Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 19 kwietnia 2023 r., I ACa 201/23

wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 19 kwietnia 2023 r., I ACa 201/23

Tekst

1 Sygn. akt I ACa 201/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

2 Dnia 19 kwietnia 2023 roku

3 Sąd Apelacyjny w Łodzi – I Wydział Cywilny

4 w następującym składzie:

5 Przewodniczący: Sędzia Jacek Świerczyński

6 po rozpoznaniu w dniu 19 kwietnia 2023 roku w Łodzi

7 na posiedzeniu niejawnym

8 sprawy z powództwa Miasta P.

9 przeciwko (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w P.

10 o rozwiązanie umowy wieczystego użytkowania

11 na skutek apelacji powoda

12 od wyroku Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim

13 z dnia 15 lipca 2022 roku, sygn. akt I C 70/22

14 1. oddala apelację,

15 2. zasądza od Miasta P. na rzecz (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w P. kwotę 4.050,00 (cztery tysiące pięćdziesiąt) zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

16 Sygn. akt I ACa 201/23

Uzasadnienie

17 Zaskarżonym wyrokiem z dnia 15 lipca 2022 roku Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim w sprawie z powództwa Miasta P. przeciwko (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w P. o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego:

18 1. oddalił powództwo,

19 2. zniósł wzajemnie między stronami koszty procesu.

20 Powyższe orzeczenie poprzedziły ustalenia faktyczne Sądu I instancji przedstawione w pisemnym uzasadnieniu wyroku, które Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za własne, bez konieczności ich ponownego przytaczania zgodnie z art. treścią 387 § 2¹ pkt 1 k.p.c.

21 W oparciu o te ustalenia faktyczne Sąd Okręgowy zważył, że powództwo nie jest zasadne i jako takie zasługuje na oddalenie.

22 Art. 240 k.c. stanowi, że umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.

23 Natomiast art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 k.c., jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.

24 Do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego na podstawie cytowanego wcześniej art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami konieczne jest spełnienie kryterium oczywistej sprzeczności sposobu korzystania z nieruchomości z jej przeznaczeniem, podobnie stanowi art. 240 k.c. Nie wystarczy samo proste naruszenie przez użytkownika wieczystego sposobu korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie; musi to być naruszenie oczywiste, ewidentne i niczym nieusprawiedliwione (porównaj postanowienie Sądu Najwyższego wydanego w sprawie III CSK 301/17 z dnia 22 marca 2018 roku).

25 Innymi słowy - należy zaznaczyć, że przepis art. 240 k.c. przewiduje możliwość rozwiązania umowy użytkowania wieczystego nieruchomości wtedy, gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Sposób korzystania z nieruchomości musi być w umowie określony konkretnie i nie można go utożsamiać z przeznaczeniem nieruchomości określonym w planie zagospodarowania przestrzennego (porównaj uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 9 maja 2017 roku wydanego w sprawie I ACa 901/16).

26 Trafnie pozwany zarzuca, iż w niniejszej sprawie o rażącej i oczywistej sprzeczności sposobu korzystania z nieruchomości z jej przeznaczeniem, określonym w umowie, nie może być mowy. Przecież działalność restauracyjna to działalność jak najbardziej usługowa. Czynności zmierzające do zlokalizowania gastronomi na tej działce zostały rozpoczęte przez pozwaną już niecały rok po zawarciu umowy użytkowania wieczystego. Te usługi są świadczone do dnia dzisiejszego. Korzystają z tych usług także członkowie pozwanej Spółdzielni. Trudno w tych warunkach mówić o braku wykorzystywania tej działki gruntu niezgodnie z celem wskazanym w umowie. Nie ma zdaniem Sądu przy tym znaczenia, że na tej konkretnej działce nie odbywa się działalność o mieszanym charakterze mieszkaniowo - usługowym. Wynika to przecież z kształtu działki i jej powierzchni, a także z charakteru tej działalności usługowej. Nie jest to bowiem drobna działalność usługowa, która na jednej działce mogłaby być zorganizowana na działce, która także jest wykorzystywana pod działalność mieszkaniową.

27 Apelację od przedmiotowego wyroku wywiodła strona powodowa, zaskarżając orzeczenie w całości.

28 Skarżonemu wyrokowi zarzucono:

29 1. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 328 § 1 k.p.c. oraz art. 233 § 1 k.p.c., poprzez brak prawidłowego uzasadnienia skarżonego wyroku uniemożliwiające polemikę instancyjną, w szczególności poprzez jego skrajną lakoniczność i de facto niesprecyzowanie „celu wskazanego” (przeznaczenia działki) w umowie użytkowania wieczystego, a także poprzez całkowite pozostawienie poza refleksją Sądu ustalenia rzeczywistej treści przeznaczenia działki zarówno w kontekście zapisu § 6 przedmiotowej umowy użytkowania wieczystego, jak i treści art. 208 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w trybie którego zawarto tą umowę);

30 oraz w dalszej kolejności albo

31 2. błąd w ustaleniach faktycznych (niezgodność z rzeczywistym stanem rzeczy w rozumieniu art. 368 § 1¹ k.p.c.) poprzez ustalenie, że przeznaczeniem działki wynikającym z zawartej umowy jest m.in. każda „działalność usługowa”, a nie „usługi towarzyszące dla budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego” i to jako „niezbędne do korzystania ze wskazanych budynków wielorodzinnych”;

32 albo

33 3. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 240 k.c. oraz art. 208 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w zw. z art. 65 § 2 k.c.) poprzez nieprawidłowe przyjęcie, że wybudowanie i prowadzenie restauracji (...) typu „drive through” nie jest oczywiście sprzeczne z przeznaczeniem działki przewidzianym w umowie, jakim są „usługi towarzyszące dla budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego na gruntach niezbędnych do korzystania z budynków wielorodzinnych”.

34 W konkluzji strona powodowa wniosła o zmianę skarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości oraz stosowne rozliczenie kosztów postępowaniu w obu instancjach, w tym zasądzenie zwrotu kosztów postępowania odwoławczego od pozwanego na rzecz powoda (obejmujących także koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym), ewentualnie uchylenie skarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

35 W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenie na jej rzecz od skarżącego kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

36 Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

37 Apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu.

38 Jak wskazano powyżej – mając na uwadze treść przepisu art. 387 § 2¹ pkt 1) k.p.c. – Sąd Apelacyjny kategorycznie podkreśla, że podziela w całości poczynione przez Sąd Okręgowy ustalenia faktyczne i przyjmuje je za własne, czyniąc je integralną częścią swojego uzasadnienia, co czyni zbędnym ponowne przytaczanie ich w tym miejscu.

39 Podobnie – zgodnie z treścią punktu 2) przywołanego wyżej art. 387 § 2¹ k.p.c. – Sąd II instancji za trafne uznaje także wywody prawne Sądu I instancji i przyjmuje je jako swoje, również czyniąc je składową własnej części motywacyjnej rozstrzygnięcia, co także powoduje bezprzedmiotowym ich powtórne powielanie w ramach niniejszych rozważań jurydycznych.

40 Zgodnie natomiast z przywołanym przepisem Sąd II instancji powinien odnieść się do poszczególnych zarzutów apelacyjnych, co niniejszym czyni.

41 Należy przy tym podkreślić, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem – w tym Sądu Najwyższego – „Uzasadnienia sądów odwoławczych nie muszą, a zwykle wręcz nie powinny zawierać wszystkich elementów typowych dla uzasadnienia judykatu pierwszoinstancyjnego, lecz jedynie te z elementów, które ze względu na treść apelacji i zakres rozpoznania sprawy są niezbędne do przedstawienia motywów wydanego przez ten sąd rozstrzygnięcia…” (patrz: przykładowo postanowienie SN z dnia 24 maja 2022 r., I CSK 1434/22, LEX nr 3390416). Natomiast, zgodnie z innymi orzeczeniami, wynikający z art. 378 § 1 k.p.c. nakaz odniesienia się do zarzutów apelacji nie oznacza konieczności bezpośredniego odniesienia się do każdego argumentu apelanta. Za wystarczające należy uznać odniesienie się do sformułowanych zarzutów i wniosków w sposób wskazujący na to, że zostały rozważone przed wydaniem orzeczenia (patrz: przykładowo postanowienie SN z dnia 16 października 2020 r., I CSK 120/20, LEX nr 3077155; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 września 2014 r., II CSK 478/13, LEX nr 1545029).

42 Przechodząc zatem w pierwszej kolejności do zarzutów naruszenia prawa procesowego, albowiem jedynie prawidłowo ustalony stan faktyczny może być podstawą subsumpcji do norm prawa materialnego należy stwierdzić, że całkowicie chybiony jest zarzut naruszenia art. 328 § 1 k.p.c. Pomijając już okoliczność, że kwestii tego co powinno zawierać uzasadnienie wyroku od prawie 4 lat w ogóle przepis ten nie reguluje, albowiem w związku z nowelizacją kodeksu postępowania cywilnego, która weszła w życie w dniu 7 listopada 2019 roku, kwestia ta jest uregulowana w art. 327 § 1¹k.p.c. Zresztą nawet przed nowelizacją kwestię tę regulował § 2 art. 328 k.p.c., a nie § 1. Tym niemniej – nawet przy przyjęciu, że autor apelacji najprawdopodobniej miał na myśli art. 327 § 1¹k.p.c. – zarzut ten nie mógł przynieść oczekiwanego skutku.

43 Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego, jak również sądów powszechnych zarzut dotyczący niedostatków uzasadnienia może być uwzględniony jedynie wtedy, kiedy przy jego sporządzaniu doszło do uchybień podstawowych, które uniemożliwiają odtworzenie toku rozumowania sądu prowadzącego do wydania kontrolowanego rozstrzygnięcia. Obraza tego przepisu może stanowić usprawiedliwioną podstawę apelacji wtedy, gdy uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zawiera wszystkich koniecznych elementów, bądź zawiera kardynalne braki, które uniemożliwiają kontrolę instancyjną. Powołanie się na podstawę naruszenia w postaci art. 327¹ § 1 k.p.c. (uprzednio art. 328 § 2 k.p.c.) jest usprawiedliwione tylko wówczas, gdy z uzasadnienia orzeczenia nie daje się odczytać, jaki stan faktyczny lub prawny stanowił podstawę rozstrzygnięcia, co uniemożliwia kontrolę instancyjną. Inaczej rzecz ujmując, zarzut wadliwego sporządzenia uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia może okazać się zasadny tylko wówczas, gdy z powodu braku w uzasadnieniu elementów wymienionych w art. 327¹ § 1 k.p.c. zaskarżone orzeczenie nie poddaje się kontroli, czyli gdy treść uzasadnienia orzeczenia sądu I instancji uniemożliwia całkowicie dokonanie toku wywodu, który doprowadził do jego wydania. Konstruowanie zarzutów związanych z wadliwością uzasadnienia nie jest właściwą płaszczyzną do podważania ustaleń faktycznych i ocen prawnych, które legły u podstaw rozstrzygnięcia, zaś sam zarzut naruszenia art. 327¹ § 1 k.p.c. może być uzasadniony tylko wówczas, gdy kwestionowane uzasadnienie wyroku nie zawiera wszystkich elementów określonych w tym przepisie, a braki w tym zakresie są tak istotne, że zaskarżone orzeczenie nie poddaje się kontroli kasacyjnej co do przyczyn faktycznych i prawnych, które legły u jego podstaw (por. przykładowo: wyrok SN z dnia 13 listopada 2020 r., IV CSK 116/19; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 lutego 2021 r., V ACa 563/20; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 20 kwietnia 2021 r., I ACa 560/20; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2021 r., I ACa 436/21).

44 W niniejszej sprawie uzasadnienie wyroku Sądu I instancji zawiera wszelkie niezbędne elementy określone przepisami, co więcej odnosi się do wszystkich kwestii istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, a głębsze dywagacje jurydyczne są tutaj po prostu bezprzedmiotowe. Warto jedynie podkreślić, że uwaga skarżącego, iż zwięzłość uzasadnienia jest co do zasady zaletą, a nie wadą uzasadnienia wynika obecnie już nie tylko z pragmatyki, ale przede wszystkim znajduje podstawę prawną w treści art. art. 327¹ § 2 k.p.c., zgodnie z którym uzasadnienie wyroku sporządza się w sposób zwięzły (wprowadzonego do k.p.c. wyżej przywołaną nowelizacją).

45 W tym aspekcie należy wskazać, że całkowicie nietrafny jest zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Jak wielokrotnie wyjaśniano w orzecznictwie Sądu Najwyższego, jak również sądów powszechnych zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. może być uznany za zasadny jedynie w wypadku wykazania, iż ocena materiału dowodowego jest rażąco wadliwa, czy w sposób oczywisty błędna, dokonana z przekroczeniem granic swobodnego przekonania sędziowskiego, wyznaczonych w tym przepisie. Sąd drugiej instancji ocenia bowiem legalność oceny dokonanej przez sąd I instancji, czyli bada czy zostały zachowane kryteria określone w art. 233 § 1 k.p.c. Należy zatem mieć na uwadze, że - co do zasady - sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału, dokonując wyboru określonych środków dowodowych. Jeżeli z danego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona tylko wtedy, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub, gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo – skutkowych. Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd przepisu art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem może być jedynie przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie o innej, niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie, niż ocena sądu. Dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie wystarcza stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się, do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. (por. przykładowo: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2001 r., I CKN 1072/99, Prok. i Pr. 2001 r., Nr 5, poz. 33, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 maja 2000 r., I CKN 1114/99, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2000r., I CKN 1169/99, OSNC 2000 r., nr 7-8, poz. 139, wyrok z dnia 16 grudnia 2005 r., sygn. akt III CK 314/05, wyrok z dnia 21 października 2005r., sygn. akt III CK 73/05, wyrok z dnia 13 października 2004 r., sygn. akt III CK 245/04, LEX nr 174185, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 19 czerwca 2008 r., I ACa 180/08, LEX nr 468598).

46 Przenosząc powyższe rozważania jurydyczne na kanwę niniejszej sprawy należy stwierdzić, że Sąd I instancji nie naruszył dyspozycji art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów ani nie popełnił błędu w ustaleniach faktycznych (niezgodności z rzeczywistym stanem rzeczy w rozumieniu art. 368 § 1¹ k.p.c.). Stawianie zarzutu błędu w ustaleniach faktycznych poprzez pozostawienie poza refleksją Sądu ustalenia rzeczywistej treści przeznaczenia działki zarówno w kontekście zapisu § 6 przedmiotowej umowy użytkowania wieczystego, jak i treści art. 208 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w trybie którego zawarto tą umowę) nie może przynieść oczekiwanego skutku i to z kilku przyczyn. Po pierwsze, ustalając stan faktyczny Sąd Okręgowy wiernie zacytował treść § 6 umowy o użytkowania wieczystego i przeniesienia własności – „wraz z towarzyszącymi usługami”. Zatem nie sposób postawić Sądowi I instancji błędu w ustaleniach faktycznych. Po drugie, jeżeli już skarżący łączy to naruszenie z treścią art. 208 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami to zarzut ten powinien dotyczyć naruszenia prawa materialnego (zresztą w tym kontekście też został podniesiony, o czym w dalszej części uzasadnienia), a nie prawa procesowego, albowiem dotyczy wykładni prawa w płaszczyźnie materialno-prawnej. Po trzecie, przepis ten dotyczy przysługującego roszczenia podmiotom (w tym spółdzielni), które wybudowały same lub wybudowali ich poprzednicy prawni z własnych środków, za zezwoleniem właściwego organu nadzoru budowlanego budynki, o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków. Roszczenie przysługuje tym osobom w stosunku do gruntów będących w dniu zgłoszenia roszczenia w ich posiadaniu w rozumieniu art. 207 tejże ustawy i obejmuje grunty niezbędne do prawidłowego korzystania z budynku. Zatem, przepis ten odnosi się do oceny zasadności roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków z chwili wystąpienia z roszczeniem, a nie – jakby sobie tego życzył skarżący – przesłanek żądania rozwiązania umowy użytkowania wieczystego.

47 W tym aspekcie należy odnieść się od razu również do zarzutu naruszenia tegoż przepisu (art. 208 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami) w płaszczyźnie naruszenia prawa materialnego. Otóż, pozostaje całkowicie poza możliwością oceny skąd powód wywiódł, że przepis ten zawiera przesłanki materialno-prawne w postaci „usługi towarzyszące dla budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego” i to jako „niezbędne do korzystania ze wskazanych budynków wielorodzinnych”. Przepis jednoznacznie wskazuje, że „obejmuje grunty niezbędne do prawidłowego korzystania z budynku”. Natomiast interpretacja przedstawiona przez skarżącego na pewno nie wynika z przywołanego na poparcie takiego rozumienia tegoż przepisu wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 6 czerwca 2013r., sygn. I ACa 1458/12, LEX nr 1372477).

48 Przechodząc do ostatniego z zarzutów, tj. naruszenia prawa materialnego w postaci art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 240 k.c. oraz art. 208 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w zw. z art. 65 § 2 k.c.) poprzez nieprawidłowe przyjęcie, że wybudowanie i prowadzenie restauracji (...) typu „drive through” nie jest oczywiście sprzeczne z przeznaczeniem działki przewidzianym w umowie, jakim są „usługi towarzyszące dla budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego na gruntach niezbędnych do korzystania z budynków wielorodzinnych” należy stwierdzić, że jest on nieprawidłowy i nie może przynieść oczekiwanego przez skarżącego skutku. Po pierwsze, Sąd Apelacyjny podziela wywody jurydyczne Sądu I instancji w tym zakresie i przyjmuje je jako własne. Po drugie, kwestia naruszenia art. 208 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami została omówiona powyżej i pozostaje ona aktualna również w tej płaszczyźnie. Po trzecie wreszcie, aby wzmocnić argumentację Sądu Okręgowego Sąd II instancji wskazuje jeszcze na dodatkowe elementy poprawności wnioskowania prawnego Sądu a quo.

49 Po pierwsze, skarżący w uzasadnieniu apelacji wyraża niezadowolenie, że Sąd I instancji dokonując analizy zasadności przesłanek rozwiązania umowy użytkowania wieczystego wynikających z art. 240 k.c. oraz art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przywołał tylko dwa orzeczenia (jedno Sądu Najwyższego, drugie Sądu Apelacyjnego). Otóż, orzeczeń tych jest znacznie więcej i linia orzecznicza w tym kontekście jest utrwalona, a mianowicie, że „Rozwiązania użytkowania wieczystego nie uzasadnia każde, lecz tylko kwalifikowane odstępstwo przez użytkownika wieczystego od nałożonego na niego obowiązku korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Chodzi tu o ewidentne, rażące i niczym nieusprawiedliwione oraz połączone ze szczególnym nasileniem złej woli naruszenia sposobu korzystania z nieruchomości, określonego przez strony w umowie.” – (por. poza przywołanymi przez Sąd Okręgowy judykatami: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 21 kwietnia 2021 r., I ACa 806/19, LEX nr 3210516; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 29 marca 2019 r., I ACa 881/18, LEX nr 2776042; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lutego 2015 r., I CSK 129/14, LEX nr 1645241; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2011 r., I CSK 132/10, LEX nr 848104; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2010r., V CSK 168/10, LEX nr 794580; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 2010 r., V CSK 414/09, LEX nr 630179).

50 Po drugie, wydaje się jednak, że powinno chodzić nie o ilość orzeczeń Sądu Najwyższego i sądów powszechnych, które dotyczą wykładni danej instytucji prawnej, a o to czy przywołane przez Sąd I instancji judykaty odpowiadały stanowi faktycznemu rozstrzyganej sprawy. W niniejszej sprawie zaś tak było. Jak prawidłowo skonstatował Sąd a quo przepis art. 240 k.c. przewiduje możliwość rozwiązania umowy użytkowania wieczystego nieruchomości wtedy, gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Według zaś art. 33 ust. 3 z dnia 21 sierpnia 1997r. właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu - stosownie do art. 240 k.c. - jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie. Zatem podstawę do oceny stanowi treść umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Z relacji zachodzących między tymi przepisami, a zwłaszcza zawartego w art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami odesłania do art. 240 k.c. wynika przy tym, że rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego wchodzi w rachubę jedynie w razie oczywistej sprzeczności sposobu korzystania z nieruchomości z jej przeznaczeniem. Chodzi tu zatem o ewidentne, rażące i niczym nie usprawiedliwione naruszenia sposobu korzystania z nieruchomości, określonego przez strony w umowie.

51 Przenosząc powyższe uwagi na grunt sprawy niniejszej stwierdzić należy, że trafnie skonkludował Sąd I instancji, iż o rażącej i oczywistej sprzeczności sposobu korzystania z nieruchomości z jej przeznaczeniem, określonym w umowie, nie może być mowy. Treść § 6 umowy o użytkowanie wieczyste i przeniesienie własności mówi jedynie o terenie budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego „wraz z towarzyszącymi usługami”. Prawidłowo wywodzi Sąd Okręgowy, że działalność restauracyjna to działalność jak najbardziej usługowa. Czynności zmierzające do zlokalizowania gastronomi na tej działce zostały rozpoczęte przez pozwaną już niecały rok po zawarciu umowy użytkowania wieczystego. Te usługi są świadczone do dnia dzisiejszego, zatem kilkadziesiąt lat i do tej pory stronie powodowej „nie przeszkadzało” zlokalizowane tam tejże właśnie działalności. Korzystają z tych usług także członkowie pozwanej Spółdzielni. Trudno w tych warunkach mówić o braku wykorzystywania tej działki gruntu niezgodnie z celem wskazanym w umowie. Nie ma zdaniem Sądu przy tym znaczenia, że na tej konkretnej działce nie odbywa się działalność o mieszanym charakterze mieszkaniowo - usługowym. Wynika to przecież z kształtu działki i jej powierzchni, a także z charakteru tej działalności usługowej, w tym zakresie strona powodowa nie zdołała zaprezentować materiału dowodowego, który by te fakty zdołał w jakikolwiek sposób podważyć. Co więcej, strona pozwana (czy też dzierżawca) wcześniej uzyskała wszelkie niezbędne zgody od organów administracji publicznej na rozpoczęcie tej działalności i dalsze jej prowadzenie, co wykazano załączonymi dokumentami niebudzącymi wątpliwości i sporządzonymi przez kompetentne podmioty w przepisanej formie. Zgłoszeni przez pozwanego świadkowie i ich zeznania co do sposoby wykorzystywania przedmiotowej działki gruntu to także pełnowartościowy materiał dowodowy, gdyż świadkowie ci zeznawali spójnie, a ich twierdzenia znalazły potwierdzenie w zebranych w sprawie dokumentach.

52 Jak podkreślał w licznych orzeczeniach Sąd Najwyższy, sposób korzystania z nieruchomości musi być w umowie określony konkretnie i nie można go utożsamiać z przeznaczeniem nieruchomości określonym w planie zagospodarowania przestrzennego. W umowie użytkowania przedmiotowej nieruchomości nie wskazano sposobu, w jaki użytkownicy wieczyści mają realizować cel użytkowania wieczystego, poza wynikającym z planu zagospodarowania przestrzennego wskazaniem, że jest to „teren budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego wraz z towarzyszącymi usługami”. Usługi to nie tylko kanalizacja, drogi, energia elektryczna, to także infrastruktura użytkowo - społeczna, jak np. fryzjer, sklep spożywczy, restauracja, itp.

53 Odnosząc się na zakończenie do zarzutu dotyczącego naruszenia przepisu art. 65 § 2 k.c., którego naruszenie zarzuca się w apelacji należy stwierdzić, że on również nie może przynieść postulowanego przez skarżącego skutku. Wprawdzie zgodnie z aktualnie obowiązującą interpretacją funkcjonuje tzw. kombinowana metoda wykładni oświadczeń woli. Metoda ta przyznaje pierwszeństwo - w wypadku oświadczeń woli składanych innej osobie - temu znaczeniu oświadczenia woli, które rzeczywiście nadały mu obie strony w chwili jego złożenia (subiektywny wzorzec wykładni). Podstawą tego pierwszeństwa jest zawarty w art. 65 § 2 k.c. nakaz badania raczej, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierania się na dosłownym jej brzmieniu (zob. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995, nr 12, poz. 168). Z drugiej natomiast strony do wykładni treści umowy potrzeba ochrony adresata oświadczenia woli, a to przemawia za tym, aby było to znaczenie oświadczenia, które jest dostępne adresatowi przy złożeniu. Jednocześnie, w zależności od ustaleń w tym zakresie, celowe jest zwrócenie uwagi na powszechnie aprobowaną regułę interpretacyjną, według której wątpliwości, co do znaczenia oświadczeń zawartych w dokumencie obejmującym czynność prawną powinny być tłumaczone na niekorzyść jego autora (por. m.in. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 8 stycznia 2010 r., IV CSK 269/09, niepubl.; z dnia 5 marca 2010 r., IV CSK 382/09, niepubl. oraz z dnia 9 października 2014 r., IV CSK 10/14, niepubl.). W sprawach zaś o zawarcie umowy użytkowania wieczystego i przeniesienie własności budynków nie ulega wątpliwości, że to poszczególne gminy (miasta), będąc właścicielami gruntów i zawierając bardzo znaczne ilości tych umów były autorami zawartych w nich postanowień. W tej sytuacji zapisów przedmiotowej umowy, w szczególności jej § 6, nie można w żaden sposób tłumaczyć na niekorzyść strony pozwanej. Zwłaszcza., że – w obecnej sytuacji, kiedy strona powodowa występując z powództwem dokonała jednostronnie takiej, a nie innej interpretacji jej zapisów – nie ulega wątpliwości, iż nie można przyjąć, że był to zgodny zamiar stron.

54 Konkludując, Sąd Apelacyjny oddalił apelację jako bezzasadną na podstawie art. 385 k.p.c.

55 O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd II instancji rozstrzygnął w oparciu o treść art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 zd. 1 k.p.c., których wysokość ustalił na podstawie § 10 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U.2015.1800).