Uzasadnienie orzeczenia Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 5 września 2014 r., X C 477/14

uzasadnienie orzeczenia Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 5 września 2014 r., X C 477/14

Tekst

1 Sygn.akt: X C 477/14

Uzasadnienie

2 Powód M. L. wniósł o zasądzenie od pozwanego A. B. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą (...) kwoty 11.127,48 zł z ustawowymi odsetkami od kwoty 1.184,48 zł od dnia 10.03.2011 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 9.943 zł od dnia 01.04.2011 r. do dnia zapłaty. W uzasadnieniu podał, iż zawarł jako wynajmujący z pozwanym umowę najmu magazynu położonego w (...). Zgodnie z umową pozwany miał płacić czynsz najmu w wysokości 1.500 zł miesięcznie powiększone o podatek VAT oraz pokrywać opłaty eksploatacyjne. Pozwany miał utrzymywać budynek i jego otoczenie w należytym porządku i umożliwiać powodowi wjazd na posesje czego nie dopełnił tworząc składowisko śmieci przed budynkiem. Ponadto uniemożliwił wjazd na posesje w celu opróżnienia szamba, które wylało się co spowodowało, że powód otrzymał upomnienie z gminy. Wobec tego powód na podstawie postanowienia pkt 8.1. umowy najmu wypowiedział pozwanemu umowę w dniu 03.02.2011 r. wyznaczając termin opróżnienia lokalu w dniu 07.02.2011 r. co jednak nie nastąpiło. Ostatecznie klucze do budynku pozwany zostawił na pojemniku na odpady w dniu 01.04.2011 r. bez dokonania odbioru budynku przez powoda. Dochodzonej pozwem kwoty powód domaga się w części co do kwoty 1.184,48 zł z tytułu opłat za energie elektryczną objętą fakturą wystawioną w dniu 22.02.2011 r. za okres od dnia 12.02.2011 r. oraz co do kwoty 9.943 zł z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z lokalu w okresie po wypowiedzeniu umowy najmu t.j lutego i marca 2011 r. (k.164).

3 Pozwany A. B. uznał powództwo co do kwoty 1.184,48 zł, zaś co do odsetek od tejże kwoty podniósł zaś, iż fakturę obejmującą tą kwotę otrzymał od powoda dopiero wraz z pozwem (k.165). W pozostałym zakresie wniósł zaś o oddalenie powództwa podnosząc, iż dokonane przez powoda w dniu 03.03.2011 r. rozwiązanie umowy najmu z wyznaczeniem zwrotu lokalu na dzień 07.02.2011 r. było bezskuteczne z uwagi na to, że wcześniej w dniu 17 stycznia 2011 r. to pozwany z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia wypowiedział umowę najmu powodowi ze skutkiem na dzień 17.02.2011 r. Od tego czasu nie zajmował już lokalu powoda gdyż w styczniu 2011r. zawarł kolejną umowę najmu z innym podmiotem na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Ponadto pozwany podniósł, iż kontaktował się z powodem w celu ustalenia terminu odbioru kluczy i budynku jednak powód nie stawiał się w wyznaczonych terminach jak i nie odbierał kierowanej do niego korespondencji. Pozwany podał, że w momencie zdania lokalu powodowi zarówno lokal jak i teren wokół niego znajdował się w bardzo dobrym stanie, pozwany oczyścił teren z wszelkich odpadów a w dniu 08.02.2011 r. zlecił wywóz nieczystości płynnych.

4 Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

5 W dniu 01 października 2010 r. została zawarta pomiędzy M. L. jako wynajmującym a A. B. jako najemcą umowa najmu lokalu użytkowego w postaci magazynu znajdującego się w (...) na cele prowadzonej przez najemcę działalności gospodarczej w postaci wyrobu i magazynu wyrobów stolarskich. Czynsz najmu strony umowy ustaliły na kwotę 1.500 zł miesięcznie powiększoną o należny podatek VAT płatny z góry do 10-dnia każdego miesiąca. Opłaty związane z eksploatacją przedmiotu najmu miały obciążać dodatkowo najemcę niezależnie od czynszu najmu. Strony zawarły umowę na czas nieokreślony począwszy od dnia 01.10.2010 r. i zastrzegły jednomiesięczny termin jej wypowiedzenia przez każdą ze stron. Ponadto postanowiły, że wynajmujący jest upoważniony do jednostronnego rozwiązania umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym w razie gdy najemca pomimo pisemnego upomnienia używa nadal lokal w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem, nie utrzymuje lokalu i jego otoczenia w należytym stanie, uniemożliwia wynajmującemu swobodny wjazd na pozostałą część działki i wejście do lokalu, zalega z zapłatą czynszu lub opłat eksploatacyjnych przez okres ponad 14 dni. Z uwagi na zajęcie wierzytelności z tytułu czynszu najmu należnej powodowi przez Urząd Skarbowy należność z tego tytułu była przekazywana przez najemcę wierzycielowi.

6 (dowód: umowa najmu z dnia 01.10.2010 r.-k.8-9, informacja z (...)k.10, zawiadomienie o zajęciu-k.82-83, pismo pozwanego do Urzędu Skarbowego-k.119)

7 Pismem z dnia 17 stycznia 2011 r. nadanym listem poleconym w tym samym dniu najemca wypowiedział umowę najmu powołując się na punkt 7.1 umowy z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia. Pismo to zostało wysłane na podany w umowie przez wynajmującego adres (...), który był jednocześnie adresem lokalu będącego przedmiotem umowy najmu. Korespondencja nie została przez wynajmującego odebrana. Najemca poinformował o fakcie wypowiedzenia umowy wynajmującego także mailowo w odpowiedzi na co wynajmujący nie przystał na dokonanie odbioru lokalu z chwilą upływu terminu określonego w wypowiedzeniu tj. 17 lutego 2011 r.

8 Najemca do czasu dokonania wypowiedzenia dokonał zapłaty z tytułu opłat za energie elektryczną dotyczącą zajmowanego lokalu. O wypowiedzeniu umowy pozwany poinformował także wierzyciela powoda tj. Urząd Skarbowy.

9 (wypowiedzenie umowy z dowodem nadania-k.80, 84, korespondencja mailowa stron-k.89-90 zestawienie wpłat z tytułu energii elektrycznej-k.81, pisma do US w O.-k.119, 120,121, pismo pozwanego z dnia 07.02.2010 r. do powoda-k.124,125,126)

10 Na wyznaczony w wypowiedzeniu termin oddania lokalu wynajmujący nie stawił się. Z końcem stycznia 2011 r. pozwany opróżnił lokal i przeniósł swoją działalność do innego lokalu jednak do kwietnia 2011 r. jako miejsce wykonywania działalności gospodarczej wskazywał w ewidencji lokal powoda. W połowie lutego został na polecenie powoda zdjęty licznik energii elektrycznej w lokalu w (...).

11 Strony umowy na skutek braku zgody co do terminu zdania przedmiotu najmu spotkały się dopiero w dniu 1 kwietnia 2011 r. i podczas spotkania klucze od lokalu zostały przekazane powodowi. Lokal jak i jego otoczenie był opróżniony z rzeczy najemcy, nie znajdowały się na nim żądne śmieci a uprzednio w dniu 08.02.2011 r. nieczystości płynne z szamba zostały wywiezione.

12 ( dowód: dokumentacja zdjeciowa-k.63-79, zlecenie opróżnienia szamba-k.103, umowa najmu z dnia 18.01.2011 r. –k.104-108, pismo pozwanego z dnia 17.02.2011 r.-k.117, protokół zdawczo-oddbiorczy-k.118, zaświadczenie z UG S.-k.129, korespondencja stron w sprawie odbioru lokalu-k.131-133, pismo z (...)k.142, protokół przekazania kluczy –k.15, protokół przekazania-k.122 )

13 Pismem z dnia 03 lutego 2011 r. powód wypowiedział umowę najmu powołując się na punkt 8.1 umowy ze skutkiem natychmiastowym z powodu zalegania z czynszem i wpłatą kaucji, nie utrzymywania lokalu w należytym stanie, gromadzenia na posesji odpadów, uniemożliwienia wjazdu na posesję przez powoda, nie opróżnienie szamba.

14 W trakcie wykonywania umowy najmu najemca odpady poprodukcyjne w postaci trocin przechowywał w skrzyni na zewnątrz budynku zaś inne odpady w workach na terenie posesji wskazanym przez wynajmującego. Śmieci te były na bieżąco wywożone posesji.

15 W związku z tym, iż klucze nie zostały wydane powodowi do kwietnia 2011 r. z powodu braku porozumienia stron co do terminu powód wystawiał pozwanemu faktury i pismem z dnia 17 grudnia 2013 r. wezwał pozwanego do zapłaty z tytułu wynajmu lokalu.

16 W związku z korzystaniem z energii elektrycznej doprowadzonej do wynajmowanego lokalu w okresie 18.12.2010 r.-12.02.2011 r. (...) S.A. wystawiła fakturę na O4 (...).

17 (dowód: wypowiedzenie umowy-k.12,korespondencja przedprocesowa stron–k.13-14,20,44-48, 85-90, 117,123, 124,125,126,131,132,133, wezwanie do zapłaty -k. 21 -22, faktury VAT-k.19, 91, 93, 96, 100, 127, dokumentacja zdjęciowa-k.23-27, zeznania świadka T. K.-k.167-168, K. W.-k.166-167, M. L. -168-169, A. B.- 169, zeznania stron –k.168-169, faktura VAT -k.18)

18 Sąd zważył, co następuje:

19 Powództwo zasługiwało na uwzględnienie ale jedynie w części.

20 Powództwo co kwoty 1.184,48 zł zostało przez powoda uznane jednak co do roszczenia odsetkowego pozwany podniósł iż fakturę za energię elektryczną, opiewającą na tą kwotę otrzymał dopiero z pozwem.

21 Bezsporny pomiędzy stronami był fakt zawarcia umowy najmu sporna była natomiast okoliczność chwili jej wypowiedzenia.

22 Pozwany stał bowiem na stanowisku, że to on a nie powód uprzednio bo już pismem z dnia 17 stycznia 2011 r. wypowiedział umowę najmu. Powód natomiast podał, że przedmiotowego pisma nie otrzymał, gdyż nie odbierał korespondencji do niego kierowanej. Jak wynika z dowodu nadania (k.84) wypowiedzenie z dnia 17.01.2011 r. zostało przez pozwanego wysłane do powoda listem poleconym tego samego dnia i jak przyznał pozwany po podwójnej awizacji nie zostało przez powoda odebrane. W ocenie Sądu pozwany prawidłowo jednak skierował swoje oświadczenie woli na jedyny adres podany mu przez powoda a zawarty w umowie najmu(k.8). Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 10.02.2014 r. , I ACa 1481/13, Lex 1439302 prawidłowe skierowanie oświadczenia polega na wysłaniu go na adres zamieszkania osoby fizycznej. „Niemożność doręczenia pod którymkolwiek z adresów pod którym wedle wszelkiego prawdopodobieństwa powinien być kontakt z adresatem, obciąża tego ostatniego. W razie zwrotu niedostarczonej przesyłki, za chwilę złożenia oświadczenia woli należy uznać moment, w którym korespondencja mogła i powinna być dostarczona drugiej stronie. Będzie to dzień, w którym po raz pierwszy próbowano doręczyć przesyłkę pod właściwym adresem (…) nawet jeśli w rzeczywistości nie doszło do odebrania lub odczytania przesłanego oświadczenia ryzyko z tym związane będzie obciążać adresata. Kodeks cywilny stanowi o możliwości zapoznania się z treścią oświadczenia (…) Powód sam zeznał, iż nie całą korespondencję pod adresem w G. odbierał, upoważnił osobę do odbioru korespondencji ale nie listów poleconych. Przyznał powód, iż w okresie stycznia 2011 r. mógł nie odbierać korespondencji, ale jak podał „był adres mailowy” (k.169).

23 Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w cytowanym wyżej orzeczeniu „negatywne konsekwencje niemożności skomunikowania się z osobą w miejscach, w których kontakt ten według wszelkiego prawdopodobieństwa powinien być możliwy, obciąża tę osobę, gdyż powinna zadbać o zapewnienie porozumiewania się z nią”.

24 Jednakowoż pozwany poinformował powoda o wypowiedzeniu także mailem, na który powód odpowiedział w dniu 11 lutego 2011 r. oświadczając, iż nie ma zamiaru stawić się w dniu 17 lutego 2011 r. na odbiór lokalu gdyż przebywa poza O. (k.89). Z treści maila wynika zatem, że powód o wypowiedzeniu umowy miał wiedzę (art.61 § 2 kc).

25 Zgodnie z przepisem art. 61 § 1 kc oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej.

26 Wobec powyższego należy przyjąć, iż pozwany skutecznie złożył powodowi oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu, które uprzedziło oświadczenie powoda o wypowiedzeniu umowy z lutego 2011 r.

27 Wbrew jednak postanowieniom umowy najmu, z uwagi na jej charakter termin wypowiedzenia umowy nie nastąpił z upływem jednego miesiąca jak to strony przewidziały w punkcie 7.1 umowy.

28 Strony postanowiły, iż umowa została zawarta na czas nieokreślony z możliwością jej jednomiesięcznego wypowiedzenia przez każdą ze stron.

29 Zauważyć należy, iż umowa stron dotyczy najmu lokalu użytkowego zatem zastosowanie znajdzie przepis art.688 kc. Podzielić należy pogląd wyrażony w doktrynie przez K. P. (w:) K. P., Komentarz, t.II, 205, s.439 oraz w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19.10.2006 r., V CSK 230/06( Biul.SN 2007, nr 2, s.11), że regulowanie to ma pełne zastosowanie także do najmu lokalu o innym niż mieszkaniowe przeznaczeniu.

30 Przepis art. 688 k.c. przewiduje inny od wskazanego w ogólnych przepisach o najmie w art. 673 § 2 k.c. termin wypowiedzenia stosunku prawnego najmu lokalu zawartego na czas nieoznaczony, w wypadku gdy czynsz jest płatny miesięcznie (zob. Z. Radwański (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 341; F. Zoll, Najem..., s. 234 i n.). przedmiotem najmu w sprawie był lokal użytkowy w postaci magazynu, w którym pozwany prowadził działalność gospodarczą polegającą na wyrobie i magazynowaniu wyrobów stolarskich.

31 Zgodnie ze wskazanym przepisem jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art.688 kc).

32 Umowa najmu zawarta przez strony została zawarta na czas nieoznaczony i strony ustaliły, że czynsz będzie płatny miesięcznie zatem przepis art.688 kc znajdzie w niniejszej sprawie zastosowanie.

33 Strony mogą w umowie najmu określić dłuższy od wskazanego w art. 688 k.c. termin wypowiedzenia najmu lokalu zawartego na czas nieoznaczony (art. 673 § 1 w zw. z art. 680 k.c.; zob. też wyrok SN z 6 kwietnia 2000 r., II CKN 264/00, OSN 2000, nr 10, poz. 186, z glosą M. Niedośpiała, Jurysta 2004, nr 7-8, s. 51-53; orzeczenie GKA z 1 marca 1988 r., RN 183/88, OSPiKA 1989, z. 6, poz. 125, z glosą aprobującą Z. Radwańskiego tamże). Przepis art. 688 k.c. zawiera jednak normę semiimperatywną, która wyłącza możliwość skrócenia przewidzianego w nim trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia (tak, słusznie, F. Błahuta (w:) Komentarz, t. II, 1972, s. 1482; Z. Radwański (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 341; K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2005, s. 438-439; podobnie H. Ciepła (w:) G. Bieniek, Komentarz, t. II, 2006, s. 294; J. Jezioro (w:) E. Gniewek, Komentarz, 2006, s. 1098). Zgodnie zaś z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 06.04.2000 r. , II CKN 264/00, OSNC 2000/10/186 przepisy art.673 i 688 kc mają charakter bezwzględnie obowiązujący.

34 Zgodnie z przepisem art. 58 § 1 i 2 kc czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.

35 Zgodnie z art.58 § 1 in finek kc sprzeczność czynności prawnej z ustawą nie powoduje jej nieważności, jeżeli właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż w miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. W przedmiotowej umowie nastąpi więc substytucja normy semiimeratywnej przewidującej trzymiesięczny okres wypowiedzenia w miejsce nieważnego postanowienia umowy przewidującego jednomiesięczny termin wypowiedzenia. Zatem dokonane przez pozwanego wypowiedzenie odniesie swój skutek ale po upływie trzech miesięcy naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego tj. z końcem kwietnia 2011 r. W konsekwencji w okresie wypowiedzenia umowy powodowi przysługiwało wobec pozwanego roszczenie o zapłatę czynszu najmu powiększonego zgodnie z umową o podatek VAT.

36 Wypowiedzenie dokonane przez powoda w dniu 03 lutego 2011 r. nie odniosło zaś żadnego skutku prawnego wobec wcześniejszego wypowiedzenia umowy dokonanego przez pozwanego.

37 Mając na względzie iż powód na rozprawie w dniu 14 sierpnia 2014 r. wprost podał, że dochodzonej pozwem kwoty domaga się z tytułu korzystania przez pozwanego z przedmiotu najmu w okresie lutego i marca 2011 r. należy uznać że zasadne jest jego roszczenie za ten okres jednakowoż w kwocie odpowiadającej wysokości umownego czynszu najmu(art.659 § 1 kc). Podnoszona przez pozwanego okoliczność potwierdzona zresztą zeznaniami świadków, że pozwany z końcem stycznia opuścił przedmiotowy lokal nie ma znaczenia dla zasadności powództwa z uwagi na to, że pozwany miał nadal możliwość korzystania z lokalu i jedynie z własnej woli z możliwości tej nie korzystał. Jako miejsce wykonywania działalności gospodarczej do dnia 28.03.2011 r. nadal jednak wskazywał lokal będący przedmiotem najmu (k.129). Mając na względzie, iż strony ustaliły miesięczny czynsz w kwocie 1.500 zł to łącznie z podatkiem VAT, o który zgodnie z postanowieniami umowy czynsz miał być powiększony, miesięczny czynsz wynosił 1.830 zł (1500,zł + VAT 22 % ). Wobec tego Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę stanowiącą dwumiesięczny czynsz powieszony o podatek VAT w kwocie 3.660 zł (1830 zł x 2) oraz kwotę 1.184,48 zł uznaną przez pozwanego, co łącznie dało kwotę 4.844,48 zł. W pozostałej części powództwo Sąd oddalił.

38 O rygorze natychmiastowej wykonalności Sąd orzekł jak w punkcie III wyroku co do uznanej części roszczenia na podstawie art.333 § 1 pkt 2 kpc.

39 O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art.481 § 1 i 2 kc od dnia wezwania pozwanego do zapłaty i doręczenia mu faktury za energię elektryczną, co nastąpiło pismem z dnia 17 grudnia 2013 r. nadanym w dniu 17 grudnia 2013 r.(k.21-22) przy założeniu 3 dniowego czasu na doręczenie przesyłki oraz 7 dni na spełnienie świadczenia bez zbędnej zwłoki. Zatem od dnia 28 grudnia 2013 r. pozwany był już w zwłoce.

40 O kosztach procesu orzeczono na podstawie art.100 zd.1 kpc wzajemnie je znosząc, mając na względzie, że powód wygrał w 43,53 % zaś w pozostałej części uległ w swoim żądaniu.

41 z/1.odnot.,

42 2. doręczyć powodowi z poucz., pełn.pozwanego adw. M. G.,

43 3. z apelacją/za 14 dni

44 O., 03 września 2014 r.