Uzasadnienie orzeczenia Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 9 sierpnia 2021 r., I C 1293/19
uzasadnienie orzeczenia Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 9 sierpnia 2021 r., I C 1293/19
Tekst
1 Sygn. akt I C 1293/19
Uzasadnienie
2 K. B. w pozwie z dnia 25.07.2019r. wniósł o zasądzenie od pozwanego Urzędu Miasta Ł. kwoty 101.000,- (sto jeden tysięcy) złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 11.08.2016r. do dnia zapłaty – tytułem zwrotu wadium uiszczonego w związku z przystąpieniem do przetargu i nie zawarcia umowy nabycia udziału w nieruchomości od pozwanego z uwagi na zasadniczą zmianę stanu posiadania poszczególnych lokali.
3 (pozew k.4-6)
4 Pozwany, Miasto Ł., nie uznał powództwa i wniósł o jego oddalenie i zasądzenie kosztów procesu według norm. Potwierdzając rezygnację powoda z zawarcia umowy na skutek zmiany sposobu użytkowania nieruchomości oraz odstąpienie pozwanego od zawarcia umowy, wskazał na brak podstaw do zwrotu wadium.
5 (odpowiedź na pozew k.68-71)
6 Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:
7 Zarządzeniem Prezydenta Miasta Ł. został ogłoszony przetarg na nabycie udziału 5/20 Miasta Ł., w nieruchomości stanowiącej współwłasność z osobami fizycznymi, położonej w Ł. przy ul. (...). Ceną wywoławcza wynosiła 505.000 zł. a wadium 101.000,- zł. W informacji o inwestycji wskazano m.in., że działka zabudowana jest 6-kondygnacyjnym budynkiem. W budynku frontowym znajdowało się 12 lokali mieszkalnych (wszystkie z umowami najmu) oraz dwa lokale użytkowe - jeden użytkowany na podstawie umowy najmu a drugi w dyspozycji współwłaścicieli. Zgodnie z treścią księgi wieczystej Kw nr (...) udział pozwanego nie był obciążony żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ani prawami osób trzecich.
8 Wadium wpłacone przez uczestnika, który przetarg wygra miało być zaliczone na poczet ceny nabycia a wpłata wylicytowanej ceny winna nastąpić przed zawarciem umowy przenoszącej własność na konto Urzędu Miasta. Stosownie do dalszych warunków, jeżeli nabywca nie uiści opłaty i nie stawi się w celu zawarcia umowy, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. Powyższe postanowienia zostały powtórzone w protokole ustnego przetargu. Powód potwierdził, że zapoznał się ze stanem prawnym i sposobem zagospodarowania nieruchomości oraz warunkami przetargu.
9 ( informacja o inwestycji k.10-15, protokół ustnego przetargu k.212-213)
10 Przetarg w formie ustnej licytacji odbył się w dniu 8.07.2019r. Przed rozpoczęciem licytacji, powód uzyskał zapewnienie, że „większy lokal od frontu nie jest wynajęty” i „przedmiotowy lokal pozostaje w dyspozycji współwłaścicieli nieruchomości”. Uczestnikiem przetargu ustalonym jako nabywca udziału został powód K. B.. (protokół przetargu k.16-19, zeznania świadka M. J. k.123, świadka A. B. k.204, świadka M. J. k.209)
11 W piśmie z dnia 15.07.2019r. jeden ze współwłaścicieli (...) sp. z o.o. w piśmie skierowanym do współwłaścicielki nieruchomości - A. J. - poinformował o zajęciu lokalu użytkowego na parterze w budynku frontowym, na prowadzenie działalności gospodarczej spółki. (pismo k.20)
12 W danych zawartych w księdze wieczystej na dzień 24.07.2019r. jako współwłaściciel ujawniona była spółka (...) z udziałem (...) oraz druga spółka (...) sp. z o.o. z udziałem (...). W dziale III księgi wieczystej ujawniono prawa najmu na rzecz spółki (...) sp. z o.o. na okres 10 lat. (wypis elektroniczny księgo wieczystej k.52-63)
13 Powód w piśmie z dnia 15.07.2019r. skierowanym do pozwanego zwrócił się z prośbą o umieszczenie w akcie notarialnym nabycia udziału we współwłasności oświadczenia, „że na chwile podpisania aktu notarialnego, warunki sprzedaży udziału są zgodne z ofertą sprzedaży, a w szczególności większy lokal użytkowy od ul. (...) nie jest wynajęty i jest w dyspozycji współwłaścicieli, w lokalu nie jest nikt zameldowany i nie jest zajęty na prowadzenie jakiejkolwiek działalności gospodarczej.” Dodatkowe oświadczenia miały potwierdzać m.in. brak obciążeń ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osobistymi nie wpisanymi w księdze wieczystej. (pismo k.21)
14 W kolejnym piśmie z dnia 27.07.2019r. powód złożył oświadczenie o rezygnacji z prawa zakupu udziału we współwłasności, wskazując jako przyczynę: niedotrzymanie warunków sprzedaży. Powołał się na oświadczenie publiczne przewodniczącego Komisji Przetargowej dotyczące stanu faktycznego - nie wynajętego - lokalu użytkowego od frontu. Decyzję uzasadnił faktem powzięcia wiedzy od zarządcy budynku o włamaniu do większego lokalu użytkowego, wymianie zamków oraz ujawnionego zamiaru prowadzenia w tym lokalu działalności gospodarczej przez współwłaściciela niewielkiego udziału. Powód uznając iż wobec nieprzywrócenia stanu poprzedniego i bezprawnego zajęcia lokalu nie czuje się na siłach podejmowania walki ze sprawcami, wniósł o zwrot uiszczonego wadium. (pismo powoda k.21-22)
15 Pozwany w piśmie z dnia 5.08.2021r. potwierdził, że informacje o zasiedleniu lokali były podany zgodnie ze stanem na dzień przetargu. Wobec rażącego naruszenia zasad gospodarowania nieruchomością wspólną, złożył zawiadomienie o bezprawnym zajęciu lokalu przez jednego ze współwłaścicieli. Pozwany zakwestionował istnienie przesłanek do odstąpienia od podpisania umowy sprzedaży oraz braku podstaw do zwrotu wadium i wyznaczył nowy termin podpisania umowy na dzień 2.09.2019r. ( pismo pozwanego k. 24)
16 W piśmie z dnia 16.08.2019r. powód podtrzymał oświadczenie o rezygnacji z prawa do zakupu udziału i ponownie zażądał zwrotu wadium. (pismo powoda k.25)
17 W kolejnym piśmie, pełnomocnik powoda powołując się na nadzwyczajną zmianę stosunków, złożył oświadczenie o niemożliwości wykonania zobowiązania powoda i konieczności rozwiązania przez strony zobowiązania i zwrotu wzajemnych świadczeń. (pismo pełn. powoda k.26-28)
18 Pozwany podtrzymał swoje wcześniejsze stanowisko. ( (pismo k.29)
19 W dniu 2.09.2019r. powód stawił się z synami w kancelarii notarialnej notariusza P. L. celem podpisania umowy nabycia udziału. Zażądał zamieszczenia w akcie notarialnym zapisu o zmianie sytuacji prawnej i obciążeniu nieruchomości prawem osoby trzeciej – najemcy lokalu tj. (...) sp. z o.o. – zgodnie z pismem z dnia 15.07.2019r. Powód tłumaczył ten warunek sytuacją zajęcia lokalu i wpisie dokonanym w księdze wieczystej. Pozwany nie zgodził się na umieszczenie proponowanego zapisu w akcie i do podpisania umowy nie doszło. Przed spotkaniem powód nie wpłacił pozostałej wylicytowanej kwoty. ( zeznania świadków P. B. k.146, J. B. k.140-141, notariusza P. L. z dnia 12.07.2021r. 02:38 – 22, powoda protokół z dnia 12.07. (...). 23:48 – 35)
20 Powód był zainteresowany lokalem użytkowym, który według zapewnień w dniu przetargu był w dyspozycji pozwanego. Według wiedzy powoda nieruchomość była zarządzana przez firmę miejską – bo pracownik pozwanego pokazywał 2 lokale. W ocenie powoda po przetargu doszło do zmiany stanu prawnego nieruchomości, skoro ujawniono w księdze wieczystej prawo najmu. Powód był zainteresowany konkretnym mieszkaniem i lokalem, które oglądał. ( zeznania powoda z dnia 12.07.2021r. 23:48 – 35:40)
21 W piśmie skierowanym do pełnomocnika powoda, pozwany powołując się na wcześniejsze pismo i przebieg spotkania u notariusza złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży udziału i zatrzymaniu wadium. Zapewniono, że lokal nadal nie jest objęty umową najmu i pozostaje w dyspozycji współwłaściciela – a zaistniała po przetargu sytuacja nie zmienia stanu prawnego nieruchomości a dotyczy jedynie kwestii zarządu nieruchomością wspólną. W kolejnym piśmie potwierdzono zawarcie umowy najmu i ujawnienie tej okoliczności w księdze wieczystej, jednak pozwany podtrzymał dotychczasową argumentację. (pismo pozwanego k.30, 32)
22 W odpowiedzi na takie stanowisko, powód występował do Miasta Ł. – w tym do Prezydenta Miasta – o interwencję w tej sprawie i zwrot wadium. Pisma powoda k. 37,38-39, 42,43,44,49)
23 We wrześniu 2019r. powód wystąpił do pozwanego z propozycją realizacji prawa nabycia udziału za wylicytowaną kwotę, wobec uzyskania informacji o prawomocnym wyroku dot. opróżnienia spornego lokalu - nieprawnie zajętego. (pismo k.77)
24 Pozwany w odpowiedzi poinformował o braku podstaw do realizacji sprzedaży - powołał się na brak podstaw do uchylenia oświadczenia Miasta Ł. o odstąpieniu od zawarcia umowy sprzedaży oraz nieaktualny operat szacunkowy, sporządzony w 2015r. (pismo pozwanego k.76)
25 Sąd Okręgowy zważył:
26 Podstawą prawną zarządzenia o przeprowadzeniu przetargu nieograniczonego (licytacji) są przepisy rozdziału 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Zarówno w informacji o inwestycji jak i protokole z przetargu zawarto ustawowe regulacje dotyczące wadium.
27 Stosownie do treści art. 41 u.g.n. organizator przetargu jest obowiązany zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i w terminie podanych w zawiadomieniu, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. W zawiadomieniu zamieszcza się informację o tym uprawnieniu.
28 Niezależnie od wskazanego uprawnienia, obu stronom – zarówno wyłonionemu w wyniku przetargu nabywcy nieruchomości, jak i organizatorowi przetargu – służy roszczenie o zawarcie umowy. Powód nie wystąpił z roszczeniem o zawarcie umowy, choć wyrażał wolę jej zawarcia po wyznaczonym terminie.
29 W niniejszej sprawie nie jest sporny stan faktyczny i prawny obejmujący ogłoszenie o przetargu oraz przebieg przetargu – potwierdzony protokołem jak również okoliczności związane z odmową zawarcia umowy.
30 Powód przywiązuje największą wagę do zapewnień o wolnym lokalu użytkowym i w konsekwencji usprawiedliwia odmowę zawarcia umowy bezprawnym jego zajęciem. Ostatecznie w dniu wyznaczonym na podpisanie umowy – powód zażądał dodatkowych postanowień w umowie (nie stanowiących elementów istotnych), które zostały ujawnione już w księdze wieczystej. Należy podkreślić, że powód nie dokonał także wpłaty pozostałej ceny nabycia przed podpisaniem umowy, zatem w dniu wyznaczonym odmowa zawarcia umowy nie była usprawiedliwiona obiektywnymi okolicznościami a jedynie subiektywną oceną i reakcją powoda na zachowanie jednego ze współwłaścicieli. Te kwestie powód mógł wyjaśniać po nabyciu udziału jako większościowy współwłaściciel.
31 Należy podkreślić, że pomimo złożenia przez powoda oświadczenia o rezygnacji z prawa zakupu, pozwany wyznaczył termin zawarcia umowy, wskazując na brak przesłanek do odstąpienia. Jednocześnie podjął działania zmierzające do usunięcia naruszenia przez współwłaściciela zasad gospodarowania nieruchomością. Powód miał zatem możliwość i czas na korektę oświadczenia, ocenę sytuacji i skutków prawnych odmowy zawarcia umowy.
32 Nieprzystąpienie nabywcy do zawarcia umowy, aby uchylało uprawnienie organizatora przetargu z art. 41 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami musi być usprawiedliwione obiektywnie, a nie tylko subiektywnym przeświadczeniem podmiotu uprawnionego.
33 Usprawiedliwioną podstawą odmowy przystąpienia do zawarcia umowy przez nabywcę wyłonionego w przetargu mogą być wady postępowania przetargowego, czy też wady przedmiotu umowy (wady fizyczne i prawne nieruchomości). Nabywca nieruchomości może odstąpić od zawarcia umowy w wyniku wykrycia wad przetargu i nie musi zawierać najpierw umowy w formie aktu notarialnego, by następnie na podstawie przepisów o skutkach niewykonania umowy wzajemnej od tej umowy odstępować, czy też uchylać się od skutków złożonego oświadczenia woli. Zatem w wypadku, gdy nabywca nieruchomości jest uprawniony do odstąpienia od umowy czy też uchylenia się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli, a podstawy istnienia takiego uprawnienia są mu znane przed zawarciem umowy, nabywca może odstąpić od zawarcia umowy, a organizator przetargu nie jest uprawniony do zatrzymania wadium.
34 W ocenie sądu, w niniejszej sprawie nie doszło do zmiany czy wad przedmiotu przetargu ani też nie wystąpiły przesłanki nieważności przetargu a powód nie wskazał także na żadną z wad oświadczenia woli – tym samym, odmowa zawarcia umowy skutkuje zatrzymaniem wadium – zgodnie z postanowieniami przetargu.
35 Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił powództwo i na podstawie art. 98 k.p.c. orzekł o kosztach procesu, na które składa się koszt wynagrodzenia pełnomocnika pozwanego.
36 z/ odpis doręczyć pełn. zgodnie z wnioskiem przez system PI