Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 listopada 2017 r., I OSK 1062/17

wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 listopada 2017 r., I OSK 1062/17

Sentencja

1 Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Marek Stojanowski Sędziowie: Sędzia NSA Jolanta Rudnicka Sędzia del. NSA Jacek Hyla (spr.) po rozpoznaniu w dniu 21 listopada 2017 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wojewody Mazowieckiego od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 2 grudnia 2016r., sygn. akt IV SA/Wa 1987/16 w sprawie ze skargi Gminy P. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] 2016 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, 2. zasądza od Gminy P. na rzecz Wojewody Mazowieckiego kwotę 340 zł (trzysta czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2 Wyrokiem z dnia 2 grudnia 2016 r., sygn. akt IV SA/Wa 1987/16, Wojewódzki

3 Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu skargi Gminy P. uchylił

4 decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] czerwca 2016 r., nr [...] oraz

5 utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty Gminy P. z dnia [...] października

6 2015r., nr [...]w przedmiocie ustalenia odszkodowania.

7 W uzasadnieniu wskazano, że Starosta P. na wniosek Gminy

8 P., wydał decyzję Nr [...] z dnia [...] października 2013 r. zatwierdzającą

9 projekt budowlany i zezwalającą na realizację inwestycji drogowej polegającej na

10 rozbudowie ulicy M. na odcinku ul. O. ([...]) - ul. R. oraz

11 fragmentu ul. E. w m. P. wraz z budową szeregu instalacji

12 infrastrukturalnych. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności, zaś

13 Wojewoda M. decyzją Nr [...] z dnia [...] lipca 2014 r. utrzymał ją w

14 mocy.

15 Pod inwestycję tę z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], stanowiącej

16 własność S. i M. G. na zasadzie wspólności majątkowej

17 małżeńskiej wydzielono m. in. działkę ewidencyjną nr [...]. Stosownie do art. 12 ust. 4

18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji

19 inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 2031) nieruchomość ta

20 stała się z mocy prawa własnością Gminy P. za odszkodowaniem ustalonym w

21 odrębnej decyzji. Zgodnie z art. 12 ust. 4a i ust. 5 ustawy decyzję ustalającą

22 wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ,

23 który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

24 W dniu [...] grudnia 2013 r. został sporządzony przez uprawnionego

25 rzeczoznawcę majątkowego D. S. operat szacunkowy określający

26 wartość rynkową nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] ha, z

27 obrębu [...], położoną w P., która z mocy prawa stała się własnością Gminy

28 P. Autor operatu D. S. potwierdził aktualność wartości

29 określonych w operacie do [...] czerwca 2016 r.

30 Decyzją Nr [...] z [...] października 2015 r. Starosta P. ustalił na

31 podstawie określonego wyżej operatu odszkodowanie na rzecz S. G.

32 j

33 1

34 i M. G. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej w wysokości 6 273

35 zł i orzekł o odmowie powiększenia wysokości ustalonego odszkodowania o kwotę

36 równą 5 % wartości nieruchomości.

37 Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz Miasta i Gminy P.,

38 wnosząc o jej uchylenie w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia

39 przez organ I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucił niedokonanie przez organ

40 poprawnie oceny formalnej operatu szacunkowego i nie przeprowadzenie

41 wszechstronnej analizy w związku ze zgłoszoną rażąco wysoką stawką za 1 m2 gruntu.

42 Organ odwoławczy pismem z 8 marca 2016 r. wystąpił do organu I instancji

43 stosownie do art. 136 K.p.a. o przeprowadzenie dodatkowego postępowania

44 dowodowego w celu potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego sporządzonego

45 15 grudnia 2013 r., którego aktualność została potwierdzona do dnia 14 grudnia 2015 r.

46 przez rzeczoznawcę majątkowego D. S. (okres ważności minął w

47 dniu 14 grudnia 2015 r.). Autor operatu potwierdził jego aktualność do 13 czerwca

48 2016r. pod warunkiem utrzymania się stabilności badanego rynku.

49 Organ odwoławczy stwierdził, że nie dopatrzył się w operacie szacunkowym

50 uchybień, mających wpływ na merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy. Zdaniem

51 Wojewody opracowanie rzeczoznawcy zawiera wszystkie obligatoryjne elementy

52 formalne wskazane w § 56 i § 57 rozporządzenia Rady Ministrów. Uznano, że operat

53 jako aktualny, może służyć za przydatny i wiarygodny dowód o wartości nieruchomości

54 w niniejszym postępowaniu administracyjnym.

55 Organ odwoławczy przeanalizował także kontroperaty wykonane na zlecenie

56 strony. Wskazał, że dotyczą one innych nieruchomości, nie mogą więc stanowić punktu

57 odniesienia w trakcie analizy przydatności operatu D. S. W ocenie

58 organu odwoławczego biegły - D. S. w operacie szacunkowym, na

59 podstawie którego ustalone zostało odszkodowanie, właściwie zastosował metodę

60 wyceny. Zdaniem organu odwoławczego zarzut zbyt wysokiego odszkodowania nie

61 stanowi powodu do podważenia prawidłowości operatu.

62 Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu przez stronę skarżącą kwestii

63 dotyczącej prawidłowości sporządzonego operatu, określającego wartość

64 przedmiotowej działki, danych przyjętych dla analizy rynku i do wyceny, należy

65 wyjaśnić, iż zdaniem organu odwoławczego nie wystąpiły nieprawidłowości, które

66 miałyby wpływ na wynik wyceny.

67 2

68 Gmina P. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w

69 Warszawie zarzuciła wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem:

70 1) art. 7, art. 77 oraz art. 80 w zw. z art. 75 K.p.a. polegające na

71 niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu

72 wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego,

73 przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, co wyrażało się daniem w całości

74 wiary operatowi rzeczoznawcy z pominięciem uwag skarżącej;

75 2) art. 107 § 3 i art. 8 K.p.a. przez niedostateczne uzasadnienie decyzji, w

76 szczególności nieodniesienie się przez organ do wszystkich twierdzeń skarżącej;

77 3) art. 138 § 1 K.p.a. przez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu instancji,

78 w sytuacji m. in. oparcia decyzji na wadliwym operacie szacunkowym;

79 4) art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36

80 ust. 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

81 nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego przez dokonanie wyceny

82 nieruchomości bez uwzględnienia jej stanu, w tym przeznaczenia na dzień wydania

83 decyzji lokalizacyjnej a także dokonanie wyceny na zlecenie organu prowadzącego

84 postępowanie w oparciu o ceny nieruchomości o przeznaczeniu właściwym dla

85 nieruchomości przyległych z pominięciem danych z transakcji nieruchomościami

86 przeznaczonymi pod drogi z dwukrotnym nadanie wycenie klauzuli aktualności; 5) art.

87 156 ust. 3 i 4 u.g.n., gdyż operat, który utracił moc, nie pozwala na ocenę czy dane

88 stanowiące podstawę wyceny są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy.

89 Wojewoda Mazowiecki - w odpowiedzi na skargę - wniósł o oddalenie skargi,

90 tym samym podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

91 W uzasadnieniu wyroku uchylającego decyzje organów obu instancji Sąd

92 wskazał, że w sprawie doszło do naruszenia art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia

93 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 58 i 57 ust. 1 rozporządzenia Rady

94 Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia

95 operatu szacunkowego. Zgodnie z tymi przepisami operat szacunkowy może być

96 wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od

97 daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne

98 zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być

99 wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego

100 aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu

101 następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez

102 3

103 rzeczoznawcę, który go sporządził. W § 58 rozporządzenia wskazano, że potwierdzenie

104 aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził

105 operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której

106 rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje

107 klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1, tj. podpisuje, zamieszczając datę i

108 pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Wykładnia literalna powyższych przepisów

109 prowadzi do wniosku, że jeżeli operat nie zostanie wykorzystany przez 12 miesięcy traci

110 ważność, chyba że rzeczoznawca dokona jego aktualizacji. Aktualizacja operatu może

111 być nawet kilkakrotna. Zauważyć przy tym należy, iż przepisy art. 156 ust. 4 u.g.n. i §

112 58 ust. 1 rozporządzenia nie definiują pojęcia "klauzula", ale analiza powyższych

113 przepisów pozwala stwierdzić, że jest to osobny od operatu dokument stanowiący

114 potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez

115 dołączenie do operatu klauzuli zawierającej oświadczenie o jego aktualności. Klauzula

116 powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego (§

117 57 ust. 1 powołanego rozporządzenia). W ocenie Sądu I instancji znajdujące się w

118 aktach sprawy potwierdzenia aktualności operatu nie spełniają warunków, jakim

119 powinna odpowiadać klauzula. Po pierwsze, nie zawierają wyrażonego w sposób

120 jednoznaczny oświadczenia rzeczoznawcy, że operat pomimo upływu terminu

121 wskazanego w art. 156 § 3 u.g.n. zachował aktualność. Obie klauzule wydane zostały

122 pod warunkiem, co godzi w rzetelność ich dokonania. Rzeczoznawca zastrzegł, że

123 dokonuje aktualizacji pod warunkiem, że "nie wystąpią wcześniej gwałtowne zmiany

124 popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w kraju lub w otoczeniu

125 nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość". Wskazane uchybienie

126 stanowi, zdaniem Sądu, naruszenie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., a także art. 7 i oraz art. 77

127 § 1 K.p.a., albowiem nie pozwala rozstrzygnąć, czy dane stanowiące podstawę wyceny

128 i w efekcie oparta na nich opłata planistyczna, są zgodne z rzeczywistym stanem

129 rzeczy. Po drugie, umieszczona na potwierdzeniu aktualności operatu klauzula nie

130 zawiera daty, co stanowi naruszenie §58 w zw. z § 57 ust. 1 rozporządzenia. Jak

131 wynika z akt sprawy operat wykorzystany przez organ I instancji został sporządzony 15

132 grudnia 2013 r., tj. był aktualny do 14 grudnia 2014 r. Z akt sprawy nie wynika kiedy

133 dokonano jego aktualizacji - brak daty potwierdzenia aktualizacji operatu (przy klauzuli).

134 W potwierdzeniu aktualności operatu znajdującym się na stronie 22 akt zawarta jest

135 tylko informacja, że zachowuje on swoją aktualność przez kolejne 12 miesięcy, tj. do 14

136 grudnia 2015 r. (przy czym zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie

137 4

138 datowane jest na 20 listopada 2014 r.). Dalszego potwierdzenia aktualności operatu

139 szacunkowego (do 13 czerwca 2016 r.) dokonano na etapie postępowania przed

140 organem odwoławczym. Do pisma z 2 kwietnia 2016 r. (czyli nadesłanego ponad 3

141 miesiące po tym jak wcześniej dokonane potwierdzenie aktualności utraciło swą

142 ważność) rzeczoznawca dołączył potwierdzenie aktualności, jednak również nie

143 zawiera ono daty jej sporządzenia.

144 Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził konieczność uchylenia obu

145 zaskarżonych decyzji. Skoro bowiem ustalenie wysokości odszkodowania następuje po

146 uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości

147 (art. 130 ust. 2 u.g.n.) to brak właściwie sporządzonych potwierdzeń aktualności operatu

148 szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat oznacza, że

149 organy orzekały w oparciu o nieaktualny operat majątkowy, co uniemożliwiało wydanie

150 decyzji merytorycznej.

151 Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł Wojewoda Mazowiecki,

152 domagając się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego

153 rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie, a także

154 zasądzenia kosztów postępowania.

155 Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego:

156 1. art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

157 (Dz. U. 2015 poz. 1774 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., w zw. z § 58 ust. 1 rozporządzenia

158 Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 ze zm.) w

159 sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zwanego dalej

160 rozporządzeniem, poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że sporządzenie

161 przez rzeczoznawcę majątkowego klauzuli potwierdzającej aktualność operatu

162 szacunkowego o treści "operat zachowuje aktualność przez kolejne 12 miesięcy tj. do

163 dnia 14 grudnia 2015 r." nie zawiera wyrażonego w sposób jednoznaczny oświadczenia

164 rzeczoznawcy, że operat pomimo upływu terminu wskazanego w art. 156 ust. 3 u.g.n.

165 zachował aktualność, podczas gdy przytoczona powyżej treść klauzuli została

166 sporządzona poprawnie i skutkowała dalszą przydatnością operatu szacunkowego na

167 potrzeby prowadzonego postępowania odszkodowawczego,

168 2. art. 156 ust. 3 i 4. u.g.n. w zw. z § 58 ust. 1 rozporządzenia poprzez błędną

169 wykładnię, która doprowadziła do przyjęcia, że zamieszczenie w ramach klauzuli

170 potwierdzającej aktualność operatu szacunkowego warunku określającego ważność

171 tego operatu świadczy o nierzetelności w ramach jej sporządzenia i powoduje, że

172 5

173 operat ten nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania podczas gdy przepisy

174 te nie wprowadzają takiego zakazu, a ich interpretacja w świetle art. 154 u.g.n.

175 prowadzi do wniosku przeciwnego,

176 3. art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. w zw. z § 58 ust. 1 i § 57 rozporządzenia poprzez przyjęcie,

177 że brak daty na klauzuli potwierdzającej aktualność w świetle treści oświadczenia

178 rzeczoznawcy majątkowego w zakresie aktualności operatu szacunkowego powoduje,

179 że została ona sporządzona niezgodnie z ww. przepisami w stopniu uniemożliwiającym

180 wykorzystanie operatu szacunkowego na cele, na które został sporządzony.

181 W uzasadnieniu wskazano, że sporządzone w ramach przedmiotowej sprawy

182 klauzule potwierdzające aktualność operatu szacunkowego z dnia 15 grudnia 2013r.

183 były sporządzone zgodnie z przepisami. Przepis § 58 rozporządzenia nie nakłada

184 obowiązku złożenia przez rzeczoznawcę oświadczenia woli o treści np.

185 "...rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu szacunkowego". Istotą tego przepisu

186 jest, aby z treści klauzuli potwierdzającej aktualność jednoznacznie wynikało, że

187 skutkuje ona złożeniem oświadczenia o aktualności operatu szacunkowego. Zatem

188 użycie przez rzeczoznawcę majątkowego sformułowania "operat zachowuje aktualność

189 przez kolejne 12 miesięcy tj. do dnia 14 grudnia 2015r." wypełniło obowiązek

190 wynikający z § 58 ust. 1 rozporządzenia. Nie ulega wątpliwości, że intencją

191 rzeczoznawcy było podtrzymanie wartości wyrażonej w operacie przez kolejny rok od

192 dnia, kiedy utracił on swój 12 miesięczny termin ważności. W świetle powyższego,

193 rzeczoznawca nie miał obowiązku składania oświadczenia o treści, że "pomimo upływu

194 terminu wskazanego w art. 156 ust. 3 u.g.n. operat zachował aktualność" gdyż

195 wystarczającym było, że data końcowa przedłużenia ważności operatu szacunkowego

196 została ustalona na dzień 14 grudnia 2015 r., gdyż operat szacunkowy po

197 potwierdzeniu aktualności może być wykorzystywany przez kolejne 12 miesięcy od dnia

198 jej sporządzenia.

199 Powyższe stanowisko dotyczy również drugiej z klauzul, w ramach której

200 rzeczoznawca wskazał, że operat "zachowuje aktualność przez kolejnych 6 miesięcy tj.

201 do dnia 13 czerwca 2016 r.". Zastosowanie sformułowania o treści: "przez kolejnych 6

202 miesięcy" wraz ze wskazaniem końcowej daty ich upływu tj. 13 czerwca 2016 r.

203 świadczy o tym, że jego celem było zapewnienie przez rzeczoznawcę ciągłości

204 ważności sporządzonego operatu od dnia upływu 12 miesięcznej ważności pierwszego

205 potwierdzenia aktualności - tj. od dnia 14 grudnia 2015.

206 Klauzule potwierdzające aktualność operatu szacunkowego z dnia 15 grudnia

207 6

208 2013 r. zostały sporządzone na odrębnym dokumencie, zawierały istotną treść i

209 zawierały podpis oraz pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Natomiast zawarcie w nich

210 stwierdzenia, że dokonuje się aktualizacji pod warunkiem, że "nie wystąpią wcześniej

211 gwałtowne zmiany popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w kraju lub

212 w otoczeniu nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość", zdaniem

213 skarżącego w żaden sposób nie świadczy o ich nieprawidłowości. Jeżeli w świetle

214 art. 156 ust. 3 operat szacunkowy może być wykorzystywany przez okres 12 miesięcy

215 na potrzeby, na które został sporządzony pod warunkiem, że nie zaistniały okoliczności

216 wskazane w art. 154 u.g.n., to potwierdzenie aktualności obarczone takim warunkiem

217 jest zgodne z obowiązującymi przepisami. Art. 154 w zw. z art. 156 ust. 3 wskazuje

218 czynniki, których istotna zmiana wpłynie na utratę ważności operatu przed upływem 12

219 miesięcznego terminu od jego powstania. W katalogu tym znajdują się takie

220 okoliczności jak położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan

221 nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości

222 podobnych. Tym samym, wskazanie przez rzeczoznawcę w ramach klauzuli, że na

223 podstawie potwierdzenia aktualności podtrzymuje wartość nieruchomości określoną w

224 operacie szacunkowym pod warunkiem, że "nie wystąpią wcześniej gwałtowane zmiany

225 popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w kraju lub otoczeniu

226 nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość" odpowiada

227 okolicznościom wskazanym w art. 154 u.g.n. Skoro zatem dopuszczalne jest

228 zamieszczenie takiego zastrzeżenia w operacie szacunkowym, to tym samym

229 dopuszczalne, a nawet wskazane jest jego umiejscowienie w ramach klauzuli

230 potwierdzającej jego aktualność. Zmiana tych czynników bowiem powoduje

231 konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego.

232 Zdaniem skarżącego podniesiony przez Sąd brak daty w klauzulach

233 potwierdzających aktualność operatu szacunkowego nie powoduje ich wadliwości w

234 stopniu powodującym brak możliwości wykorzystania operatu szacunkowego po

235 upływie 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia. Zwrócić bowiem należy uwagę na treść

236 oświadczeń rzeczoznawcy majątkowego "operat zachowuje aktualność przez kolejne

237 12 miesięcy tj. do dnia 14.12.2015r." oraz "Oszacowana wartość prawa własności

238 nieruchomości i oszacowana na kwotę zachowuje aktualność przez kolejne 6 miesięcy

239 tj. do dnia 13.06.2016 r. pod warunkiem....". Zatem rzeczoznawca majątkowy

240 jednoznacznie ustala, do kiedy sporządzony operat może być wykorzystywany na cele

241 ustalenia wysokości odszkodowania. Data potwierdzenia aktualności operatu

242 7

243 szacunkowego jest wytyczną świadczącą o tym, że może być on wykorzystywany przez

244 dalszy okres do 12 miesięcy. Zatem sam brak daty sporządzenia potwierdzenia

245 aktualności nie może wpływać negatywnie na ważność operatu szacunkowego, gdyż w

246 tym przypadku została ona zastąpiona oświadczeniem w przedmiocie terminu dalszej

247 jego przydatności. Ponadto wskazane w ramach potwierdzenia aktualności przedziały

248 czasowe pozwalają na przyjęcie, że operat szacunkowy pozostawał ważny od dnia

249 sporządzenia do dnia 13 czerwca 2016 r. Rzeczoznawca określając zatem skutek

250 złożonego oświadczenia na cały wskazany przez siebie okres zapewnił ciągłość

251 czasową ważności operatu pozwalająca zarówno na wydanie w dniu [...] listopada

252 2015r. decyzji ustalającej wysokość odszkodowania jak również na wydanie w dniu 3

253 czerwca 2015 r. decyzji organu II instancji utrzymującej ją w mocy. Jest to jedyny brak

254 formalny wynikający z § 57 rozporządzenia, gdyż pozostałe wytyczne co do klauzuli

255 aktualności w zakresie odrębności dokumentu, pieczęci i podpisu zostały przez

256 rzeczoznawcę dochowane.

257 Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje:

258 Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu

259 przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, dalej jako "p.p.s.a."),

260 Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze

261 jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W sprawie nie występują

262 enumeratywnie wyliczone w art. 183 § 2 powołanej ustawy przesłanki nieważności

263 postępowania sądowoadministracyjnego. Z tego względu, przy rozpoznaniu sprawy,

264 Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej.

265 Skarga kasacyjna opierała się na usprawiedliwionych podstawach.

266 Zarzuty skargi kasacyjnej sprowadzają się do zakwestionowania prawidłowości

267 klauzuli aktualności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w odniesieniu do

268 sporządzonego przez niego operatu szacunkowego. Zdaniem sądu I instancji wady

269 klauzuli uniemożliwiają oparcie ustaleń faktycznych organów administracji na operacie

270 rzeczoznawcy D. S.

271 Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego stanowisko to nie jest trafne.

272 W dacie orzekania przez organy administracji przepis art. 156 ust. 3 u.g.n.

273 stanowił, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został

274 sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły

275 8

276 zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w

277 art.154. Zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany

278 po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez

279 rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez

280 umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który

281 go sporządził.

282 Zatem sama zmiana uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o

283 których mowa w art.154 (np. dotyczących stanu nieruchomości) powoduje, że operat

284 szacunkowy nie może być wykorzystany nawet w okresie jego ustawowej ważności,

285 czyli 12 miesięcy od daty sporządzenia. Zatem umieszczenie w klauzuli aktualności

286 zastrzeżenia, że operat zachowuje ważność przez wskazany okres o ile "nie wystąpią

287 wcześniej gwałtowne zmiany popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w

288 kraju lub w otoczeniu nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość"

289 pozbawione jest w istocie znaczenia. Oczywiste jest bowiem, że wystąpienie

290 wskazanych okoliczności spowodowałoby konieczność sporządzenia nowego operatu

291 szacunkowego, nawet, gdyby zastrzeżenia takiego klauzula aktualności byłaby

292 pozbawiona. Brzmienie klauzuli sporządzonej przez rzeczoznawcę D.

293 S. nie pozostawia żadnych wątpliwości co do jego woli potwierdzenia

294 aktualności operatu - z oczywistym zastrzeżeniem, że zmiana istotnych okoliczności

295 spowoduje jego dezaktualizację.

296 Zgodnie z § 58 ust. 1 rozporządzenia, potwierdzenie aktualności operatu

297 szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje

298 poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca

299 oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w

300 sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 (zamieszczając datę i pieczęć). W myśl § 58 ust.

301 2 w przypadku dalszego potwierdzania aktualności operatu szacunkowego stosuje się

302 ust. 1.

303 Istotnie rzeczoznawca naruszył przepis § 58 rozporządzenia nie zamieszczając

304 w klauzuli aktualności daty jej sporządzenia. Jednakże błąd ten nie może być uznany za

305 istotny, w sytuacji, gdy w klauzuli zawarto określenie końcowej daty, w jakiej operat

306 może być wykorzystany (do której zachowuje ważność). Zatem nie budzi wątpliwości

307 określenie terminu w którym operat może być wykorzystany, zgodnie z fachową wiedzą

308 rzeczoznawcy. Wada w postaci braku określenia daty sporządzenia klauzuli aktualności

309 byłaby istotna, gdyby data końcowa ważności operatu była określona w oparciu o upływ

310 9

311 czasu od daty jego sporządzenia, gdyby zatem rzeczoznawca nie wskazał, że operat

312 pozostaje ważny do dnia 13 czerwca 2016 r., a jedynie, że zachowuje ważność przez 6

313 miesięcy od daty klauzuli. Wówczas data ważności operatu pozostawałaby

314 nieokreślona. Taka sytuacja jednak w niniejszej sprawie nie występowała.

315 Uznać należało zatem, że zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia

316 przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz § 58 ust. 1 rozporządzenia są w pełni

317 usprawiedliwione, gdyż sąd I instancji błędnie zastosował te przepisy uznając, że

318 klauzula aktualności operatu szacunkowego jest w stopniu istotnym dla rozstrzygnięcia

319 sprawy wadliwa i z tego tylko powodu zakwestionował wartość dowodową tego operatu.

320 Zaniechał tym samym dokonania oceny, czy operat na którym oparły swe ustalenia

321 faktyczne organy administracji odpowiada pozostałym wymogom prawa.

322 W tym stanie sprawy Naczelny Sąd Administracyjny orzekł na podstawie art. 185

323 § 1 p.p.s.a. jak w sentencji wyroku.

324 O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 203 pkt 2 p.p.s.a. wobec

325 uwzględnienia skargi kasacyjnej od wyroku sądu I instancji uwzględniającego skargę.

326 10