Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 września 2005 r., VII SA/Wa 1498/04

wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 września 2005 r., VII SA/Wa 1498/04

Sentencja

1 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirosława Kowalska (spr.), , Sędzia WSA Wojciech Mazur, Asesor WSA Anna Tarnowska – Mieliwodzka, Protokolant Marzena Godlewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 września 2005 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. N. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lipca 2004 r. nr [...] w przedmiocie usunięcia nieprawidłowości związanych z odprowadzeniem wód z tarasu I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku,

Uzasadnienie

2 Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2004 r. nr [...][...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016), po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" w [...] od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. [...] nr [...] z dnia [...] maja 2004 r. znak [...], nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości związanych z odprowadzeniem wód deszczowych z tarasu lokalu nr [...] w budynku wielorodzinnym przy ul. N. w [...], zgodnie z zaleceniami zawartymi w ekspertyzie technicznej tarasu opracowanej w czerwcu 2003 r. przez rzeczoznawcę budowlanego H. P., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

3 Postępowanie administracyjne w sprawie zalewania mieszkania nr [...] położonego w budynku mieszkalnym, wielorodzinnym, przy ul. N. w [...] wszczęte zostało przez organ nadzoru budowlanego I instancji na wniosek J. G..

4 W dniu [...] lipca 2003 r. została przeprowadzona wizja lokalna w budynku wielorodzinnym przy ul. N. w [...] w lokalach [...] i [...].

5 Stwierdzono, że w loggi lokalu [...] w miejscu przejścia przez strop rury spustowej odprowadzającej ścieki deszczowe z tarasu na wyższej kondygnacji, powstały zacieki na tynku zewnętrznym elewacji na powierzchni nadproża okiennego. Ustalono, że przyczyną występujących przecieków są wady techniczne.

6 Ustalenia te potwierdzone zostały w ekspertyzie technicznej z dnia [...].06.2003 r., opracowanej przez inż. H. P. – rzeczoznawcę budowlanego oraz opinii technicznej z dnia [...].03.2003 r. opracowanej przez mgr T. R..

7 Opiniodawca inż. H. P. na podstawie przeprowadzonych oględzin zewnętrznych, dokonanej odkrywki oraz dokumentacji projektowej stwierdził niedopuszczalne nieprawidłowości jakie wystąpiły przy wykonaniu tarasu należącego do lokalu [...] przy ul. N. w [...].

8 Ekspertyza techniczna wyszczególnia nieprawidłowości wykonanego tarasu, które są niezbędne do usunięcia:

9 1. wykonane warstwy izolacyjne tarasu nie zapewniają odporności izolacyjnej przed przenikaniem wody;

10 2. materiały użyte do wykonania tarasu nie są odporne na zmiany warunków atmosferycznych i nie zapewniają złożonych wymagań eksploatacyjnych;

11 3. błędnie są uformowane spadki tarasu;

12 4. nawierzchnia tarasu nie posiada koniecznych dylatacji termicznych warstwy nawierzchniowej i brzegowej;

13 5. wpust tarasowy jest nie prawidłowo obrobiony w połączeniu z warstwą izolacji przeciwwodnej, co powoduje bardzo poważne przecieki;

14 6. warstwa izolacyjna wodoszczelna nie jest wywinięta na części pionowe ponad nawierzchnię tarasu do wysokości minimalnej 15cm, przewidzianej warunkami technicznymi;

15 7. warstwy izolacji wodoszczelnej i parochronnej nie mają zapewnionego swobodnego odpływu wody w połączeniu z urządzeniem odwadniającym wpustem tarasowym;

16 8. liczbę wpustów tarasowych nie dostosowano do możliwości uzyskania odpowiednich spadków zlewni tarasu;

17 9. zastosowane odwodnienie zbierające wodę "liniowo" – układem korytkowym jest niezgodne z projektem i niedopuszczalne wg warunków technicznych korytka nie zbierają skutecznie wody z powierzchni, są nie szczelne, przecinają izolację wodochronną tarasu.

18 Organ I instancji podniósł, że zgodnie z art. 66 Prawa budowlanego Inspektorat po stwierdzeniu, iż przedmiotowy taras znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, który czyni go niezdatnym do zwykłego użytku, podejmuje działania zmierzające do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

19 Zdaniem organu odwoławczego Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m. [...] prawidłowo nałożył zaskarżoną decyzją obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości i prawidłowo nałożył go na Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, która jak wynika z pisma z dnia [...].01.2004 r. skierowanego do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, porozumiała się z wykonawcą [...] w sprawie ich usunięcia.

20 W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. N. reprezentowana przez Zarząd w osobach J. M. i M. J. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

21 Skarżąca Wspólnota zarzuciła, że zaskarżona decyzja:

22 1. zapadła z rażącym naruszeniem zasady rozstrzygania wynikającej z art. 77 § 1 kpa, tj. wszechstronnego wyjaśnienia okoliczności faktycznych niniejszej sprawy związanych ze statusem prawnym tarasu w świetle postanowień aktu notarialnego z dnia [...] maja 2001 r. (§ 2 aktu notarialnego), oraz unormowania zawartego w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali

23 nadto

24 związanych z wyjaśnieniem treści porozumienia, na które powołał się [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (rzekome porozumienie Wspólnoty Mieszkaniowej z wykonawcą [...] w sprawie usunięcia nieprawidłowości wykonanego tarasu);

25 2. narusza przepis art. 244 kpc – wobec negowania treści aktu notarialnego z dnia [...] maja 2001 r. w części stwierdzającej, że małżonkom K. przysługuje prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr [...] obejmującego również taras o powierzchni 79,85m², mimo że akt notarialny ma charakter dokumentu urzędowego o mocy wynikającej z przepisów art. 244 kpc.

26 3. narusza przepis art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali w następstwie przyjęcia, że taras służący wyłącznie do użytku właścicieli lokalu mieszkalnego nr [...] wchodzi w skład części wspólnych nieruchomości (obraza przepisów prawa materialnego).

27 Zdaniem skarżącej Wspólnoty organy administracyjne I i II instancji wydając decyzję w niniejszej sprawie pominęły całkowicie podstawową okoliczność jaką jest status prawny przedmiotowego tarasu w świetle postanowień aktu notarialnego z dnia [...] maja 2001 r., ustanawiającego odrębną własność lokalu nr [...] w budynku przy ul. N. na rzecz J. i P. K.. Z § 2 tego aktu wynika, że przedmiotem prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr [...] poza pięcioma pokojami, kuchnią, spiżarnią, przedpokojem, dwoma hallami, trzema łazienkami jest nadto oranżeria z tarasem o powierzchni 79,85m².

28 Skarżąca wspólnota podniosła, że Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002 r. (sygn. akt III RN 153/01 – opublikowanym w OSNP 2003/18/423) analizując identyczny z punktu widzenia przepisów prawa materialnego problem statusu prawnego balkonów uznał, że balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej oraz iż brak podstaw do nakazania wspólnocie mieszkaniowej wykonania zabezpieczeń balkonu przynależnego do lokalu.

29 Zdaniem skarżącej, status prawny tarasu, z którego korzystają wyłącznie właściciele lokalu nr [...] musi być określony identycznie jak status prawny balkonu, którego dotyczy wyrok Sądu Najwyższego. Decyduje o tym treść samego aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność lokalu, a nadto fakt spełnienia kryterium wyłączenia z części wspólnej nieruchomości, o którym mowa w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.

30 Skarżąca podniosła, że z uzasadnienia decyzji [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego zdaje się wynikać, że znaczenie dla stanowiska organu II instancji miało przekonanie, że Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej porozumiał się z wykonawcą [...] w sprawie ich usunięcia. Okoliczność ta nie odpowiada prawdzie, wykonawca wycofał się z wcześniejszego uzgodnienia.

31 W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie, podtrzymując wcześniej prezentowaną argumentację. Organ podkreślił, że zły stan techniczny tarasu upoważniał organ nadzoru budowlanego do wydania orzeczenia w trybie art. 66 Prawa budowlanego. Organ podniósł, że wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2002 r. sygn. akt III RN 153/01 nie mógł być brany pod uwagę ze względu na "charakter i specyfikę spornego tarasu".

32 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

33 Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.

34 Zdaniem Sądu zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji można postawić zarzut niezgodności z przepisami prawa.

35 Zaskarżona i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji kieruje nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości do Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. Narusza to przepis art. 6 ustawy z dnia 29 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. nr 85, poz. 388), zgodnie z którym wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa w myśl powyższego może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać lub być pozywana. Wspólnota zatem jest tzw. ułomną osobą prawną. Zdolność do udziału wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu administracyjnym wynika z treści przepisu art. 29 kpa. Zgodnie z przepisem art. 18.1 wyżej powołanej ustawy o własności lokali właściciele mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokalu.

36 Przepis art. 61 ustawy Prawo budowlane, obowiązek użytkowania obiektu zgodnie z przeznaczeniem i utrzymania go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nakłada na właściciela lub zarządcę budynku. Zarząd wspólnoty nie jest zarządcą w wyżej przedstawionym rozumowaniu.

37 Zgodnie z art. 184 i 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1992 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 115, poz. 741 ze zm.) zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna. Zarządca działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej m.in. ze wspólnotą mieszkaniową.

38 Stroną postępowania administracyjnego może zatem być nie zarząd a wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd. Adresatem nakazu zawartego w decyzji powinna być wspólnota nie zaś zarząd.

39 W ocenie Sądu rozstrzygnięcie decyzji organu I instancji zaakceptowane przez organ stopnia wojewódzkiego narusza przepis art. 107 kpa w zw. z art. 2 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Rozstrzygniecie decyzji administracyjnej musi być sformułowane w taki sposób aby możliwe było następnie wykonanie decyzji dobrowolne lub z zastosowaniem środka egzekucji administracyjnej. Rozstrzygnięcie musi byś sformułowane w sposób jasny i precyzyjny, a nie pośrednio wynikać z omawianego w uzasadnieniu materiału dowodowego. Niedopuszczalne jest rozstrzygniecie w niniejszej sprawie, które nałożony nakaz opisuje przez odesłanie do zaleceń zawartych w ekspertyzie technicznej.

40 Zgodnie z przepisem art. 66 Prawa budowlanego organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego upoważnione są do wydania decyzji nakazujących usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości m.in. w zakresie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego.

41 Wskazać należy, że usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego obiektu budowlanego w trybie wyżej wskazanego przepisu powinno zawsze uwzględniać indywidualne cechy kontrolowanego obiektu, a rodzaj i zakres nakazów skierowanych do adresata decyzji powinien być zależny od konkretnych ustaleń.

42 Zdaniem Sądu, kontrolowane decyzje zapadły z naruszeniem zasad wskazanych w przepisach art. 7 i 77 kpa, tj. dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego bez wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego.

43 W niniejszej sprawie w zależności od szczegółowych ustaleń w zakresie nieprawidłowości technicznych przedmiotowego tarasu może zachodzić potrzeba nałożenia nakazów w odpowiednim zakresie zarówno na Wspólnotę Mieszkaniową jak i na właściciela lokalu, z którym związany jest taras.

44 Podkreślenia wymaga, że odpowiedzialność Wspólnoty Mieszkaniowej może dotyczyć tylko części wspólnych budynku np. systemu odprowadzania wód deszczowych z tarasu, o ile jest integralną częścią całego systemu odprowadzania wód deszczowych w budynku.

45 Zdaniem Sądu urządzenia i części budynku w tym balkony czy tarasy służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Taras w takiej sytuacji jest częścią składową lokalu mieszkalnego jako rzeczy w rozumieniu ogólnego przepisu art. 47 § 2 kc, gdyż stanowi istotny składnik przedmiotu.

46 W niniejszej sprawie byt prawny tarasu określony został w akcie notarialnym z dnia [...] maja 2001 r., sporządzonym przed notariuszem J. Z. (Rep.A [...]). Taras stanowi część składową lokalu nr [...] przy ul. N..

47 Skoro taras stanowi część budynku, która służy wyłącznie do użytku właściciela określonego lokalu to nie wchodzi w skład części wspólnych nieruchomości (teza ta wywodzi się a contrario z przepisu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali).

48 Obowiązek utrzymania tarasu przynależnego do określonego lokalu w należytym stanie obciąża właściciela lokalu, co wynika z przepisu art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali.

49 Rozpoznając niniejszą sprawę ponownie organ będzie miał na uwadze, że

50 • stroną niniejszego postępowania jest Wspólnota Mieszkaniowa N. F w [...] reprezentowana przez zarząd;

51 • decyzja musi zawierać konkretnie sprecyzowane rozstrzygnięcie, w szczególności nałożony na stronę nakaz musi być precyzyjnie określony;

52 • adresat nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości musi być określony w zależności od ustalenia czy nakaz ma odniesienie do części wspólnych budynku (Wspólnota Mieszkaniowa), czy też do urządzenia i części budynku (np. balkony i tarasy) służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych (właściciel lokalu).

53 Sąd uchylił zaskarżoną i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji w trybie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270), o wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji Sąd orzekł zaś w trybie art. 152 w/w ustawy.