Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 29 września 2016 r., II SA/Bd 508/16

wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 29 września 2016 r., II SA/Bd 508/16

Sentencja

1 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Ewa Kruppik-Świetlicka Sędziowie: sędzia WSA Leszek Kleczkowski sędzia WSA Jarosław Szulc (spr.) Protokolant: asystent sędziego Katarzyna Chowańska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 września 2016r. sprawy ze skargi K. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę

Uzasadnienie

2 Decyzją z dnia [...]., wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37

3 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.

4 Dz.U. z 2015 poz. 199 ze zm. ) - dalej jako: "u.p.z.p.", Burmistrz Miasta K.

5 P., po ponownym rozpatrzeniu sprawy, ustalił J. i K. P.

6 solidarnie opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości

7 (tzw. renty planistycznej) dla nieruchomości oznaczonej nr. geod. 88, położonej w

8 obrębie ewidencyjnym F. gm. K. P. o pow. [...] ha, w

9 związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

10 W uzasadnieniu wskazano, że nieruchomość została objęta miejscowym planem

11 zagospodarowania przestrzennego uchwalonym Uchwałą Rady Miejskiej w Kowalewie

12 Pomorskim nr Xl/110/12 z dnia 14 czerwca 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego

13 planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w rejonie wsi

14 Frydrychowo w gminie Kowalewo Pomorskie z przeznaczeniem pod zabudowę

15 mieszkaniową, mieszkaniowo-rzemieślniczą, zabudowę handlowo-usługową oraz

16 funkcję rolniczą (Dz.Urz. Województwa Kujawsko-Pomorskiego z 2012, poz. 1379),

17 który przewiduje dla niej przeznaczenie pod zabudowę jednorodzinną i jednorodzinną z

18 usługami oraz tereny komunikacyjne.

19 Przed uchwaleniem planu, teren, na którym położona jest przedmiotowa działka był

20 wykorzystywany rolniczo, a w poprzednio obowiązującym planie, który utracił moc

21 obowiązującą na podstawie art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu

22 przestrzennym, działka położona była w terenach upraw polowych. W ocenie organu,

23 takie przeznaczenie nieruchomości spowodowało, iż jej wartość uległa wzrostowi

24 wziąwszy pod uwagę jej dotychczasowe przeznaczenie. Organ zauważył, że z uwagi na

25 zbycie nieruchomości, wystąpiły przesłanki uzasadniające ustalenie opłaty

26 planistycznej. W uzasadnieniu odniesiono się do kwestii faktycznego wykorzystania

27 terenu przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

28 jak i możliwości ustalenia potencjalnego, hipotetycznego wykorzystania nieruchomości.

29 Odniesiono się też do operatu szacunkowego i dokonano jego analizy. Przedstawiono

30 także szczegółowy sposób ustalenia wysokości opłaty, z uwzględnieniem rożnych

31 stawek dla terenów o rożnym przeznaczeniu.

32 W złożonym odwołaniu J. i K. P. zarzucili wadliwe ustalenie

33 stanu faktycznego, szczególnie w zakresie przeznaczenia nieruchomości przed

34 uchwaleniem planu, z pominięciem możliwości uzyskania decyzji o warunkach

35 zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości. Wskazali, że nie nastąpiła zmiana

36 sposobu zagospodarowania nieruchomości, gdyż w bezpośrednim sąsiedztwie

37 przedmiotowej nieruchomości znajdowały się budynki mieszkalne jak i przemysłowo- handlowe.

38 W ich ocenie powoduje to, że wadliwie ustalono, iż zbyte nieruchomości są

39 gruntami rolnymi, podczas gdy w rzeczywistości powinny być uznane za grunty

40 mieszkaniowo przemysłowe. Dodatkowo podniesiono zarzuty dotyczące operatu

41 szacunkowego, poprzez niewłaściwy dobór nieruchomości przyjętych do porównań.

42 Decyzją z dnia [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało

43 w mocy zaskarżoną decyzję.

44 Organ przytoczył treść przepisów zawartych w ustawie o planowaniu i

45 zagospodarowaniu przestrzennym, które znalazły zastosowanie w sprawie. Organ

46 podkreślił, że ustalenie opłaty planistycznej jest możliwe w przypadku wykazania, że

47 ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów

48 położonych w rejonie wsi F. uchwalonego [...] roku zmieniły

49 dotychczasowe przeznaczenie działki nr [...] i zmiana ta spowodowała wzrost wartości

50 przedmiotowej nieruchomości. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, z zebranych w sprawie dowodów wynika, że nieruchomość była wykorzystywana rolniczo, a przy tym nie występowano o ustalenie dla niej warunków zabudowy. W ocenie składu Kolegium orzekającego w sprawie, w świetle ustaleń niniejszej sprawy, niewątpliwym jest, iż nieruchomość była do dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wykorzystywana rolniczo, co zostało wszechstronnie i jednoznacznie udowodnione przez organ pierwszej instancji. W związku z tym, w ramach tej konkretnej sprawy, nie było podstaw do badania hipotetycznej, potencjalnej możliwości innego wykorzystania nieruchomości, skoro była ona wykorzystywana rolniczo. Organ odwoławczy za wiarygodny i posiadający moc dowodową uznał,

51 znajdujący się w aktach sprawy, operat szacunkowy. W jego ocenie spełnia on wymogi

52 określone w przepisach prawa. Operat został sporządzony na piśmie, jest opatrzony

53 datą oraz podpisem i pieczęcią rzeczoznawcy majątkowego. Treść operatu

54 szacunkowego została poparta istotnymi dokumentami wykorzystanymi przy jego

55 sporządzaniu (§ 56 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w

56 sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; Dz.U. z 2004r.

57 Nr 207, poz. 2109 ze zm. ). Operat szacunkowy zawiera również wyciąg z operatu

58 szacunkowego, zawierający określenie celu wyceny, opisu nieruchomości oraz jej

59 wartości (art. 158 u.g.n. i § 56 ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny). W ocenie

60 Samorządowego Kolegium Odwoławczego, rzeczoznawca majątkowy przyjął

61 do porównania nieruchomości w sposób spełniający wymogi przepisu art. 4 pkt 16 i art.

62 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wskazał istotne cechy

63 porównywanych nieruchomości.

64 W niniejszej sprawie, rzeczoznawca majątkowy zastosował współczynniki korygujące

65 wartości przypisane poszczególnym parametrom nieruchomości, w szczególności

66 położenia i atrakcyjności lokalizacji, bonitacji, infrastruktury, kształtu i wielkości,

67 sąsiedztwa i otoczenia, co pozwoliło na dokonanie wyceny nieruchomości w oparciu o

68 dane transakcyjne dotyczące nieruchomości o innych parametrach. W ocenie organu

69 odwoławczego, operat szacunkowy jest spójny, niesprzeczny i w należyty sposób

70 przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 1 rozporządzenia w

71 sprawie wyceny). W związku z tym argumenty odwołania odnoszące się do operatu

72 szacunkowego organ uznał za chybione.

73 W Złożonej skardze, K. P. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w

74 całości oraz poprzedzającej jej decyzji Burmistrza Miasta K. P. z dnia

75 [...]., zarzucając naruszenie art. 36-37 u.p.z.p. przez błędną interpretację

76 oraz naruszenie zasad sporządzania operatu szacunkowego.

77 Zdaniem skarżącego, w rozpatrywanej sprawie zarówno organ odwoławczy jak i

78 organ pierwszej instancji dokonały błędnej wykładni przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie

79 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pomijając istniejącą w tym

80 zakresie wykładnię operatywną dokonywaną przez sądy administracyjne.

81 Skarżący powołując orzecznictwo sądów podkreślił, że o możliwości

82 przeznaczenia terenu pod zabudowę mieszkaniową nie decyduje to, czy zabudowa taka

83 faktycznie już istnieje lub jest realizowana, czy też wydano decyzję o warunkach

84 zabudowy, ale to, czy taka zabudowa na określonym terenie była dopuszczalna.

85 Zdaniem strony, dla nieruchomości objętej ustaleniami renty planistycznej było możliwe

86 ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji mających identyczne przeznaczenie, jakie

87 zostało zapisane w ustaleniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

88 Skarżący podkreślił, że na nieruchomościach graniczących ze zbytą nieruchomością

89 znajduje się zabudowa o charakterze mieszkalnym, a także zabudowa przemysłowo-usługowa.

90 Ponadto w dalszym sąsiedztwie nieruchomości została zlokalizowana stacja

91 benzynowa wraz zabudową hotelową (około 500 m od nieruchomości). Przy

92 sporządzeniu projektu decyzji o ustalenie warunków zabudowy, z uwagi na szerokość

93 frontu działki wskazane nieruchomości znajdowałby się w zakresie sporządzanej

94 analizy i stanowiłby tzw. dobre sąsiedztwo dla zbytej nieruchomości. Zbyta

95 nieruchomość nie podlegała także ochronie z uwagi na przepisy ustawy o ochronie

96 gruntów rolnych i leśnych (klasa R1V).

97 Skarżący zauważył, że z uzasadnienia sporządzonego operatu wynika, iż

98 "Otoczenie (nieruchomości) stanowią obiekty przemysłowo-usługowe, mieszkalne oraz

99 działki niezabudowane". Takie sąsiedztwo nieruchomości oznacza zdaniem strony, że

100 byłoby możliwe zabudowanie nieruchomości w oparciu o ustalenia decyzji o warunkach

101 zabudowy w sposób wskazany w miejscowym planie zagospodarowania

102 przestrzennego. Natomiast ustalenia zawarte w miejscowym planie zagospodarowania

103 przestrzennego są jedynie potwierdzeniem takiej możliwości. Skarżący zwrócił uwagę,

104 że we wcześniejszych wywodach zawartych w uzasadnianiu zaskarżonej decyzji organ

105 pierwszej instancji w istocie potwierdza możliwość wydania decyzji o warunkach

106 zabudowy. Stwierdzając istnienie dobrego sąsiedztwa - zbieżnego z funkcją istniejącą

107 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, istnienie dostępu do drogi

108 publicznej, a także braku ochrony z punktu widzenia ustawy o ochronie gruntów rolnych

109 i leśnych. Natomiast konkluzje dokonane na podstawie ustaleń faktycznych są

110 sprzeczne z ustaleniami przepisu art. 61 u.p.z.p. Ustalenie powyższych okoliczności

111 pozwala na stwierdzenie, że postępowanie w sprawie ustalenia renty planistycznej jest

112 bezprzedmiotowe.

113 Skarżący zarzucił także organom, że dokonały oceny operatu szacunkowego

114 wyłącznie pod względem formalnym. Zdaniem strony, operat jest wadliwy, a

115 zaniechanie oceny tego dokumentu doprowadziło organ do błędnych wniosków i

116 bezzasadnego naliczenia renty planistycznej. Wartość nieruchomości nie wzrosła w

117 wyniku uchwalenia planu miejscowego i nie ma podstaw do naliczenia opłaty

118 planistycznej w ogóle lub wysokości wskazanej w zaskarżonej decyzji. W ocenie strony,

119 nieruchomości przyjęte do porównania nie stanowią nieruchomości podobnych z uwagi

120 na znaczne różnice w ich powierzchni. W operacie nie znajdują się szczegółowe dane

121 dotyczące opisu nieruchomości wziętych do porównań. Dodatkowo skarżący zwrócił

122 uwagę, że rzeczoznawca dokonywał wyceny na dzień [...]., podczas gdy

123 miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony z dniem 14

124 czerwca 2012r. W tej sytuacji trudno polemizować, z cenami wziętymi do porównania,

125 gdyż nie zostały odniesione do transakcji dokonanych bezpośrednio przed wejściem w

126 życie m.p.z.p., co stanowi proste (oczywiste) naruszenie art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Podobna

127 sytuacja ma miejsce w przypadku nieruchomości wziętych do porównania po wejściu w

128 życie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z ustaleń operatu

129 szacunkowego, w tym zakresie, nie wynika jaki jest charakter powyższych działek w

130 zakresie sposobu ich zagospodarowania. Rzeczoznawca nie wskazuje, czy przyjęte do

131 porównania nieruchomości objęte są ustaleniami m.p.z.p., a także czy są to działki o

132 charakterze budowlanym, czy rolnym. Ponadto działka przyjęta do porównania

133 znajdująca się w P. znacząco odbiega obszarem od nieruchomości

134 zbywanej - jest to nieruchomość tylko o powierzchni [...] m

135 , w sytuacji gdy

136 nieruchomość zbyta wynosi [...] ha. Najważniejsza jest jednak, zdaniem skarżącego,

137 ocena, czy dla nieruchomości wziętych pod uwagę do dokonania wyceny istnieją zapisy

138 m.p.z.p. Powyższa kwestia ma o tyle istotne znaczenie, że w przeciwnym przypadku

139 zagospodarowanie terenu jest tylko możliwe w oparciu o ustalenia decyzji o warunkach

140 zabudowy podobnie jak w przypadku zbytej nieruchomość przed wejściem w życie

141 m.p.z.p.

142 Dodatkowo skarżący zauważył, że transakcje, z których zostały wzięte ceny

143 nieruchomości, zostały wzięte zarówno sprzed wejścia w życie m.p.z.p. - styczeń

144 2012r. - nieruchomości 1 i 2, jak i po wejściu w życie lipiec 2014r. - nieruchomość 3.

145 W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując

146 dotychczasowe stanowisko w sprawie.

147 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:

148 I. Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju

149 sądów administracyjnych (j.t. Dz.U. z 2014, poz. 1647 ze zm. ), sądy administracyjne

150 kontrolują prawidłowość zaskarżonych aktów administracyjnych, między innymi decyzji

151 ostatecznych, przy uwzględnieniu kryterium ich zgodności z prawem. Decyzja podlega

152 uchyleniu, jeśli sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego w stopniu mającym wpływ

153 na wynik spławy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub

154 inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik

155 sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. -

156 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( tj. Dz. U. z 2016 r. poz. 718

157 dalej jako "p.p.s.a.") lub też naruszenie prawa będące podstawą stwierdzenia

158 nieważności decyzji (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a ). W myśl natomiast art. 134 § 1 p.p.s.a.

159 sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i

160 wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

161 Oceniając zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem

162 stwierdzić należy, że decyzja ta nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jej

163 uchylenie.

164 II. z ustalonych, niespornych okoliczności faktycznych sprawy wynika, że

165 skarżący wraz z małżonką, byli właścicielami niezabudowanej nieruchomości

166 oznaczonej nr. geodezyjnym 88, położonej w obrębie ewidencyjnym F. gm.

167 K. P. o pow. [...] ha, którą w dniu [...]. sprzedali w całości

168 za cenę [...] zł. Nieruchomość ta została objęta miejscowym planem

169 zagospodarowania przestrzennego uchwalonym Uchwałą Rady Miejskiej w Kowalewie

170 Pomorskim nr Xl/110/12 z dnia 14 czerwca 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego

171 planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w rejonie wsi

172 F. w gminie K. P. z przeznaczeniem pod zabudowę

173 mieszkaniową, mieszkaniowo-rzemieślniczą, zabudowę handlowo-usługową oraz

174 funkcję rolniczą ( ogłoszonym w Dz. Urz. Województwa Kujawsko-Pomorskiego z dnia

175 26 czerwca 2012r., poz. 1379), który przewiduje dla niej przeznaczenie pod zabudowę

176 jednorodzinną i jednorodzinną z usługami oraz tereny komunikacyjne.

177 W poprzednio obowiązującym miejscowym planie ogólnym zagospodarowania

178 przestrzennego gminy K. P., zatwierdzonym Uchwałą Nr XXVIII/170/93

179 Rady Miejskiej z dnia 20 października 1993r. ( ogłoszonego w Dz.Urz. Woj. Tor., nr

180 5/94, poz. 36 z dnia 4 marca 1994r. ), który utracił moc obowiązującą z dniem 31

181 grudnia 2003r., na podstawie art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o

182 planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nieruchomość ta znajdowała się w

183 terenie przeznaczonym pod uprawy połowę. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów

184 sporządzonym przez Starostwo Powiatowe w Golubiu-Dobrzyniu, działka oznaczona nr,

185 geod. 88, sklasyfikowana była, według użytków i klas bonitacyjnych jako: RIVa - 1.58

186 ha, RIVb - 2.62 ha i RV - 0.20 ha., a zatem stanowiła grunty orne.

187 W okresie tzw. "luki planistycznej", tj. od daty utraty mocy obowiązującej

188 miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego

189 Uchwałą Nr XXVIII/170/93 Rady Miejskiej z dnia 20 października 1993r., a wejściem w

190 życie Uchwały Rady Miejskiej w Kowalewie Pomorskim nr Xl/110/12 z dnia 14 czerwca

191 2012 r., dla nieruchomości tej nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i

192 zagospodarowania terenu, ani decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,

193 zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu

194 przestrzennym, co wynika z pisma Urzędu Miejskiego w K. P. z dnia

195 [...] r. Natomiast, z informacji udzielonej przez Agencję

196 Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa Oddział Regionalny w T. pismem z dnia

197 [...] r. wynika, że w latach 2006-2012 przedmiotowa nieruchomość

198 zgłaszana była do płatności i beneficjent otrzymał płatność bezpośrednią w związku z

199 użytkowaniem rolniczym działki nr [...] obr. F.. Nadto, zgodnie z informacją z

200 Urzędu Miasta K. P. z dnia [...] r., w okresie od 01

201 stycznia 2004 r. do dnia [...] r. dla nieruchomości tej opłacany był podatek

202 rolny.

203 III. Zasadniczym zagadnieniem spornym w sprawie jest ustalenie, czy w związku

204 z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nr [...] z

205 dnia [...] r. nastąpił wzrost wartości nieruchomości oraz, czy zostały

206 naruszone zasady sporządzania operatu szacunkowego.

207 Wobec tego, w pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 36

208 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą

209 wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę

210 nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę

211 ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości

212 nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może

213 być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei, w myśl art. 37 ust.1 tej

214 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art.

215 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości

216 nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy

217 uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu

218 miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu,

219 obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania

220 nieruchomości przed jego uchwaleniem.

221 W sprawie określenia opłaty planistycznej konieczne jest wobec tego ustalenie,

222 że do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a

223 więc że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości

224 nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu.

225 W rozpoznawanej sprawie nie może budzić wątpliwości, że taka właśnie sytuacja

226 wystąpiła. W sprawie jednoznacznie bowiem ustalono, że w pierwotnie obowiązującym

227 planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym Uchwałą Nr XXVIII/170/93

228 Rady Miejskiej z dnia 20 października 1993r., obowiązującym do 31 grudnia 2003r.,

229 nieruchomość znajdowała się w terenie przeznaczonym pod uprawy połowę i stanowiła

230 grunty orne. Od daty utraty mocy obowiązującej tego planu, do dnia uchwalenia nowego

231 planu z dnia [...] r., dla nieruchomości tej nie wydano decyzji o warunkach

232 zabudowy i zagospodarowania terenu, ani decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu

233 publicznego. Nadto, w latach 2006-2012 nieruchomość zgłaszana była do płatności i

234 skarżący otrzymał płatność bezpośrednią w związku z użytkowaniem rolniczym

235 nieruchomości, dla której do dnia [...] r. opłacany był podatek rolny.

236 Uchwalony nowy plan zagospodarowania przestrzennego nr Xl/110/12 z dnia 14

237 czerwca 2012 r. w sposób zasadniczy zmienił przeznaczenie nieruchomości, ustalając

238 jej przeznaczenie pod zabudowę jednorodzinną i jednorodzinną z usługami oraz tereny

239 komunikacyjne. Zmiana planu uwzględnia wniosek skarżącego i jego małżonki, złożony

240 pismem z dnia [...]. do Burmistrza Miasta K. P., w

241 którym wnioskowano o zmianę przeznaczenia działki nr [...] z

242 przeznaczeniem terenów obecnie rolnych, na teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową.

243 Zatem nie tylko ze względów obiektywnych, ale również subiektywnych,

244 wynikających z możliwości wykorzystania nieruchomości po zmianie planu w celach

245 zarówno mieszkalnych, jak i usługowych, wartość nieruchomości wzrosła i jest wyższa,

246 od wartości możliwej do uzyskania w stanie faktycznym i prawnym obowiązującym

247 przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego nr Xl/110/12 z dnia 14

248 czerwca 2012 r.

249 Należy przy tym podkreślić, że opłata obciążająca właściciela zbywającego

250 nieruchomość z tytułu wzrostu jej wartości nie jest zależna od tego, czy wskutek zbycia

251 nieruchomości osiągnął on zysk i w jakiej wysokości. Decydujące jest bowiem zbycie w

252 drodze czynności prawnej (umowy) nieruchomości, której wartość obiektywnie wzrosła,

253 wskutek przekwalifikowania takiej nieruchomości w planie zagospodarowania

254 przestrzennego.

255 IV. Ponieważ w rozpoznawanej sprawie, ( co nie jest sporne ) sprzedaż

256 nieruchomości nastąpiła w dniu [...]., a więc przed upływem 5 lat od dnia, w

257 którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z

258 ust. 4 u.p.z.p.), organ, wobec kategorycznej i jednoznacznej treści przepisu art. 36 ust.

259 4 u.p.z.p., był nie tylko uprawniony, ale również zobowiązany do wszczęcia

260 postępowania i wymierzenia oraz poboru jednorazowej opłaty, ustalonej w planie

261 miejscowym, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

262 Z uwagi na to, że zbyta przez J. i K. P. nieruchomość objęta była

263 wspólnością ustawową, co wynika z aktu notarialnego z dnia [...].,

264 zobowiązanie z tytułu ustalonej opłaty ma charakter solidarny w rozumieniu art. 366

265 kodeksu cywilnego.

266 Wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania

267 organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek

268 określonych w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4 u.p.z.p., przy uwzględnieniu przepisów

269 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących wyceny nieruchomości i

270 określenia wartości nieruchomości.

271 Sąd nie podziela przy tym argumentacji skarżącego, że jeśli na

272 nieruchomościach graniczących ze zbytą nieruchomością znajduje się zabudowa o

273 charakterze mieszkalnym, a także zabudowa przemysłowo-usługowa, to oznacza, że

274 byłoby możliwe zabudowanie nieruchomości w oparciu o ustalenia decyzji o warunkach

275 zabudowy w sposób wskazany w miejscowym planie zagospodarowania

276 przestrzennego, którego ustalenia są jedynie potwierdzeniem takiej możliwości. Te

277 okoliczności zdaniem skarżącego pozwalają na stwierdzenie, że postępowanie w

278 sprawie ustalenia renty planistycznej jest bezprzedmiotowe.

279 W ocenie Sądu, skoro skarżący nie podważył skutecznie ustaleń organu co do

280 przeznaczenia nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania

281 przestrzennego oraz jego kwalifikacji i sposobu wykorzystywania po wygaśnięciu tego

282 planu, a przed uchwaleniem nowego planu, zmieniającego przeznaczenie

283 nieruchomości, to organy administracji nie miały obowiązku badania z urzędu, czy

284 wyceniana nieruchomość spełniała potencjalnie przesłanki do uzyskania pozytywnej

285 decyzji o warunkach zabudowy. Możliwość ubiegania się przez właściciela

286 nieruchomości o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

287 nie ma normatywnego znaczenia, w świetle jednoznacznego brzmienia art. 37 ust. 1

288 u.p.z.p., który stanowi o faktycznym sposobie wykorzystywania nieruchomości przed

289 uchwaleniem planu, a więc uwzględniającym stan rzeczywisty nieruchomości, a nie

290 potencjalną możliwość jej zagospodarowania. Z przeznaczenia gruntu na określony cel

291 wskazany w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy wynika

292 dopuszczalny sposób jego użytkowania. W sytuacji braku decyzji o warunkach

293 zabudowy lub decyzji o ustaleniu inwestycji celu publicznego, brak jest podstaw

294 prawnych do poszukiwania i ustalania w postępowaniu zmierzającym do wymierzenia

295 opłaty planistycznej możliwości innego, niż rzeczywisty, sposobu wykorzystania

296 nieruchomości oraz badania, czy spełniała ona, przed uchwaleniem planu lub jego

297 zmianą, przesłanki do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i

298 zagospodarowania terenu, zgodnie z uchwalonym następnie miejscowym planem.

299 Skład orzekający podziela tym samym stanowisko wyrażone w tej kwestii w

300 powołanych przez organ pierwszej instancji wyrokach Naczelnego Sądu

301 Administracyjnego z dnia 27 listopada 2014r., II OSK 1146/13, z 7 maja 2013r, II OSK

302 2688/11 i z 13 grudnia 2012r., II OSK 1496/11 - wszystkie dostępne na stronie:

303 www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

304 W ocenie Sądu, z powyższych względów, organ nie naruszył wskazanych w

305 skardze przepisów, dokonując prawidłowej wykładni art. 36 ust. 3 i 4 oraz art. 37 ust. 1

306 u.p.z.p.

307 V. Zdaniem skarżącego, sporządzony przez biegłego operat szacunkowy jest

308 wadliwy, a zaniechanie jego oceny doprowadziło organ do błędnych wniosków i

309 bezzasadnego naliczenia renty pianistycznej. Wartość nieruchomości nie wzrosła w

310 wyniku uchwalenia planu miejscowego i nie ma podstaw do naliczenia opłaty

311 pianistycznej w ogóle lub wysokości wskazanej w zaskarżonej decyzji.

312 W ocenie Sądu, stanowisko skarżącego o wadliwości operatu szacunkowego nie

313 jest zasadne. Z przepisu art. 37 ust. 11 u.p.z.p. wynika, że w odniesieniu do zasad

314 określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych

315 uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób

316 uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o

317 gospodarce nieruchomościami. Przepisy tej ustawy stanowią w art. 7, że jeżeli istnieje

318 potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy

319 majątkowi. Wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej dokonuje

320 zatem rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, sporządzonym wg zasad

321 określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie

322 wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207,

323 poz. 2109, ze zm.) - dalej "rozporządzenie w sprawie wyceny".

324 Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości

325 dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj

326 położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości

327 oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art.154

328 ust. 1 u.g.n. ). Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię

329 rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego

330 wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu

331 szacunkowego przez organ administracji i sąd nie jest więc możliwa w takim zakresie, w

332 jakim miałaby weryfikować wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego.

333 W przypadku zastrzeżeń co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez

334 rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, strona może skorzystać z

335 możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w

336 celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu, co umożliwia jej przepis

337 art. 157 u.g.n. Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ,

338 w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego

339 opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O

340 potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n.

341 decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych

342 wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyroki NSA z 16 maja 2013r.,

343 sygn. I OSK 2088/11 i I OSK 2138/11).

344 VI. W rozpoznawanej sprawie organy uznały, że sporządzony przez

345 rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia [...]. został

346 wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, jest wiarygodny i posiada moc

347 dowodową.

348 Operat stanowiąc opinię biegłego jest dowodem w sprawie administracyjnej i

349 stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. podlega ocenie jak każdy dowód. Ocena

350 wartości dowodowej operatu jest możliwa, gdy prosta analiza treści operatu budzi

351 wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu

352 istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W operacie rzeczoznawca

353 powinien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą

354 dotychczasowego przeznaczenia tej nieruchomości w uchwalonym planie

355 Organy administracji, a w szczególności organ pierwszej instancji, przedstawiły

356 szeroką analizę operatu szacunkowego, wskazując z jakich przyczyn oceniły go jako

357 prawidłowy. Organ pierwszej instancji wskazał m.in. na kompletność operatu oraz jego

358 wykonanie Zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, w tym z

359 wytycznymi zawartymi w § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny.

360 Organ wskazał na przyjętą przez rzeczoznawcę majątkowego procedurę

361 czynności, który określił przedmiot, zakres i cel wyceny, wskazał podstawy

362 opracowania operatu ( formalne, podstawy prawne i uwarunkowania dokonywanych

363 czynności, źródła danych merytorycznych ), ustalił daty istotne dla określenia wartości

364 nieruchomości, opisał stan nieruchomości ( otoczenia, zagospodarowania, stan

365 prawny), przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania, określił sposób

366 wyceny ( zastosowano podejście porównawcze, metodą porównywania parami ),

367 przedstawił charakterystykę rynku nieruchomości, określił wartość nieruchomości

368 (dokonał określenia rodzaju wartości rynkowej, wartości rynkowej prawa własności do

369 nieruchomości gruntowej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed 1 stycznia

370 1995r., według faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem planu

371 oraz po uchwaleniu planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego ), ustalił

372 wynik końcowy oraz określił klauzule i ograniczenia.

373 VII. w skardze skarżący podnosi, że rzeczoznawca dokonywał wyceny na dzień

374 [...] r. (strona 14 operatu), podczas gdy miejscowy plan zagospodarowania

375 przestrzennego został uchwalony z dniem [...] r. W tej sytuacji trudno

376 polemizować, z cenami wziętymi do porównania, gdyż nie zostały odniesione do

377 transakcji dokonanych bezpośrednio przed wejściem w życie m.p.z.p., co stanowi

378 proste (oczywiste) naruszenie art. 37 ust. 1 u.p.z.p.

379 Skarżący formułując ten zarzut nie dostrzega, że biegła w operacie

380 szacunkowym dokonała określenia wartości rynkowych prawa własności do

381 nieruchomości przy uwzględnieniu:

382 przeznaczenia w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

383 - faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem planu

384 miejscowego (tj. dla terenu, na którym występowała tzw. luka planistyczna),

385 - przeznaczenia w poprzednio obowiązującym miejscowym ogólnym planie

386 zagospodarowania przestrzennego ( ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym Woj.

387 Toruńskiego [...].).

388 Ponieważ poprzedni plan, uchwalony przed dniem [...] roku utracił

389 moc obowiązującą z końcem 2003 roku, a kolejny, nowy plan zagospodarowania

390 przestrzennego nr Xl/110/12 został uchwalony 14 czerwca 2012 r. pomiędzy

391 obowiązywaniem obu planów istniała tzw. "luka planistyczna". W takim wypadku, jak

392 słusznie wskazała biegła w operacie, należało mieć na uwadze przepis art. 87 ust. 3a

393 u.p.z.p. stanowiący, że jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31

394 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania

395 przestrzennego uchwalony przed dniem [...] r., przepisu art. 37 ust. 1

396 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie

397 stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia

398 terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

399 uchwalonym przed dniem [...] r. jest większa, niż wartość nieruchomości

400 określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie

401 mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w

402 art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy

403 uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu

404 miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu

405 ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem [...] r.

406 Wobec powyższego, dla ustalenia prawidłowej relacji pomiędzy wartościami

407 wskazanymi w tym przepisie i zastosowania właściwego sposobu obliczenia wzrostu

408 wartości nieruchomości w związku z jej sprzedażą, konieczne było określenie wartości

409 nieruchomości według jej przeznaczenia w nowym i starym planie miejscowym oraz

410 według faktycznego sposobu jej wykorzystania w okresie "luki planistycznej". Takie też

411 wyodrębnienie i określenie wartości nieruchomości w podanych sekwencjach zawiera

412 operat szacunkowy, w którym wartość rynkową prawa własności do nieruchomości przy

413 uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed dniem [...]. oraz w okresie "luki

414 planistycznej" biegła określiła na tożsamym poziomie wynoszącym [...] zł,

415 natomiast po uchwaleniu nowego planu miejscowego na poziomie wynoszącym

416 [...] zł. Zatem wzrost wartości nieruchomości, przy zastosowaniu w tym wypadku

417 przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p., stanowił różnicę między tymi wartościami,

418 wynoszącą [...] zł.

419 VIII. W skardze skarżący podnosi również, że nieruchomości przyjęte do

420 porównania nie stanowią nieruchomości podobnych z uwagi na znaczne różnice w ich

421 powierzchni, w operacie nie ma szczegółowych danych dotyczących opisu

422 nieruchomości przyjętych do porównań. Z ustaleń operatu szacunkowego nie wynika

423 także, jaki jest charakter działek w zakresie sposobu ich zagospodarowania,

424 rzeczoznawca nie wskazuje, czy przyjęte do porównania nieruchomości objęte są

425 ustaleniami m.p.z.p., a także czy są to działki o charakterze budowlanym, czy rolnym.

426 W ocenie Sądu, z tymi zarzutami nie sposób się zgodzić. W sporządzonym

427 operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy zawarła określenie sposobu wyceny

428 oraz charakterystykę rynku nieruchomości, wskazała również na dokonaną w dniu 9

429 listopada 2015r. wizję lokalną, uwzględniającą szczegółowe oględziny wycenianej

430 nieruchomości oraz nieruchomości przyjętych do porównań.

431 W sporządzonym operacie zastosowano podejście porównawcze oraz metodę

432 porównywania parami. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny przy

433 stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych

434 nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także

435 cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie

436 porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której

437 cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu

438 rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz

439 cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia).

440 Biegła szczegółowo opisała sposób wyceny oraz zastosowaną procedurę

441 czynności. Podała, że określiła rynek lokalny na którym znajduje się wyceniana

442 nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen

443 transakcyjnych. Ustaliła wpływ czasu na zmiany poziomu cen na rynku lokalnym, rodzaj

444 i liczbę cech rynkowych wpływających na poziom cen wraz z określeniem wag cech

445 rynkowych. Do porównania wybrano trzy nieruchomości najbardziej podobne pod

446 względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny.

447 Utworzono pary porównawcze nieruchomości i porównano cechy nieruchomości z

448 kolejnymi cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczono poprawki stanowiące

449 wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością

450 wycenianą a nieruchomościami wybranymi do porównań. Określono wartość

451 nieruchomości z każdej pary porównawczej, jako ceny transakcyjnej, skorygowanej o

452 sumę poprawek. Określono wartość nieruchomości wycenianej, jako średniej

453 arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.

454 Biegła podała, że ponieważ bardzo trudna rzeczą jest znalezienie obiektów

455 porównawczych identycznych z obiektem wycenianym, w stosowanej metodzie wyceny,

456 do porównania wprowadzono odpowiednie poprawki korygujące, które odzwierciedlają

457 w wymiarze ekonomicznym, różnice w cechach nieruchomości lub praw wycenianych i

458 przyjętych do porównań. Wielkość poprawek wynika z prowadzonych porównań wpływu

459 cech nieruchomości na ich wartość. Za właściwe metody określania wielkości

460 poprawek, uznano obserwację preferencji potencjalnych nabywców na lokalnym rynku

461 nieruchomości, pozwalające na odpowiednią standaryzację wielkości różnic

462 wynikających z wpływu poszczególnych czynników. Wpływ cech na wartość rynkową

463 wycenianej nieruchomości opisano w pkt 8 i 9 operatu.

464 Analizą rynku objęto nieruchomości na obszarze gminy K. P. -

465 działki gruntu pod uprawy połowę oraz niezabudowane o przeznaczeniu pęd zabudowę

466 mieszkaniową i usługi. Na podstawie zebranych danych biegła dokonała zestawienia

467 cech rynkowych dla nieruchomości gruntowych niezabudowanych o najniższej i

468 najwyższej cenie, charakterystycznych dla opisywanego rynku i mających wpływ na

469 kształtowanie się cen nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości określono

470 według wartości rynkowej dla optymalnego sposobu użytkowania.

471 W odniesieniu do każdej z ustalanych wartości rynkowych nieruchomości, a więc

472 przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed dniem [...]., faktycznego

473 sposobu wykorzystywania nieruchomości w okresie luki planistycznej oraz jej

474 przeznaczenia po uchwaleniu nowego planu miejscowego biegła omówiła założenia do

475 wyceny, w tym obszar i rodzaj rynku, okres badania rynku, ustalenie wag cech

476 rynkowych, dokonała charakterystyki rynku i szacowanej nieruchomości gruntowej w

477 aspekcie cech rynkowych.

478 Określając wartość rynkową prawa własności do nieruchomości według jej

479 przeznaczenia po uchwaleniu nowego planu miejscowego, biegła określiła odrębnie

480 wartość poszczególnych części nieruchomości, odpowiednio do symboliki i konkretnego

481 przeznaczenia, ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

482 W oparciu o analizę bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących

483 wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, biegła ustaliła wagi

484 cech rynkowych, porównując nieruchomości różniące się - o ile to możliwe - tylko jedną

485 cechą rynkową. To pozwoliło na wyodrębnienie następujących cech rynkowych i ich

486 wag; 1/ położenie, atrakcyjność lokalizacji ( waga cechy 36% ). 2/ sąsiedztwo i

487 otoczenie (15% ). 3/ Infrastruktura ( 22% ). 4/ Kształt i wielkość działki ( 27% ).

488 X. Jeśli chodzi o kształt oraz wielkość ( powierzchnie ) działek, który to element

489 skarżący kontestuje w skardze, to biegła ustaliła trzy poziomy mające wpływ na

490 atrakcyjność; a tym samym wartość działki: bardzo dobry - dla działek o powierzchni do

491 1000 m

492 , zadawalający - dla działek o powierzchni do 3.000 m

493 oraz średni dla

494 pozostałych. Działka o nr [...] jak chodzi o kształt i wielkość została

495 zaliczona do ostatniej grupy ( średniej) podobnie jak wskazywana w skardze działka w

496 [...]. Trudno zatem, wobec logicznej, spójnej i przekonującej argumentacji

497 biegłej, popartej analizą lokalnego rynku nieruchomości będących wcześniej

498 przedmiotem obrotu, kwestionować wybór porównywanych nieruchomości, uznanych z

499 podobne pod względem cech rynkowych, do nieruchomości stanowiącej przedmiot

500 wyceny.

501 Ponadto należy podkreślić, że zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez "nieruchomość

502 podobną" należy rozumie nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością

503 stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie,

504 sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przepis ten wskazuje,

505 jakie okoliczności bądź cechy, muszą być brane pod uwagę, aby można było mówić o

506 porównywalności nieruchomości. Zdaniem Sądu, w zakresie wykładni pojęcia

507 "nieruchomości podobnej" wskazać należy, że nie chodzi w tym przepisie o to, aby

508 porównywane nieruchomości były identyczne, tożsame, w szczególności jak chodzi o

509 ich kształt i wielkość. W analizowanym przypadku, różnice w powierzchni

510 porównywanych działek, z uwagi na uwarunkowania rynkowe i uzyskiwane ceny, nie

511 były istotnym kryterium, dyskwalifikującym porównywanie działek o rożnej wielkości.

512 Biegła, w sporządzonym operacie przekonująco uzasadniła dobór porównywanych

513 nieruchomości, dokonując ich opisu i charakterystyki, także jak chodzi o lokalizację.

514 Wbrew zarzutom skargi, biegła w założeniach do wyceny podała, że do

515 oszacowania wartości nieruchomości wykorzystano transakcje gruntami

516 przeznaczonymi w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę

517 mieszkaniową jednorodzinną z usługami oraz transakcje gruntami, które są objęte

518 studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i leżą w

519 "obszarze działalności inwestycyjnej jako tereny zurbanizowane". Zastosowana metoda

520 była zatem poprawna, co potwierdza treść przepisu art. 154 ust. 1 i ust. 2 u.g.n., z

521 którego wynika, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania

522 nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności

523 m.in. przeznaczenie w planie miejscowym ( ust. 1 ). Natomiast w przypadku braku

524 planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium

525 uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o

526 warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ( ust. 2 ).

527 W operacie szacunkowym, biegła uzasadniła również przyjęty okres badania

528 rynku. Wskazała, że przyjęła okres od stycznia 20121 r. do dnia zbycia nieruchomości,

529 co pozwala z zadowalającą dokładnością określić wartość nieruchomości wycenianej.

530 Podała, że przyjęto większy okres badania, z uwagi na możliwość zdefiniowania

531 wiarygodnego rynku nieruchomości gruntowych dla wyceny. Przy obecnym rynku

532 niewielkiego popytu, zbyt mała ilość zawartych transakcji, konieczne było rozszerzenie

533 badania rynku nieruchomości gruntowych. Biegła na podstawie analizy ce

534 transakcyjnych, po odrzuceniu transakcji najwyższych i najniższych określiła, że

535 osiągane ceny kształtują się w granicach [...] zł do [...] zł za m

536 powierzchni gruntu.

537 Oceniając miesięczny trend zmiany cen z uwagi na sytuację na rynku podała m.in., że

538 ceny utrzymują się na stałym poziomie.

539 X. W ocenie Sądu, operat został sporządzony w sposób zgodny z wymogami

540 ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny

541 nieruchomości. Operat przyjęty jako podstawa do ustalenia wysokości opłaty z tytułu

542 wzrostu wartości nieruchomości, jest wyczerpująco uzasadniony w sferze faktycznej i

543 prawnej. Operat ten, z uwagi na swą szczegółowość, wskazanie kryteriów ustalenia

544 wartości, przekonujący opis metody i wnikliwą analizę istotnych czynników, trafnie

545 został uznany za wiarygodny. Nie ma również podstaw do kwestionowania

546 prawidłowości przyjętych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym nieruchomości

547 podobnych, a w operacie szacunkowym rzeczoznawca wyjaśniła, czym się kierowała

548 przyjmując określone nieruchomości do porównania.

549 Organy dokonały oceny operatu szacunkowego pod względem zgodności z

550 przepisami prawa. Natomiast wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki

551 szacowania nieruchomości, a w konsekwencji zasadności wybrania do porównań

552 wskazanych nieruchomości, doboru nieruchomości pod względem podobieństwa,

553 rozważań dotyczących czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości, a

554 niezależnych od zmiany przeznaczenia gruntu w planie miejscowym, przyjęcia

555 korzystnego bądź niekorzystnego położenia konkretnych działek, pozostaje poza

556 zakresem rozważań organów, które nie są uprawnione do samodzielnej ustaleń w tym

557 zakresie, które wymagają wiedzy specjalistycznej, którą posiadają rzeczoznawcy

558 majątkowi. W zakresie wymagającym wiadomości specjalnych, ocena prawidłowości

559 sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację

560 zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n.

561 Z tych względów za niezasadne należało uznać zarzuty skargi kwestionujące

562 sporządzony w sprawie operat szacunkowy, który mógł stanowić podstawę do

563 wyliczenia wysokości opłaty planistycznej. Nie budzi również zastrzeżeń Sądu sposób

564 ustalenia wysokości opłaty planistycznej, szczegółowo przedstawiony przez organ I

565 instancji na stronie 13 decyzji, z zastosowaniem stawek procentowych ustalonych w

566 miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym Uchwałą Rady

567 Miejskiej w Kowalewie Pomorskim nr Xl/110/12 z dnia 14 czerwca 2012 r.

568 Z tych względów, uznając podniesione w skardze zarzuty za niezasadne. Sąd na

569 podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.