Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 11 lutego 2014 r., II SA/Kr 1472/13
wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 11 lutego 2014 r., II SA/Kr 1472/13
Sentencja
1 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie WSA Iwona Niżnik-Dobosz / spr. / Waldemar Michaldo Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 lutego 2014 r. sprawy ze skargi Spółdzielni "[...]" w Z. z/s w L. w likwidacji na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 10 września 2013 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala
Uzasadnienie
2 II SA/Kr 1472/13
UZASADNIENIE
3 Decyzją z dnia 10 września 2013 r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], działając na podstawie art. 36 ust 4 i art. 37 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t jedn Dz U 2012 r., póz 647 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t jedn. Dz. U 2013 r., póz 267), utrzymało w mocy decyzję Burmistrza [...] z dnia 18 lipca 2013 r. znak [...], ustalającą wysokość jednorazowej opłaty w kwocie 944,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości Z. w gminie Tuchów, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0909 ha, w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Tuchów dla wsi Buchcice, Burzyn, Jodłówka Tuchowska, Karwodrza, Lubaszowa, Łowczow, Meszna Opacka, Piotrkowice, Trzemesna, Zabłędza oraz nakładającą na Spółdzielnię Produkcyjną "[...]" w Z. w likwidacji obowiązek uiszczenia ww kwoty w dniu, kiedy decyzja stanie się ostateczna.
4 Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym:
5 Aktem notarialnym z dnia 21 sierpnia 2012 r. Rep A nr [...], sporządzonym przez notariusza w T. T. S.. Spółdzielnia Produkcyjna "[...]" w Z. przeniosła własność nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr [...] o powierzchni 909 m2 za cenę wynoszącą 38 033,00 zł na rzecz Z. G..
6 Zawiadomieniem z dnia 6 marca 2013 r. Burmistrz [...] wszczął postępowanie administracyjne w sprawie wydania decyzji o ustaleniu jednorazowej opłaty planistycznej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
7 Decyzją z dnia 26 marca 2013 r., znak [...] Burmistrz [...] ustalił wysokość jednorazowej opłaty w kwocie 944,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości Z. w gminie Tuchów, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0909 ha, w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Tuchów dla wsi Buchcice, Burzyn, Jodłówka Tuchowska, Karwodrza, Lubaszowa, Łowczow, Meszna Opacka, Piotrkowice, Trzemesna, Zabłędza
8 Powyższa decyzja została zaskarżona do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], które decyzją z dnia 10 maja 2013 r. znak [...] uchyliło ją w całości i przekazało sprawę organowi l instancji do ponownego rozpatrzenia.
9 W ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy sporządzony w sprawie zawierał braki mogące mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie w zakresie wysokości opłaty planistycznej W operacie brak informacji z których wynikałoby, ze dokonany przez rzeczoznawcę podział działki nr [...] na części o przeznaczeniu mieszkaniowym, drogowym i rolnym a także wydzielenie części o przeznaczeniu zagrodowym jest uzasadniony w podanych przez rzeczoznawcę wielkościach Organ II instancji wskazał także na konieczność uzupełnienia materiału dowodowego m in o zaświadczenie organu zawierające informacje nie tylko o tym, jakie przeznaczenie miała działka nr [...] w planie miejscowym, który obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r oraz w planie miejscowym obowiązującym od dnia 29 marca 2008 r., ale także w zakresie powierzchni, jakie na tej działce obejmowały poszczególne oznaczenia
10 W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, decyzją z dnia 18 lipca 2013 r., znak [...] Burmistrz [...] ustalił wysokość jednorazowej opłaty w kwocie 944,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości Z. w gminie [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0909 ha, w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Tuchów dla wsi Buchcice, Burzyn, Jodłówka Tuchowska, Karwodrza, Lubaszowa, Łowczów Meszna Opacka, Piotrkowice, Trzemesna, Zabłędza
11 Z uzasadnienia wynikało, ze działka nr [...], powstała w wyniku podziału działki nr [...]. W dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. w dniu 29 marca 2008 r działka nie była jeszcze podzielona i posiadała oznaczenie [...], zajmując powierzchnię 9,3958 ha W związku z tym wartość jednostkowa (1m2) nieruchomości została oszacowana dla powierzchni i przeznaczenia według stanu sprzed podziału geodezyjnego
12 Zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w Tuchowie z dnia 24 października 2007 r Nr Xlll/102/2007 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Tuchów dla wsi Buchcice, Burzyn, Jodłówka Tuchowska, Karwodrza, Lubaszowa, Łowczów, Meszna Opacka, Piotrkowice, Trzemesna, Zabłędza, działka nr [...] w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego znajduje się w terenach oznaczonych symbolem 1KDW tj drogi wewnętrzne wśród zabudowy mieszkaniowej istniejącej i projektowanej oraz L 1 MN, L 2 MN i L 3 MN tj tereny o przeznaczeniu podstawowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz o przeznaczeniu uzupełniającym pod usługi wbudowane - maksymalnie do 30 % powierzchni całkowitej budynku, urządzenia towarzyszące, w tym drogi wewnętrzne, miejsca postojowe, infrastrukturę techniczną i zieleń urządzoną, L18R - tereny rolnicze, upraw ogrodowych i sadowniczych z dopuszczeniem istniejących i nowo wydzielanych dróg gospodarczych transportu rolnego i dróg dojazdowych o szerokości 5-10 m, sieci i urządzeń napowietrznej i podziemnej infrastruktury technicznej, zgodnie z obowiązującymi przepisami szczególnymi, zalesianiem gruntów rolnych bezpośrednio przylegających do istniejących lasów lub terenów przeznaczonych pod zalesienie, ogrodzeń, z zakazem zabudowy innej niż powyżej, 1 KDD - drogi dojazdowe (gminne) 12 KDL - drogi lokalne (gminne).
13 W poprzednio obowiązującym planie miejscowym zatwierdzonym uchwałą z dnia 2 października 1979 r. Nr lX/37/79 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Tuchow, działka nr [...] położona była w obrysie o symbolu C 39 MR - "Terenach budownictwa zagrodowego i jednorodzinnego oraz usług nieuciążliwych", C 29 RZ tj teren istniejących łąk i pastwisk, adaptacja stała z możliwością poszerzenia jej zabudowy na sąsiadujące enklawy użytkowane w stanie istniejącym jako uprawy rolne oraz C 38 RPZ - tereny pod projektowaną bazę hodowlano-produkcyjną dla SRP "[...]" z dopuszczeniem wyłącznie hodowli owiec lub bydła, nieprzemysłowej hodowli trzody nie przekraczającej 100 sztuk, z wymogiem uwzględnienia strefy ochrony sanitarnej, krajobrazowej i konserwatorskiej z uwagi na przyległy park i zabudowania podworskie.
14 Organ l instancji wskazał, ze w związku z uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Tuchow uległo zmianie przeznaczenie działki nr [...] w Z. z terenów budownictwa zagrodowego i jednorodzinnego oraz usług nieuciążliwych na budowlaną jednorodzinną i usługi wbudowane, a co za tym idzie nastąpił wzrost jej wartość.
15 Od powyższej decyzji odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] wniosła Spółdzielnia Produkcyjna "[...]" w Z. w likwidacji, podnosząc, ze działki nr [...] i [...] w poprzednim planie znajdowały się w terenie oznaczonym jako C 39 MR tj. tereny budownictwa zagrodowego i jednorodzinnego oraz usług nieuciążliwych, a w obecnym jako L1MN i L3MN tj tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej + usługi wbudowane do 30% powierzchni całkowitej budynku.
16 W ocenie strony odwołującej brak jest uzasadnienia, iż nastąpił wzrost wartości tych działek, skoro ich przeznaczenie w nowym planie nie zmieniło się, a raczej zawęziło Podniesiono także, ze rzeczoznawca niesłusznie przyjął jako czynnik wpływający na wzrost wartości nieruchomości jej kształt i wielkość, skoro jej kształt i wielkość są wynikiem podziału geodezyjnego dokonanego później, a nie wynikiem uchwalenia planu.
17 Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia 10 maja 2013 r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję organu l instancji.
18 Na wstępie organ odwoławczy wskazał na znajdujący zastosowanie w sprawie przepis art. 36 ust 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości Opłata ta jest dochodem własnym gminy Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.
19 Ponadto, organ zauważył, ze w myśl art. 150 ust 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (t jedn. Dz. U 2010 r., Nr 102, póz 651 ze zm), określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego Zatem obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia wysokości renty planistycznej jest wycena sporządzona przez uprawnioną osobę Wycena ta jest pisemną opinią, dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości
20 Organ odwoławczy stwierdził, iż podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w niniejszej sprawie stanowi sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. L. operat szacunkowy z dnia 28 lutego 2013 r., uzupełniony o aneks do operatu, przedłożony w dniu 20 czerwca 2013 r.
21 Postępowanie dotyczy działki nr [...], powstałej w wyniku podziału działki nr [...], co miało miejsce po wejściu w życie planu miejscowego Rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny, uwzględnił okoliczność ze działka nr [...] powstała w wyniku podziału działki nr [...] po wejściu w życie planu miejscowego, zatem prawidłowo dla obliczenia opłaty planistycznej przyjęto stopę wzrostu wartości całej działki nr [...] tj., w takim kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
22 Sporządzony przez rzeczoznawcę operat uzupełniony o aneks, stał się -zgodnie z art. 150 ust 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawą do wydania decyzji przez Burmistrza [...] Jak stwierdził rzeczoznawca majątkowy określając metodologię wyceny, w niniejszej sprawie wartość rynkową nieruchomości gruntowej ustalono przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodę korygowania ceny średniej w przypadku terenów mieszkalnych i rolnych Przy metodzie tej do porównań przyjmuje się grupę nieruchomości reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, jeżeli były one przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji i ceny tych nieruchomości W przypadku wyceny terenów zagrodowych przyjęta została metoda porównywania parami w podejściu porównawczym.
23 Organ odwoławczy podniósł, ze w poprzednio obowiązującym planie miejscowym działka nr [...] położona była w obrysie o symbolu C 39 MR - "Terenach budownictwa zagrodowego i jednorodzinnego oraz usług nieuciążliwych", C 29 RZ tj teren istniejących łąk i pastwisk, adaptacja stała z możliwością poszerzenia tej zabudowy na sąsiadujące enklawy użytkowane w stanie istniejącym jako uprawy rolne oraz C 38 RPZ - tereny pod projektowaną bazę hodowlano-produkcyjną dla SP "[...]" z dopuszczeniem wyłącznie hodowli owiec lub bydła, nieprzemysłowej hodowli trzody nie przekraczającej 100 sztuk, z wymogiem uwzględnienia strefy ochrony sanitarnej, krajobrazowej i konserwatorskiej z uwagi na przyległy zabytkowy park i zabudowania podworskie
24 Z kolei na podstawie obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] znajduje się w terenach oznaczonych symbolem 1KDW tj drogi wewnętrzne wśród zabudowy mieszkaniowej istniejącej i projektowanej, oraz L 1 MN, L 2 MN i L 3 MN tj tereny o przeznaczeniu podstawowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz o przeznaczeniu uzupełniającym pod usługi wbudowane - maksymalnie do 30 % powierzchni całkowitej budynku, urządzenia towarzyszące, w tym drogi wewnętrzne, miejsca postojowe, infrastrukturę techniczną i zieleń urządzoną, L18R - tereny rolnicze, upraw ogrodowych i sadowniczych z dopuszczeniem istniejących i nowo wydzielanych dróg gospodarczych transportu rolnego i dróg dojazdowych o szerokości 5-10 m, sieci i urządzeń napowietrznej i podziemnej infrastruktury technicznej, zgodnie z obowiązującymi przepisami szczególnymi, zalesianiem gruntów rolnych bezpośrednio przylegających do istniejących lasów lub terenów przeznaczonych pod zalesienie, ogrodzeń, z zakazem zabudowy innej niż powyżej, 1 KDD - drogi dojazdowe (gminne) i 2 KDL - drogi lokalne (gminne).
25 Biorąc powyższe pod uwagę, według oceny Kolegium uchwalenie nowego planu miejscowego spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Jak bowiem wykazano wyżej oraz jak wynika to z wyrysów z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie działki nr [...] uległo zmianie pod względem funkcji, jak i pod względem powierzchni przeznaczenia Istotnie bowiem zwiększona została powierzchnia o przeznaczeniu mieszkaniowym (z 1,33 ha do 4,0657 ha), co nastąpiło kosztem terenów C 29 RZ tj terenów istniejących łąk i pastwisk oraz C 38 RPZ - tj terenów pod projektowaną bazę hodowlano produkcyjną dla RP "[...]" z dopuszczeniem wyłącznie hodowli owiec lub bydła, nieprzemysłowej hodowli trzody nie przekraczającej 100 sztuk - na rzecz terenów mieszkaniowych i rolnych, ustalone zostało nowe przeznaczenie części działki - tj drogowe Obecnie brak jest ponadto przeznaczenia określonego jako C 38 RPZ - tj terenów pod projektowaną bazę hodowlano produkcyjną dla SRP "[...]" z dopuszczeniem wyłącznie hodowli owiec lub bydła, nieprzemysłowej hodowli trzody nie przekraczającej 100 sztuk - na rzecz terenów mieszkaniowych i rolnych
26 Określając wartość nieruchomości w stanie po uchwaleniu planu miejscowego rzeczoznawca z uwagi na dużą powierzchnię działki [...] i jej zróżnicowane przeznaczenie, a także biorąc pod uwagę brak na lokalnym rynku transakcji dotyczących tak specyficznych nieruchomości, dokonał podziału nieruchomości wycenianej pod względem funkcjonalnym na część o przeznaczeniu mieszkaniowym, o przeznaczeniu drogowym i o przeznaczeniu rolnym. Przy wydzieleniu ww części uwzględnione zostały koszty podziału nieruchomości na hipotetyczne działki odpowiadające tym funkcjom Jak wynika z załączonego do operatu aneksu, podział ten, a także wielkości hipotetycznych działek odpowiadających wydzielonym funkcjom, dokonane zostały w oparciu o wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego Wyjaśnione również zostało, ze przeznaczenie zagrodowe przyjęto dla części nieruchomości oznaczonej w starym planie symbolem C 38 RPZ - tereny pod projektowaną bazę hodowlano-produkcyjną dla RSP "[...]" z dopuszczeniem wyłącznie hodowli owiec lub bydła, nieprzemysłowej hodowli trzody nie przekraczającej 100 sztuk Powyższe, jak zostało wyjaśnione, wynika z braku transakcji porównawczych dotyczących nieruchomości o takim specyficznym przeznaczeniu (jak C 38PRZ) oraz możliwości wykorzystania tej części nieruchomości w sposób porównywalny do terenów o funkcji zagrodowej (m in posadowienia budynków inwentarsko - składowych).
27 W załączonym do akt sprawy aneksie do operatu z dnia 28 lutego 2013 r, rzeczoznawca wyjaśnił również, ze ceny przyjęte w operacie stanowią ceny brutto.
28 Dokonując określenia wartości części nieruchomości o funkcji mieszkalnej i drogowej tak przed uchwaleniem planu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i po jego uchwaleniu, rzeczoznawca przyjął cechy lokalizacja, wielkość działki oraz kształt i teren działki, poszczególne cechy zostały przy tym szczegółowo opisane W operacie opisane zostały także nieruchomości o cenach maksymalnej i minimalnej. Przy określeniu wartości nieruchomości o funkcji rolnej przyjęto do porównań cechy rynkowe jakość bonitacyjną, lokalizację, kształt i rozkład działek, ukształtowanie terenu oraz dojazd. Także w tym przypadku każda z cech została scharakteryzowana, a szczegółowemu opisowi poddano nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej. Przy określeniu wartości nieruchomości w stanie, po uchwaleniu planu, wartość części funkcjonalnej o przeznaczeniu drogowym określono tak, jak dla terenów mieszkaniowych, zgodnie z § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Ponadto przy określeniu wartości części nieruchomości o funkcji zagrodowej, dla stanu sprzed uchwalenia planu, zastosowano metodę porównywania parami, przyjmując cechy porównawcze lokalizację, kształt i układ działki oraz wielkość działki. Również w tym przypadku każda z tych cech została opisana w operacie, a charakterystyka każdej z przyjętych do porównań nieruchomości znalazła wyraz w tabelach.
29 Na podstawie tak sporządzonego operatu szacunkowego, uzupełnionego aneksem organ II instancji stwierdził, ze wartość jednostkowa gruntu działki nr [...] po uchwaleniu planu miejscowego, wynosiła 12,73 zł/m2, natomiast wartość jednostkowa przed uchwaleniem planu wynosiła 5,81 zł/m2 Wartość rynkowa działki oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...] po uchwaleniu planu miejscowego, na dzień jej sprzedaży przez Spółdzielnię, wyniosła więc 11 572,00 zł, zaś jej wartość określona na podstawie ustaleń zawartych w poprzednio obowiązującym planie miejscowym wynosiła 5 281,00 zł Wzrost wartości nieruchomości powstały w wyniku uchwalenia planu miejscowego wyniósł zatem 6 291,00 zł Kwota opłaty planistycznej, przy zastosowaniu stawki procentowej wynoszącej 15% (zgodnie z § 46 planu miejscowego) prawidłowo określona została na 944,00 zł.
30 Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła Spółdzielnia Produkcyjna "[...]" w Z. w likwidacji, żądając jej uchylenia.
31 W uzasadnieniu stron skarżąca podniosła zarzuty zgłoszone wcześniej na etapie odwołania od decyzji organu l instancji.
32 W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie z powołaniem się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 9 sierpnia 2012 r., sygn akt II SA/Kr 842/12.
33 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
34 W myśl art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz U Nr 153, póz 1269) sąd dokonuje kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem Przedmiotem dokonywanej przez niego kontroli jest zbadanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy Czyni to wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.
35 Uchylenie decyzji lub postanowienia przez sąd administracyjny następuje tylko w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art 145 § 1 ust 1 lit a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, t jedn. Dz. U 2012 r., póz 270 ze zm., dalej w skrócie P p s a), naruszenia prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit b) i naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit c).
36 Dokonując kontroli legalności podjętych przez organ administracji rozstrzygnięć, sąd stosownie do zapisu art. 134 P p s a nie jest związany granicami skargi Przepis ten umożliwia sądowi wszechstronne i obiektywne zbadanie sprawy niezależnie od podniesionych zarzutów.
37 Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja odpowiada wymogom prawa.
38 Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie było nałożenie na zbywają nieruchomość stronę skarżącą opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanego z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwanej opłatą (rentą) planistyczną Spółdzielnia Produkcyjna "[...]" w likwidacji kwestionowała w skardze zasadność tej opłaty, wywodząc, ze do wzrostu wartości zbywanej nieruchomości nie doszło.
39 Matenalnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu l instancji stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t jedn. Dz. U 2012 r., póz 647 ze zm. zw., dalej w skrócie "u p z p ") oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U Nr 207, póz 2109), a procedurę ich podjęcia regulują przepisy kodeksu postępowania administracyjnego.
40 Przepis art. 36 ust 4 u p z p stanowi, iż jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
41 Zgodnie z art. 37 ust 1 u p z p, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust 4, ustala się na dzień jej sprzedaży Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
42 Stosownie do ust 4 w związku z ust 3 tego artykułu, opłata, o której mowa w art 36 ust 4, może zostać pobrana w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
43 Aby zaistniały podstawy do ustalenia renty planistycznej muszą zgodnie z ww przepisami wystąpić jednocześnie dwie przesłanki
44 * wzrasta wartość nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą,
45 * zbycie nieruchomości ma miejsce przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
46 Zgodnie z art. 37 ust 11 u p z p, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.
47 Z treści art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (t jedn. Dz. U 2010 r. Nr 102, póz 651 ze zm., dalej w skrócie "u g n") wynika, ze jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przeoisach rozdziału 1 działu, a zatem art. 149-159 u g n Wskazać należy między innymi, ze dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określa się wartość rynkową (art. 150 ust 2 u g n ) Zgodnie zaś z art. 151 ust 1 ugn, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Stosownie do art 156 ust 1 ugn, opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego.
48 Z powyższych uregulowań wynika, ze wzrost wartości musi mieć charakter obiektywny, odzwierciedlony poprzez przeprowadzenie dowodu biegłego - operat szacunkowy.
49 Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy, wskazać należy, ze przesłanka uchwalenia planu miejscowego została spełniona, bowiem nastąpiło to uchwałą Rady Miejskiej w Tuchowie z dnia 24 października 2007 r Nr Xlll/102/2007 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Tuchów dla wsi Buchcice, Burzyn, Jodłówka Tuchowska, Karwodrza, Lubaszowa, Łowczów, Meszna Opacka, Piotrkowice, Trzemesna, Zabłędza Powyższy plan miejscowy, po opublikowaniu w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego Nr 133 z dnia 27 lutego 2008 r póz 890, wszedł w życie w dniu 29 marca 2008 r.
50 Do zbycia nieruchomości objętej planem doszło w drodze umowy przenoszącej własność w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży, zawartej w dniu 21 sierpnia 2012 r aktem notarialnym Rep A nr [...], a zatem przed upływem 5-letniego okresu od uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
51 Wobec powyższego, do oceny Sądu pozostawało, czy w niniejszej sprawie zachodził związek przyczynowy, o którym mowa w art. 36 ust 4 u p z p , tj związek między uchwaleniem planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem. Jak bowiem zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 marca 2009 r., sygn. akt II OSK 254/08, który to pogląd Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela, "podstawą ustalenia "renty planistycznej" (jednorazowej opłaty) konieczne jest ustalenie, ze do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego ( ) Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany ze zmianą przeznaczenia terenu, na którym położone są nieruchomości, wynikającą z ustaleń uchwalonego planu miejscowego lub jego zmianą. Aby można wiązać wzrost wartości nieruchomości z faktem uchwalenia nowego planu miejscowego należy wykazać, ze ustalenia nowego planu są korzystniejsze dla właściciela, użytkownika wieczystego nieruchomości bądź dla potencjalnych nabywców, którzy gotowi są zapłacie wyższą cenę za działki z tego tytułu".
52 Z akt administracyjnych wynika, ze stanowiąca przedmiot zbycia działka nr [...] powstała w wyniku podziału geodezyjnego działki nr [...], przeprowadzonego przed wejściem w życie planu miejscowego, obowiązującego w dniu jej zbywania
53 Teren działki [...] objęty był ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r, który przewidywał przeznaczenie trojakiego rodzaju.
54 C 39 MR - tereny budownictwa zagrodowego i jednorodzinnego oraz usług nieuciążliwych,
55 C 29 RZ - teren istniejących łąk i pastwisk, adaptacja stała z możliwością poszerzenia tej zabudowy na sąsiadujące enklawy użytkowane w stanie istniejącym jako uprawy rolne,
56 C 38 RPZ - tereny pod projektowaną bazę hodowlano-produkcyjną dla SP "[...]" z dopuszczeniem wyłącznie hodowli owiec lub bydła, nieprzemysłowej hodowli trzody nie przekraczającej 100 sztuk, z wymogiem uwzględnienia strefy ochrony sanitarnej, krajobrazowej i konserwatorskiej z uwagi na przyległy zabytkowy park i zabudowania podworskie.
57 W dniu 29 marca 2008 r wszedł w życie plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Tuchów dla wsi Buchcice, Burzyn, Jodłówka Tuchowska, Karwodrza, Lubaszowa, Łowczów, Meszna Opacka, Piotrkowice, Trzemesna, Zabłędza, na podstawie którego nałożono na zbywającą Spółdzielnię opłatę planistyczną Zgodnie z ustaleniami tego planu działka nr [...] znajduje się w terenach.
58 * 1KDW tj drogi wewnętrzne wśród zabudowy mieszkaniowej istniejącej i projektowanej,
59 * L 1 MN, L 2 MN i L 3 MN tj tereny o przeznaczeniu podstawowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz o przeznaczeniu uzupełniającym pod usługi wbudowane - maksymalnie do 30 % powierzchni całkowitej budynku, urządzenia towarzyszące, w tym drogi wewnętrzne, miejsca postojowe, infrastrukturę techniczną i zieleń urządzoną,
60 * L 18R - tereny rolnicze, upraw ogrodowych i sadowniczych z dopuszczeniem istniejących i nowo wydzielanych dróg gospodarczych transportu rolnego i dróg dojazdowych o szerokości 5-10 m sieci i urządzeń napowietrznej i podziemnej infrastruktury technicznej, zgodnie z obowiązującymi przepisami szczególnymi, zalesianiem gruntów rolnych bezpośrednio przylegających do istniejących lasów lub terenów przeznaczonych pod zalesienie, ogrodzeń, z zakazem zabudowy innej niż powyżej,
61 -1 KDD - drogi dojazdowe (gminne) i 2 KDL - drogi lokalne (gminne)
62 Ponadto, organy administracji dokonały ustalenia faktycznego sposobu użytkowania działki nr [...], wskazując, ze była ona użytkowana w całości rolniczo jako tereny upraw rolnych.
63 Podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w niniejszej sprawie stanowi sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. L. operat szacunkowy z dnia 28 lutego 2013 r., uzupełniony o aneks do operatu, przedłożony w dniu 20 czerwca 2013 r.
64 Szczegółowe zasady sporządzania takiego dokumentu reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz U z dnia 22 września 2004 r ze zm) wydane na podstawie upoważnienia ustawowego zawartego w art. 159 u g n Wskazuje ono m in rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego.
65 Operat szacunkowy, jako dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji w myśl art. 80 K p a.
66 Opierając się zatem na przeprowadzonych przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego wyliczeniach, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] przyjęło, ze w związku z faktem, iż doszło do zmiany przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości z terenów budownictwa zagrodowego i jednorodzinnego oraz usług nieuciążliwych na budowlaną jednorodzinną i usługi wbudowane, nastąpił wzrost jej wartości, uzasadniający nałożenie na zbywającą ją Spółdzielnię opłaty planistycznej.
67 W ocenie Sądu, takiemu stanowisku organu administracji nie można zarzucie naruszenia przepisów prawa.
68 W pierwszej kolejności wskazać należy, ze zasadnie przyjęto do wyceny obszar działki nr [...] sprzed jej podziału i wydzielenia z niej działki nr [...], stanowiącej przedmiot zbycia w niniejszej sprawie Nie może budzić wątpliwości, ze opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie (por wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 września 2009 r., sygn. II OSK 1517/07) Przepis art. 36 ust 4 u p z p wskazuje, ze jedynymi przesłankami ustalenia opłaty są wzrost wartości związany z uchwaleniem planu miejscowego bądź jego zmiany oraz zbycie nieruchomości w terminie 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego Niewłaściwym byłoby, w świetle jednoznacznie brzmiącego przepisu ustawy, uwzględnianie przy wycenie wartości nieruchomości faktu wcześniejszego jej podziału Jedyną prawnie relewantną okolicznością faktyczną jest wyłącznie fakt uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego, z którego na zasadzie związku przyczynowego wynika wzrost wartości nieruchomości.
69 W konsekwencji powyższego, organy administracji trafnie przyjęły, ze dla celu wyceny konieczne jest uwzględnienie wszystkich dopuszczonych na terenie działki [...] rodzajów przeznaczenia zarówno na gruncie poprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i w obowiązującym planie miejscowym.
70 Z porównania postanowień obu planów w odniesieniu do działki nr [...] wynika, ze przeznaczenie tego terenu uległo zmianie l tak, zniesiono dopuszczalność zabudowy zagrodowej, a także wykorzystanie terenu jako łąk i pastwisk, teren działki utracił także przeznaczenie na bazę hodowlano-produkcyjną dla SP "[...]" z dopuszczeniem hodowli owiec lub bydła Nowy plan miejscowy przewiduje natomiast jako novum na omawianym terenie infrastrukturę drogową oraz usługi wbudowane -maksymalnie do 30 % powierzchni całkowitej budynku w ramach dopuszczalnej już wcześniej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
71 Ze względu na dużą powierzchnię działki nr [...] i jej zróżnicowane przeznaczeniem w planie miejscowym, zarówno dotychczasowym, jak i obowiązującym, zasadne było, w ocenie Sądu, dokonanie określenia jej wartości z uwzględnieniem funkcjonalnego podziału na część o charakterze mieszkalno-drogowym oraz rolnym Powyższe było podyktowane koniecznością doboru nieruchomości podobnych dla zastosowania przy wycenie metody porównawczej (porównywania parami w zakresie terenów zagrodowych oraz korygowania ceny średniej w zakresie terenów mieszkaniowych i rolnych) Po osobnym określeniu wymienionym metodami wartości poszczególnych części funkcjonalnych działki nr [...] biegły rzeczoznawca dokonał ich zsumowania i po uwzględnieniu kosztów hipotetycznego podziału określił wartość rynkową 1 m2 nieruchomości utworzonej z działki nr [...] na kwotę 12,73 zł.
72 Ponadto z operatu wynika także jednoznacznie, ze przed uchwaleniem planu miejscowego dla terenu obejmującego przedmiotową nieruchomość, wartość rynkowa 1 m2 nieruchomości wynosiła 5,81 zł, co biegły rzeczoznawca ustalił przy zastosowaniu podobnej metodologii. Końcowo operat szacunkowy wskazuje na wartość rynkową działki nr [...] przez pomnożenie wartości 1 m2 zł przez jej powierzchnię.
73 W konsekwencji uznać należało, że organy administracji zasadnie przyjęły prawidłowość przeprowadzonych w operacie szacunkowym czynności wyceny. Biegły rzeczoznawca przedstawił dane porównawcze transakcji nieruchomości podobnych z uwzględnieniem koniecznego podziału funkcjonalnego działki nr [...], wyliczył wartość tej działki bez uwzględnienia faktu jej późniejszego w stosunku do momentu wejścia w życie planu miejscowego podziału, a także podał wartość działki będącej przedmiotem umowy przenoszącej własność. Z tego względu uzasadniony jest wniosek, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości oraz że wzrost ten wynika z faktu uchwalenia planu miejscowego, który wszedł w życie w 2008 r. Organy w sprawie wykazały te okoliczności, bowiem trafnie wskazano w zaskarżonej decyzji, że zmiana przeznaczenia terenu z obszaru zabudowy zagrodowej i bazy hodowlano-produkcyjnej na zabudowę mieszkaniową z usługami wbudowanymi spowodowała wzrost wartości nieruchomości.2
74 Mając powyższe na uwadze, Sąd, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę oddalił.