Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 27 stycznia 2015 r., II SA/Lu 394/14

wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 27 stycznia 2015 r., II SA/Lu 394/14

Sentencja

1 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Witold Falczyński (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Sędzia NSA Krystyna Sidor, Protokolant Referent Bartłomiej Maciak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi Z. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.

Uzasadnienie

2 Decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r., nr [...] Burmistrz [...], po rozpatrzeniu wniosku Z. R., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zabudowie siedliskowej, tj. budowie domu mieszkalnego, garażu i budynku gospodarczego na działce oznaczonej numerem [...] o powierzchni 0,2993 ha, położonej w N. przy ul. [...] (obręb [...]).

3 W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wyjaśnił, że z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia Z. R. zwrócił się w piśmie z dnia 24 września 2013 r. Wnioskodawca określił planowaną inwestycję jako zabudowę siedliskową: dom mieszkalny, garaż, budynek gospodarczy.

4 Rozpatrując powyższy wniosek Burmistrz [...] stwierdził, że dla obszaru działki nr [...] nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wobec czego ustalenie sposobu jej zagospodarowania jest możliwe poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, przy czym rozstrzygnięcie takiej decyzji uzależnione jest od łącznego spełnienia warunków zawartych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

5 W rozstrzygnięciu przedmiotowej sprawy szczególną rolę pełni warunek ujęty w pkt 5 powołanego przepisu, który stanowi o koniecznej zgodności decyzji z przepisami odrębnymi.

6 W niniejszej sprawie – zdaniem organu I instancji – takiej zgodności nie ma, gdyż nie są zachowane wymagania przepisów odrębnych, w tym przepisów ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 651 ze zm.), a to z uwagi na usytuowanie terenu inwestycji na terenie uzdrowiskowej gminy, jaką jest gmina N.. Art. 38 tejże ustawy stanowi: na obszarze uzdrowiska lub obszarze ochrony uzdrowiskowej wydziela się trzy rodzaje stref ochronnych "A", "B", "C". Na podstawie tej ustawy został zaś opracowany i przyjęty Statut Uzdrowiska [...] (uchwała Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] listopada 2011 r., Nr [...] - Dz. Urz. Woj. Lub. z dnia 1 marca 2012 r. poz. 1079). W świetle tej uchwały działka nr [...] położona jest w strefie ochronnej "B" uzdrowiska, obejmującej obszar przeznaczony dla niemających negatywnego wpływu na właściwości lecznicze uzdrowiska lub obszaru ochrony uzdrowiskowej oraz nieuciążliwych dla pacjentów - obiektów usługowych, turystycznych, w tym hoteli, rekreacyjnych, sportowych i komunalnych, budownictwa mieszkaniowego oraz innych związanych z zaspokajaniem potrzeb osób przebywających na tym obszarze lub objęty granicami parku narodowego lub rezerwatu przyrody albo jest lasem, morzem lub jeziorem.

7 Dodatkowo organ zwrócił uwagę, że strefy ochrony uzdrowiskowej to część obszaru uzdrowiska albo obszarów ochrony uzdrowiskowej, określonych w statucie uzdrowiska, wydzielonych w celu ochrony czynników leczniczych i naturalnych surowców leczniczych, walorów środowiska i urządzeń uzdrowiskowych, o czym stanowi art. 2 pkt 6 przytoczonej wyżej ustawy z dnia 28 lipca 2005 r.

8 Ponadto, zgodnie z § 3 ust. 3 pkt 2 lit. "c" Statutu Uzdrowiska, w strefie A, B i C w zakresie ochrony fizjografii uzdrowiska i jego układu urbanistycznego przewidziano odpowiednie kształtowanie zagospodarowania poprzez wykluczenie w dolinach rzek rozbudowy obiektów budowlanych w tym także odtwarzania i lokalizacji nowych siedlisk rolnych, (za wyjątkiem obiektów gospodarki wodnej oraz dróg i mostów). Działka nr [...] położona jest natomiast w dolinie rzeki [...]

9 Dodatkowo w § 3 ust. 3 pkt 3 lit. "a" Statutu, w strefie A, B i C, w zakresie ochrony elementów kształtujących walory obszaru uzdrowiskowego, wykluczono zmianę przeznaczenia łąk i pastwisk (działka nr [...] klasyfikowana jest w ewidencji gruntów jako: ŁII, ŁIV, N) na cele nierolne i nieleśne, za wyjątkiem przeznaczenia na parki i zieleńce oraz inwestycje liniowe celu publicznego.

10 Odnosząc się do wymogu zachowania "zasady dobrego sąsiedztwa" (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym) organ I instancji podkreślił, że z przeprowadzonej analizy funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, iż działki bezpośrednio sąsiadujące z terenem inwestycji, tj. działka nr [...] i działka nr [...], są niezabudowane, a w związku z tym nie ma możliwości wyznaczenia, zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązującej linii nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem.

11 Ponadto na obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa związana z zapewnieniem bezpieczeństwa publicznego (obiekt OSP). Tymczasem wniosek – jak już wyżej wskazano – dotyczy inwestycji polegającej na zabudowie siedliskowej.

12 W ocenie organu I instancji istniejąca na działach sąsiednich zabudowa jednorodzinna jest innym szczególnym rodzajem zabudowy w stosunku do zabudowy siedliskowej. Występowanie na tym obszarze zabudowy jednorodzinnej uniemożliwia co do zasady wprowadzenie zabudowy siedliskowej. W związku z tym nie ma możliwości wyznaczenia kontynuacji funkcji i formy budynków zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

13 Organ I instancji podkreślił przy tym, że nie ma w niniejszej sprawie zastosowania art. 61 ust. 4 powołanej ustawy, w myśl którego przepisu ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Położona w [...] działka nr [...], stanowiąca własność inwestora, nie stanowi bowiem gospodarstwa rolnego. Przedłożone w aktach sprawy kopie decyzji wymiarowej z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] i nakazu płatniczego nr [...] z tej samej daty potwierdzają, że inwestor jest właścicielem gospodarstwa rolnego, lecz położonego w innej gminie, tj. gminie U.

14 Wobec powyższych ustaleń Burmistrz [...] stwierdził, że zachodzą prawne przeszkody uniemożliwiające wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla projektowanej inwestycji.

15 W odwołaniu od decyzji organu I instancji Z. R. podniósł, że działka nr [...] spełnia warunki gospodarstwa rolnego, ponieważ w definicji takiego gospodarstwa nie ma warunku, aby części gospodarstwa znajdowały się w sąsiedztwie, a nawet w tej samej gminie. Fakt, że jedna część gospodarstwa rolnego znajduje się w gminie U. nie wyklucza, że inna część tego gospodarstwa rolnego znajduje się w gminie N..

16 Ponadto, zdaniem strony, projektowana inwestycji nie narusza przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1-5. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

17 W szczególności nie koliduje ona z art. 38 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych. Brak jest bowiem przeszkód dla umiejscowienia działki siedliskowej w strefie ochronnej "B" Uzdrowiska [...]. W ocenie odwołującego, przepisy Statutu Uzdrowiska, wykluczające rozbudowę obiektów budowlanych, w tym także lokalizacje nowych siedlisk rolnych, nie mają uzasadnienia merytorycznego i są sprzeczne z powyższym przepisem, który dopuszcza budowę określonych obiektów.

18 Inwestor stwierdził ponadto, że zakazy zabudowy są niedookreślone, ponieważ nie definiują granic, w tym wypadku granic doliny rzeki [...]. Jednocześnie zgodnie z mapą przedmiotowego obszaru, w dolinie [...] są także działki sąsiednie przy ul. [...], gęsto zabudowane. Także w sąsiedztwie działki nr [...], występują działki zabudowane (nr [...] i [...]) w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

19 W ocenie Z. R., zakaz lokalizacji nowej zabudowy w sytuacji, gdy obok są budynki mieszkalne, narusza ustawę Prawo budowlane i Konstytucję Rzeczypospolitej Polskiej, w szczególności ochronę własności prywatnej.

20 Po rozpatrzeniu powyższego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] lutego 2014 r., Nr [...] – zaskarżoną w niniejszej sprawie – utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

21 Organ II instancji podzielił stanowisko Burmistrza [...], iż brak jest możliwości uznania na zasadzie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, że wnioskowana zabudowa siedliskowa na działce nr [...] stanowić będzie kontynuację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, która występuje w obszarze analizowanym. Zdaniem Kolegium są to zupełnie odmienne, wykluczające się wzajemnie funkcje, przede wszystkim ze względu na znacznie większe uciążliwości w przypadku zabudowy siedliskowej, związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

22 Kolegium zaaprobowało również twierdzenie, iż realizacja wnioskowanej inwestycji w postaci siedliska rolniczego jest sprzeczna ze Statutem Uzdrowiska [...], przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] listopada 2011 r., nr [...] w sprawie zmiany Statutu Uzdrowiska [...], opracowanego na podstawie przepisów ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych. Analiza ustaleń Statutu wraz z załącznikami graficznymi w postaci map do Statutu potwierdza bowiem, że działka nr [...], położona jest w strefie ochronnej ,,B" Uzdrowiska [...], w której wyklucza się rozbudowę obiektów budowlanych, w tym także odtwarzanie i lokalizację nowych siedlisk rolnych (za wyjątkiem obiektów gospodarki wodnej oraz dróg i mostów), a nadto wyklucza się zmianę przeznaczenia łąk i pastwisk na cele nierolne i nieleśne, za wyjątkiem przeznaczenia na parki i zieleńce oraz inwestycje liniowe celu publicznego, zaś działka nr [...] klasyfikowana jest jako grunty klasy ŁII, ŁIV, N.

23 Odnosząc się końcowo do zarzutów odwołania Kolegium podniosło, że ustalenia Statutu Uzdrowiska Nałęczów stanowią prawo miejscowe i jako takie wiążą organy orzekające w niniejszej sprawie. Organ II instancji dodał również, że prawo właściciela do dysponowania działką i jej zabudowy nie jest nieograniczone, a prawo właściciela do inwestowania nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami, rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym oraz interesem innych podmiotów.

24 Z. R. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie skargę na powyższą decyzję ostateczną, domagając się jej uchylenia jako niezgodnej z prawem.

25 Skarżący nie zgodził się z twierdzeniem organów, jakoby realizacja nowego siedliska rolniczego kolidowała z występującą na nieruchomościach sąsiednich zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Podniósł, że zabudowa siedliskowa i mieszkaniowa jednorodzinna to bliskie sobie pojęcia, a nie wykluczające się wzajemnie. W obu tych formach zabudowy występują podobne elementy zagospodarowania jak budynek mieszkalny, garaż i budynek gospodarczy. Skarżący podkreślił, że organ nie oparł swojego stanowiska na żadnych przepisach, albowiem żadne przepisy nie rozgraniczają takich drobiazgowych różnic.

26 Skarżący zakwestionował również argument o niemożności ustalenia obowiązującej linii zabudowy. Stwierdził, że wyznaczenie linii zabudowy to działanie geometryczne, a nie filozoficzne, a skoro w pobliżu inwestowanej działki znajdują się budynki zewidencjonowane na mapie, to w oparciu o stan faktyczny otaczającej zabudowy należy wyznaczyć linię zabudowy.

27 Z. R. nie zgodził się ponadto ze stanowiskiem Kolegium wskazującym na brak związku funkcjonalnego pomiędzy położoną w N. działką nr [...], a gospodarstwem rolnym położonym w gminie U.. Stwierdził, że za koszty i przychody prowadzonego gospodarstwa rolnego odpowiada rolnik, a nie urzędnik i nie ma żadnych przepisów regulujących możliwą odległość dojazdu rolnika do działek. Tym samym podtrzymał on stanowisko, iż siedlisko w [...] będzie służyło prowadzeniu gospodarstwa rolnego, położonego także w gminie U., podkreślając przy tym, że jego wniosek powinien zostać rozpatrzony w trybie art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

28 Odnosząc się do pozostałych argumentów organu odwoławczego Z. R. podniósł, iż "nikt na mapie nie wskazał mu granic doliny rzeki [...]". Biorąc zaś pod uwagę, iż przyległe tereny są zabudowane na wysokości wnioskowanego budynku mieszkalnego, to – w jego ocenie – jest możliwość usytuowania budynku mieszkalnego bliżej ulicy G., w dalszej odległości od rzeki [...]. Ponadto skarżący podniósł, że w granicach jego działki powierzchnia 1114 m2 stanowi nieużytki, a Statut Uzdrowiska [...] nic nie mówi o niedopuszczalności zabudowy nieużytków.

29 W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentacje zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

30 Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

31 Skarga nie może zostać uwzględniona. Zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz utrzymana nią w mocy decyzja Burmistrza [...] nie naruszają bowiem prawa w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

32 Kontrolowane rozstrzygnięcia organów obu instancji zapadły w postępowaniu zainicjowanym wnioskiem Z. R. o ustalenie warunków zabudowy.

33 Z uwagi na przedmiot tego żądania zastosowanie w niniejszej sprawie miały zatem przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm., dalej jako "u.p.z.p.").

34 Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. każdy ma prawo w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

35 W myśl art. 59 ust. 1 i 2 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy.

36 Stosownie zaś do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

37 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

38 2) teren ma dostęp do drogi publicznej,

39 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5. jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

40 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1,

41 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

42 Bezspornym w niniejszej sprawie pozostaje, że dla obszaru obejmującego działkę nr [...] nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a zatem zmiana jej zagospodarowania wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Zasadnicze znaczenie w postępowaniu w sprawie wydania takiej decyzji ma natomiast ocena wniosku inwestora pod kątem spełnienia warunków określonych w powołanym wyżej art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Pierwszy z tych warunków sprowadza się natomiast do zachowania kontynuacji dotychczasowej funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. W przedmiotowej sprawie przesłanka ta została przez organy obu instancji oceniona negatywnie. Sąd natomiast w pełni podziela to stanowisko.

43 Wskazać należy, że kontynuacja funkcji, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oznacza, iż zabudowa (lub nowy sposób użytkowania obiektu) musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. Oznacza to, że nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Gdy natomiast wykazana zostanie sprzeczność pomiędzy zabudową istniejącą a planowaną, przestaje być ona dopuszczalna.

44 W przedmiotowej sprawie wniosek inwestora dotyczył inwestycji polegającej na budowie domu mieszkalnego, garażu i budynku gospodarczego na działce nr ewid. [...], położonej przy ul. G. w N., przy czym jednoznacznie wskazywał, iż obiekty te mają zostać zrealizowane w formie zabudowy zagrodowej.

45 Tymczasem z niewadliwych ustaleń organów obu instancji, które znajdują potwierdzenie w załączniku graficznym do decyzji pierwszoinstancyjnej, jak też w sporządzonej w formie tekstowej analizie architektoniczno-urbanistycznej, wynika, że działki nr [...] i [...] - bezpośrednio sąsiadujące z działką nr [...], nie są zabudowane. Z kolei w obrębie wyznaczonego przez organ I instancji - według kryteriów określonych w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) – obszaru analizowanego dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Podkreślić przy tym należy, że skarżący nie kwestionuje, iż taka właśnie jest dotychczasowa funkcja zabudowy w obszarze obejmującym teren inwestycji. W jego ocenie funkcja ta nie koliduje jednak z projektowaną na działce nr [...] zabudową siedliskową.

46 Zdaniem Sądu, ze stanowiskiem strony skarżącej w powyższym zakresie nie sposób się zgodzić. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowany jest pogląd, iż zabudowa zagrodowa stanowi inny szczególny rodzaj zabudowy odróżniający ją od zabudowy np. jednorodzinnej i wielorodzinnej, a istnienie na danym terenie zabudowy zagrodowej uniemożliwia wprowadzenie na tym terenie zabudowy jednorodzinnej. Zatem również w odwrotnej sytuacji, jeżeli na danym terenie występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, nie sposób przyjąć, by realizacja w jej sąsiedztwie zabudowy siedliskowej stanowiła kontynuację funkcji.

47 Bez znaczenia dla tej oceny pozostaje argument skarżącego, iż zarówno zabudowa zagrodowa (siedliskowa), jak i zabudowa jednorodzinna w istocie składają się z takich samych obiektów, jak budynek mieszkalny, garaż, czy budynek gospodarczy. Zabudowa zagrodowa to - w rozumieniu § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r., Nr 75, poz. 690 ze zm.) - w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Budynek gospodarczy w zabudowie zagrodowej to budynek przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych (§ 3 pkt 8 rozporządzenia). Funkcja zabudowy zagrodowej świadczy zatem o tym, że w istocie stanowi ona inny, szczególny rodzaj zabudowy, odróżniający ją od zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej, a tym samym nie może być jej kontynuacją. Zabudowa zagrodowa i zabudowa jednorodzinna różnią się nadto względem siebie co do parametrów i cech zabudowy (jak choćby rozmieszczenia poszczególnych budynków), a odmienności te muszą być brane pod uwagę, przy ocenie spełnienia koniecznego warunku, jakim jest kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Kontynuacja funkcji nie oznacza wprawdzie tożsamości, ale winna umożliwiać uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję. Poszczególne parametry zabudowy zagrodowej nie nawiązują natomiast do parametrów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (por. wyroki NSA: z dnia 7 lipca 2007 r., sygn. akt II OSK 1079/07; z dnia 21 listopada 2013 r., sygn. akt II OSK 951/12 oraz z dnia 16 lipca 2014 r., sygn. akt II OSK 316/13 – dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

48 Mając na uwadze słuszność stanowiska organów obu instancji co do braku spełnienia w przypadku przedmiotowej inwestycji warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., należy jednocześnie odnieść się do także negatywnie ocenionej przez organy możliwości zastosowania w niniejszej sprawie wyjątku przewidzianego w ust. 4 tego unormowania. Przepis ten stanowi, że przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

49 W stanie fatycznym niniejszej sprawy intencją skarżącego była realizacja zabudowy zagrodowej na terenie gminy [...], a zabudowa ta - jak twierdzi skarżący - miałaby być związana z gospodarstwem rolnym (o pow. 24,210 ha), zlokalizowanym w odległości ok. 70 km, na terenie innej gminy, tj. gminy [...]. Jakkolwiek w orzecznictwie funkcjonuje pogląd, iż powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z planowaną zabudową zagrodową, którą porównuje się ze średnią powierzchnią gospodarstwa rolnego w danej gminie, nie musi obejmować tylko gruntów inwestora położonych w tej gminie, w której inwestor zamierza realizować zabudowę zagrodową (por. wyrok NSA z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt II OSK 1723/06, LEX nr 372227), to w ocenie Sądu, na gruncie niniejszej sprawy uzasadnione jest stanowisko organu odwoławczego, iż z uwagi na znaczną odległość pomiędzy terenem planowanej inwestycji, a posiadanym przez skarżącego gospodarstwem rolnym, jak też z uwagi na nieadekwatny (obiektywnie mały) w stosunku do powierzchni tego gospodarstwa rozmiar projektowanego budynku gospodarczego (tylko 100 m2), trudno przyjąć, by planowana zabudowa zagrodowa miała rzeczywiście stanowić zaplecze dla tego gospodarstwa i być z nim powiązana funkcjonalnie. Podkreślić należy, że jakkolwiek nie można wykluczać sytuacji, w której poszczególne części gospodarstwa rolnego zlokalizowane są w różnych gminach, to jednak to, czy części te w istocie stanowią funkcjonalną całość tworzącą jedno gospodarstwo rolne, wymaga w każdym przypadku indywidualnej analizy. W przeciwnym razie zawsze, gdy inwestor jest właścicielem gospodarstwa rolnego, mógłby wbrew ograniczeniom wynikającym z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. realizować zabudowę zagrodową w każdej gminie (niezależnie od jej lokalizacji), w której średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego nie przekraczałaby powierzchni tego gospodarstwa, co niejednokrotnie prowadziłoby do nadużyć prawa i niczym nieuzasadnionego zaburzania ładu przestrzennego. W ocenie Sądu w tych właśnie kategoriach należałoby uznać ewentualne dopuszczenie w niniejszej sprawie – na podstawie art. 61 ust. 4 u.p.z.p. – do realizacji na terenie gminy [...] (wśród zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej) projektowanej zabudowy zagrodowej, z powołaniem się na fakt posiadania przez Z. R. gruntów rolnych w innej gminie, w miejscu oddalonym o ok. 70 km.

50 Niezależnie jednak od powyższej kwestii w niniejszej sprawie o konieczności odmowy ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora ostatecznie przesądzało również niezachowanie innej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., dotyczącej zgodności wnioskowanej decyzji z przepisami odrębnymi (pkt 5). Jak słusznie bowiem ustaliły organy, działka nr [...] położona jest w obszarze, dla którego obowiązują postanowienia uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] listopada 2011 r. w sprawie zmiany Statutu Uzdrowiska [...]. Dokładnie położona jest ona natomiast w strefie ochrony uzdrowiskowej "B" (§ 2 pkt 2 powołanej uchwały). Jednocześnie nie budzi wątpliwości Sądu, że przedmiotowa działka (przynajmniej częściowo) leży w dolinie rzeki [...], albowiem od strony południowej bezpośrednio do tej rzeki przylega (kwestia ewentualnie jedynie częściowego położenia działki nr [...] w dolinie rzeki, na którą wypada zwrócić uwagę w kontekście zarzutu skarżącego co do braku wyznaczenia konkretnych granic tej doliny, pozostaje w tym przypadku bez znaczenia, skoro inwestor jako teren projektowanej inwestycji oznaczył całą tę działkę, a decyzja o warunkach zabudowy nie może precyzować, w jakiej dokładnie części terenu inwestycji powstaną poszczególne obiekty budowlane). Tymczasem powołana wyżej uchwała w § 3 ust. 3 pkt 2 lit. "c" wprost zabrania rozbudowy w dolinach rzek obiektów budowlanych, w tym także odtwarzania i lokalizacji nowych siedlisk rolnych.

51 O dodatkowej sprzeczności projektowanej zabudowy siedliskowej na działce nr [...] z powoływaną uchwałą w sprawie zmiany Statutu Uzdrowiska [...] świadczy okoliczność, iż – jak wynika z przeprowadzonej przez organ I instancji analizy architektoniczno-urbanistycznej – działka ta położona jest na terenie łąk. § 3 ust. 3 pkt 3 lit "a" tirtet trzecie tejże uchwały wyklucza natomiast (m.in. w strefie ochrony uzdrowiskowej "B") zmianę przeznaczenia łąk i pastwisk na cele nierolne i nieleśne (za wyjątkiem przeznaczenia na parki i zieleńce oraz inwestycje liniowe celu publicznego). W niniejszej sprawie, pomimo twierdzenia skarżącego, iż projektowana zabudowa siedliskowa miałby stanowić zaplecze dla gospodarstwa rolnego, z przedstawionych już wyżej względów nie sposób przyjąć, by zmiana przeznaczenia działki nr [...] dotyczyła w rzeczywistości celów rolnych.

52 Z przedstawionych wyżej względów, wobec braku spełnienia w przypadku projektowanej inwestycji przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 u.p.z.p., orzeczoną w niniejszej sprawie odmowę ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem Z. R. uznać należy za prawidłową.

53 Mając to na uwadze Sąd, na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.