Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 5 października 2016 r., IV SA/Po 440/16

wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 5 października 2016 r., IV SA/Po 440/16

Sentencja

1 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz Sędziowie WSA Donata Starosta WSA Izabela Bąk-Marciniak (spr.) Protokolant sekr. sąd. Agnieszka Walocha po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 05 października 2016 r. sprawy ze skargi J. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2016 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia [...] grudnia 2015 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego J. P. kwotę [...](sto) złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych.

Uzasadnienie

2 Sygn. akt IV SA/Po [...]

3 Uzasadnienie

4 Decyzją Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia 18 grudnia 2015 r. Nr [...] ustalono na rzecz J. P., opłatę adiacencką w wysokości [...] zł należną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w obrębie geodezyjnym O.-M., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni 0,9800 ha, objętych księgą wieczystą nr [...] w związku z jej podziałem na wniosek właściciela.

5 W uzasadnieniu organ wskazał, że decyzją z dnia 26 sierpnia 2015 nr [...] zatwierdzono na wniosek właściciela, J. P. podział przedmiotowej nieruchomości. W wyniku podziału powstały działki nr [...] i [...] przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w K. nr [...] z dnia 18 września 2013 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy K. część I (Dziennik Urzędowy Województwa W. z dnia 27 września 2013 r. poz. 5355). Decyzja podziałowa stała się ostateczna w dniu 10 września 2015 roku.

6 Wycenę nieruchomości dla celów opłaty adiacenckiej zlecono rzeczoznawcy majątkowemu. O sporządzonej wycenie poinformowano stronę. Dnia 24.11.2015 r. J. P. wniósł ustne wątpliwości, co do podanych w operacie cen, na co po interwencji Organu, rzeczoznawcza przekazał skorygowany dokument. O sporządzonej korekcie wyceny ponownie poinformowano stronę.

7 W toku postępowania organ dokonał wnikliwej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego z dnia 10 listopada 2015 r. Zbadał czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument miał wartość dowodową.

8 Organ stwierdził, że wycena spełnia wymogi prawem określone, zarówno w odniesieniu do sposobu sporządzenia, formy i treści operatu szacunkowego, jak i do przedstawienia postępowania, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wycena spełnia wymogi formalne, o których mowa w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Biegły wyczerpująco scharakteryzował nieruchomości, jej przeznaczenie oraz uzasadnił wybrane podejście i metodę wyceny.

9 Dalej Organ podniósł, że wycena przedmiotowej nieruchomości dokonana została przy zastosowaniu podejścia porównawczego, polegającego na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z uwagi na niewielkie, oraz mieszczące się w granicy błędu oszacowania, wahania cen transakcyjnych nieruchomości w operacie nie korygowano cen ze względu na upływ czasu. Rzeczoznawca przyjął do wyceny przedmiotowej nieruchomości metodę porównywania parami, przyjmując z rynku właściwego, ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, kilka nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

10 W procesie wyceny rzeczoznawca, w ocenie organu, prawidłowo dokonał dokładnej analizy rynku wziął pod uwagę grunty nie zabudowane z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną z terenu gminy K. oraz gmin sąsiednich, o powierzchni podobnej do badanej nieruchomości przed i po podziale. Badaniem objął transakcje przeprowadzone w latach 2014 - 2015 i na podstawie zanotowanych transakcji określił cechy rynkowe, czyli te atrybuty nieruchomości co do których można stwierdzić, że wpływają na poziom cen na danym rynku nieruchomości.

11 Wobec formalnej prawidłowości operatu organ przyjął wartość nieruchomości przed podziałem w wysokości [...] zł i po podziale w wysokości [...] zł określone w operacie z dnia 10 listopada 2015 r. za najbardziej prawdopodobne jej ceny możliwe do uzyskania na rynku nieruchomości. Podkreślono, za operatem szacunkowym, że wzrost wartości w granicach działki [...] jest równy wzrostowi wartości części nieruchomości, która w miejscowym planie przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

12 Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia 28.05.2015 r., w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału nieruchomości, wprowadzono na terenie Gminy K. opłatę adiacencką i ustalono stawkę procentową w wysokości 30 % różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. W związku z powyższym opłata adiacencka z tytułu podziału wynosi [...] zł.

13 Odwołanie od powyższej decyzji złożył J. P.. W ocenie Odwołującego operat szacunkowy jest niezgodny z prawdą, ponieważ na działce nr [...] znajdowały się dwa budynki mieszkalne, co przedstawia strona 11 operatu. Do wyceny nieruchomości rzeczoznawca przyjął, że jest to działka duża o lokalizacji średniej oraz korzystnej strukturze. Jest to niezgodne z prawdą, ponieważ na działce występują elementy infrastruktury technicznej (woda, kanalizacja sanitarna, przewody telefoniczne i linia energetyczna). Wobec powyższego wystąpią utrudnienia w zabudowie nieruchomości, a tym samym wartość nieruchomości nie wzrosła.

14 Decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 14 marca 2016 r. nr SKO - [...] utrzymano zaskarżoną decyzję w mocy.

15 W uzasadnieniu swej decyzji Organ II instancji wskazał, iż istota obowiązku uregulowanego w art. 98a ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty adiacenckiej, w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek:

16 zmiany wartości nieruchomości w następstwie podziału geodezyjnego nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela

17 obowiązywania, w dniu w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową opłaty adiacenckiej.

18 Zdaniem Kolegium w niniejszej sprawie oba te warunki zostały spełnione.

19 Wzrost wartości nieruchomości będący następstwem podziału nieruchomości został ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym na zlecenie organu operacie szacunkowym.

20 W ocenie Kolegium przedstawiony w sprawie operat jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do jego sporządzenia. Z dokonanych na podstawie operatu szacunkowego ustaleń bezsprzecznie wynika, że wartość nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem, wzrosła na skutek dokonania jej podziału. Wartość nieruchomości została ustalona poprzez zastosowanie metody podejścia porównawczego. Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił aktualnie kształtujące się ceny na rynku lokalnym w obrocie podobnymi nieruchomościami, cechy fizyczne nieruchomości oraz stan prawny i przeznaczenie nieruchomości.

21 Odnosząc się do zarzutów odwołującego Organ wskazał, że dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości brał pod uwagę tylko nieruchomość gruntową bez znajdujących się budynków mieszkalnych, a zatem zarzuty co do przyjęcia w operacie niewłaściwej ilości budynków nie mają znaczenia dla sprawy.

22 Skargę na decyzję SKO w K. wniósł J. P., zarzucając jej naruszenie: art. 77 § 1 kpa w zw. z art. 75 kpa i art. 80 kpa, art 7 kpa i art. 8 kpa poprzez dokonanie przez organ dowolnej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy i przyjęcie bezpodstawnie, że w ogóle nastąpił wzrost wartości nieruchomości, podczas gdy w aktach sprawy znajdują się dwa operaty szacunkowe i organ dowolnie przyjął wyższe wartości, wynikające z drugiego operatu; art. 107 § 3 k.p.a. przez nienależyte uzasadnienie decyzji z uwagi na zawarcie zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa; naruszenie art 4 pkt 11 oraz art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, iż wyniku podziału nieruchomości dokonanej na jego wniosek wzrosła jej wartość.

23 W ocenie Skarżącego z lektury obu sporządzonych na potrzeby niniejszej sprawy operatów szacunkowych przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego, wynika, iż wycena zawiera wiele nieścisłości z uwagi zarówno na sposób przeprowadzenia wyceny, opis zastosowanej metodologii wyliczeń i nieruchomości porównywanych, jak istnienie 2 różnych operatów oraz innych wartości nieruchomości po podziale w każdym z nich. Tym samym, wątpliwe jest zwiększenie się wartości nieruchomości po podziale. W wyniku podziału powstały dwie działki, których zarówno sposób skomunikowania się z drogą publiczną, jak i kształt nie uległ zmianie. Obie działki mają dostęp do drogi i stanowią regularny kształt.

24 Co więcej, gdyby Sąd uznał, iż wartość nieruchomości wzrosła po podziale i operat w tym względzie nie zawiera błędów, wskazać należy, iż biegły w I operacie określił wartość nieruchomości po podziale w kwocie [...]zł, przyjmując do wyliczeń zawyżoną, błędną powierzchnię 10.250 m2, a w drugim operacie wartość wyniosła [...] zł dla prawidłowo określonej już powierzchni 9.800 m2, przy jednoczesnym określeniu w taki sam sposób wartości nieruchomości przed podziałem - [...] zł w obu operatach. Tym samym, w oparciu o wyliczenia przedstawione w pierwotnie sporządzonym operacie, po skorygowaniu powierzchni gospodarstwa o 450 m2 , jego wartość wynieść powinna [...] zł. Zatem, różnica wynosiłaby [...] zł., od której to wartości opłata adiacencka winna być obliczona. Przy 30% stawce stanowiłaby ona kwotę [...]zł. Natomiast w drugim oparcie, przy przyjęciu do wyliczeń prawidłowej powierzchni 9.800 m2 biegły, bez uzasadnienia przyjął do porównana nieruchomości o wyższej wartości. Z powyższego wynika, iż wyłącznym celem takich obliczeń było utrzymanie wysokości opłaty adiacenckiej wyliczonej na podstawie I operatu, pomimo przyjęcia do wyliczeń mniejszej powierzchni gospodarstwa.

25 Skarżący wskazał, że pomimo zgłaszania przez Niego już na etapie postępowania przed organem I instancji przedmiotowych zastrzeżeń, organy uznały iż operat jest spójny i logiczny i nie zawiera sprzeczności. Natomiast zupełnie pominęły wcześniejsze wyliczenia zawarte w I operacie oraz nie odniosły się do tego w uzasadnieniu.

26 Skarżący zakwestionował również przedstawiony w operacie wykaz nieruchomości podobnych, których wartość została przyjęta przy wycenie Jego gospodarstwa, albowiem nie zostały opisane na tyle precyzyjnie, aby umożliwione było ich zidentyfikowanie. Przedstawiona baza danych nieruchomości podobnych zawiera wachlarz cech, które nie pozwalają na weryfikację prawidłowości przyjętych do porównań nieruchomości, z powodu skąpego ich opisu.

27 W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

28 Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

29 Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2016.1066 j.t.) oraz z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.2016.718 j.t., dalej jako- "ppsa") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontrolę zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Przy czym, zgodnie art. 134 § 1 ppsa, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

30 Kontrolując zaskarżone decyzje, Sąd uznał, że skarga jest zasadna, gdyż orzeczenia organów I i II instancji naruszają przepisy prawa.

31 Materialnoprawną podstawę zaskarżonych decyzji stanowił przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm., dalej jako "ugn"). Zgodnie z jego treścią, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (podkreślenie sądu). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

32 W myśl art. 146 ust. 1a ugn, ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Określenie tej wartości następuje na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego

33 Operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania. Powinien więc spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i ustaleniu współczynników korygujących.

34 Operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale według cen na dzień ustalania opłaty, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. W konsekwencji jest to podstawowy dokument umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej. Podlega on ocenie dowodowej w toku postępowania administracyjnego, tak jak każdy inny środek dowodowy.

35 Przepis § 55 ust. 2 wskazanego rozporządzenia stanowi, że operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Przepis § 56 ust. 1 określa przykładowo, jakie dane ujęte w operacie winny obrazować sposób dokonania wyceny nieruchomości. Wśród nich w pkt 7 wymieniono między innymi analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Operat szacunkowy winien zatem zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy.

36 Orzekające w sprawie organy administracji publicznej, wydając kontrolowane w niniejszym postępowaniu decyzje, oparły się na sporządzonym w dniu 10 listopada 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego L. S. operacie szacunkowym, mającym na celu określenie wartości nieruchomości dla potrzeb naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału. Organy nie zakwestionowały sporządzonego operatu szacunkowego, powołując się w całości na wszelkie ustalenia rzeczoznawcy majątkowego, dotyczące określenia wartości nieruchomości przed i po podziale.

37 Fundamentalne znaczenie w niniejszej sprawie ma fakt, że w aktach administracyjnych znajdują się 2 operaty szacunkowe, sporządzone przez tego samego rzeczoznawcę i opatrzone tą samą datą (10.11.2015 r.), ale określające różne wartości nieruchomości po podziale.

38 Jak wynika z uzasadnienia decyzji pierwszoinstancyjnej, pismem z 18.11.2015 r. Skarżący zgłosił zastrzeżenia co do operatu szacunkowego. Na co, po "interwencji organu", rzeczoznawca przekazał nowy, skorygowany dokument. W aktach brak jednak pisma skarżącego z 18.11.2015 r., w którym kwestionuje rzeczony operat. Brak również korespondencji organu (dotyczącej rzekomej interwencji), w której zgłasza rzeczoznawcy zastrzeżenia, co do treści operatu. Są za to dwa operaty szacunkowe, zawierające jednakże różne wartości nieruchomości po podziale. W tych samych operatach przyjęto do porównania odmienne nieruchomości (str. 19-21 operatów), a co za tym idzie ustalono inne ceny za m2 gruntu (w jednym operacie -14,07 zł, w drugim 16.30 zł) Z akt nie wynika, który operat jest skorygowany, bowiem brak na nich jakiejkolwiek adnotacji. Brak wyjaśnienia rzeczoznawcy, dlaczego w jednym operacie przyjął takie wartości, a w drugim inne oraz podania przyczyn zaistniałych różnic w wycenie, z akt nie wynika też który operat jest aktualny. Z uzasadnienia decyzji można się jedynie domyślać, że organ oceniał operat szacunkowy, w którym podano niższą wartość nieruchomości po podziale.

39 Zdaniem sądu, wbrew stanowisku organów, analiza przedstawionego operatu szacunkowego determinuje ocenę, że został on sporządzony w sposób wadliwy, z uchybieniem przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

40 W doktrynie jak i w orzecznictwie podkreśla się, że badanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy. Operat szacunkowy jest kluczowym dowodem w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Stanowi on opinię biegłego w związku z posiadaną przez rzeczoznawcę majątkowego specjalistyczną wiedzą w zakresie wyceny nieruchomości. Opinia ta powinna zostać zweryfikowana i oceniona przez organ administracyjny z należytą starannością zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym. Obowiązkiem organu jest ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. Wprawdzie organ nie dysponuje wiedzą specjalistyczną i nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jednakże jego obowiązkiem jest przede wszystkim zweryfikowanie treści operatu szacunkowego i ustalenie, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek czy braków. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek niejasności, błędów bądź braków organ winien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 6 października 2015 r., sygn.. akt II SA/Łd 705/15, LEX nr 1930319).

41 Tak więc, mimo że operat szacunkowy stanowi element konieczny postępowania dowodowego w niniejszej sprawie to jednak nie może być przyjmowany przez organy w sposób bezkrytyczny. Podlega on ocenie pod względem zgodności z prawem i poprawności przyjętych w nim założeń, niewchodzących w zakres wiedzy specjalistycznej.

42 W sytuacji stwierdzenia istotnych wad operatu, nie tylko uprawnieniem ale wręcz obowiązkiem organu jest zwrócenie się do rzeczoznawcy o ich skorygowanie. Oczywiście taka korekta nie powinna się odbywać poprzez zamianę poszczególnych założeń operatu w piśmie skierowanym przez rzeczoznawcę do organu, ale winna prowadzić do sporządzenia nowej, wolnej od wad wyceny.

43 Niedopuszczalne jest zastępowanie operatu złożonego już do akt, "nowym" operatem sporządzonym przez tego samego rzeczoznawcę, opatrzonym tą samą datą, ale opartym na odmiennych założeniach, bez jakiegokolwiek odniesienia się do uprzednio sporządzonej wyceny. Taki sposób sporządzania opinii o wartości nieruchomości, dyskwalifikuje ją jako wiarygodny dowód w sprawie (patrz wyrok WSA w Gdańsku z dnia 23 lipca 2014 r., sygn. akt II SA/Gd 310/14, LEX nr 1500288).

44 Działanie organów świadczy bezspornie o istotnym naruszeniu przepisów art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 98a ust. 1 i 1a u.g.n., które rzutowało na wynik sprawy. Zachowanie organów podważa w istotnym stopniu zaufanie uczestników postępowania do władzy publicznej i nie może zostać w żadnej mierze zaakceptowane w demokratycznym państwie prawa, bowiem podważa wiarygodność i poprawność oceny materiału dowodowego dokonanej przez organ.

45 Ponadto organ odwoławczy uchylił się, w sposób naruszający przepis art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., od wszechstronnego wyjaśnienia sprawy, w tym zastrzeżeń i wątpliwości artykułowanych przez skarżącego już na etapie postępowania odwoławczego, dotyczących rozbieżności w zakresie wartości nieruchomości przed podziałem pomiędzy dwoma sporządzonymi w sprawie operatami szacunkowymi.

46 W ocenie Sądu sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy, został wykonany w sposób nieprawidłowy i jako taki nie może stanowić podstawy do oszacowania wartości nieruchomości. Skarżący mógł mieć uzasadnione wątpliwości co do poprawności sporządzonego w niniejszej sprawie operatu, bowiem operat ten zawiera liczne błędy jak i braki. Powyższe nieścisłości nie zostały wyjaśnione przez rzeczoznawcę ani przez organy obu instancji.

47 Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy organ uwzględni oceną prawną wynikającą z niniejszego orzeczenia i podejmie wszelkie czynności zmierzające do wydania decyzji odpowiadającej przepisom prawa materialnego i procesowego. Organ ustali wysokość opłaty adiacenckiej w oparciu o nowy operat szacunkowy, który sporządzony zostanie zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zestawiając ze sobą nieruchomości, w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale rzeczoznawca winien opisać je na tyle precyzyjnie, aby umożliwiało to ich identyfikację.

48 W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.