Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 16 października 2019 r., II SA/Gd 233/19

wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 16 października 2019 r., II SA/Gd 233/19

Sentencja

1 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Diana Trzcińska Sędziowie: Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 16 października 2019 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi A. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 25 stycznia 2019 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oodala skargę.

Uzasadnienie

2 Decyzją z 25 stycznia 2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Burmistrza z 10 października 2018 r. o odmowie wydania A. B. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami budowlanymi na działce oznaczonej w ewidencji gruntów nr [..], obręb [..], gmina W.

3 W uzasadnieniu decyzji Burmistrza podano, że ustalenie warunków zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia jest niemożliwe, ponieważ w obszarze analizy nie występuje żadna zabudowa, na podstawie której można by wyznaczyć parametry dla nowej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a także projektowane uzbrojenie terenu jest niewystarczające dla zamierzenia budowlanego objętego przedmiotowym wnioskiem. To oznacza, że planowana inwestycja nie spełnia wymogów art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy.

4 W uzasadnieniu decyzji organ I instancji odniósł się do podnoszonej przez stronę kwestii możliwości powiększenia obszaru poddanego analizie i organ I instancji podtrzymał swoje stanowisko o braku przesłanek poszerzenia zakresu obszaru wyznaczonego zgodnie z przepisami rozporządzenia. Organ wyjaśnił, że w otoczeniu terenu planowanej inwestycji występują obszary rolne i tereny dróg. Zatem na tle charakterystyki otoczenia terenu inwestycji oraz w świetle przywołanego orzecznictwa sądów brak jest podstaw do wyznaczenia większego obszaru analizowanego, a taką okolicznością nie może być jedynie próba znalezienia jakiejkolwiek zabudowy dla realizacji wnioskowanego przedsięwzięcia. Powyższe skutkuje odmową ustalenia warunków zabudowy.

5 Jako kolejną przyczynę wydania decyzji odmownej wskazano brak wystarczającego uzbrojenia terenu. Gestor sieci wodociągowej odmówił wydania zaświadczenia o zapewnieniu dostawy wody i odbioru ścieków sanitarnych dla przedmiotowej inwestycji z uwagi na brak infrastruktury komunalnej sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej w ulicy na wysokości omawianej nieruchomości. Wnioskodawca wyjaśnił natomiast, że zapewni alternatywny sposób zaopatrzenia nieruchomości w wodę poprzez studnię głębinową, a ścieki bytowe będą odprowadzane do bezodpływowego zbiornika. Zważając na udzielone przez stronę wyjaśnienia organ I instancji stwierdził, że są one niewystarczające do potwierdzenia, czy zaprojektowanie studni głębinowej o głębokości do 30m jest realnie możliwe z punktu widzenia uwarunkowań hydrologiczno-geologicznych. Nie można także ocenić, czy planowane urządzenie wodne jest możliwe do zrealizowania bez konieczności uzyskania innych pozwoleń wynikających z przepisów odrębnych tzn. ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne. Organ I instancji stwierdził, że projektowane uzbrojenie działki jest niewystarczające dla zamierzonej inwestycji, a zatem także warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie został spełniony.

6 Burmistrz podkreślił przy tym, że na nieruchomości objętej wnioskiem znajduje się obiekt budowlany nie widniejący w ewidencji gruntów i budynków. Obiekt zlokalizowany jest w miejscu, gdzie planuje się realizację wnioskowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zatem znajduje się z nim w kolizji. Natomiast inwestor wskazał we wniosku, że działka jest niezabudowana. Pomimo wezwania nie dołączył do wniosku dokumentacji potwierdzającej legalność istniejącej zabudowy. Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych organ I instancji podkreślił, iż postępowanie administracyjne dotyczące wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie może być prowadzone w kolizji z innymi postępowaniami dotyczącymi konkretnej inwestycji, zwłaszcza z procedurą legalizacyjną. Jednakże z uwagi na wyżej wskazane przesłanki do odmowy wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, organ I instancji odstąpił od dalszego wyjaśniania kwestii legalności istniejącej zabudowy.

7 Rozpoznając sprawę w związku z odwołaniem wniesionym przez A. B. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że jak podano w treści analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków określonych w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy, dla planowanej inwestycji nie zostały spełnione przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 ustawy. Obsługa komunikacyjna terenu inwestycji miałaby się odbywać poprzez zjazd z działki drogowej nr [...] stanowiącej własność Gminy i mającej połączenie z drogą publiczną. Za front terenu objętego wnioskiem przyjęto część terenu inwestycji przylegającą do w/w drogi. Ustalony w powyższy sposób front terenu inwestycji to odcinek D-C na załącznikach graficznych decyzji. Szerokość frontu terenu inwestycji wynosi 18,9m, zatem trzykrotna szerokość frontu tego terenu to 56,7 m. W związku z powyższym teren przyjęty do analizy objął obszar po 56,7 m w każdym kierunku. W tak wyznaczonym obszarze znalazły się użytki rolne oraz tereny dróg. Stwierdzono więc, że planowana budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego zmieniłaby funkcję terenu objętego wnioskiem oraz nie byłaby tożsama z istniejącym sąsiedztwem. W analizie przedstawiono także pogląd związany z ewentualnością poszerzenia obszaru poddanego analizie wyjaśniając, iż w okolicznościach niniejszej sprawy brak jest takiej możliwości. Przywołano orzecznictwo sądów administracyjnych, według których interpretacja sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia nakazuje uznać określone w nim odległości jako limit (górną granicę), poza którymi można poszukiwać "dobrego sąsiedztwa" jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach. Przy wyznaczeniu granic obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary, organ orzekający powinien wykazać, że wielkość tego obszaru służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze, nie zaś jedynie poszukiwaniu takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalna dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora. Dlatego też autor analizy stwierdził brak spełnienia w sprawie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Stwierdzono także niespełnienie warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z uzasadnieniem tożsamym do wskazanego wyżej w uzasadnieniu decyzji Burmistrza.

8 W tym stanie rzeczy Kolegium uznało brak podstaw do podważania przyjętej w postępowaniu I instancji wielkości terenu poddanego analizie, gdyż jego granice są zgodne z wymogami wskazanymi w rozporządzeniu. W konsekwencji skoro cały obszar działek poddanych analizie stanowi użytki rolne i tereny dróg, to prawidłowe było uznanie braku spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Podkreślono, że podstawą do stwierdzenia, że został spełniony w/w wymóg jest uprzednie prawidłowe przeprowadzenie analizy urbanistycznej na obszarze, który powinien być wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Wyznaczony obszar analizowany ma służyć rzeczywistemu ustaleniu cech i funkcji zabudowy na nim występujących, co jest istotne z urbanistycznego punktu widzenia, jak też z zasady dobrego sąsiedztwa. Prawidłowo także uznał organ I instancji, iż wyznaczenie obszaru poddanego analizie w wielkości przekraczającej minimalne wartości wskazane w rozporządzeniu mogłoby doprowadzić do nieuzasadnionego "poszukiwania" zabudowy w celu spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Ponadto jak zauważa Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 7 marca 2018 r., Sygn. akt II SA/GI 1164/17 "Organ nie musi uzasadniać określenia granic obszaru analizowanego w przewidziany prawem sposób, tj. przyjmując trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszą jednak niż 50 m, co musiałby uczynić jedynie, gdyby granice określił, przyjmując do analizy obszar większy".

9 Reasumując, skoro planowana inwestycja nie spełnia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to zdaniem Kolegium należało odmówić ustalenia warunków zabudowy.

10 Odnosząc się natomiast do braku spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy Kolegium postanowiło przywołać wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 21 sierpnia 2013 r., sygn. akt II SA/Wr 406/13, gdzie Sąd wyjaśnił, iż: "Co do zasady nie ma żadnych podstaw, aby odmówić ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji z indywidualnym ujęciem wody.

11 Co do zasady przez uzbrojenie terenu w wodę (analogicznie także i odbiór nieczystości ciekłych) należy rozumieć podłączenie terenu inwestycji do sieci wodociągowej (odpowiednio kanalizacyjnej), a jedynie w razie braku takiej możliwości, co jednak jest dopuszczalne, także w drodze zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody (podobnie zastosowania zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe lub przydomowej oczyszczalni ścieków).

12 Aby można było mówić o spełnieniu warunku uzbrojenia terenu to koniecznym jest nie tylko, uzewnętrzniony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, sam zamiar wybudowania studni, ale przede wszystkim zapewnienie możliwości korzystania z indywidulanego ujęcia wody, czyli innym słowem rzeczywistego, a nie tylko teoretycznego, zaopatrzenia jednorodzinnego budynku mieszkalnego z własnego ujęcia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi".

13 Skoro więc z treści wyjaśnień składanych w trakcie postępowania przez A. B. nie można jednoznacznie przyjąć, iż w sprawie istnieje możliwość rzeczywistego korzystania z własnego ujęcia wody, to zdaniem Kolegium także i ten warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 nie został w sprawie spełniony.

14 Skargę na powyższą decyzje wniósł A. B. zarzucając naruszenie:

15 • art. 7 k.p.a., poprzez naruszenie zasady praworządności postępowania, polegającej na braku kompleksowego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, przy jednoczesnym nie uwzględnieniu słusznego interesu odwołującego,

16 • art. 80 k.p.a., poprzez błędną ocenę materiału dowodowego, w tym wadliwe przyjęcie, iż analiza dokonana dla wskazania wymagań niezbędnych do określenia sposobu realizacji nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, stanowiący podstawowy dowód w prowadzonym postępowaniu jest pełna, jasna i wewnętrznie niesprzeczna, podczas gdy wszelkie aspekty przedstawionej analizy, pozostają w spektrum kontroli organu postępowania, który jest zobligowany do merytorycznej, właściwej oceny dowodów;

17 • art. 61 ust. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - poprzez stwierdzenie, iż przedmiotowy teren nie spełnia łącznie warunków wymaganych tym przepisem.

18 W ocenie skarżącego, z akt niniejszej sprawy wynika, że przeprowadzona analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy została dokonana niezgodnie z regulacją art. 61 tej ustawy.

19 Na tym etapie, właściciele sąsiednich działek oczekują na decyzje o ustaleniu warunków zabudowy celem realizacji budowy i stworzenia wnioskowanej funkcji inwestycji, która będzie stanowić kontynuacje funkcji w obszarze analizowanym. Wtedy również wnioskowana inwestycja odpowiadać będzie wymogom określonym w przepisach ww. rozporządzenia w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu - albowiem, po pierwsze zabudowa taka istnieje na stycznej analizowanego obszaru, zabudowa ta jest doskonale widoczna i doskonale można określić jej parametry. Co więcej, dla działek sąsiadujących z działką skarżącego ustalono warunki zabudowy, uwzględniając parametry odpowiednie dla zabudowy już istniejącej w obrębie wskazywanego obszaru.

20 Jednocześnie przedłożył skarżący do akt niniejszej sprawy oryginał dokumentu o zapewnieniu dostawy energii elektrycznej oraz przedstawił plan wykonania studni i zasilenia budynku jednorodzinnego w wodę z własnego ujęcia wraz z urządzeniami do jej uzdatniania, a także zapewnił, że ścieki będą odprowadzane do bezodpływowego zbiornika.

21 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

22 Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2018 r., poz. 2107 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Kontrola ta polega na zbadaniu, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy.

23 Skarga podlega oddaleniu.

24 Kontroli legalności na skutek skargi w niniejszej sprawie poddano decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [..] w obrębie O.

25 Zaskarżona decyzja została wydana w trybie i na zasadach określonych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r., 1945 ze zm.), dalej: u.p.z.p..

26 Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

27 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

28 2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

29 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

30 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

31 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

32 Dla pozytywnego wydania decyzji o warunkach zabudowy muszą być spełnione łącznie wszystkie wymienione w tym przepisie przesłanki. Określona w punkcie 1 art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przesłanka kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych wyraża wprowadzoną przez ustawodawcę zasadę tzw. "dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jak powszechnie przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie, celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo- społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

33 Sposób ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588).

34 Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno - urbanistyczną. Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (w skali 1:500 lub 1:1.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Sporządzenie tego dokumentu ma więc fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest podstawowym dowodem, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.

35 W ocenie Sądu, w przedmiotowej sprawie analiza została sporządzona prawidłowo, czytelna część tekstowa jest kompatybilna z częścią graficzną, a z obu dokumentów jednoznacznie wynika, iż w obszarze analizowanym istnieją wyłącznie nieruchomości niezabudowane, a więc brak jest zabudowy, która pozwoliłaby na określenie wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przy czym należy pamiętać, iż art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza warunek istnienia w obszarze analizowanym zabudowy dostępnej z tej samej drogi publicznej.

36 Słusznie wskazało Kolegium za organem I instancji, że w tej konkretnej sprawie nie było celowe, ani uzasadnione, poszerzenie obszaru analizowanego dla zachowania harmonijnej urbanistycznej całości. Jakakolwiek zabudowa znajduje się bowiem poza obszarem analizowanym. Działka nr [..] posiada pośredni dostęp do drogi publicznej działki nr [..], będącej gminną drogą wewnętrzną.

37 Zdaniem Sądu, organy prawidłowo wyznaczyły granice obszaru przewidzianego do analizy pod kątem przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. dla planowanej inwestycji, przyjmując trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem tj. 18,9 m x 3 = 56,7 m, zgodnie z § 3 powoływanego rozporządzenia.

38 Tak określony obszar był wystarczający dla przeprowadzenia analizy rzeczywistego i aktualnego stanu zagospodarowania terenu wokół nieruchomości, na której zaplanowano inwestycję, a w konsekwencji do oceny przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.. Należy tu zwrócić uwagę, że wyznaczony, jak wskazano powyżej, obszar analizowany obejmuje teren rolny podzielony na liczne działki budowlane. Żadna z tych działek nie jest zabudowana. W tym miejscu należy skarżącemu wyjaśnić, że do analizy brane są pod uwagę obiekty istniejące, nie mogą tu zostać uwzględnione obiekty w budowie czy też obiekty jakie uzyskały decyzje ustalające warunki zabudowy. Jednak jeśli na podstawie wydanych decyzji zostaną wybudowane w obszarze analizowanym obiekty mieszkalne jednorodzinne wówczas powstanie możliwość ich uwzględnienia.

39 Jak wskazał skarżący w odwołaniu, organ ustalając granice obszaru analizowanego może ustalić jego granice w rozmiarach większych niż minimalne określone w rozporządzeniu, jednakże zaznaczyć trzeba, że jest to pod warunkiem, iż służy to ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego na danym obszarze, w ten sposób, iż zwiększony obszar analizy wyznaczony wokół inwestycji będzie tworzył całość urbanistyczną. Taka sytuacja, jak wynika z analizy, w sprawie nie zaistniała. Bowiem okalające działkę skarżącego inne działki są niezabudowane. Jak wspomniał skarżący budowa nowych obiektów jest w trakcie realizacji i to te obiekty wpływ będą miały na kształtujący się ład urbanistyczny na terenie objętym analizą. A skoro są to obiekty o funkcji takiej jaka planuje skarżący to ich powstanie i oddanie do użytkowania umożliwi także realizację zabudowy wnioskowanej przez skarżącego.

40 Sąd podziela stanowisko wyrażone w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku z dnia 9 czerwca 2010 r. II OSK 943/2009 (LEX nr 597974) wskazał, że "pojęcie sąsiedztwa z samej nazwy narzuca pewną bliskość, o której można powiedzieć w znaczeniu urbanistycznym, że istnieje wówczas, gdy pozostaje w stosunku do zabudowy dotychczasowej w czytelnych i uporządkowanych relacjach, o jakich mowa w art. 2 pkt 1 ustawy, tworząc ład przestrzenny. Obszar analizowany powinien co do zasady mieścić się w tak rozumianym otoczeniu urbanistycznym, z tego względu nie może być on określany zbyt rozlegle. Warunkiem określenia podobieństwa jest istnienie takiego otoczenia".

41 Nadto zaznaczyć należy, co wielokrotnie powtarzano w orzecznictwie sądów administracyjnych, nie jest dopuszczalne poszerzanie obszaru analizowanego w celu poszukiwania uzasadnienia dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, tak jak tego oczekuje strona.

42 Podsumowując, w sytuacji gdy analizowany teren, wyznaczony zgodnie z regułami prawa, tworzy pewną urbanistyczną całość, i nie ma na tym terenie zabudowy, to nie można przyjąć, że planowana zabudowa budynkiem działki nr [...] spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa. Brak spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 wyklucza możliwość ustalenia warunków zabudowy dla nieruchomości skarżącego, o czy prawidłowo orzekło Kolegium, a wcześniej stwierdził Burmistrz. Bez wpływu na zasadność podjętych rozstrzygnięć pozostają podniesione w skardze zarzuty naruszenia przepisów postępowania, gdyż nie podjęto w skardze próby wykazania ich wpływu na treść wydanych rozstrzygnięć, a zarzut naruszenia prawa materialnego pozostaje gołosłowny, gdyż pełnomocnik skarżącego nie uzasadnił go i nie powiązał z treścią wydanych decyzji. Organ nie naruszył zasady prawdy obiektywnej, jak i zasady uwzględniania słusznego interesu obywateli oraz zaufania do organów administracyjnych poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji. W ocenie Sądu postępowanie przeprowadzone zostało w zgodzie z wymogami procedury administracyjnej, a także przepisami u.p.z.p. oraz rozporządzenia.

43 W świetle powyższego Sąd uznał, że zarzuty skarżącego, dotyczące nieprawidłowego ustalenia braku spełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz naruszenia § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, nie zasługują na uwzględnienie. Brak spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 wyklucza możliwość ustalenia warunków zabudowy dla nieruchomości skarżącego.

44 Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.