Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22 kwietnia 2010 r., II SA/Gl 159/10

wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22 kwietnia 2010 r., II SA/Gl 159/10

Sentencja

1 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędziowie Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.), Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant Joanna Wita, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 kwietnia 2010 r. ze skargi K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza M. z dnia [...] r. nr [...], 2. orzeka, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej tytułem zwrotu kosztów postępowania 573 (pięćset siedemdziesiąt trzy) złote.

Uzasadnienie

2 Pismem z dnia [...]roku skarżąca K. K. została zawiadomiona o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działki nr 1, a to w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta M. określanego dla potrzeb planu jako [...] , zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej M. nr [...] z dnia [...] ( Dz. Urz. Woj. [...]. nr [...] poz. [...] z dnia [...] roku ) oraz zbyciem tejże działki przez K. K. aktem notarialnym z [...] roku ( akt notarialny nr [...]).

3 W postępowaniu sporządzony został operat szacunkowy przez rzeczoznawcę mgr inż. Maję B. – S. do którego skarżąca pismem z dnia [...] roku zgłosiła uwagi i zastrzeżenia. W dniu [...] roku odbyła się rozprawa administracyjna z protokołu której wynika, że rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do uwag zawartych w piśmie z [...]roku ( data wpływu do organu pisma z [...] roku ), oraz że "wyjaśnienia zostały przyjęte".

4 Na tejże rozprawie został ujawniony fakt, że skarżąca w dacie wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego z [...]roku to jest w dniu [...] roku była właścicielką jedynie połowy nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1.

5 Następstwem powyższego ustalenia była korekta sporządzonego operatu dokonana przez jego autorkę z dnia [...]roku.

6 W oparciu o powyższe ustalenia Burmistrz M. decyzją z dnia [...] roku ustalił jednorazową opłatę w kwocie [...]zł dla K. K. , która zbyła działkę nr 1 o powierzchni [...]m2, położoną w M. – [...] , której wartość wzrosła na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego ( uchwała Rady Miejskiej w M. z dnia [...]roku nr [...]– Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...], z dnia [...] roku ) przewidującego dla przedmiotowej działki przeznaczenie w postaci terenów mieszkaniowo – usługowych ( brutto ) o niskiej intensywności zabudowy – symbol [...] oraz terenu odcinka drogi głównej [...] – symbol [...].

7 W decyzji ustalono również termin uiszczenia ustalonej opłaty planistycznej oraz wskazano na rygor naliczenia odsetek ustawowych za nieterminową wpłatę.

8 Organ orzekający wskazał, że powołany plan zagospodarowania przestrzennego określił stawkę procentową dla ustalenia " renty planistycznej" w wysokości 20% różnicy wartości nieruchomości.

9 Aktualny plan zagospodarowania przestrzennego przeznacza teren działki pod zabudowę mieszkaniowo – usługową o niskiej intensywności oraz odcinek drogi głównej [...]. Poprzedni plan miejscowy obejmujący przedmiotowy teren utracił ważność w dniu [...] roku i przeznaczał przedmiotową działkę pod tereny ogrodnicze ([...]) – projektowane ogrodnictwo szklarniowe.

10 Wyliczenie wysokości opłaty planistycznej nastąpiło w oparciu o sporządzony operat szacunkowy, który po korekcie uwzględnił fakt, że skarżąca na dzień wejścia w życie aktualnego planu ([...] roku ) była właścicielką tylko połowy działki nr 1. Przed uchwaleniem planu to jest w okresie bezplanowym działka była wykorzystywana jako zieleń i jej wartość wynosiła [...]zł. Po uchwaleniu planu część działki o powierzchni [...] m2 przeznaczono pod zabudowę mieszkaniowo – usługową posiadała wartość [...]zł., przy obliczeniu której w operacie zastosowano dodatkowy współczynnik korekcyjny 0,9 ze względu na przebieg przez działkę gazociągu oraz napowietrznej linii telefonicznej. Natomiast wartość części działki o powierzchni [...] m2 przeznaczonej pod odcinek drogi głównej wynosi [...]zł.

11 Całą wartość działki po wejściu w życie obowiązującego planu to [...]zł, a więc wzrost wartości wynosi [...]zł ( co przy stawce procentowej dla obliczania opłaty planistycznej 20 % i fakcie, że skarżąca była właścicielką ½ działki skutkuje ustaleniem opłaty planistycznej w kwocie [...]złotych.

12 W podstawie prawnej powyższej decyzji organ orzekający powołał art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. nr 80, poz. 717 z zm., dalej pzp).

13 W odwołaniu K. K. wniosła o zmianę opłaty lub zawieszenie postępowania do czasu wydania orzeczenia przez Trybunał Konstytucyjny w sprawie zgodności art. 37 ust. 1 pzp z art. 32 Konstytucji.

14 Zdaniem odwołującej się jej nieruchomość zgodnie z poprzednio obowiązującym planem z [...] roku była przeznaczona pod ogrodnictwo szklarniowe z możliwością zabudowy budynkiem mieszkalnym, a w związku z tym brak podstaw do ustalenia opłaty.

15 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. – po rozpatrzeniu złożonego odwołania – zaskarżoną decyzją z dnia [...] roku utrzymało, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, w mocy decyzję organu I instancji.

16 W uzasadnieniu organ przytoczył treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 pzp.

17 Następnie stwierdził, że w okresie bezplanowym aż do chwili obecnej nieruchomość była nieużytkiem porośniętym trawą, co wykazano w operacie. W ewidencji gruntów Starostwa Powiatowego w M. oznaczona była jako [...]. Do operatu zawierającego wycenę nieruchomości skarżąca zgłosiła zastrzeżenia ale jak wynika z protokołu rozprawy administracyjnej z dnia [...] roku w ich zakresie przyjęła wyjaśnienia rzeczoznawcy.

18 W pozostałym zakresie organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji zawarte w decyzji tego organu.

19 W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach K. K. zarzuciła, że decyzja ostateczna została wydana z naruszeniem art. 37 ust. 1 i ust. 11 pzp w związku z art. 154 ust. 2 i ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 75, 77, 80 i 107 § 3 kpa. Wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

20 W uzasadnieniu stwierdziła, że nigdy nie zgadzała się z operatem szacunkowym czego dowodem są jej zastrzeżenia i wnioski zawarte w piśmie z [...] roku. Do pisma tego – w szczególności w zakresie zawartych w nim wniosków dowodowych organ nie ustosunkował się z naruszeniem art. 107 § 3 kpa.

21 Zdaniem skarżącej jej działka zgodnie z zapisami planu z 1992 roku była działką inwestycyjną, której wartość jest porównywalna z wartością działki pod rządami nowego planu.

22 W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie z przyczyn uzasadniających wydanie decyzji ostatecznej.

23 Postanowieniem z dnia [...]roku Sąd zawiesił postępowanie w sprawie z uwagi na pytanie prawne skierowane do Trybunału Konstytucyjnego oznaczone sygn. P 58/08, a po wyroku Trybunału z dnia 9 lutego 2010 roku udzielającego odpowiedzi na pytanie co do zgodności art. 37 ust. 1 pzp z art. 2 i art. 32 Konstytucji, postanowieniem z dnia 22 lutego 2010 r. podjął zawieszone postępowanie.

24 Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

25 Na wstępie należy stwierdzić, że Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia

26 9 lutego 2010 roku sygn. akt P 58/08 stwierdził, że art. 37 ust. 1 pzp w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed [...] roku, który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i 32 Konstytucji.

27 Z treści tego wyroku – zdaniem składu orzekającego – wynika, że przy braku tożsamości zapisów planu który utracił moc [...]roku oraz aktualnego planu co do przeznaczenia konkretnej nieruchomości stosowanie kryterium faktycznego jej wykorzystania w okresie bezplanowym, o którym mowa w art. 37 ust. 1 pzp, nie narusza art. 32 Konstytucji.

28 Ten zarzut skarżącej jest więc nieuzasadniony.

29 Zgodnie z planem miejscowym z [...] roku działka skarżącej znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem [...] – tereny ogrodnicze, projektowane ogrodnictwo szklarniowe. Na tym terenie dopuszczono zabudowę obiektami i urządzeniami związanymi bezpośrednio z produkcją rolną. Nowy plan z [...] roku przeznacza część działki ([...] m2 ) pod budownictwo mieszkaniowo – usługowe

30 ( brutto) o niskiej intensywności zabudowy - [...]oraz ([...] m2) odcinek drogi głównej – [...]. Nie może wiec budzić wątpliwości, że nie istnieje tożsamość między zapisami obu planów.

31 Skoro zatem skarżaca zbyła nieruchomość aktem notarialnym z dnia [...]roku, a więc po wejściu w życie planu z [...] roku, organ gminy był zobowiązany do przeprowadzenia postępowania mającego na celu wymierzenie "opłaty planistycznej" i podjęcie stosownej decyzji.

32 Obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ( opłaty planistycznej ) określonej w art. 36 ust. 4 pzp na rzecz gminy ciąży na właścicielu nieruchomości ( użytkowniku wieczystym ) w sytuacji, gdy w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego ( jego zmiany ) wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel ( użytkownik wieczysty ) nieruchomość tę zbywa. W myśl tego przepisu opłatę planistyczną ustaloną w prawie miejscowym pobiera wójt ( burmistrz, prezydent miasta ). Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości i – jak stanowi art. 37 ust. 1 pzp – ustala się ją na dzień sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem ( art. 37 ust. 2 pzp).

33 Orzecznictwo administracyjne analizując powyższe przepisy w zasadzie stanęło na stanowisku, że aby można było ustalić opłatę planistyczną konieczne jest ustalenie, iż powodem wzrostu wartości nieruchomości jest uchwalenie ( zmiana ) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

34 W niniejszej sprawie wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości stanowiący podstawę do obliczenia renty planistycznej ( 20% stawka w planie ) został ustalony w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...]roku z korektą z dnia [...]roku.

35 W operacie tym przyjęto w oparciu o dane z ewidencji – [...] oraz oględziny

36 ( protokół z dnia [...]roku ), że w okresie bezplanowym nieruchomość była wykorzystywana jako zieleń – nieużytek porośnięty trawą i wyliczono jej wartość na kwotę [...]zł.

37 Natomiast po wejściu w życie nowego planu z [...] roku wartość części działki przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniowo – usługową – [...] m2 wyliczona na kwotę [...]zł., a część o powierzchni [...] m2 przeznaczona pod drogę – [...]zł. Wartość nieruchomości wzrosła więc w następstwie uchwalenia planu o [...]zł., co skutkuje rentą planistyczną w kwocie [...]zł. Z uwagi na fakt, że skarżąca w dniu wejścia planu w życie to jest [...]roku była właścicielką tylko połowy przedmiotowej działki – renta planistyczna obciążająca ją została przez organ orzekający ustalona na kwotę [...]zł.

38 W ocenie składu orzekającego ustalenie opłaty planistycznej w kwocie [...]zł w zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji nie może jednak być uznane za odpowiadające prawu.

39 Za zgodną z prawem może być bowiem uznana jedynie decyzja wydana w postępowaniu przeprowadzonym z zachowaniem reguł procedury administracyjnej oraz zgodna z prawem materialnym.

40 Do ustalenia należnej renty planistycznej w niniejszej sprawie doszło z naruszeniem art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 kpa, a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

41 Skarżąca złożyła organowi I instancji pismo z dnia [...]roku ( data sporządzenia ) w którym kwestionowała zarówno wyliczenie wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu z [...]roku, jak i po jego uchwaleniu, a także zawarła wniosek o weryfikację sporządzonego operatu.

42 Istotnie w dniu [...] roku została przeprowadzona rozprawa administracyjna z udziałem rzeczoznawcy i skarżącej, ale protokół tej rozprawy, zdanie 1 i 2 nie pozwala ustalić do jakich zastrzeżeń rzeczoznawca się ustosunkował, ani też czy jego wyjaśnienia zostały przez skarżącą zaakceptowane.

43 Enigmatyczne zdanie 2 "wyjaśnienia zostały przyjęte" przy twierdzeniu skarżącej, zawartym w skardze, że nie zgadza się z operatem, nie pozwala na przyjęcie że zarzuty skarżącej zostały rozpatrzone. Do treści tych zarzutów także w decyzji żaden organ się nie ustosunkował i nie podał ich swojej ocenie.

44 Należy podkreślić, że było to obowiązkiem organów orzekających, co wynika z art. 107 § 3 kpa. Podobnie w żadnej decyzji organy nie odniosły się do żądania strony ukierunkowanego na weryfikację operatu, co stanowi również naruszenie powyższego przepisu.

45 Niezależnie od zarzutów skargi należy stwierdzić, że decyzja w części określającej termin zapłaty opłaty planistycznej i ustalająca obowiązek zapłaty odsetek ustawowych za nieterminową wpłatę, stanowi naruszenie art. 36 ust. 4 i 37 ust. 6 pzp, do stwierdzenia którego to naruszenia Sąd był uprawniony na podstawie art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. nr 153, poz. 1270 z zm., dalej ppsa).

46 Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 litera c w związku z art. 135 i 152 ppsa orzekł jak w sentencji.

47 O kosztach postępowania rozstrzygnięto zgodnie z art. 200 ppsa.

48 W postępowaniu ponownym organ przeprowadzi postępowanie w sposób uwzględniający wyżej przedstawione stanowisko Sądu, co winno znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji.

49 Orzekając ponownie o ewentualnej rencie planistycznej organ winien mieć także na uwadze art. 156 ust. 3 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku.