Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 listopada 2004 r., IV SA/Wa 277/04

wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 listopada 2004 r., IV SA/Wa 277/04

Sentencja

1 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Teresa Kobylecka (spr.) Sędzia WSA Wojciech Mazur Asesor WSA Anna Szymańska Protokolant Andrzej Malinowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 listopada 2004 r. sprawy ze skargi P. T. i W. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2003 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz P. T. i W. M. 1.388 zł (jeden tysiąc trzysta osiemdziesiąt osiem) tytułem kosztów postępowania sądowego.

Uzasadnienie

2 IV SA /Wa 277/04

UZASADNIENIE

3 Decyzją z dnia [...] grudnia 2003 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołania P. T. i W. M., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w związku z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 89, poz. 415 ze zm.) utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy G. z dnia [...] listopada 2003 r. ustalającą dla P. T. i W. M. jednorazową opłatę w wysokości 42267 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej we wsi S., stanowiącą 30% wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

4 W uzasadnieniu decyzji podniesiono, że w związku z podjęciem przez Radę Miejską w G. w dniu [...] listopada 2000 r. uchwały Nr [...] zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla fragmentu wsi S., wzrosła wartość działki skarżących oznaczona nr ew. [...], ponieważ dotychczasowe jej przeznaczenie pod uprawy rolne o charakterze powyrobiskowym uległo zmianie na zabudowę baz, składów i usług. Rada Miejska w G. w uchwale z dnia [...] listopada 2000 r. w § 38 ustaliła wysokość stawki procentowej służącej naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na 30%. P. T. i W. M. zbyli przedmiotową nieruchomość umową zawartą w dniu [...] grudnia 2002 r. w formie aktu notarialnego, a zatem przed upływem terminu 5 lat od daty wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

5 Organ odwoławczy podniósł, że ustalenie wysokości opłaty dokonywane jest według zasad dotyczących wyceny zbywanych nieruchomości państwowych przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami na dzień zbycia nieruchomości tj. zawarcia aktu notarialnego umowy sprzedaży, przy czym ustalona cena w umowie nie stanowi przesłanki dla ustalenia wartości nieruchomości. Odnośnie gruntów przyjętych do porównania w operacie szacunkowym organ wyjaśnił, że biegły kieruje się własną oceną i przepisami prawa, zatem brak jest podstaw do narzucenie mu innych ocen.

6 Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wnieśli P. T. i W. M., domagając się jej uchylenia.

7 Skarżący po przedstawieniu postępowania, które doprowadziło do zmiany przeznaczenia ich działki, zakwestionowali ustalenia operatu szacunkowego, będącego podstawą ustalenia opłaty planistycznej, zarzucając przyjęcie w nim do porównania z ich działką o powierzchni 10,48 ha działek o powierzchni 1000, 1500, 1118 m² z dojazdem drogą asfaltową, a nie gruntową. Podnieśli, że sposób rekultywacji działki (przy użyciu pyłów dymnicowych) powoduje wzrost o 70% kosztów budowy naniesień lub uniemożliwia całkowicie tę budowę i to spowodowało sprzedanie działki.

8 W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podtrzymało argumenty zawarte w uzasadnieniu decyzji i wniosło o oddalenie skargi.

9 Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

10 Skarga jest zasadna.

11 Istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), zwanej dalej ustawą, stanowiącego formę tzw. renty planistycznej sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty w razie łącznego wystąpienia dwu przesłanek, tj.:

12 a) zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,

13 b) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany.

14 Warunki te, jak słusznie podniosły organy obu instancji i czego nie kwestionują skarżący zostały w sprawie spełnione.

15 Zauważyć należy, że wymierzenie opłaty planistycznej nie jest uznaniowe, jest obligatoryjne, a sposób wyliczenia ściśle wskazany przez prawo. Jest świadczeniem publicznoprawnym, wiążącym się z przysporzeniem majątkowym właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, dokonanym wskutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem ustalenia jednorazowej opłaty, o której mowa w przepisie art. 36 ust. 3 ustawy, jest zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i cyt. przepis jest podstawą do jej wymierzenia.

16 Wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego, który jest dowodem w sprawie i jak każdy dowód podlega ocenie organu administracyjnego, zgodnie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego. Przy ocenie dowodu z opinii biegłego organ administracji państwowej nie może ograniczyć się do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania, zwłaszcza w przypadku zarzutów zgłoszonych co do niej przez stronę. Tymczasem organ odwoławczy w sprawie niniejszej nawet nie podjął takiej próby, stwierdzając wprost, że "biegły kieruje się własną oceną i przepisami prawa, zatem brak jest podstaw do narzucenie mu innych ocen". Dlatego należy podzielić zarzut skarżących, że organ nie dokonał oceny zgłoszonych przez nich do operatu szacunkowego zastrzeżeń.

17 W ocenie Sądu opinia biegłego w sprawie niniejszej wymagała dokonania jej analizy przez organ, albowiem do wyceny przyjęto w niej dla porównania działki przeznaczone w planie "pod zabudowę mieszkaniową", a działka skarżących przeznaczona jest pod "usługi, składy i magazyny", co nie jest tożsamym przeznaczeniem, a może mieć wpływ na wartość działki. Ponadto oceniana działka ma "niekorzystną" lokalizację, "brak infrastruktury", "gruntową" drogę dojazdową, zaś porównywane działki mają "b.dobrą" i "dobrą" atrakcyjność, "pełną" infrastrukturę oraz drogę dojazdową "asfaltowa/gruntowa". Organ powinien także ocenić, czy i jaki wpływ może mieć na wycenę przedmiotowej nieruchomości przyjęcie do oceny działki o powierzchni 1137 m², 2900 m² i 2800 m² , podczas gdy w opinii stwierdzono, że działka skarżących ma 22950 m² i dlaczego przyjęto współczynnik korekcyjny na 0,9. Okoliczności te wobec kwestionowania opinii przez skarżących winny być wnikliwie rozpatrzone przez organ.

18 Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania (art. 7, 77 i 107 § 3 kpa), które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 135, poz. 1270) orzekł jak w wyroku. Orzeczenie o kosztach postępowania uzasadnia art. 200 cyt. ustawy. Na podstawie art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku.