Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 lutego 2014 r., VII SA/Wa 2709/13

wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 lutego 2014 r., VII SA/Wa 2709/13

Sentencja

1 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk (spr.), , Sędzia WSA Jolanta Augustyniak - Pęczkowska, Sędzia WSA Krystyna Tomaszewska, Protokolant st. ref. Anna Tomaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 lutego 2014 r. sprawy ze skargi E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2013 r. znak [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokali niemieszkalnych I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji; II. stwierdza, że zaskarżone postanowienie nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. kwotę 357 (trzysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Uzasadnienie

2 Prezydent Miasta [...] postanowieniem z dnia [...] kwietnia

3 2013 roku nr [...] odmówił wydania E. sp. z o.o. z siedzibą

4 w W. zaświadczenia o samodzielności lokali niemieszkalnych oznaczonych

5 symbolami [...] i [...] usytuowanych na kondygnacjach -1 i -2 w budynku na

6 terenie działki nr ewidencyjny [...] przy ul. S. w W.. W uzasadnieniu

7 organ I instancji wskazał, że wymienione wyżej lokale stanowią część wspólną

8 nieruchomości i nie mogą być uznane za lokale samodzielne ponieważ korzystanie

9 z nich możliwe jest wyłącznie poprzez inny samodzielny lokal w tym wypadku

10 garażowy.

11 Po rozpoznaniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W.

12 postanowieniem z dnia [...] października 2013 roku utrzymało w mocy zaskarżone

13 postanowienie. W uzasadnieniu organ odwoławczy omówił przesłanki

14 samodzielności określone w art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności

15 lokali. W szczególności wskazał, że warunkiem koniecznym uznania lokalu za

16 samodzielny jest możliwość korzystania z lokalu zgodnie z jego funkcją bez

17 konieczności korzystania z innych lokali. W kontekście poczynionych uwag

18 Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że korzystania z pomieszczeń

19 gospodarczych [...] i [...] możliwe jest wyłącznie poprzez skorzystanie z lokalu

20 garażowego wielostanowiskowego będącego lokalem samodzielnym, a nie częścią

21 wspólną budynku mieszkalnego. Wobec powyższego organ odwoławczy uznał, iż

22 odmowa wydania wnioskowanego zaświadczenia jest w pełni uzasadniona.

23 Skargę na to postanowienie złożyła E. sp. z o.o. w skardze

24 zarzuciła:

25 1) Rażące naruszenie przepisów postępowania tj. art. 107 § 3 w zw. z art. 144

26 k.p.a. oraz art. 7, 8, 11 i 15 k.p.a. poprzez nierozpoznanie i nieustosunkowanie

27 się przez organ II instancji do zarzutów podniesionych przez spółkę

28 w zażaleniu oraz poprzestanie na powtórzeniu lapidarnej argumentacji

29 zawartej w uzasadnieniu postanowienia organu I instancji, jak również poprzez

30 błędne rozpoznanie przez organ II instancji niewłaściwego zażalenia;

31 2) Mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów postępowania tj.

32 art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 140 i 144 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy

33 postanowienia organu I instancji pomimo, że organ II instancji nie

34 przeprowadził ponownego postępowania wyjaśniającego w zakresie

35 koniecznym do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, w tym nie dokonał

36 kontroli zasadności zarzutów podniesionych przez Smołkę w zażaleniu;

37 3) Mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów postępowania tj.

38 art. 7 , 77, 80 k.p.a. w zw. z art. 217 § 2 pkt 2 i 218 § 2 k.p.a. poprzez

39 zaniechanie wszechstronnego wyjaśnienia przez organ II instancji wszystkich

40 okoliczności faktycznych sprawy prowadzące do nieprawidłowych ustaleń

41 w zakresie stanu faktycznego polegających na przyjęciu, że garaże znajdujące

42 się w budynku przy ul. S. w W. stanowią samodzielne lokale

43 podczas, gdy garaże te stanowią część nieruchomości wspólnej budynku, co

44 ewidentnie potwierdza fakt funkcjonowania w obrocie prawnym ostatecznego

45 poskanowania w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia

46 stwierdzającego samodzielność garażu;

47 4) Naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 2 ust 2 i 3 ustawy

48 z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000r., Nr 80, poz. 903

49 zzm.) polegające na uznaniu, że lokale nie spełniają wskazanych w ustawie

50 cech samodzielności uwagi na to, że korzystanie z nich możliwe jest wyłącznie

51 poprzez samodzielne lokale garażowe podczas, gdy garaże znajdujące się

52 w budynku nie maja charakteru samodzielnych lokali i stanowią część

53 nieruchomości wspólnej co oznacza, że dostęp do lokali nie odbywa się przez

54 inny samodzielny lokal, a w rezultacie lokale spełniają wszystkie przesłanki

55 lokalu samodzielnego.

56 Podnosząc te zarzuty skarżąca Spółka wnosiła o stwierdzenie nieważności

57 zaskarżonego postanowienia ewentualnie uchylenie w całości postanowienia

58 Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W..

59 W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wnosił o jej oddalenie.

60 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

61 Skarga zasługuje na uwzględnienie.

62 Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca

63 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn.

64 zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę

65 działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod

66 względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy

67 administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny

68 zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi

69 - odpowiednio: ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi - przy czym ocena ta jest

70 dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy

71 istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 pkt 2 ustawy

72 z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

73 (Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.; dalej: "p.p.s.a.") kontrola działalności

74 administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie

75 w sprawach skarg na postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na

76 które służy zażalenie. Do takich postanowień należy niewątpliwie postanowienie

77 o odmowie wydania zaświadczenia bądź zaświadczenia o żądanej treści, co wynika

78 z art. 219 k.p.a.

79 Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonego postanowienia SKO oraz

80 poprzedzającego go postanowienia Prezydenta Miasta, odmawiających Skarżącej

81 Spółce wydania zaświadczenia o samodzielności przedmiotowego lokalu, Sąd

82 doszedł do przekonania, że przy ich wydaniu doszło do naruszenia przepisów

83 postępowania mające istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, poprzez brak

84 wyjaśnienia istotnych w sprawie okoliczności. Skutkiem naruszenia w/w norm było

85 przedwczesne rozstrzyganie o braku przez przedmiotowy lokal cech "samodzielnego

86 lokalu" w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l.

87 W myśl przywołanego przepisu, samodzielnym lokalem mieszkalnym,

88 w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub

89 zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami

90 pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje

91 się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie

92 z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Zgodnie z art. 2 ust. 3 u.w.l.,

93 spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie

94 zaświadczenia.

95 W przedmiotowej sprawie Skarżąca spółka wystąpiła o wydanie zaświadczenia

96 o samodzielności lokali niemieszkalnych oznaczonych symbolami [...] i [...]

97 usytuowanych na kondygnacjach -1 i -2 w budynku na terenie działki nr ewidencyjny

98 [...] przy ul S. w W.

99 Podstawą odmowy wydania zaświadczenia żądanej treści było uznanie przez

100 organy, że garaż, z którego odbywa się komunikacja z lokalami objętymi wnioskiem

101 stanowi lokal samodzielny.

102 Stanowisko to w ocenie Sądu jest przedwczesne.

103 Należy wskazać, że pod rządem ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności

104 lokali Gedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej: "u.w.l.") garaż może

105 być pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego, może być elementem

106 nieruchomości wspólnej, ale może też stanowić odrębny lokal użytkowy. W art. 2 ust.

107 4 u.w.l. ustawodawca przykładowo wymienił piwnicę, strych, komórkę i garaż jako

108 pomieszczenia przynależne. Trzeba jednak podkreślić, że przynależna do lokalu

109 może być tylko część budynku oddzielona od pozostałej przestrzeni ścianami, gdyż

110 w przeciwnym razie nie można mówić o pomieszczeniu. Garaż, któremu nadano

111 charakter pomieszczenia przynależnego do lokalu mieszkalnego, staje się jego

112 częścią składową, z tym że nadanie takiego charakteru może nastąpić dopiero przy

113 wyodrębnieniu danego lokalu, bo wcześniej lokal nie stanowi rzeczy (art. 45 i 47 § 1

114 k.c.).

115 Nie jest pomieszczeniem przynależnym w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l. miejsce

116 postojowe w garażu wielostanowiskowym, gdyż nie jest ono oddzielone od innych

117 miejsc postojowych trwałymi ścianami. W takim wypadku za garaż może być uznane

118 jedynie całe pomieszczenie, w którym znajdują się miejsca postojowe, a nie

119 poszczególne miejsca postojowe. W celu zapewnienia właścicielom lokali

120 mieszkalnych prawa do korzystania z miejsc postojowych w praktyce ustanawia się

121 na ich rzecz odrębną własność garażu wielostanowiskowego, jako wydzielonego

122 lokalu użytkowego, po czym właściciele lokali zawierają umowę o sposobie

123 korzystania z poszczególnych miejsc postojowych. Innym sposobem stosowanym

124 w praktyce jest zawarcie umowy o podziale quoad usum bez ustanawiania na rzecz

125 właścicieli lokali mieszkalnych odrębnej własności garażu wielostanowiskowego (zob.

126 wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2001 r., V CKN 277/00, "Izba Cywilna"

127 2002, nr 1, s. 47, z dnia 2 lutego 2005 r., IV CK 474/04, niepubl. i z dnia 29 czerwca

128 2010 r., III CSK 325/09, "Izba Cywilna" 2011, nr 5, s. 34 oraz postanowienia z dnia

129 19 maja 2004 r., I CK 696/03, OSP 2005, nr 5, poz. 61 i z dnia 5 października

130 2007 r., I CSK 229/07, niepubl.).

131 Jak zatem widać, kwestia własności garaży wielostanowiskowych może być

132 w umowach regulowana w różny sposób. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku

133 z dnia 28 listopada 2007 r. sygn. akt I FSK 1455/06 stwierdził, że "Samo miejsce

134 postojowe w świetle ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U.

135 z 2000 r. Nr 80, poz. 903) nie może być odrębnym przedmiotem własności i mieści

136 się w pojęciu prawa do części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku

137 właścicieli lokali."

138 Reasumując trzeba wskazać, że garaż wielostanowiskowy może stanowić część

139 wspólną (nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali) co ma zasadnicze

140 znaczenie dla oceny samodzielności takiego garażu. W związku z tym ustalenie jak

141 została ukształtowana sytuacja prawna garażu ma istotne znaczenie dla

142 rozstrzygnięcia czy może on być uznany za lokal samodzielny a w związku z tym czy

143 stanowisko organów opierające się na tej przesłance jest prawidłowe.

144 Odnosząc się do zarzutu rażącego naruszenia przepisów postępowania

145 i wniosku o stwierdzenie nieważności zaskarżonego postanowienia należy wskazać,

146 że skarga w tym zakresie nie zawiera argumentacji wskazującej na rażące

147 naruszenie prawa przez organ odwoławczy. Podkreślenia wymaga to, że

148 stwierdzenie nieważności rozstrzygnięcia z powodu naruszenia przepisów

149 postępowania jakkolwiek jest dopuszczalne to może mieć zastosowanie wyłącznie

150 w przypadku szczególnie ciężkiego naruszenia podstawowych norm procedury

151 administracyjnej. Na tego rodzaju naruszenia skarżący nie wskazuje, natomiast sąd

152 badając sprawę nie stwierdził z urzędu rażącego naruszenia przepisów

153 postępowania uzasadniającego stwierdzenie nieważności postanowienia.

154 Mając wszystko to na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.,

155 orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku.

156 O kosztach postępowania (pkt 3 sentencji wyroku) orzeczono stosownie do art.

157 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a.

158 Ponownie rozpoznając sprawę organ administracji uwzględni powyższe

159 rozważania, wskazania i poglądy prawne Sądu. Przede wszystkim oceni ponownie

160 kwestię samodzielności garażu wio stanowiskowego i w oparciu o te ustalenia

161 rozstrzygnie wniosek Skarżącej Spółki