Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 19 czerwca 2026 r., I C 794/23

wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 19 czerwca 2026 r., I C 794/23

Tekst

1 Sygn. akt I C 794/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

2 Dnia 19 czerwca 2026 r.

3 Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

4 Przewodniczący: SSO Bożena Chłopecka

5 po rozpoznaniu w dniu 19 czerwca 2026 r. w Warszawie

6 na posiedzeniu niejawnym

7 sprawy z powództwa T. J. i C. J.

8 przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej "(...)" w U.

9 o uchylenie uchwały nr 9/2023

10 I. powództwo oddala,

11 II. ustala, że powodowie solidarnie ponoszą koszty postępowania w całości w stosunku do pozwanej Wspólnoty, z tym, że ich wyliczenie pozostawia referendarzowi sądowemu.

12 IC 794/23

Uzasadnienie

13 Pozwem z dnia 06 lipca 2023 r. (data prezentaty biura podawczego k. 3) wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w U., powodowie T. J. i C. J. wnieśli o uchylenie uchwały nr 9/2023 właścicieli lokali w budynku przy ul. (...) w U. tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) w sprawie ustalenia wysokości opłat na fundusz remontowy, zbieranej w trybie indywidualnego zbierania głosów od dnia 22 maja 2023 roku. Ponadto powodowie wnieśli o zasądzenie od pozwanej Wspólnoty na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

14 W uzasadnieniu powodowie wskazali, że pozwana Wspólnota dopuściła się uchybień formalnych w postępowaniu prowadzącym do podjęcia Uchwały nr 9/2023, które ich zdaniem mogły mieć wpływ na treść w tym wynik skarżonej uchwały. I tak zdaniem powodów pozwana reglamentowała w sposób uznaniowy wiedzę wśród właścicieli uchwały o głosowaniu nad zaskarżoną uchwałą, które prowadziła wyłącznie w trybie indywidualnej zbiórki głosów, mimo że uchwała dotyczyła 60% podwyżki opłaty na fundusz remontowy. Zdaniem powodów podwyższona 60% opłata nie wynikała z zatwierdzonego przez właścicieli ,,Planu gospodarczego na rok 2023’’. Tym samym uchwała naruszała przepisy prawa oraz zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną /pozew k. 3-16v./.

15 W odpowiedzi na pozew z dnia 11 września 2023 roku (data prezentaty Biura Podawczego tut. Sądu k. 63) Wspólnota Mieszkaniowa (...) w U., wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

16 W uzasadnieniu wskazano, iż powodowie nie wykazali przesłanek zgodnych z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zdaniem pozwanej zarzuty dotyczące przebiegu głosowania nie znajdują potwierdzenia w przedstawionym przez powodów materiale dowodowym. Zdaniem pozwanej cel podwyżki zaliczki na Fundusz Remontowy pozostaje ocenić jako subiektywne zapatrywanie powodów, gdyż propozycja podwyżki w stosunku do stawki proponowanej w uchwale 3/2023 nie pochodziła od Zarządu, ale od uczestników Zebrania w dniu 20 kwietnia 2023 roku członków Wspólnoty /odpowiedź na pozew k. 63-65v./.

17 W dalszym toku postępowania strony podtrzymywały swoje stanowiska w sprawie.

18 Zarządzeniem z dnia 8 kwietnia 2026 roku Przewodnicząca składu orzekającego zobowiązała powodów oraz pełnomocnika pozwanej do złożenia stanowiska na piśmie przed zamknięciem rozprawy i wydaniem wyroku na posiedzeniu niejawnym /zarządzenie k. 210/.

19 Strona powodowa w piśmie z dnia 29 maja 2026 roku (data prezentaty biura Podawczego tut. Sądu) w całości podtrzymała swoje stanowisko w sprawie /k. 214-215v./.

20 Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nie zajęła ostatecznego stanowiska w sprawie.

21 Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

22 Powodowie C. J. i T. J. są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) w U., dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą o nr (...) dowód: wydruk z KW k. 17/.

23 Wspólnotę Mieszkaniową (...)’’ tworzą właściciele 63 lokali mieszkalnych stanowiących ich odrębną własność /okoliczność bezsporna/.

24 W dniu 20 kwietnia 2023 roku odbyło się zebranie członków Wspólnoty Mieszkaniowej (...). Na zebraniu obecnych było niewielu członków Wspólnoty. Byli tam również powodowie. Powodowie opuścili zebranie w jego końcówce. Wówczas trwała dyskusja na temat kontynuacji prac remontowych w budynku nałożonych na Wspólnotę nakazem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowalnego. W związku z tym obecni na zebraniu członkowie Wspólnoty Mieszkaniwoej zaproponowali poniesienie funduszu remontowego / dowody: lista obecnych na zebraniu k. 161-164, zeznania E. F. -członka Zarządu pozwanej w charakterze strony pozwanej k. 145-146/.

25 W dniu 28 maja 2023 roku powodowie zastali w skrzynce na listy przeznaczonej dla lokalu nr (...) przy ul. (...) kartę do głosowania, przy której znajdowały się projekty trzech uchwał o nr 7,8 i 9 z 2023 roku wraz z pismem datowanym na 22 maja 2023 roku podpisane przez Zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Każdy z doręczonych powodom projektów uchwał zawierał w tytule informację ,,zbierana w trybie indywidualnego zbierania głosów od dnia 28.05.2023r.’’, z tym że oznaczenie dnia ,,28’’ w projekcie uchwały wpisane było odręcznie. W treści pisma z dnia 22 maja 2023 roku zaś zawarto informację o treści: ,, Dodatkowo w trakcie dyskusji na temat kontynuacji prac remontowych w budynku, padła propozycja podniesienia wysokości zaliczek na Fundusz Remontowy. Po oszacowaniu kosztów niezbędnych prac, proponujemy podwyżkę stawki do wysokości 16.132,62 zł miesięcznie co daje kwotę ok 3,50/m ( 2)’’ / dowody: projekt uchwały 9/2023 k. 18, pismo z dnia 22 maja 2023 r. k. 19, zeznania powódki C. J. k. 143-145, zeznania powoda T. J. k. 145/.

26 W głosowaniu nad uchwałą nr 9/2023, w sprawie ustalenia wysokości opłat na fundusz remontowy, przeprowadzonym w drodze indywidulanego zbierania głosów wzięło udział 33 właścicieli dysponujących udziałami w częściach wspólnych nieruchomości, z czego za podjęciem uchwały głos oddało 30 członków, zaś przeciw było 3 członków. Głosowanie zakończyło się 15 czerwca 2023 r. / dowody: karty do głosowania k. 165-197/.

27 W dniu 15 czerwca 2023 roku (...)’’ podjęła uchwałę nr 9/2023 zbieraną w trybie indywidualnego zbierania głosów od dnia 22 maja 2023 roku w sprawie ustalenia wysokości opłat na fundusz remontowy. Uchwała przewidywała, że właściciele lokali położonych przy ul(...) w U. ustalają wysokość zaliczki na fundusz remontowy według stawki 16132,62 zł za udział w nieruchomości wspólnej. Za uchwałą głosowali właściciele lokali o łącznym udziale 58,23%, zaś przeciw uchwale głosowali właściciele lokali o łącznym udziale 2,73 % / dowód: uchwała k. 22/.

28 W dniu 24 czerwca 2023 roku każdy z powodów otrzymał maila spod adresu (...) z informacją o podjętych uchwałach. Załącznik do maila stanowiło pismo pod tytułem Zawiadomienie z dnia 21 czerwca 2023 roku, które informowało o wynikach głosowania nad uchwałami nr 1-9 z 2023 roku / dowody: mail k. 20, pismo k. 21-22/.

29 Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa dzięki podjętej uchwale zaciągnęła kredyt i wykonała remont zgodnie ze wskazaniami Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Pozwana nie ma żadnych problemów ze spłatą zobowiązania kredytowego / dowody: oświadczenie E. F. -członka Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej k. 146/.

30 Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych do akt sprawy dokumentów. Sąd dał wiarę przedłożonym dokumentom wymienionym w uzasadnieniu (w zakresie w jakim tworzyły spójny obraz stanu faktycznego). Sąd miał przy tym na względzie fakt, iż żadna ze stron nie kwestionowała ich autentyczności, a Sąd nie miał podstaw do kwestionowania ich wiarygodności bądź zawartej w nich treści z urzędu.

31 Dokonując ustaleń faktycznych Sąd oparł się również na zeznaniach powódki C. J. (k. 143-145), powoda T. J. (k. 145) oraz członka zarządu Wspólnoty E. F. (k. 145-146), jednak jedynie w takim zakresie w jakim zeznania te korespondowały z pozostałym zgromadzonym materiałem dowodowym oraz dotykały okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, pomijając jednocześnie te ich fragmenty w których osoby te zeznawały na temat swoich ocen co do faktów.

32 Sąd Okręgowy zważył co następuje:

33 Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

34 Na wstępie należy zaznaczyć, iż przedmiotem niniejszej sprawy było roszczenie o uchylenie uchwały właścicieli lokali z dnia 15 czerwca 2023 r., nr 9/2023 w przedmiocie ustalenia wysokości opłat na fundusz remontowy, zbieranej w trybie indywidualnego zbierania głosów od dnia 22 maja 2023 roku.

35 Ocena zgłoszonego roszczenia wymagała w dokonania ustalenia czy zaistniała którakolwiek z przesłanek warunkujących uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Zgodnie z treścią powołanego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. (ust. 1).

36 W odniesieniu do przesłanki niezgodności z prawem zaskarżonej uchwały uwypuklić należy, że niezgodność z przepisami prawa to kolizja treści uchwały z przepisami powołanej ustawy oraz z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim ma zastosowanie do odrębnej własności lokali. Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z jej treści, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Oznacza to, że właściciel lokalu może podnosić obok zarzutów merytorycznych, również zarzuty formalne, jeżeli uważa, że zostały naruszone przepisy postępowania określające tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Uchybienia mogą dotyczyć naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad i przebiegu głosowania. ( vide: Wyrok SA w Szczecinie z 22.07.2020 r., I ACa 250/19, LEX nr 3112836)

37 Należy mieć na uwadze, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. (art. 23 ust. 2 uwl). W świetle ustępu 1a) wspomnianego przepisu powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

38 W przedmiotowej sprawie zaskarżona uchwała została podjęta na drodze indywidualnego zbierania głosów w okresie od dnia 22 maja 2023 r. do dnia 15 czerwca 2023 r., powództwo natomiast zostało wniesione w dniu 6 lipca 2023 r., co oznacza, że ustawowy termin na zaskarżenie uchwały został dochowany. Co więcej przedmiotowa uchwała została podjęta zgodnie z regulacją art. 23 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokalu (dalej: ,,uwl”) tj. w drodze indywidualnego zbierania głosów, większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów (uchwała k. 22, karty do głosowania k. 165-197). Za uchwałą głosy oddali bowiem właściciele dysponujący 58,23% udziałów. Warto przy tym nadmienić, iż strona pozwana przedstawiła dowody w postaci listy obecności na Zebraniu w dniu 20 kwietnia 2023 roku (k. 161-164) oraz kart do głosowania (k. 165-197), a powodowie nie zakwestionowali żadnego z tych dokumentów, to uznać należy, że nie kwestionowali oni wyniku głosowania.

39 Jednocześnie Sąd nie widział podstaw do stwierdzenia naruszenia przepisów prawa z uwagi na rzekome niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą. Strona powodowa nie wykazała bowiem aby doszło do takowych nieprawidłowości, opierając się w tej kwestii jedynie na swoich przypuszczeniach. Zdaniem Sądu zupełnie nie przekonuje relacja strony powodowej jakoby przedstawiciele Wspólnoty roznoszący karty do głosowania wybiórczo i uznaniowo doręczali właścicielom lokali projekty uchwał wraz z kartami do głosowania. Twierdzenie to jest czysto gołosłowne. Niezależnie jednak od tego zaznaczyć trzeba, że w orzecznictwie ugruntował się pogląd wedle którego nieprawidłowości o charakterze proceduralnym mogą prowadzić do uchylenia uchwały, o ile miały one lub mogły wywrzeć wpływ na treść uchwały (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 16 października 2002 r., sygn. akt IV CKN 1351/00; wyrok Sądu Najwyższego z 5 października 2011 r., sygn. akt IV CSK 664/10, wyrok Sądu Najwyższego z 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03; wyrok Sądu Najwyższego z 11grudnia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 5 listopada 2015 r., sygn. akt I ACa 1004/15; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 24 maja 2018 r., sygn. akt I ACa 1425/17; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 14 października 2019 r., sygn. akt I ACa 820/18; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 1 marca 2019 r.; sygn. akt I ACa 593/18). Tak więc niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, tylko jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść ( vide: III CZP 59/19 - uchwała SN - Izba Cywilna z dnia 27-02-2020). O ile zaś strona pozwana nie przedstawiła rozstrzygających dowodów na potwierdzenie doręczenia wszystkim właścicielom kart do głosowania, to jednak okoliczność ta nie miała w gruncie rzeczy większego znaczenia. Nawet bowiem jeśli uznać, że nie wszyscy właściciele otrzymali karty do głosowania (co oznaczałoby, że część z nich została pozbawiona udziału w głosowaniu) to okoliczność ta nie mogłaby prowadzić do uchylenia zaskarżonej uchwały. Ustawa nie wskazuje, aby tego rodzaju uchybienie stanowiło podstawę do wykładni, według której w takim przypadku uchwała powinna być uchylona. Powodowie natomiast nie wykazali, aby tego rodzaju nieprawidłowości mogły mieć w realiach przedmiotowej sprawy wpływ na treść podjętej uchwały. Skoro bowiem za podjęciem uchwały głosy oddali właściciele dysponujący ponad 50% udziałów, to oczywistym jest, że nawet gdyby wszyscy pozostali właściciele oddali głosy przeciw, to uchwała w dalszym ciągu zostałaby przyjęta.

40 Mając na uwadze okoliczności niniejszej sprawy i zgromadzony w jej toku materiał dowodowy, nie sposób było uznać słuszności podnoszonych przez powodów zarzutów w stosunku do uchwały nr 9/2023. Zgodnie z art. 13 ust. 1 u.w.l. właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i jest zobowiązany m.in. do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, tj. m.in. z utrzymaniem tych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Stosownie do art. 15 ust. 1 u.w.l., obowiązek właścicieli lokali uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat płatnych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez właścicieli lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki i ciężary wymienione w art. 14 tejże ustawy. W związku z tym, że zaliczka stanowi jedynie sposób pokrywania kosztów zarządu, przeto jej wysokość powinna zostać określona na podstawie dotychczasowych oraz planowanych przyszłych wydatków na ten cel, a zatem musi być ona bezpośrednią funkcją tych kosztów. Artykuł 12 ust. 2 cyt. ustawy stanowi, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

41 Zgodnie z art. 14 u.w.l. na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

42 Mając powyższe na uwadze, Sąd doszedł do przekonania, iż brak jest podstaw do kwestionowania wysokości stawki będącej podstawą wyliczenia zaliczki na fundusz remontowy. Powodowie zarzucili, iż brak było uzasadnienia podwyżki zaliczki na fundusz remontowy oraz niezgodność jej z którejkolwiek z pozycji wymienionej w planie gospodarczym na 2023 r., stanowiącym załącznik do uchwały nr 3/2023. Plan finansowy, co oczywiste, opiera się na przewidywaniach, które mają na celu zapewnienie możliwości sprawowania zarządu oraz utrzymania nieruchomości. Oczywistym jest, żeby takie zapewnienie mogło zostać zrealizowane muszą zostać określone prognozowane wydatki. Jak wskazał w swoich zeznaniach członek Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej E. F. kwestia podwyżek stawek na Fundusz remontowy pojawiła się w końcówce zebrania, które odbyło się 20 kwietnia 2023 roku i które powodowie opuścili. Nowa kalkulacja stawek pochodziła od uczestniczących w Zebraniu członków Wspólnoty, a nie od Zarządu (bowiem ten proponował niższe stawki w uchwale 3/2023). Skoro Wspólnota Mieszkaniowa zatwierdziła stawkę 16132,62 zł uchwałą nr 9/2023, za którą głosowało 58,23% udziałów. A więc podwyżka stawki na fundusz remontowy również w ocenie innych właścicieli została przyjęta. Reasumując sąd doszedł do przekonania, że powodowie nie udowodnili, iż zaskarżona uchwała narusza prawo czy zasady prawidłowego zarzadzania nieruchomością lub jakiekolwiek ich interesy.

43 Warto dodać należy, że pozwana Wspólnota Mieszkaniowa dzięki uchwale 9/2023 otrzymała pomoc finansową w postaci kredytu, który pomógł Wspólnocie zrealizować nakaz (...) dot. remontu balkonów. Jak oświadczył przedstawiciel pozwanej Wspólnoty -kredyt jest spłacany regularnie i ,,wszyscy są zadowoleni’’.

44 Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał, że uchwała nr 9/2023 Właścicieli lokali w budynku przy (...) w U. w przedmiocie ustalenia wysokości opłat na fundusz remontowy, nie spełnia żadnej z przesłanek uchylenia uchwały określonych w art. 25 uwl., w tym w szczególności nie narusza interesów powodów jako członków wspólnoty.

45 Z przedstawionych wyżej względów żądanie powodów podlegało oddaleniu o czym rozstrzygnięto w pkt I. sentencji wyroku.

46 O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. ustalając, że powodowie solidarnie w stosunku do pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej ponoszą koszty postępowania jako przegrywający proces i na podstawie art. 108 § 1 zdanie drugie k.p.c. pozostawiając szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu (pkt II wyroku).