Wyrok z dnia 23 października 1992 r., SA/Wr 1057/92

wyrok z dnia 23 października 1992 r., SA/Wr 1057/92

Tekst

TEZY

1 Rada Gminy nie może przenosić swojego uprawnienia do stanowienia przepisów gminnych /art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym - Dz.U. nr 16 poz. 95 ze zm./ na zarząd gminy.

Sentencja

2 Naczelny Sąd Administracyjny uznał zasadność skargi Wojewody W-kiego na uchwałę Rady Miejskiej w. w przedmiocie zasad wynajmowania lokali użytkowych stanowiących własność gminy W. na okres powyżej 3 lat i na podstawie art. 207 par. 3 Kpa stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały.

Uzasadnienie

3 Uchwałą nr XLII/268/92 z dnia 29 kwietnia 1992 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali użytkowych stanowiących własność gminy W. na okres powyżej 3 lat Rada Miejska w. na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym /Dz.U. nr 16 poz. 95 ze zm./ ustaliła, co następuje:

4 par. 1. Uchwała określa zasady wynajmowania lokali użytkowych stanowiących własność gminy W.

5 par. 2. Zawarcie umowy najmu lokali określonych w par. 1 następuje

6 w trybie:

7 1/ przetargów ofertowych lub ustnych o wysokość stawki czynszu miesięcznego,

8 2/ bezprzetargowym. par. 3.

9 Trybem przetargowym objęte są lokale użytkowe przeznaczone na działalność handlową, produkcyjną i usługową

10 1/ położone w centrum handlowym W.,

11 2} bez względu na lokalizację:

12 a/ pustostany,

13 b/ co do których umowy najmu uległy rozwiązaniu z powodu:

14 - rezygnacji najemcy z prowadzenia dalszej działalności z wyjątkiem sytuacji, w których najemcy z przyczyn od siebie niezależnych /losowych/ utracili możliwość kontynuowania działalności, a osoby bliskie w rozumieniu kodeksu cywilnego, współpracujące dotychczas z najemca, zadeklarują gotowość kontynuowania takiej działalności,

15 - niewywiązywania się najemcy z istotnych warunków zawartych w umowie najmu,

16 - prowadzenia przez najemcę działalności negatywnie ocenionej przez państwowe i gminne organy kontrolne,

17 c/ lokale biurowe i magazynowe służące działalności gospodarczej.

18 par.4. Trybem bezprzetargowym objęte są lokale użytkowe nie wymienione w par. 3 uchwały.

19 par. 5. Zobowiązuje się Zarząd Miasta W. do wykonania niniejszej uchwały, a w szczególności do

20 I/ wyznaczenia, po uzgodnieniu z właściwymi komisjami Rady Miejskiej, centrum handlowego miasta, o którym mowa w par. 3 pkt 1 uchwały,

21 2/ ustalania okresu najmu lokali użytkowych, bez względu na tryb zawierania umów, na czas

22 a/ nie określony

23 b/ od 3 do 9 lat.

24 W par. 7 uchwały postanowiono, że uchwała wchodzi w życie z dniem ogłoszenia, a w par. 6 została uchylona uchwała Rady Miejskiej w tej samej sprawie z dnia 25 stycznia 1992 r.

25 Uchwałę Rady Miejskiej zaskarżył do Naczelnego Sądu Administracyjnego Wojewoda W-ki i wniósł o stwierdzenie jej nieważności z powodu niezgodności z prawem. Zdaniem Wojewody:

26 - par. 2 uchwały narusza art. 659 par. 1 Kc, gdyż najem powstaje na podstawie umowy, a nie przetargu lub trybu bezprzetargowego, w wyniku którego wyłania się jedynie kandydatów,

27 - par. 3 i par. 5 pkt 1 naruszają art. 40 ust. 2 ustawy o samorządzie terytorialnym, gdyż organ uprawniony do stanowienia przepisów gminnych z mocy ustawy nie może w drodze subdelegacji przenosić swojego uprawnienia na inny organ mu podległy,

28 - par. 5 pkt 2 narusza art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. "a" ustawy o samorządzie terytorialnym, który zastrzega do wyłącznej kompetencji rady gminy decydowanie o zawieraniu umów najmu na czas dłuższy niż 3 lata.

29 W odpowiedzi na skargę gmina W. wyjaśniła, co następuje:

30 Zaskarżona uchwała nie jest przepisem gminnym i zawiera jedynie postanowienia typu instrukcyjnego dla podległych jednostek organizacyjnych, dotyczące zawierania umów najmu lokali użytkowych. Zakwestionowane postanowienie par. 2 uchwały nie pozostaje w sprzeczności z art. 659 Kc, gdyż z jego treści wyraźnie wynika, że postępowanie przetargowe wyprzedza zawarcie umowy. Podobne sformułowanie zawiera też art. 4 ust. 8 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Rada Miejska jako organ właściciela mienia gminy uprawniona jest również do określenia, które lokale użytkowe oddawane są w najem na warunkach przetargu, a które temu trybowi nie podlegają. Natomiast przepis art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. "a" ustawy o samorządzie terytorialnym zastrzega do wyłącznej właściwości rady między innymi oddawanie w najem na okres powyżej 3 lat nieruchomości gruntowych. Nie dotyczy to natomiast najmu lokali. W imieniu gminy miejskiej W. przewodniczący Rady i Prezydent Miasta wnieśli o oddalenie skargi.

31 Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

32 Zaskarżona uchwała Rady Miejskiej w W. reguluje zasady oddawania w najem lokali użytkowych, stanowiących składniki mienia gminnego, i w tym celu wprowadza tryb przetargowy i bezprzetargowy postępowania poprzedzającego zawarcie umowy najmu, a ponadto stanowi o wyznaczeniu centrum handlowego miasta do powyższych celów, upoważniając Zarząd Miasta do wyznaczenia jego granic.

33 Postanowienia uchwały mają charakter ogólny, abstrakcyjny i ze względu na przedmiot regulacji stanowią zasady zarządu mieniem gminy, o których mowa w art. 40 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym /Dz.U. nr 16 poz. 95 ze zm./. Zaskarżona uchwała zatem jest aktem przepisów gminnych w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i co do zakresu regulacji nie narusza przepisów tej ustawy. Z mocy art. 18 ust. 1 i art. 41 ust. 1 w związku z art. 40 ust. 2 pkt 3 powołanej wyżej ustawy Rada Miejska była uprawniona do ustalenia w drodze uchwały zasad oddawania w najem lokali użytkowych. W szczególności Rada Miejska była uprawniona do ustalenia trybu przetargowego i bezprzetargowego jako poprzedzającego zawarcie umowy.

34 Wprawdzie przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują tego rodzaju trybów postępowania poprzedzających zawarcie umowy, a jedynie w art. 169 mówią o nabyciu rzeczy na licytacji publicznej, jednakże - wbrew odmiennym zarzutom Wojewody W-kiego - ustanowienie przetargowego trybu oddawania w najem lokali użytkowych nie narusza art. 659 par. 1 Kc. Tryb przetargowy, poprzedzający zawarcie umowy, jest swoistą formą rokowań, o jakich mowa w art. 72 Kc, i jako taki nie pozostaje w sprzeczności z przepisami kodeksu cywilnego.

35 Nieuzasadnione są również zarzuty Wojewody W-kiego dotyczące naruszenia przez Radę Miejską przepisu art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. "a" ustawy o samorządzie terytorialnym, co odnosi się do zawierania przez Zarząd Gminy umów najmu na czas dłuższy niż trzy lata /par. 5 pkt 2 uchwały/. W odpowiedzi na skargę Prezydent Miasta słusznie podniósł, że ten przepis ustawy odnosi się do nieruchomości gruntowych, nie obejmuje natomiast zawierania umów najmu lokali.

36 Zasadny natomiast jest zarzut Wojewody obejmujący par. 5 pkt 1 uchwały, w którym Zarząd Gminy został upoważniony do wyznaczenia centrum handlowego miasta po uzgodnieniu z właściwymi komisjami.

37 Wyznaczenie centrum handlowego miasta, podobnie jak podział miejscowości na strefy w celu zróżnicowania praw i obowiązków osób i innych podmiotów mieszkających lub działających w mieście, ma ze swej istoty charakter regulacji o charakterze powszechnym i ogólnym, a więc stanowi przepis gminny w rozumieniu art. 40 i 41 ustawy o samorządzie terytorialnym. Zgodnie z art. 41 ust. 1 tej ustawy przepisy gminne ustanawia rady gminy w formie uchwały. Rada gminy nie może przenosić tego uprawnienia w formie subdelegacji na zarząd gminy, gdyż powyższe przepisy nie przewidują takiej możliwości.

38 Na zasadzie art. 206 w związku z art. 216a par. 1 Kpa. Sąd dokonał ponadto oceny par. 1 zaskarżonej uchwały, w którym zakres jej obowiązywania został rozciągnięty na wszelkie lokale użytkowe, stanowiące własność gminy W. Przy tak sformułowanym zakresie obowiązywania uchwały można by jej postanowienia egzekwować również w odniesieniu do lokali użytkowych w budynkach oddanych w zarząd państwowym i komunalnym jednostkom organizacyjnym bądź pozostających w użytkowaniu organizacji spółdzielczych.

39 W rozumieniu art. 33 ust. 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości /Dz.U. 1991 nr 30 poz. 127 ze zm./ zarządca, a według art. 256 Kc w związku z art. 7 powyższej ustawy - użytkownik nieruchomości stanowiącej własność gminy uprawniony jest, w ramach wymagań prawidłowej gospodarki, do oddania w najem czasowo zbędnych lokali w administrowanych nieruchomościach innym podmiotom i uprawnienie to nie może być ograniczone w drodze uchwały rady gminy wydanej na podstawie art. 40 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie terytorialnym.

40 Wyjaśnienie pełnomocnika miasta W. na rozprawie przed Naczelnym Sądem Administracyjnym, że zaskarżona uchwała nie obejmuje lokali w budynkach przekazanych w zarząd lub użytkowanie, nie ma potwierdzenia w brzmieniu jej postanowień.

41 Z tych względów Naczelny Sąd Administracyjny na zasadzie art. 207 par. 3 w związku z art. 216a par. 1 Kpa oraz art. 93 ust. 1 ustawy o samorządzie terytorialnym orzekł jak wyżej.