Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 24 września 2008 r., II SA/Sz 515/08

wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 24 września 2008 r., II SA/Sz 515/08

Sentencja

1 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędzia NSA Grzegorz Jankowski /spr./, Protokolant Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 września 2008 r. sprawy ze skargi J. T. na postanowienie Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu oddala skargę

Uzasadnienie

2 Prezydent Miasta, postanowieniem z dnia [...] wydanym na podstawie art. 219 k.p.a. w związku z art. 217 k.p.a. i art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz art. 92 ust. 1 pkt. 2 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym, odmówił J. T. wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego przy ul. Z. (dz. nr X i Y w obr. [...]) w K.

3 W uzasadnieniu postanowienia wskazano, że z ewidencji posiadanej przez organ wynika, że wybudowany lokal użytkowy położony jest na dwóch działkach:

4 nr X, będącej własnością Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy

5 ul. Z. w K. oraz nr Y będącej własnością Gminy Miasta K. W związku z tym nie jest dopuszczalne zniesienie współwłasności i ustanowienie odrębnej własności lokalu, jak również nie jest uzasadnione wyłączenie Prezydenta Miasta K. od udziału w niniejszym postępowaniu.

6 W zażaleniu na powyższe postanowienie wnoszący zarzucił organowi pierwszej instancji naruszenie przepisów art. 24, 25 i 218 w związku z art. 6-9 oraz 107 k.p.a. Jego zdaniem Prezydent Miasta K. powinien podlegać wyłączeniu.

7 Postanowieniem z dnia [...], wydanym na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 k.p.a., Wojewoda utrzymał w mocy postanowienie Prezydenta Miasta z dnia [...].

8 Organ odwoławczy, uzasadniając swoje rozstrzygnięcie wskazał, że zgodnie

9 z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (tzw. lokale użytkowe).

10 Zdaniem organu odwoławczego istotne znaczenie przy rozpatrywaniu zażalenia miało ustalenie, czy przedmiotowy lokal wraz z jego przynależnym pomieszczeniem (pomieszczenie magazynowe z węzłem sanitarnym) położone są

11 w granicach tej samej nieruchomości, w której znajduje się budynek

12 z wyodrębnionym lokalem użytkowym. Z materiału dowodowego zebranego

13 w sprawie wynika, że lokal ten składa się z sali sprzedaży położonej w budynku

14 nr A (nieruchomość nr Y) oraz magazynu i węzła sanitarnego położonych

15 w budynku nr B (nieruchomość nr X). Oznacza to, że lokal ten położony jest na dwóch odrębnych nieruchomościach, dla których założone są odrębne księgi wieczyste i nie spełnia tym samym kryterium położenia w obrębie jednego budynku, o którym mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.

16 Jednocześnie organ odwoławczy stwierdził brak przesłanek do wyłączenia organu pierwszej instancji od udziału w sprawie.

17 W skardze na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego pełnomocnik J. T. wniósł o jego uchylenie. Pełnomocnik skarżącego wskazał, że kryterium położenia lokalu w obrębie jednego budynku, stanowiące, w ocenie organu odwoławczego, bezwzględną przesłankę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, nie znajduje odzwierciedlenia w przepisach ustawy o własności lokali. Zdaniem wnoszącego skargę, mając na względzie ustawową definicję pojęcia lokalu, o kryterium samodzielności lokalu decyduje wyłącznie spełnienie odpowiednich wymagań budowlano – technicznych oraz możliwość korzystania z niego bez konieczności korzystania z innego samodzielnego lokalu.

18 W odpowiedzi na skargę, Wojewoda, wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w zaskarżonym postanowieniu.

19 Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

20 Skarga nie jest zasadna, gdyż rozstrzygając sprawę dotyczącą wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego, zarówno organ pierwszej, jak

21 i drugiej instancji, nie dopuściły się naruszenia przepisów prawa materialnego, ani też przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

22 Przedmiotem niniejszej sprawy jest rozstrzygnięcie o samodzielności lokalu "użytkowego" w budynku położonym przy ul. Z. w K. w kontekście unormowania zawartego w przepisie art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) zwanej dalej ustawą, stanowiącego ustawową definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego.

23 Zgodnie z tą regulacją, samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, przy czym przepis ten stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (ust. 3). Stosownie zaś do unormowania zawartego w ust. 4 cyt. art. 2 ustawy, do lokalu mogą przynależeć - jako jego części składowe - inne pomieszczenia, nawet jeśli do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym dany lokal wyodrębniono, a w szczególności: piwnica, strych, komórka i garaż.

24 Przywołana podstawa prawna stanowi więc wyraźnie wskazanie kryteriów dopuszczalności uznania samodzielności lokalu mieszkalnego (lokalu wykorzystywanego na cele inne niż mieszkalne – tzw. lokalu "użytkowego"), jak również wprowadza pojęcie pomieszczeń pomocniczych oraz pomieszczeń przynależnych do lokalu, wymieniając kilka przykładowych.

25 Analiza wyżej wskazanych przepisów, wprowadzających te terminy pozwala przyjąć, że podział pomieszczeń na "izby" i "pomieszczenia pomocnicze" oparty został na kryterium funkcjonalnym, podczas gdy wyróżnienie "pomieszczeń przynależnych" opiera się na kryterium położenia. W ocenie Sądu ze sformułowania: "izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz

26 z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych" można wysnuć wniosek, że "izbami" są te pomieszczenia, w których mieszkańcy - co do zasady - stale przebywają, zaś "pomieszczeniami pomocniczymi" te z nich, które ten stały pobyt w izbach ułatwiają lub wręcz umożliwiają. Przy takim rozumieniu komentowanych przepisów izbami będą pokoje, zaś przedpokój i łazienka to pomieszczenia pomocnicze (...)(vide: R. Strzelczyk, A. Turlej "Własność lokali. Komentarz." C.H. Beck, Warszawa 2007, s. 56-58).

27 Problem pojawia się, gdy pomieszczenie uznane za pomocnicze, np. łazienka, położone jest poza obrębem lokalu. Zarówno w literaturze przedmiotu, jak

28 i orzecznictwie nie ma jednolitości, czy w takim przypadku należy uznać tego rodzaju pomieszczenie, znajdujące się poza lokalem, za pomieszczenie przynależne, czy też za pomieszczenie pomocnicze.

29 Mając na uwadze treść cytowanych przepisów oraz powyższe rozważania, które w odpowiednim zakresie dotyczą także lokali "użytkowych", nie przesądzając jednocześnie jakie konkretnie pomieszczenia stanowią pomieszczenia pomocnicze,

30 a jakie przynależne, uznać należy, że do lokalu (mieszkalnego lub "użytkowego") mogą przynależeć pomieszczenia położone na różnych kondygnacjach, a nawet poza budynkiem, o ile tworzą z nim funkcjonalną całość i są usytuowane w granicach tej samej nieruchomości gruntowej. Bez znaczenia więc jest to, czy pomieszczenie jest zlokalizowane w budynku, czy poza budynkiem. Musi być ono jedynie położone, jak jasno wynika z art. 2 ust. 4 ustawy, w obrębie nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek. (vide: G. Bieniek, Z. Marmaj "Własność lokali. Komentarz" C.H. Beck Warszawa 2008, s. 62).

31 W ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie powyższy warunek będzie się również odnosić do pomieszczeń pomocniczych. Jak już bowiem wyżej wskazano z definicji pojęcia lokalu nie wynika bezwzględny wymóg lokalizacji wszystkich pomieszczeń pomocniczych w jego obrębie. A zatem przyjąć należy, że podobnie jak w przypadku pomieszczeń przynależnych, pomieszczenie pomocnicze może być zlokalizowane tak w budynku, jak i poza budynkiem. W konsekwencji uzasadnionym wydaje się być pogląd, że również pomieszczenie pomocnicze, jeżeli znajduje się poza budynkiem, musi być położone w granicach nieruchomości gruntowej.

32 Ustalony w rozpatrywanej sprawie stan faktyczny nakazuje przyjąć, że przedmiotowy lokal składa się z sali sprzedaży położonej w budynku nr A (nieruchomość nr Y) oraz magazynu i węzła sanitarnego położonych w budynku nr B (nieruchomość nr X). Niezależnie od tego, czy wskazany magazyn i węzeł sanitarny zakwalifikować należałoby jako pomieszczenia pomocnicze, czy też jako pomieszczenia przynależne, uznać należy, że przedmiotowy lokal nie spełnia kryterium położenia w obrębie jednej nieruchomości gruntowej, o którym mowa w art. 2 ust. 4 ustawy.

33 Mając na względzie przedstawione okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny uznając, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, na mocy art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.