy o gospodarce nieruchomościami, iż ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów (ust. 1). W odniesieniu do urządzenia kanalizacyjnego tymi odrębnymi przepisami będą: ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 23 października 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 700/13, LEX nr 1382982).

26 Zgodnie więc z art. 15 ust. 4 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane przyłączyć do sieci nieruchomość osoby ubiegającej się o przyłączenie nieruchomości do sieci, jeżeli są spełnione warunki przyłączenia określone w regulaminie, o którym mowa w art. 19, oraz istnieją techniczne możliwości świadczenia usług. W przypadku urządzeń kanalizacyjnych datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, biorąc pod uwagę treść art. 15 ust. 4 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków, będzie więc nie data odbioru robót, ale data zgłoszenia do użytkowania urządzenia kanalizacyjnego. Dopiero od tej daty będzie istniała możliwość świadczenia usług i użytkowanie sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej. Decydujące znaczenie ma wobec tego nie protokolarny odbiór, lecz rzeczywista możliwość podłączenia nieruchomości do określonych urządzeń. Do czasu zgłoszenia do użytkowania urządzenie to nie mogło funkcjonować, a korzystanie z niego byłoby nielegalne, co wynika jednoznacznie z treści art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 23 października 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 700/13, LEX nr 1382982).

27 Tym samym, w przypadku budowy urządzeń kanalizacyjnych, wodociągowych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych momentem "stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury" będzie moment nie ich wybudowania, ale możliwości podłączenia nieruchomości do nich, a to zaś następuje wraz z odbiorem końcowym robót i przekazaniem do użytkowania. Datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej jest taka data, w której dana sieć może być eksploatowana. Chodzi o zapewnienie potencjalnej możliwości korzystania z sieci kanalizacyjnej, tzn. o sytuację, w której tylko od woli właściciela danej nieruchomości będzie zależało, czy z danej sieci będzie korzystał. Potencjalna możliwość korzystania z sieci zaistnieje dopiero wówczas, gdy dana sieć zostanie wybudowana zgodnie z warunkami technicznymi i jej eksploatacja może nastąpić zgodnie z warunkami prawnymi (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 czerwca 2015 r., sygn. akt I IOSK 2337/13, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

28 Przy czym, w orzecznictwie sadowoadministracyjnym ustalono również, że w art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewidziano w szczególności, że urządzenie powinno być wykonane w sposób umożliwiający indywidualnym właścicielom nieruchomości bezpośrednie podłączenie nieruchomości do sieci bez żadnych dodatkowych kosztów (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 grudnia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1400/08, Legalis). Stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oznacza w przypadku urządzenia kanalizacyjnego wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 stycznia 2002 r., sygn. akt I SA 1595/00, https://orzeczenia.nsa.gov.pl; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 13 września 2012 r., sygn. akt II SA/Ol 468/12, LEX nr 1229951). Dla stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do innych sieci uzbrojenia technicznego nie wystarczy wybudowanie przewodu głównego czy rozprowadzającego, ale inwestor zobowiązany jest również do wybudowania przyłączy funkcjonalnych do granicy nieruchomości.

29 W ocenie Sądu w niniejszej sprawie nie ulega zatem wątpliwości, że zostały stworzone warunki do podłączenia do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej działek skarżących oznaczonych nr [...]-[...] położonych w miejscowości B. Okoliczności te zresztą nie były kwestionowane przez skarżących, którzy w toku postępowania administracyjnego wskazywali jedynie, że uległ zmianie stan tychże działek, jako że zostały one scalone w działkę nr [...], która z kolei uległa podziałowi na pięć działek, co nie zostało uwzględnione w sporządzonych operatach. Po podziale dostęp do podłączenia do sieci kanalizacyjnej mają natomiast tylko dwie działki – nr [...] i [...], zaś działki nr [...] i [...] takich warunków nie mają. Skarżący stwierdzili zatem, że nie uchylają się od zapłaty opłat adiacenckich dla działek nr [..] i [..] i domagali się w związku z tym skorygowania sporządzonych operatów szacunkowych do wielkości istniejących działek i uwzględnienia przekazania przez nich części nieruchomości (działki nr [...]) pod drogę.

30 Zarzuty nie mogą jednakże odnieść skutku. Wyjaśnić bowiem należy, że dla ustalenia, czy zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej miarodajny jest stan nieruchomości, jaki istnieje w dniu stworzenia tych warunków. Jakakolwiek późniejsza zmiana stanu nieruchomości wynikająca np. z późniejszego jej podziału i ewentualne pozbawienie nowo powstałych nieruchomości dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej nie może mieć, wbrew twierdzeniom skarżących, wpływu na ustalenie opłaty adiacenckiej. Ustalając opłatę adiacencką na podstawie art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami organ uwzględnia wyłącznie stan nieruchomości istniejący w dacie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej.

31 Rzeczoznawca majątkowy w operatach szacunkowych z dnia 5 maja 2014 r. wykazał wzrost wartości działek nr [...]-[...] (części działki o pow. 2687 m2) położonych w B. spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej.

32 Operat szacunkowy jest niezbędnym dowodem w postępowaniu administracyjnym w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodnie bowiem z art. 146 ust 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości.

33 Operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości a zasady i tryb ich sporządzania uregulowany został w rozdziale 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109). Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 11 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 774/14, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego ustalający wartość nieruchomości nie ma więc charakteru wiążącego a jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego. Organ prowadzący postępowanie administracyjne, zarówno w I, jak i w II instancji, obowiązany jest przestrzegać zasady prawdy obiektywnej, wyrażonej w art. 7 kpa. Oznacza to, że powinien on podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny. Organ ma zatem obowiązek ocenić na podstawie art. 80 kpa wartość dowodową operatu szacunkowego, a więc sprawdzić czy operat spełnia wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących (zob. wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 20 sierpnia 2013 r., sygn. akt II OSK 829/12, LEX nr 1408564). Operat szacunkowy podlega bowiem ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również czy jest logiczny i spójny (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 1008/11, LEX nr 1113232).

34 Taka ocena operatów szacunkowych, sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego K. W. w dniu 5 maja 2014 r., została przeprowadzona przez orzekające w sprawie organu administracji. Zdaniem Sądu zasadnie uznano, że dokonana w operatach wycena nieruchomości jest prawidłowa z punktu widzenia obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

35 Biegła, dokonując wyceny nieruchomości nr [...]-[...], określiła ich stan na dzień 6 kwietnia 2012 r., kiedy to nastąpiło stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej oraz według poziomu cen na dzień 5 maja 2014 r., a więc na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Dokonując wyceny rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zakresem opracowania rzeczoznawcy było prawo własności nieruchomości gruntowej bez uwzględnienia części składowych, przy czym określając wartość nieruchomości nr [...] biegła poddała wycenie jedynie część tej nieruchomości o pow. 2687 m2, a więc z wyłączeniem części przeznaczonej na cele rolne i leśne. Biegła określiła wartości wszystkich nieruchomości przed wybudowaniem sieci kanalizacyjnej dokonując analizy transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowych o podobnej lokalizacji. Określenia wartości nieruchomości po wybudowaniu sieci kanalizacyjnej biegła dokonała analizując z kolei transakcje kupna – sprzedaży takich nieruchomości. Jak wyjaśniła, na podstawie analizy tych transakcji oraz po uwzględnieniu informacji uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami, prasy specjalistycznej oraz własnych obserwacji, określiła wpływ poszczególnych cech na wartość rynkową nieruchomości. Każdej z cech podporządkowała atrybuty różniące tę cechę i wielkość poprawki korygującej poszczególne różnice. Biegła wskazała również, że szczegółowe dane dotyczące transakcji przyjętych do analizy znajdują się w archiwum rzeczoznawcy. Biegła wyjaśniła, że obliczona na maj 2014 r. rynkowa wartość nieruchomości gruntowej stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku przy zawarciu umowy sprzedaży w warunkach niewymuszonych, w ich obecnym standardzie oraz zakładając, że w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy ceny nie uległy zmianie.

36 Ponadto, pismem z dnia 22 maja 2014 r., skarżący zostali poinformowani o sporządzonych operatach szacunkowych, których w zakresie sposobu wyceny nie kwestionowali. Zastrzeżenia skarżących dotyczyły pominięcia okoliczności dotyczących przeprowadzonego w 2013 r. podziału wycenianych nieruchomości. Kwestia ta była wyjaśniana przez organ, który po otrzymaniu od rzeczoznawcy majątkowego pisma z dnia 28 lipca 2014 r., przesłał do skarżących pismo z dnia 21 sierpnia 2014 r., w którym stwierdził, że w operatach szacunkowych z dnia 5 maja 2014 r. stan nieruchomości, zgodnie z przepisami prawa, został przyjęty na dzień 6 kwietnia 2012 r., stąd podział nieruchomości po dniu 6 kwietnia 2012 r. nie ma wpływu na wartości oszacowanych nieruchomości.

37 Skarżący, oprócz wskazanej zmiany stanu wycenianych nieruchomości, nie zgłaszali żadnych innych zastrzeżeń co do sporządzonych w sprawie operatów ani w toku postępowania przed organem I instancji, ani w odwołaniu od decyzji organu I instancji. W szczególności zaś skarżący nie przedstawili innego operatu ani żadnych dowodów odmiennych bądź kwestionujących ustalenia podane przez rzeczoznawcę w przedmiotowym operatach. W konsekwencji brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości przebiegu postępowania dowodowego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 11 grudnia 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1247/13, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

38 Sąd nie dopatrzył się ponadto zarzucanego przez skarżących naruszenia w postępowaniu odwoławczym art. 10 § 1 kpa. Wyjaśnić należy, że nie każde naruszenie art. 10 § 1 kpa skutkuje uchyleniem decyzji poddanej kontroli Sądu. Zarzut naruszenia tego przepisu poprzez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków może odnieść skutek tylko wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Do strony stawiającej zarzut należy więc wykazanie istnienia związku przyczynowego pomiędzy naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 maja 2006 r., sygn. akt II OSK 831/05, OSP 2007, z. 3, poz. 26). Jak wynika zaś z akt przedmiotowych spraw administracyjnych organ odwoławczy nie prowadził żadnego postępowania dowodowego a decyzje swoje oparł jedynie na materiale dowodowym zgromadzonym przed organem I instancji, z którym to materiałem skarżący zostali w pełni zapoznani. Skarżący, pismem z dnia 22 maja 2014 r., zostali poinformowani o sporządzeniu operatu szacunkowego a pismem z dnia 21 sierpnia 2014 r. udzielono skarżącym odpowiedzi na ich zastrzeżenia wniesione pismem z dnia 2 czerwca 2014 r. Co więcej, uzasadnienie zarzutów dotyczących naruszenia art. 10 § 1 kpa w ogóle jest niezrozumiałe i niezgodne ze stanem faktycznym kontrolowanych spraw. zgromadzonym materiałem dowodowym. Skarżący odwołali się bowiem do pisma rzeczoznawcy majątkowego z dnia 27 stycznia 2014 r. jak i do rzekomego doręczenia tego pisma skarżącym i wydania decyzji w dniu 29 stycznia 2014 r. Dokumentów opatrzonych takim datami w ogóle nie ma w aktach administracyjnych. Wyjaśnienia rzeczoznawcy zawarte były natomiast w piśmie z dnia 28 lipca 2014 r. Po jego otrzymaniu, organ przesłał natomiast do skarżących pismo z dnia 21 sierpnia 2014 r., w którym odniósł się do podniesionych przez skarżących okoliczności w ich piśmie z dnia 2 czerwca 2014 r. Decyzje organu I instancji zostały zaś wydane 15 września 2014 r.

39 Sąd uznał jednocześnie za bezcelowe odniesienie się do wskazanych w skardze zarzutów dotyczących kwestii niemożności rozłożenia na raty opłaty czy też przyjęcia w operacie tylko tych działek, co do których transakcje zostały zawarte przed datą wybudowania kanalizacji, gdyż ewidentnie nie dotyczą niniejszej sprawy. Nie ulega bowiem wątpliwości, że w sprawie nie było rozprawy w dniu 11 marca 2015 r.

40 Z tych wszystkich względów, nie dopatrując się jakiekolwiek naruszenia prawa, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając na postawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargi jako bezzasadne oddalił.