Postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 25 lutego 2015 r., I SA/Wa 3565/14

postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 25 lutego 2015 r., I SA/Wa 3565/14

Sentencja

1 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w składzie następującym: Przewodniczący - Sędzia WSA Jolanta Dargas po rozpoznaniu w dniu 25 lutego 2015 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi R.S. na niezgodne z prawem działanie Prezydenta [...] w przedmiocie sprzedaży lokalu mieszkalnego postanawia: odrzucić skargę.

Uzasadnienie

2 Pismem z dnia 5 grudnia 2014 r. R.S. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na niezgodne z obowiązującym prawem działania Prezydenta [...] - Urzędu Miasta [...] przy sprzedaży z bonifikatą lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...] w [...].

3 W uzasadnieniu skargi strona wskazała, że w dniu 29 sierpnia 2012 r. złożyła do Wydziału Zasobów Lokalowych Urzędu [...] wniosek o wykup zajmowanego lokalu.

4 Uchwałą z dnia [...] maja 2014 r., Nr [...] Zarząd [...] przeznaczył ww lokal do sprzedaży.

5 W dniu 5 września 2014 r. strona otrzymała projekt "Protokołu Uzgodnień Warunków Sprzedaży Lokalu Mieszkalnego lokalu nr [...[ w budynku przy ul. [...] w [...]". Z jego treści wynikało, że lokal miał zostać sprzedany z bonifikatą. Jednocześnie w pkt 4b dokumentu zawarty został zapis mówiący o tym, że sprzedający może żądać od kupującego ustanowienia hipoteki na zbywanym przez siebie lokalu.

6 Tymczasem, zdaniem skarżącego ani z przepisów ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego "Polskie Koleje Państwowe" (od którego lokal był najmowany), ani też ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2010 r. Nr 102 poz. 651 ze zm.), nie wynika, aby sprzedający miał prawo do żądania od kupującego ustanawiania tego typu zabezpieczeń.

7 Skarżący podkreślił, że domagał się od urzędu wyjaśnienia podstawy prawej zapisu pkt 4b "Protokołu..." . Z otrzymanych pism nie wynikało jednak wprost jakie przepisy prawne przyznawałyby sprzedającemu takie uprawnienia. Organ odmówił też wykreślenia z ww. Protokołu spornych zapisów. Dlatego też skarżący usunięcia tych zapisów domaga się od Sądu.

8 W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej odrzucenie wskazując, że skarga nie dotyczy sprawy administracyjnej, gdyż sposób rozporządzania właściciela nieruchomością poprzez jej sprzedaż nie zawiera elementu administracyjno – władczego.

9 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

10 Na wstępie wskazać należy, iż kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje zgodnie z art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na:

11 1) decyzje administracyjne;

12 2) postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty;

13 3) postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie;

14 4) inne niż określone w pkt 1-3 akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa;

15 4a) pisemne interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane w indywidualnych sprawach;

16 5) akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej;

17 6) akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej;

18 7) akty nadzoru nad działalnością organów jednostek samorządu terytorialnego;

19 8) bezczynność organów w przypadkach określonych w pkt 1-4a.

20 W rozpatrywanej sprawie skarżący domaga się od Sądu nakazania Prezydentowi [...] w imieniu którego działa Urząd Miasta [...], usunięcia niekorzystnych dla niego zapisów z Protokołu uzgodnień warunków sprzedaży lokalu mieszkalnego najmowanego przez skarżącego.

21 Jak wynika z zapisów powyższego Protokołu, skarżący jest osobą określoną w art. 42 ust 1 pkt 1 i 2 z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego "Polskie Koleje Państwowe" (Dz. U. nr 84 poz. 948 ze zm.), co oznacza, że zgodnie z art. 44 ust 2 ww. ustawy przysługuje mu 95% bonifikata ceny rynkowej (z uwagi na zatrudnienie z PKP od 1 października 1987 r.) i dalej 25% bonifikaty w związku z jednorazową wpłatą, zgodnie z art. 45 ust 3 wskazanej ustawy tj. w kwocie [...] zł.

22 Zgodnie z art. 44 ust. 2 cytowanej ustawy – sprzedaż lokalu następuje po cenie ustalonej na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

23 Skarżący zgadza się na udzieloną bonifikatę oraz warunki w jakich przyznana bonifikata może być zwrócona (pkt 4a Protokołu). Nie wyraża jednak zgody na zapis pkt 4b Protokołu mówiący o tym, że on jako kupujący zobowiązuje się do ustanowienia na rzecz m. [...] hipoteki do kwoty [...] zł., celem zabezpieczenia wierzytelności mogących powstać z tytułu obowiązku zwrotu bonifikaty, odsetek za opóźnienie w wysokości ustawowej oraz kosztów postępowania sądowego i egzekucyjnego. W ocenie skarżącego organ nie ma podstaw do narzucania kupującemu stosowania tego typu zabezpieczeń.

24 Dokonując analizy przedmiotowej sprawy Sąd doszedł do przekonania, że wniesiona skarga podlega odrzuceniu. Wynika to z faktu, że kwestia zabezpieczenia interesów sprzedającego poprzez ustanowienie hipoteki na zbywanej nieruchomości należącej do jednostki samorządu terytorialnego lub do Skarbu Państwa, nie jest rozstrzygana przez organy administracyjne w formie aktu administracyjnego podlegającego kontroli sądów administracyjnych.

25 Podkreślić należy, że sprzedaż nieruchomości jest stosunkiem cywilnoprawnym, gdyż jest uregulowana w Kodeksie cywilnym (art. 1 k.c. i art. art. 535 - 602 k.c.), a wobec tego sprawa dotycząca warunków umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład zasobu mieszkalnego gminy ma charakter cywilnoprawny. Rozporządzanie nieruchomością przez jego właściciela następuje w formie czynności cywilnoprawnych poprzez zawarcie umowy sprzedaży lub użytkowania wieczystego, natomiast naturą stosunków cywilnoprawnych jest równorzędność stron. Sprawa sprzedaży, rozporządzania nieruchomością przez jej właściciela nie zawiera wobec powyższego elementu administracyjnego - władczego.

26 Cywilnoprawny tryb obrotu nieruchomościami jednostek samorządu terytorialnego wyklucza zatem przyjęcie, iż złożenie propozycji zakupu nieruchomości, a w istocie oferty zawarcia umowy, wszczyna postępowanie administracyjne, które zgodnie z zasadą z art. 104 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, podlega załatwieniu w drodze władczego jednostronnego rozstrzygnięcia organu w formie decyzji administracyjnej. Zatem w sprawach dotyczących sprzedaży nieruchomości stanowiących własność gminną, organy wykonawcze gminy, jakim są prezydent miasta czy wójt gminy, nie występują w roli organów administracji publicznej, ale jako reprezentujący gminę będącą właścicielem nieruchomości.

27 W orzecznictwie sądowym jest przesądzone, że żądanie zwrotu bonifikaty udzielonej na zakup lokalu komunalnego jest w istocie żądaniem zwrotu części ceny sprzedaży lokalu, a zatem wynika ze stosunku prawnego o charakterze cywilnoprawnym (uchwała 5 sędziów NSA z 9.10.2000 r. sygn. akt OP K 15/00,-postanowienie NSA z 3.09.2010 r. sygn.. akt I OSK 1338/2010, wyrok S.N. z 12.04.2012 r. sygn. akt II CSK 484/2011). Cena jest istotnym elementem umowy sprzedaży, stanowi essentialia negotti tej umowy, a więc stosunku prawnego o charakterze cywilnoprawnym, powstałym na podstawie umowy sprzedaży. Z tego stosunku prawnego wynika dla gminy roszczenie o zapłatę ceny, ale również roszczenie o zwrot udzielonej nabywcy w cenie sprzedaży bonifikaty, jeżeli zajdą okoliczności określone w art. 68 ust 2 i 2 b ustawy o gospodarce nieruchomościami.

28 Jeżeli więc żądanie zwrotu udzielonej w cenie sprzedaży bonifikaty ma charakter cywilnoprawny, to również odstąpienie od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, o jakim stanowi art. 68 ust 2 c o gospodarce nieruchomościami, ma charakter cywilnoprawny. Skoro cena jest elementem stosunku cywilnoprawnego jakim jest umowa sprzedaży lokalu to wszelkie zachowania nabywcy związane z bonifikatą udzieloną w cenie sprzedaży lokalu, w tym żądanie zabezpieczenia zwrotu bonifikaty hipoteką na sprzedawanej nieruchomości, mają również charakter cywilnoprawny. Wynikają bowiem ze stosunku prawnego jaki łączy zbywcę lokalu z jego nabywcą, a ten ma charakter cywilnoprawny.

29 Skoro więc rozpoznawana skarga nie dotyczy żadnego z przypadków określonych w art. 3 § 2 pkt 1 – 4a p.p.s.a., a żaden z przepisów ustaw szczególnych nie przewiduje w tym zakresie kontroli sądów administracyjnych, należało uznać że sąd administracyjny nie jest właściwy do orzekania w sprawie zabezpieczenia hipotecznego transakcji sprzedaży lokalu komunalnego, na wypadek żądania przez gminę zwrotu udzielonej przez nią bonifikaty.

30 Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 58 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak na wstępie.