Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 kwietnia 2015 r., IV SA/Wa 196/15

wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 kwietnia 2015 r., IV SA/Wa 196/15

Sentencja

1 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.), Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 kwietnia 2015 r. sprawy ze skarg J. P. i W. P. oraz Skarbu Państwa – Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności budynku gastronomiczno-handlowego 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz skarżących: - J. P. i W. P. solidarnie kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych, - Skarbu Państwa – Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad kwotę 440 (czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Uzasadnienie

2 |Minister Infrastruktury i Rozwoju, zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2014r. Nr [...] uchylił decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...]|

3 |kwietnia 2014 r. w pkt. 4a, 4b ustalających odszkodowanie na rzecz J. P. i W. P. i orzekł w tym zakresie o ustaleniu odszkodowania za |

4 |prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności budynku gastronomiczno-handlowego, o którym mowa w pkt 2, na rzecz J. P. w wysokości|

5 |638 486,50 zł (słownie: sześćset trzydzieści osiem tysięcy czterysta osiemdziesiąt sześć złotych 50/100 groszy) oraz na rzecz W. P. w |

6 |wysokości 638 486,50 zł (słownie:, sześćset trzydzieści osiem tysięcy czterysta osiemdziesiąt sześć złotych 50/100 groszy), a w |

7 |pozostałym zakresie ww decyzję utrzymał w mocy. |

8 |W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny. |

9 |Nieruchomość położona w gminie [...], obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,3057 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] |

10 |stycznia 2005 r., znak: [...], o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, utrzymaną w mocy decyzją Ministra Budownictwa z dnia [...] września |

11 |2006r., znak [...], została przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku obwodnicy [...] od |

12 |km [...] do km [...] wraz z przebudową urządzeń infrastruktury. |

13 |Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] grudnia 2010r., znak: [...], stwierdził nabycie przez Skarb Państwa z mocy prawa przysługującego |

14 |Gminie i Miastu [...] prawa własności nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,3057 ha, |

15 |przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku obwodnicy [...] oraz orzekł o wywłaszczeniu |

16 |prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na ww. działce przysługującego J. P. (udział 1/2 części) i W. P. (udział 1/2 części) wraz z|

17 |prawem własności pawilonu gastronomiczno-handlowego, stanowiącym prawo związane z ww. prawem użytkowania wieczystego przysługującym |

18 |Powyższym osobom w udziałach po 1/2 części oraz hipoteki obciążającej prawo użytkowania wieczystego ustanowionej na rzecz D. S. w |

19 |kwocie 15 000,00 zł, a także ustalił odszkodowania na rzecz Gminy i Miasta [...] w wysokości, J. P., W. P., D. S. oraz zobowiązał G. do |

20 |wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja podlegać będzie wykonaniu. |

21 |Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury wnieśli: w imieniu J. P. i W. P. ich pełnomocnik B. P., G. oraz Burmistrz |

22 |Gminy i Miasta [...]. |

23 |Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] września 2011r. znak: [...] uchylił powołaną wyżej decyzję Wojewody [...] Nr [...] z |

24 |dnia [...] grudnia 2010r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. |

25 |W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Minister wskazał, że w związku z negatywną opinią Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji |

26 |Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania stracił charakter opinii o |

27 |wartości wywłaszczanej nieruchomości, co skutkowało koniecznością sporządzenia nowego operatu szacunkowego określającego wartość tej |

28 |nieruchomości. |

29 |Ponownie rozpoznając sprawę Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] lipca 2012 r., znak: [...], orzekł o stwierdzeniu nabycia przez Skarb |

30 |Państwa prawa własności opisanej wyżej nieruchomości (pkt 1), o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa użytkowania wieczystego |

31 |ustanowionego na ww. nieruchomości, przysługującego J. P. i W. P. w udziałach po 1/2 części wraz z prawem własności pawilonu |

32 |gastronomiczno-handlowego (pkt 2a), o wywłaszczeniu hipoteki obciążającej prawo użytkowania wieczystego opisane w pkt 2a ustanowionej |

33 |na rzecz D. S. w kwocie 15 000,00 zł (pkt 2b), o ustaleniu odszkodowania na rzecz Gminy i Miasta [...] za prawo własności nieruchomości w|

34 |wysokości 337 994,00 zł. (pkt 3), o ustaleniu odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności budynku |

35 |gastronomiczno-handlowego na rzecz J. P. i W. P. w kwotach po 643 017,50 zł (pkt 4b) oraz o ustaleniu odszkodowania za hipotekę na |

36 |rzecz D. S. w wysokości 15 000 zł (pkt 5), a także zobowiązał G. do wypłaty odszkodowań określonych w pkt 3, 4 i 5 w terminie 14 dni od|

37 |dnia, w którym niniejsza decyzja będzie podlegać wykonaniu. |

38 |Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli: J. P., W. P., reprezentowani przez B. P., uznając za wadliwy sporządzony operat szacunkowy w |

39 |sprawie i podnosząc, iż przyjęte do porównań nieruchomości nie spełniają kryterium podobieństwa względem nieruchomości wycenianej. |

40 |Jednocześnie skarżący wnieśli, iż organ pierwszej instancji prowadząc postępowanie odszkodowawcze naruszył art. 7, 75 § 1, 77 § 1 i 80 |

41 |Kpa. |

42 |Po rozpatrzeniu odwołania Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. znak: [...], uchylił|

43 |ww decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2012 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. |

44 |W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, iż ze względu na wydanie przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych |

45 |negatywnej opinii wobecc operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 19 marca 2012 r., sporządzonego przez Rzeczoznawcę M. J., nie jest |

46 |możliwe jego wykorzystanie do celu, dla którego został sporządzony. |

47 |Ponownie rozpoznając sprawę Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r., znak: [...], orzekł o stwierdzeniu nabycia przez |

48 |Skarb Państwa z dniem 12 września 2006 r. prawa własności ww nieruchomości (pkt 1), o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa |

49 |użytkowania wieczystego (w udziałach po 1/2 części) ustanowionego na ww. nieruchomości, przysługującego J. P. oraz W. P. wraz z prawem |

50 |własności pawilonu gastronomiczno-handlowego (pkt 2), o ustaleniu odszkodowania na rzecz Gminy i Miasta [...] za prawo własności, o |

51 |którym mowa w pkt. 1, w wysokości 467 953,00 zł (pkt 3), o ustaleniu odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego oraz prawo |

52 |własności budynku gastronomiczno-handlowego, o którym mowa w pkt 2, na rzecz J. P. oraz W. P. w wysokości po 630 986,50 zł (pkt 4b), a |

53 |także o zobowiązaniu G. do wypłaty odszkodowań określonych w pkt 3 i 4 w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja będzie podlegać |

54 |wykonaniu. |

55 |Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury i Rozwoju wnieśli: G. oraz J. P. i W. P., reprezentowani przez radcę prawnego|

56 |B. B. |

57 |Pełnomocnik stron zarzucił ponownie wadliwość operatu szacunkowego, podniósł, iż rzeczoznawca majątkowy błędnie przyjął, że dojazd do |

58 |nieruchomości nie był regulowany prawnie, twierdząc, iż dojazd odbywał się zarówno od strony drogi nr [...], jak i nr [...]. Zdaniem |

59 |pełnomocnika skarżących pismo Okręgowej Dyrekcji Dróg Publicznych [...] z dnia 30 marca 1988 r., zezwalające na rozwiązania w zakresie |

60 |połączenia nieruchomości z drogą publiczną potwierdzają zezwolenie na wykonaniu dojazdu oraz nakazują uznać, że działka miała |

61 |zapewniony dojazd od drogi nr [...], co rzeczoznawca pominął. Nadto podniósł, że ze wskazań komisji opiniującej poprzedni operat |

62 |wynikało, iż należy uwzględnić rynek nieruchomości w węzłach drogowych - miejscach obsługi podróżnych, tymczasem rzeczoznawca poddał |

63 |analizie rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogi. A zatem, zdaniem pełnomocnika stron, badanie rynku nieruchomościami było |

64 |wadliwe, właściwym bowiem było poddanie analizie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele handlowe i usługowe w obrębie |

65 |węzłów drogowych, to jest zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości będącej przedmiotem operatu. |

66 |Wskazania Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych wskazywały na kilkukrotnie wyższą wartość przedmiotowej nieruchomości, niż |

67 |proponowana w poprzednio sporządzonym operacie rzeczoznawcy M. J. |

68 |Nadto, Wojewoda [...], pomimo kierowania do niego szeregu zarzutów przeciwko operatowi, nie odniósł się do nich na żadnym etapie |

69 |postępowania jak i nie pouczył skarżących P. o możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie |

70 |oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Pełnomocnik skarżących podniósł, że nie zostali oni również powiadomieni o |

71 |zaniechaniu wystąpienia organu o dokonanie oceny prawidłowości operatu przez odpowiednią organizację. |

72 |G. natomiast w swoim odwołaniu m.in. zarzucił, że biegła rozszerzyła obszar analizy "(...) o inne powiaty sąsiadujące [...]" Zdaniem |

73 |inwestora takie rozszerzenie - zamiast poszerzenia obszaru analizy o obszar sąsiadujący z Miastem [...], względnie obszar powiatów |

74 |graniczących z powiatem [...] – nie zostało w żaden sposób uzasadnione. |

75 |Wskazał nadto, że autorka operatu nieprawidłowo zróżnicowała ocenę cechy "Lokalizacja szczegółowa" pod względem usytuowania na: |

76 |położenie przy trasie nr [...] (ocena dobra) lub przy drogach nr [...] i [...] (ocena średnia). Jako błędną uznał tezę, że atrakcyjność |

77 |lokalizacji działki jest uzależniona od tego czy działka leży przy drodze krajowej oznaczonej numerem [...] czy [...]. Wskazał, że |

78 |nieuzasadnione zróżnicowanie spowodowało zawyżenie cen skorygowanych obu nieruchomości porównawczych (poprawka in plus o 65,98 zł), co |

79 |przełożyło się na zawyżenie jednostkowej ceny średniej o 40,13 zł, zaś łącznej wartości gruntu o ponad 122 tys. zł. |

80 |Jako nieuzasadnione wskazał również, przyjęcie do porównań transakcję dotyczącą działki położonej w obrębie [...] gm. [...], jako zupełnie |

81 |nieporównywalnej lokalizacji do położenia nieruchomości wycenianej. Dodatkowo podniósł, że biegła oceniła cechę: "wyposażenie w sieć |

82 |infrastruktury technicznej" na poziomie dobrym, tj. posiadającą trzy z wymienionych opisie sieci: gaz, woda, kanalizacja, energia |

83 |elektryczna. Zdaniem inwestora cecha ta powinna była zostać oceniona jako średnia (nieruchomość położona na terenie uzbrojonym w dwie z|

84 |ww. sieci), co w konsekwencji powinno przełożyć się na zmniejszenie łącznej oszacowanej wartości nieruchomości o ok. 42 tys. zł. |

85 | |

86 |Minister Infrastruktury i Rozwoju zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2014 roku Nr [...] uchylił decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia |

87 |[...] kwietnia 2014 r. w pkt. 4a, 4b. |

88 |Podniósł, że postępowanie w sprawie wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego zostało wszczęte i przeprowadzone prawidłowo. Poprawnie|

89 |również organ wojewódzki stwierdził nabycie prawa własności ww. nieruchomości należącej dotychczas do Gminy i Miasta [...] przez Skarb |

90 |Państwa, stosownie do art. 14 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w |

91 |zakresie dróg krajowych. Analiza sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. C. operatu nie wykazała, zdaniem organu odwoławczego, |

92 |zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłej. Zawiera on wszystkie elementy wymagane |

93 |przepisami prawa. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo |

94 |scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady |

95 |Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze |

96 |nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. |

97 |Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli: J. P. i W. P., reprezentowani przez |

98 |pełnomocnika r.pr. B. B., kwestionując operat szacunkowy stanowiący podstawę dokonanego wyliczenia odszkodowania. W uzasadnieniu skargi|

99 |podnieśli, iż Wojewoda [...], a następnie jako organ odwoławczy Minister Infrastruktury i Rozwoju, miał obowiązek ocenić kwestionowany |

100 |operat mając na uwadze treść z art. 7 i 77 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego a ocena ta nie powinna stanowić jedynie polemiki |

101 |ze specjalistyczną wiedzą rzeczoznawcy. Organ I instancji jak i odwoławczy, winien był przeprowadzić wszechstronną i wyczerpującą |

102 |analizę materiału dowodowego, a takiej analizy i oceny organy obu instancji nie dokonały. Stąd też, zaskarżając ww decyzję całości i |

103 |zarzucając naruszenie art. 7, 8, 10 oraz 77 § 1, 107 § 3 K.p.a. oraz art. 128 i art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami wnieśli o|

104 |jej uchylenie wraz z zasądzeniem kosztów postępowania. |

105 |Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł również G. zarzucając jej naruszenie przepisu |

106 |art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, przez przyjęcie do porównania niewłaściwej nieruchomości |

107 |nie stanowiącej w rozumieniu ustawy nieruchomości podobnej. Nadto zarzucił naruszenie przepisów art. 7, art. 77 kodeksu postępowania |

108 |administracyjnego, polegające na pobieżnym wyjaśnieniu okoliczności sprawy, nie wyjaśniając kwestii podniesionych przez skarżącego, |

109 |finalnie wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do rozpoznania organowi II instancji, wraz z zasądzeniem kosztów |

110 |postępowania. |

111 |Minister infrastruktury i Rozwoju wniósł o oddalenie obu skarg. |

112 |Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje. |

113 |Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w |

114 |zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik|

115 |sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi |

116 |(Dz.U. z 2012r. poz. 270) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną |

117 |podstawą prawną. |

118 |Sąd uchylił decyzję organu odwoławczego ale z innych powodów niż podniesione w skargach. |

119 |Istota sporu w sprawie poddanej kontroli Sądu sprowadzała się do udzielenia odpowiedzi na pytanie czy w istniejącym w sprawie stanie |

120 |faktycznym i prawnym organy obu instancji prawidłowo oceniły wartość dowodową operatu szacunkowego i ustaliły wysokość odszkodowania za|

121 |opisaną wyżej nieruchomość zajętą pod realizację celu publicznego. |

122 |Przede wszystkim należy podnieść, iż operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie |

123 |przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma|

124 |prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i |

125 |wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu |

126 |określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych |

127 |dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 roku sygn. akt I SA/Wa |

128 |1484/07, dostępny w CBOSA). Z akt sprawy wynika, że wysokość odszkodowania została ustalona na podstawie operatu szacunkowego |

129 |sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. C. w którym oszacowano wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości. Dokonując |

130 |oceny ww operatu szacunkowego, badając przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości ustalono, że w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na |

131 |realizację inwestycji drogowej nie była ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i |

132 |kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy i Miasta [...] zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej [...] nr [...] z dnia [...] przedmiotowa |

133 |działka położona była w strefie "A" obejmującej miasto [...] w jego granicach administracyjnych i na części terenów sąsiadujących sołectw|

134 |jako potencjalnych, miejskich terenach rozwojowych. Przystępując do określenia właściwego rynku transakcyjnego biegła wskazała, że |

135 |zgodnie z oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 12.11.2012 r., nie można wykorzystać w wycenie transakcji z |

136 |rynku lokalnego - miasta [...]. Na dzień wyceny na przedmiotowej nieruchomości była urządzona droga ekspresowa. Stan nieruchomości na |

137 |dzień 20 stycznia 2005 r. przyjęto na podstawie danych zawartych w aktach sprawy. Na dzień 20 stycznia 2005 r. nieruchomość była |

138 |zabudowana budynkiem wybudowanym zgodnie z pozwoleniem na budowę z dnia [...] marca 1990 r. nr [...], wydanym przez Naczelnika Miasta i |

139 |Gminy [...], pawilonu małej gastronomi. Teren był równy, ogrodzony. Urządzony był plac parkingowy i pasy zieleni. Biegła wskazała, że |

140 |budynek przed dniem 5 stycznia 2005 r. był przebudowany i rozbudowany, zatem do określenia stanu budynku wykorzystano dane z operatu |

141 |szacunkowego sporządzonego na potrzeby G. przez rzeczoznawcę majątkowego M. N. |

142 |Wartość nieruchomości gruntowej określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W celu określenia wartości |

143 |odtworzeniowej części składowych gruntu zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę elementów scalonych i |

144 |technikę wskaźnikową. W pierwszej kolejności przeanalizowano rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami komercyjnymi |

145 |położonych wzdłuż trasy krajowej nr [...] od gminy [...] po [...] oraz w mieście [...], które zestawiono na str. 15-16 operatu. Wskazano, że |

146 |obiekty, które były przedmiotem obrotu różniły się od wycenianego bądź powierzchnią działek, bądź kubaturą budynków lub funkcją. Przy |

147 |tak małej ilości danych rynkowych i ich nieporównywalności nie można było określić wartości szacowanej nieruchomości metodą |

148 |porównawczą. Następnie przeanalizowano rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi krajowe (str. 16 |

149 |operatu). Analiza aktów notarialnych wykazała nieliczne transakcje dotyczących działek wykupionych pod drogi krajowe. Wskazano, że |

150 |rozbieżność cen z odnotowanych transakcji jest bardzo duża. Zdaniem biegłej świadczy to o dużym zróżnicowaniu nieruchomości, które były|

151 |wykupowane pod drogi. Żadnej z tych działek nie można uznać za porównywalną do wycenianej, gdyż mają one albo dużo gorszą, albo dużo |

152 |lepszą lokalizację. Zbadano również rynek nieruchomości drogowych w mieście [...]. Stwierdzono, że w ostatnich dwóch latach Gmina [...] |

153 |wykupiła pięć działek pod ulicę [...] po 100 zł/m2. Stwierdzono jednak, że są to również nieruchomości nieporównywalne do wycenianej ze|

154 |względu na ich przeznaczenie pod drogę gminną, a nie krajową. |

155 |W związku z brakiem danych rynkowych wycena w oparciu o transakcje drogowe, była niemożliwa. Zbadano zatem rynek nieruchomości |

156 |gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod usługi. Odnotowano tylko trzy transakcje działek położonych przy ulicy [...]. Rozszerzono|

157 |w związku z tym rynek o inne powiaty sąsiadujące [...]. W tabeli na str. 17 operatu zestawiono 20 transakcji nieruchomościami. Z |

158 |odnotowanych transakcji dotyczących działek usługowych wyselekcjonowano działki położone bezpośrednio przy drogach krajowych. Tylko |

159 |dwie z nich położone były przy trasie krajowej nr [...]. Była to działka położona w [...] o powierzchni 31543 m2 o cenie jednostkowej |

160 |270 zł, oraz działka położona w miejscowości [...] o powierzchni 5900 m2 o cenie jednostkowej 440 zł. Pozostałe działki były położone |

161 |przy drodze krajowej nr [...] i [...]. Ich ceny lokowały się w przedziale od 190,54 zł/m do 440 zł/m2. |

162 |Autorka operatu wskazała, że przedmiotem wyceny jest także prawo użytkowania wieczystego gruntu. Na badanym rynku odnotowano tylko dwie|

163 |transakcje dotyczące obrotu prawem użytkowania wieczystego. Wyjaśniono, że obie nieruchomości leżały w niewielkiej odległości od [...].|

164 |Uznano je za nieporównywalne. Przy braku transakcji dotyczących prawa użytkowania wieczystego, nie można było określić relacji wartości|

165 |nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego. W związku z tym|

166 |zastosowano § 29 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego. |

167 |Do dalszej analizy wybrano zbiór nieruchomości, który zestawiono w tabeli na str. 20 operatu. Na podstawie analizy zachowań rynku |

168 |wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej nieruchomości, które zestawiono na str. 21 |

169 |operatu. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja szczegółowa - 30%, otoczenie, sąsiedztwo - 15%, wyposażenie w infrastrukturę |

170 |techniczną - 25%, powierzchnia działki - 16%, dostępność komunikacyjna - 14%. Dokonano również charakterystyki przyjętych cech |

171 |rynkowych. |

172 |Z przyjętego zbioru wybrano trzy nieruchomości najbardziej podobne do przedmiotu wyceny oraz dokonano ich szczegółowej charakterystyki |

173 |z nieruchomością porównawczą z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych. |

174 |Wartość odtworzeniową nieruchomości gruntowej zabudowanej obliczono na kwotę 1 744 926,00 zł, w tym: wartość gruntu jako przedmiotu |

175 |użytkowania wieczystego obliczono na kwotę 850 225,00 zł, wartość odtworzeniową części składowych gruntu obliczono na kwotę 894 701,00 |

176 |zł. Różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i wartością rynkową jako |

177 |przedmiotu prawa użytkowania wieczystego należną właścicielowi gruntu, tj. Gminie i Miastu [...] oszacowano na kwotę 467953,00 zł. |

178 |W odniesieniu do zarzutu pełnomocnika stron dotyczącego kwestii dojazdu do nieruchomości, podzielając stanowisko organu pierwszej |

179 |instancji, należy wskazać, że dojazd nie był uregulowany prawnie w księdze wieczystej, np. jako służebność przejazdu. Dojazd do |

180 |nieruchomości był uzgodniony z Okręgową Dyrekcją Dróg Publicznych [...] co nie oznacza, że nieruchomość miała dobrą dostępność |

181 |komunikacyjną. Dojazd ten odbywał się bowiem po cudzym gruncie. Dla potencjalnego nabywcy nieruchomości jest to argument do obniżenia |

182 |ceny sprzedaży, gdyż taki dostęp nie jest usankcjonowany prawnie. Dlatego słusznie w wycenie przyjęto słabą dostępność komunikacyjną. |

183 |Niezależnie od powyższego biegła wskazała również, że na podstawie wypisu z rejestru cen i wartości nieruchomości uzyskanego w |

184 |Starostwie Powiatowym [...] stwierdzono, że w latach 2011-2013 nie odnotowano transakcji dotyczącej działki niezabudowanej |

185 |przeznaczonej pod usługi po cenie wskazanej przez stronę, tj. powyżej 1000 zł/m2. |

186 |Odnosząc się natomiast do zarzutów podniesionych w skardze inwestora- G., m.in. odnośnie cechy "wyposażenie w sieć infrastruktury |

187 |technicznej" należy zarzut ten uznać za nieuzasadniony. Biegła prawidłowo przypisała tej cesze ocenę dobrą. Na str. 10 operatu wyraźnie|

188 |opisano, że na nieruchomości występowała sieć elektryczna wraz z przyłączem niskiego napięcia, sieć kanalizacyjna wraz z przyłączem z |

189 |rur pcv o długości 28m, sieć wodociągowa wraz z przyłączem z rur PE o długości 3Om, sieć telefoniczna w raz z przyłączem o długości 58 |

190 |m oraz szambo trzykomorowe. Wszystkie te składniki infrastruktury technicznej zostały szczegółowo wycenione w tabeli na str. 29-30 |

191 |operatu. Inwestor zaś nie przedstawił żadnego dowodu świadczącego o występowaniu tyko dwóch rodzajów sieci infrastruktury technicznej |

192 |według stanu na dzień wydania decyzji o lokalizacji drogi. |

193 |W związku z uwagami G. biegła w piśmie z dnia 3 marca 2014 r. wyjaśniła, że droga krajowa nr [...] ma znaczenie regionalne, przebiega w|

194 |całości przez województwo mazowieckie, pełni funkcję tranzytowej obwodnicy [...]. W najbliższych latach jej znaczenie będzie malało, ze|

195 |względu na budowę autostrady [...]. Trasa krajowa nr [...] ma natomiast znaczenie ogólnokrajowe gdyż leży w ciągu tras europejskich |

196 |[...], przebiega z południa na północ Polski i łączy aglomeracje: [...], [...], [...] i [...]. Stąd też brak jest podstaw aby uznać, że|

197 |położenie przy trasie nr [...] jest równie atrakcyjne co przy trasie nr [...] dla działek przeznaczonych pod usługi. Również biegła się|

198 |odniosła co do porównywalności działki wycenianej i działki położonej w [...] Nowym pod wzglądem lokalizacji i wskazała, że rozpatrzyła|

199 |ich położenie w stosunku do [...] oraz stopień urbanizacji miejscowości i uznała ich atrakcyjność lokalizacyjną za porównywalną. |

200 |[...]jest bowiem położony bliżej [...] niż [...], natomiast [...] jest atrakcyjniejszy pod wzglądem stopnia urbanizacji. [...] jest |

201 |wsią, zaś [...] jest miastem i ośrodkiem powiatowym. Obie nieruchomości leżą przy tej samej trasie krajowej. |

202 |W obliczu powyższego, Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania prawdziwości ustaleń i wniosków rzeczoznawcy majątkowego w nim |

203 |zawartych. W ocenie Sądu analiza zarówno nieruchomości i w konsekwencji ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość |

204 |są prawidłowe. W szczególności należy stwierdzić, że rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie istotne cechy szacowanej nieruchomości, |

205 |zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Uwzględnił wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na|

206 |jej wartość oraz dostatecznie wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazał wpływ cech rynkowych na wartość |

207 |nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób umożliwiający zrozumienie wyrażanych przez |

208 |rzeczoznawcę majątkowego opinii. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła |

209 |przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej|

210 |spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych |

211 |danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników |

212 |korygujących. Stanowisko Sądu uwzględnia również to, że operat szacunkowy jest zgodny z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia|

213 |21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109). Wobec powyższego mógł|

214 |on stanowić podstawę do określenia wysokości należnego odszkodowania. |

215 |Reasumując, mając na uwadze powyższe okoliczności, zdaniem Sądu, postępowanie w sprawie wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego |

216 |zostało prawidłowo wszczęte i przeprowadzone. Operat szacunkowy stanowiący istotny dowód w sprawie, został sporządzony profesjonalnie i|

217 |bez żadnych uchybień. Podkreślić należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem |

218 |formalnym, ale również materialnym. Sąd rozpoznając niniejsze skargi nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły |

219 |dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna|

220 |i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Stanowisko co do zakresu oceny dowodu jakim jest operat |

221 |szacunkowy prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego od szeregu lat (por. wyrok Naczelnego Sądu |

222 |Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 |

223 |stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10. W odniesieniu do powyższego, w ocenie|

224 |Sądu, organy prawidłowo zastosowały przepis art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. który stanowi, że wysokość odszkodowania, |

225 |o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ|

226 |I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu|

227 |odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu |

228 |wywłaszczonych nieruchomości. W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. |

229 |Nr 102, poz. 651 ze zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. |

230 |Również, zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie |

231 |dróg krajowych, w sposób prawidłowy stwierdzono przez Skarb Państwa nabycie prawa własności ww. nieruchomości. |

232 |Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie ocenił, że ustalenia poczynione w zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej, |

233 |stanowiące podstawę rozstrzygnięcia w zakresie wyznaczonym przez przepisy prawa materialnego, nie naruszały przepisów proceduralnych, w|

234 |szczególności art. 7, 77 i 80 k.p.a. z tym wyjątkiem, że Sąd nie podzielił stanowiska organu odwoławczego w przedmiocie podwyższenia |

235 |odszkodowania o kwotę hipoteki obciążającą nieruchomość. Powyższa zmiana wysokości odszkodowania, w ocenie Sądu, jest nieuzasadniona. |

236 |Z uwagi na fakt obciążenia prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej działki nr [...] hipoteką w kwocie 15 000,00 zł. na rzecz D. S.,|

237 |organ wojewódzki prawidłowo zmniejszył odszkodowanie przysługujące z ww tytułu tj. za prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej |

238 |nieruchomości, o wyżej wskazaną kwotę, wskutek czego otrzymano kwotę przysługującą byłym współużytkownikom wieczystym w wysokości 1 261|

239 |973,00 zł. |

240 |W ocenie Sądu takie działanie organu pierwszej instancji było całkowicie zasadne, gdyż zgodnie z dyspozycją przepisu art. 128 ust. 2 |

241 |ustawy o gospodarce nieruchomościami, koniecznym jest zmniejszenie odszkodowania o wartość ograniczonych praw rzeczowych, obciążających|

242 |nieruchomość. Stąd też z uwagi na obciążenie nieruchomości hipoteką, stanowiącą jedno z wyżej powołanych ograniczonych praw rzeczowych,|

243 |koniecznym było pomniejszenie odszkodowania o wartość hipoteki. Wbrew stanowisku Ministra, powołany w uzasadnieniu decyzji wyrok |

244 |Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 stycznia 2008 roku sygn., akt I SA/Wa 840/07, nie ma zastosowania w |

245 |przedmiotowej sprawie. Zgodnie bowiem z ustaleniami tam poczynionymi, wywłaszczenie obejmowało tylko część nieruchomości obciążonej |

246 |hipoteką. Natomiast w niniejszej sprawie wywłaszczeniu została poddana cała przedmiotowa nieruchomość, której współużytkownikom |

247 |wieczystym przysługiwały równe udziały po ½ części. |

248 |Przepis art.128 ust. 2 ugn stanowi, że: "jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są |

249 |ustanawiane inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw". Przytoczony przepis nie wymienia |

250 |enumeratywnie praw rzeczowych objętych jego dyspozycją, jest jednak oczywiste, że według kodeksu cywilnego, innymi prawami rzeczowymi |

251 |są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka (art. 244 § 1). Uwzględnić przy tym |

252 |należy, że instytucja hipoteki jest uregulowana w przepisach ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst |

253 |jedn. Dz.U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zm.). Stosownie zaś do art. 65 ust.1 wymienionej ustawy: "W celu zabezpieczenia oznaczonej |

254 |wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu |

255 |na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości." W przypadku |

256 |wywłaszczenia części nieruchomości odszkodowanie ulega zmniejszeniu o kwotę równą wartości tych innych praw w stosunku, w jakim część |

257 |wywłaszczona pozostaje do całej nieruchomości. Jednakże wartość ta może być ustalona, gdy przedmiotem wywłaszczenia są ograniczone |

258 |prawa rzeczowe, z wyłączeniem hipoteki, chyba że hipoteka obciąża udział współwłaściciela (art. 65 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych|

259 |i hipotece), a przedmiotem wywłaszczenia jest obciążony hipoteką udział. Z samej istoty ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest |

260 |hipoteka wynika, że w razie wywłaszczenia fizycznie wydzielonej części nieruchomości niemożliwe jest ustalenie w jakiej części hipoteka|

261 |obciąża wywłaszczoną część. Dlatego też nie zachodzi okoliczność dalszego obciążenia hipoteką nieruchomości powstałych na skutek |

262 |podziału nieruchomości pierwotnej, której tylko część została wywłaszczona. (Wyrok NSA I OSK 1093/07). Należy stwierdzić, że art.128 |

263 |ust. 2 ugn przewidujący zmniejszenie odszkodowania nie ma zastosowania w sytuacji, w której w wyniku wywłaszczenia części nieruchomości|

264 |obciążonej hipoteką ma miejsce podział nieruchomości (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 września 2007 r., I SA/Wa 130/07) i a |

265 |contrario, należy mieć go na względzie w sytuacji wywłaszczenia całej nieruchomości, jak to miało miejsce w przedmiotowej sprawie. |

266 |Reasumując, uznać zatem należy, że w niniejszej sprawie wbrew zarzutom skarg ustalone w operacie szacunkowym wyliczenie wartości |

267 |przedmiotowej nieruchomości odpowiada słusznemu odszkodowaniu za wywłaszczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 2 Konstytucji |

268 |Rzeczypospolitej Polskiej. Z uwagi jednak na powołane wyżej wskazania, winno ono podlegać pomniejszeniu o wartość hipoteki |

269 |obciążającej przedmiotową nieruchomość. Biorąc powyższe rozważania pod uwagę uznać należy, że organ zobligowany jest jeszcze raz do |

270 |rozpoznania odwołań biorąc pod uwagę przedstawione stanowisko sądu. |

271 |Mając powyższe na względzie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 a ustawy z dnia 30 sierpnia |

272 |2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł, jak w |

273 |sentencji. O wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji Sąd orzekł na podstawie art. 152 cytowanej ustawy. O kosztach orzekł zaś na |

274 |podstawie art. 200 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. |