Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 listopada 2017 r., I OSK 1063/17

wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 listopada 2017 r., I OSK 1063/17

Sentencja

1 Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Marek Stojanowski Sędziowie: Sędzia NSA Jolanta Rudnicka Sędzia del. NSA Jacek Hyla (spr.) po rozpoznaniu w dniu 21 listopada 2017 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wojewody Mazowieckiego od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 listopada 2016r., sygn. akt IV SA/Wa 1897/16 w sprawie ze skargi Gminy P. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] 2016 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, 2. zasądza od Gminy P. na rzecz Wojewody Mazowieckiego kwotę 775 zł (siedemset siedemdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2 Wyrokiem z dnia 9 listopada 2016 r., sygn. akt IV SA/Wa 1897/16, Wojewódzki

3 Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu skargi Gminy P. uchylił

4 decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] 2016 r., nr [...] oraz

5 utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty Gminy Piaseczno z dnia [...] 2015 r., nr

6 [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

7 W uzasadnieniu wskazano, że Starosta P. na wniosek Gminy

8 P., wydał decyzję Nr [...] z dnia [...] 2013 r. zatwierdzającą

9 projekt budowlany i zezwalającą na realizację inwestycji drogowej polegającej na

10 rozbudowie ulicy M. na odcinku ul. O. (DW721) - ul. R. oraz

11 fragmentu ul. E. w m. P. wraz budową szeregu instalacji

12 infrastrukturalnych. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności, zaś

13 Wojewoda Mazowiecki decyzją nr [...] z dnia [...] 2014 r. utrzymał ją w

14 mocy.

15 Pod inwestycję tę z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], stanowiącej

16 własność J. W. i I. W. na zasadzie wspólności majątkowej

17 małżeńskiej wydzielono m.in. działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] m. P.

18 Stosownie do art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach

19 przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r.,

20 poz.2031) nieruchomość ta stała się z mocy prawa własnością Gminy P. za

21 odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji. Zgodnie z art. 12 ust. 4a i ust. 5 ww.

22 ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa

23 w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji

24 drogowej.

25 W dniu 15 grudnia 2013 r. został sporządzony przez uprawnionego

26 rzeczoznawcę majątkowego D. S. operat szacunkowy określający

27 wartość rynkową nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne nr [...] o pow. [...]

28 ha, z obrębu [...] położoną w P., która z mocy prawa stała się własnością

29 Gminy P. Autor operatu – D. S. potwierdził aktualność wartości

30 określonych w operacie do [...] 2016 r.

31 1

32 Decyzją Nr [...] z dnia [...] 2015 r. Starosta P. ustalił

33 na podstawie określonego wyżej operatu odszkodowanie na rzecz J. W. i I. W. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej w wysokości

34 19.299 zł i orzekł o odmowie powiększenia wysokości ustalonego odszkodowania o

35 kwotę równą 5 % wartości nieruchomości.

36 Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz Miasta i Gminy P.,

37 wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości oraz przekazanie sprawy do

38 ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucił

39 niedokonanie przez organ poprawnie oceny formalnej operatu szacunkowego i nie

40 przeprowadzenie wszechstronnej analizy w związku ze zgłoszoną rażąco wysoką

41 stawką za 1 m2 gruntu.

42 Organ odwoławczy pismem z dnia [...] 2016 r. wystąpił do organu I instancji

43 stosownie do art. 136 k.p.a. o przeprowadzenie dodatkowego postępowania

44 dowodowego w celu potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego sporządzonego

45 w dniu [...] 2013 r., którego aktualność została potwierdzona do dnia [...]

46 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego – D. S. (okres ważności

47 minął w dniu 14 grudnia 2015 r.). Autor operatu potwierdził jego aktualność do dnia [...] 2016 r. pod warunkiem utrzymania się stabilności badanego rynku.

48 Organ odwoławczy stwierdził, że nie dopatrzył się w operacie szacunkowym

49 uchybień, mających wpływ na merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy. Zdaniem

50 Wojewody opracowanie rzeczoznawcy zawiera wszystkie obligatoryjne elementy

51 formalne wskazane w § 56 i § 57 rozporządzenia Rady Ministrów. Uznano, że operat

52 jako aktualny, może służyć za przydatny i wiarygodny dowód o wartości nieruchomości

53 w niniejszym postępowaniu administracyjnym.

54 Organ odwoławczy przeanalizował także kontroperaty wykonane na zlecenie

55 strony. Wskazał, że dotyczą one innych nieruchomości, nie mogą więc stanowić punktu

56 odniesienia w trakcie analizy przydatności operatu D. S. W ocenie

57 organu odwoławczego biegły – D. S. w operacie szacunkowym, na

58 podstawie którego ustalone zostało odszkodowanie, właściwie zastosował metodę

59 wyceny. Zdaniem organu odwoławczego zarzut zbyt wysokiego odszkodowania nie

60 stanowi powodu do podważenia prawidłowości operatu.

61 Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu przez stronę skarżącą kwestii

62 dotyczącej prawidłowości sporządzonego operatu, określającego wartość

63 przedmiotowej działki, danych przyjętych dla analizy rynku i do wyceny, należy

64 2

65 wyjaśnić, iż zdaniem organu odwoławczego nie wystąpiły nieprawidłowości, które

66 miałyby wpływ na wynik wyceny.

67 Gmina P. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w

68 Warszawie zarzuciła wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem:

69 1) art. 7, art. 77 oraz art. 80 w zw. z art. 75 K.p.a. polegające na

70 niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu

71 wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego,

72 przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, co wyrażało się daniem w całości

73 wiary operatowi rzeczoznawcy z pominięciem uwag skarżącej;

74 2) art. 107 § 3 i art. 8 K.p.a. przez niedostateczne uzasadnienie decyzji, w

75 szczególności nieodniesienie się przez organ do wszystkich twierdzeń skarżącej;

76 3) art. 138 § 1 K.p.a. przez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu instancji,

77 w sytuacji m. in. oparcia decyzji na wadliwym operacie szacunkowym;

78 4) art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36

79 ust. 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

80 nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego przez dokonanie wyceny

81 nieruchomości bez uwzględnienia jej stanu, w tym przeznaczenia na dzień wydania

82 decyzji lokalizacyjnej a także dokonanie wyceny na zlecenie organu prowadzącego

83 postępowanie w oparciu o ceny nieruchomości o przeznaczeniu właściwym dla

84 nieruchomości przyległych z pominięciem danych z transakcji nieruchomościami

85 przeznaczonymi pod drogi z dwukrotnym nadanie wycenie klauzuli aktualności; 5) art.

86 156 ust. 3 i 4 u.g.n., gdyż operat, który utracił moc, nie pozwala na ocenę czy dane

87 stanowiące podstawę wyceny są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy.

88 Wojewoda Mazowiecki - w odpowiedzi na skargę - wniósł o oddalenie skargi,

89 tym samym podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

90 W uzasadnieniu wyroku uchylającego decyzje organów obu instancji Sąd

91 wskazał, że w sprawie doszło do naruszenia art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia

92 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 58 i 57 ust. 1 rozporządzenia Rady

93 Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia

94 operatu szacunkowego. Zgodnie z tymi przepisami operat szacunkowy może być

95 wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od

96 daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne

97 zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być

98 wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego

99 3

100 aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu

101 następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez

102 rzeczoznawcę, który go sporządził. W § 58 rozporządzenia wskazano, że potwierdzenie

103 aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził

104 operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której

105 rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje

106 klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1, tj. podpisuje, zamieszczając datę i

107 pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Wykładnia literalna powyższych przepisów

108 prowadzi do wniosku, że jeżeli operat nie zostanie wykorzystany przez 12 miesięcy traci

109 ważność, chyba że rzeczoznawca dokona jego aktualizacji. Aktualizacja operatu może

110 być nawet kilkakrotna. Zauważyć przy tym należy, iż przepisy art. 156 ust. 4 u.g.n. i §

111 58 ust. 1 rozporządzenia nie definiują pojęcia "klauzula", ale analiza powyższych

112 przepisów pozwala stwierdzić, że jest to osobny od operatu dokument stanowiący

113 potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez

114 dołączenie do operatu klauzuli zawierającej oświadczenie o jego aktualności. Klauzula

115 powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego (§

116 57 ust. 1 powołanego rozporządzenia). W ocenie Sądu I instancji znajdujące się w

117 aktach sprawy potwierdzenia aktualności operatu nie spełniają warunków, jakim

118 powinna odpowiadać klauzula. Po pierwsze, nie zawierają wyrażonego w sposób

119 jednoznaczny oświadczenia rzeczoznawcy, że operat pomimo upływu terminu

120 wskazanego w art. 156 § 3 u.g.n. zachował aktualność. Obie klauzule wydane zostały

121 pod warunkiem, co godzi w rzetelność ich dokonania. Rzeczoznawca zastrzegł, że

122 dokonuje aktualizacji pod warunkiem, że "nie wystąpią wcześniej gwałtowne zmiany

123 popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w kraju lub w otoczeniu

124 nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość". Wskazane uchybienie

125 stanowi, zdaniem Sądu, naruszenie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., a także art. 7 i oraz art. 77

126 § 1 K.p.a., albowiem nie pozwala rozstrzygnąć, czy dane stanowiące podstawę wyceny

127 i w efekcie oparta na nich opłata planistyczna, są zgodne z rzeczywistym stanem

128 rzeczy. Po drugie, umieszczona na potwierdzeniu aktualności operatu klauzula nie

129 zawiera daty, co stanowi naruszenie §58 w zw. z § 57 ust. 1 rozporządzenia. Jak

130 wynika z akt sprawy operat wykorzystany przez organ I instancji został sporządzony 15

131 grudnia 2013 r., tj. był aktualny do 14 grudnia 2014 r. Z akt sprawy nie wynika kiedy

132 dokonano jego aktualizacji - brak daty potwierdzenia aktualizacji operatu (przy klauzuli).

133 W potwierdzeniu aktualności operatu znajdującym się na stronie 22 akt zawarta jest

134 4

135 tylko informacja, że zachowuje on swoją aktualność przez kolejne 12 miesięcy, tj. do 14

136 grudnia 2015 r. (przy czym zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie

137 datowane jest na 20 listopada 2014 r.). Dalszego potwierdzenia aktualności operatu

138 szacunkowego (do 13 czerwca 2016 r.) dokonano na etapie postępowania przed

139 organem odwoławczym. Do pisma z 2 kwietnia 2016 r. (czyli nadesłanego ponad 3

140 miesiące po tym jak wcześniej dokonane potwierdzenie aktualności utraciło swą

141 ważność) rzeczoznawca dołączył potwierdzenie aktualności, jednak również nie

142 zawiera ono daty jej sporządzenia.

143 Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził konieczność uchylenia obu

144 zaskarżonych decyzji. Skoro bowiem ustalenie wysokości odszkodowania następuje po

145 uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości

146 (art.130 ust. 2 u.g.n.) to brak właściwie sporządzonych potwierdzeń aktualności operatu

147 szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat oznacza, że

148 organy orzekały w oparciu o nieaktualny operat majątkowy, co uniemożliwiało wydanie

149 decyzji merytorycznej.

150 Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł Wojewoda Mazowiecki,

151 domagając się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego

152 rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie, a także

153 zasądzenia kosztów postępowania.

154 Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego:

155 1. art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

156 (Dz. U. 2015 poz. 1774 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., w zw. z § 58 ust. 1 rozporządzenia

157 Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 ze zm.) w

158 sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zwanego dalej

159 rozporządzeniem, poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że sporządzenie

160 przez rzeczoznawcę majątkowego klauzuli potwierdzającej aktualność operatu

161 szacunkowego o treści "operat zachowuje aktualność przez kolejne 12 miesięcy tj. do

162 dnia 14 grudnia 2015 r." nie zawiera wyrażonego w sposób jednoznaczny oświadczenia

163 rzeczoznawcy, że operat pomimo upływu terminu wskazanego w art. 156 ust. 3 u.g.n.

164 zachował aktualność, podczas gdy przytoczona powyżej treść klauzuli została

165 sporządzona poprawnie i skutkowała dalszą przydatnością operatu szacunkowego na

166 potrzeby prowadzonego postępowania odszkodowawczego,

167 2. art. 156 ust. 3 i 4. u.g.n. w zw. z § 58 ust. 1 rozporządzenia poprzez błędną

168 wykładnię, która doprowadziła do przyjęcia, że zamieszczenie w ramach klauzuli

169 5

170 potwierdzającej aktualność operatu szacunkowego warunku określającego ważność

171 tego operatu świadczy o nierzetelności w ramach jej sporządzenia i powoduje, że

172 operat ten nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania podczas gdy przepisy

173 te nie wprowadzają takiego zakazu, a ich interpretacja w świetle art. 154 u.g.n.

174 prowadzi do wniosku przeciwnego,

175 3. art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. w zw. z § 58 ust. 1 i § 57 rozporządzenia poprzez przyjęcie,

176 że brak daty na klauzuli potwierdzającej aktualność w świetle treści oświadczenia

177 rzeczoznawcy majątkowego w zakresie aktualności operatu szacunkowego powoduje,

178 że została ona sporządzona niezgodnie z ww. przepisami w stopniu uniemożliwiającym

179 wykorzystanie operatu szacunkowego na cele, na które został sporządzony.

180 W uzasadnieniu wskazano, że sporządzone w ramach przedmiotowej sprawy

181 klauzule potwierdzające aktualność operatu szacunkowego z dnia 15 grudnia 2013r.

182 były sporządzone zgodnie z przepisami. Przepis § 58 rozporządzenia nie nakłada

183 obowiązku złożenia przez rzeczoznawcę oświadczenia woli o treści np.

184 "...rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu szacunkowego". Istotą tego przepisu

185 jest, aby z treści klauzuli potwierdzającej aktualność jednoznacznie wynikało, że

186 skutkuje ona złożeniem oświadczenia o aktualności operatu szacunkowego. Zatem

187 użycie przez rzeczoznawcę majątkowego sformułowania "operat zachowuje aktualność

188 przez kolejne 12 miesięcy tj. do dnia 14 grudnia 2015r." wypełniło obowiązek

189 wynikający z § 58 ust. 1 rozporządzenia. Nie ulega wątpliwości, że intencją

190 rzeczoznawcy było podtrzymanie wartości wyrażonej w operacie przez kolejny rok od

191 dnia, kiedy utracił on swój 12 miesięczny termin ważności. W świetle powyższego,

192 rzeczoznawca nie miał obowiązku składania oświadczenia o treści, że "pomimo upływu

193 terminu wskazanego w art. 156 ust. 3 u.g.n. operat zachował aktualność" gdyż

194 wystarczającym było, że data końcowa przedłużenia ważności operatu szacunkowego

195 została ustalona na dzień 14 grudnia 2015 r., gdyż operat szacunkowy po

196 potwierdzeniu aktualności może być wykorzystywany przez kolejne 12 miesięcy od dnia

197 jej sporządzenia.

198 Powyższe stanowisko dotyczy również drugiej z klauzul, w ramach której

199 rzeczoznawca wskazał, że operat "zachowuje aktualność przez kolejnych 6 miesięcy tj.

200 do dnia 13 czerwca 2016 r.". Zastosowanie sformułowania o treści: "przez kolejnych 6

201 miesięcy" wraz ze wskazaniem końcowej daty ich upływu tj. 13 czerwca 2016 r.

202 świadczy o tym, że jego celem było zapewnienie przez rzeczoznawcę ciągłości

203 6

204 ważności sporządzonego operatu od dnia upływu 12 miesięcznej ważności pierwszego

205 potwierdzenia aktualności - tj. od dnia 14 grudnia 2015.

206 Klauzule potwierdzające aktualność operatu szacunkowego z dnia 15 grudnia

207 2013 r. zostały sporządzone na odrębnym dokumencie, zawierały istotną treść i

208 zawierały podpis oraz pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Natomiast zawarcie w nich

209 stwierdzenia, że dokonuje się aktualizacji pod warunkiem, że "nie wystąpią wcześniej

210 gwałtowne zmiany popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w kraju lub

211 w otoczeniu nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość", zdaniem

212 skarżącego w żaden sposób nie świadczy o ich nieprawidłowości. Jeżeli w świetle

213 art. 156 ust. 3 operat szacunkowy może być wykorzystywany przez okres 12 miesięcy

214 na potrzeby, na które został sporządzony pod warunkiem, że nie zaistniały okoliczności

215 wskazane w art. 154 u.g.n., to potwierdzenie aktualności obarczone takim warunkiem

216 jest zgodne z obowiązującymi przepisami. Art. 154 w zw. z art. 156 ust. 3 wskazuje

217 czynniki, których istotna zmiana wpłynie na utratę ważności operatu przed upływem 12

218 miesięcznego terminu od jego powstania. W katalogu tym znajdują się takie

219 okoliczności jak położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan

220 nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości

221 podobnych. Tym samym, wskazanie przez rzeczoznawcę w ramach klauzuli, że na

222 podstawie potwierdzenia aktualności podtrzymuje wartość nieruchomości określoną w

223 operacie szacunkowym pod warunkiem, że "nie wystąpią wcześniej gwałtowane zmiany

224 popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w kraju lub otoczeniu

225 nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość" odpowiada

226 okolicznościom wskazanym w art. 154 u.g.n. Skoro zatem dopuszczalne jest

227 zamieszczenie takiego zastrzeżenia w operacie szacunkowym, to tym samym

228 dopuszczalne, a nawet wskazane jest jego umiejscowienie w ramach klauzuli

229 potwierdzającej jego aktualność. Zmiana tych czynników bowiem powoduje

230 konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego.

231 Zdaniem skarżącego podniesiony przez Sąd brak daty w klauzulach

232 potwierdzających aktualność operatu szacunkowego nie powoduje ich wadliwości w

233 stopniu powodującym brak możliwości wykorzystania operatu szacunkowego po

234 upływie 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia. Zwrócić bowiem należy uwagę na treść

235 oświadczeń rzeczoznawcy majątkowego "operat zachowuje aktualność przez kolejne

236 12 miesięcy tj. do dnia 14.12.2015r." oraz "Oszacowana wartość prawa własności

237 nieruchomości i oszacowana na kwotę zachowuje aktualność przez kolejne 6 miesięcy

238 7

239 tj. do dnia 13.06.2016 r. pod warunkiem....". Zatem rzeczoznawca majątkowy

240 jednoznacznie ustala, do kiedy sporządzony operat może być wykorzystywany na cele

241 ustalenia wysokości odszkodowania. Data potwierdzenia aktualności operatu

242 szacunkowego jest wytyczną świadczącą o tym, że może być on wykorzystywany przez

243 dalszy okres do 12 miesięcy. Zatem sam brak daty sporządzenia potwierdzenia

244 aktualności nie może wpływać negatywnie na ważność operatu szacunkowego, gdyż w

245 tym przypadku została ona zastąpiona oświadczeniem w przedmiocie terminu dalszej

246 jego przydatności. Ponadto wskazane w ramach potwierdzenia aktualności przedziały

247 czasowe pozwalają na przyjęcie, że operat szacunkowy pozostawał ważny od dnia

248 sporządzenia do dnia 13 czerwca 2016 r. Rzeczoznawca określając zatem skutek

249 złożonego oświadczenia na cały wskazany przez siebie okres zapewnił ciągłość

250 czasową ważności operatu pozwalająca zarówno na wydanie w dniu 25 listopada

251 2015r. decyzji ustalającej wysokość odszkodowania jak również na wydanie w dniu 3

252 czerwca 2015 r. decyzji organu II instancji utrzymującej ją w mocy. Jest to jedyny brak

253 formalny wynikający z § 57 rozporządzenia, gdyż pozostałe wytyczne co do klauzuli

254 aktualności w zakresie odrębności dokumentu, pieczęci i podpisu zostały przez

255 rzeczoznawcę dochowane.

256 Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje:

257 Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu

258 przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, dalej jako "p.p.s.a."),

259 Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze

260 jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W sprawie nie występują

261 enumeratywnie wyliczone w art. 183 § 2 powołanej ustawy przesłanki nieważności

262 postępowania sądowoadministracyjnego. Z tego względu, przy rozpoznaniu sprawy,

263 Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej.

264 Skarga kasacyjna opierała się na usprawiedliwionych podstawach.

265 Zarzuty skargi kasacyjnej sprowadzają się do zakwestionowania prawidłowości

266 klauzuli aktualności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w odniesieniu do

267 sporządzonego przez niego operatu szacunkowego. Zdaniem sądu I instancji wady

268 klauzuli uniemożliwiają oparcie ustaleń faktycznych organów administracji na operacie

269 rzeczoznawcy Dariusza Słodkowskiego.

270 Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego stanowisko to nie jest trafne.

271 8

272 W dacie orzekania przez organy administracji przepis art. 156 ust. 3 u.g.n.

273 stanowił, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został

274 sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły

275 zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w

276 art.154. Zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany

277 po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez

278 rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez

279 umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który

280 go sporządził.

281 Zatem sama zmiana uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o

282 których mowa w art.154 (np. dotyczących stanu nieruchomości) powoduje, że operat

283 szacunkowy nie może być wykorzystany nawet w okresie jego ustawowej ważności,

284 czyli 12 miesięcy od daty sporządzenia. Zatem umieszczenie w klauzuli aktualności

285 zastrzeżenia, że operat zachowuje ważność przez wskazany okres o ile "nie wystąpią

286 wcześniej gwałtowne zmiany popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w

287 kraju lub w otoczeniu nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość"

288 pozbawione jest w istocie znaczenia. Oczywiste jest bowiem, że wystąpienie

289 wskazanych okoliczności spowodowałoby konieczność sporządzenia nowego operatu

290 szacunkowego, nawet, gdyby zastrzeżenia takiego klauzula aktualności byłaby

291 pozbawiona. Brzmienie klauzuli sporządzonej przez rzeczoznawcę D.

292 Sło. nie pozostawia żadnych wątpliwości co do jego woli potwierdzenia

293 aktualności operatu - z oczywistym zastrzeżeniem, że zmiana istotnych okoliczności

294 spowoduje jego dezaktualizację.

295 Zgodnie z § 58 ust. 1 rozporządzenia, potwierdzenie aktualności operatu

296 szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje

297 poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca

298 oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w

299 sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 (zamieszczając datę i pieczęć). W myśl § 58 ust.

300 2 w przypadku dalszego potwierdzania aktualności operatu szacunkowego stosuje się

301 ust. 1.

302 Istotnie rzeczoznawca naruszył przepis § 58 rozporządzenia nie zamieszczając

303 w klauzuli aktualności daty jej sporządzenia. Jednakże błąd ten nie może być uznany za

304 istotny, w sytuacji, gdy w klauzuli zawarto określenie końcowej daty, w jakiej operat

305 może być wykorzystany (do której zachowuje ważność). Zatem nie budzi wątpliwości

306 9

307 określenie terminu w którym operat może być wykorzystany, zgodnie z fachową wiedzą

308 rzeczoznawcy. Wada w postaci braku określenia daty sporządzenia klauzuli aktualności

309 byłaby istotna, gdyby data końcowa ważności operatu była określona w oparciu o upływ

310 czasu od daty jego sporządzenia, gdyby zatem rzeczoznawca nie wskazał, że operat

311 pozostaje ważny do dnia 13 czerwca 2016 r., a jedynie, że zachowuje ważność przez 6

312 miesięcy od daty klauzuli. Wówczas data ważności operatu pozostawałaby

313 nieokreślona. Taka sytuacja jednak w niniejszej sprawie nie występowała.

314 Uznać należało zatem, że zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia

315 przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz § 58 ust. 1 rozporządzenia są w pełni

316 usprawiedliwione, gdyż sąd I instancji błędnie zastosował te przepisy uznając, że

317 klauzula aktualności operatu szacunkowego jest w stopniu istotnym dla rozstrzygnięcia

318 sprawy wadliwa i z tego tylko powodu zakwestionował wartość dowodową tego operatu.

319 Zaniechał tym samym dokonania oceny, czy operat na którym oparły swe ustalenia

320 faktyczne organy administracji odpowiada pozostałym wymogom prawa.

321 W tym stanie sprawy Naczelny Sąd Administracyjny orzekł na podstawie art. 185

322 § 1 p.p.s.a. jak w sentencji wyroku.

323 O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 203 pkt 2 p.p.s.a. wobec

324 uwzględnienia skargi kasacyjnej od wyroku sądu I instancji uwzględniającego skargę.

325 10