Uzasadnienie orzeczenia Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie z dnia 21 maja 2021 r., XVI C 2969/20

uzasadnienie orzeczenia Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie z dnia 21 maja 2021 r., XVI C 2969/20

Tekst

1 Sygn. akt XVI C 2969/20

Uzasadnienie

2 Postanowienia z dnia 12 listopada 2020 roku

3 Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2019 roku, poz. 270) jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało wszczęte po dniu 5 października 2018 roku, a wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 roku, roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją. Stosownie do art. 4 ust. 2 w/w ustawy, postępowania, o których mowa w ust. 1, niezakończone w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy umarza się. Cytowana ustawa weszła w życie w dniu 13 lutego 2019 roku.

4 Z przywołanych przepisów wynika, że przesłankami umorzenia postępowania aktualizacyjnego są: po pierwsze – wszczęcie postępowania po dniu 5 października 2018 roku oraz po drugie – brak skutecznego doręczenia wypowiedzeń dotychczasowej wysokości opłaty wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 roku.

5 Odnosząc się do pierwszej przesłanki, wskazać należy, że datą wszczęcia postępowania, o której mowa w powołanych przepisach ustawy zmieniającej, jest data złożenia do samorządowego kolegium odwoławczego wniosku użytkownika wieczystego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tym momencie dochodzi bowiem do wszczęcia postępowania w sprawie aktualizacji przedmiotowej opłaty, w którym stronami są właściciel nieruchomości oraz użytkownik wieczysty. W rezultacie tego postępowania wysokość opłaty rocznej może pozostać w wysokości zaoferowanej przez właściciela nieruchomości, w przypadku oddalenia wniosku przez samorządowe kolegium odwoławcze, bądź też może dojść do ustalenia, na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub w wyniku zawarcia ugody, nowej wysokości opłaty. Niezależnie od swojej specyfiki, jest to postępowanie w definicyjnym tego słowa znaczeniu. Co przy tym istotne, jest to postępowanie, które zważywszy na normujące jego przebieg regulacje prawne może zostać umorzone w rozumieniu art. 4 ust. 2 w/w ustawy z dnia 31 stycznia 2019 roku.

6 Dodać należy, iż za datę wszczęcia postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – wbrew twierdzeniom (...) W., zawartym w sprzeciwie – nie można uznać pierwszej czynności zmierzającej do zaktualizowania opłaty, tj. zamieszczenia ogłoszenia o zamówieniu publicznym w przedmiocie wyceny wartości gruntu. Z prawnego punktu widzenia mechanizmu aktualizacji opłat rocznych, zwrócenie się przez właściciela nieruchomości do biegłego o sporządzenie opinii w przedmiocie jej wartości oraz sporządzenie samego operatu szacunkowego nie wszczynają żadnego postępowania w sprawie. Czynności te mogą jedynie, ale nie muszą, prowadzić do wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej na przykład wówczas, gdy z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego będzie wynikało, że wartość nieruchomości gruntowej uległa zmianie. Do momentu jednak złożenia przez właściciela nieruchomości użytkownikowi wieczystemu pisemnego oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej, użytkownik wieczysty nie posiada żadnej wiedzy o działaniach i zamiarach właściciela nieruchomości. W związku z powyższym, działania podejmowane przez właściciela nieruchomości w czasie pomiędzy zleceniem sporządzenia operatu szacunkowego a dokonaniem wypowiedzenia i dalej do czasu złożenia przez użytkownika wieczystego wniosku o ustalenie, że wypowiedzenie jest niezasadne, nie mogą być uznane za postępowanie w rozumieniu art. 4 w/w ustawy.

7 W niniejszej sprawie zarówno wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jak i wniosek W. K. i A. K. o ustalenie wypowiedzenia opłaty rocznej związanej z lokalem mieszkalnym nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. za niezasadne, miały miejsce po dniu 5 października 2018 roku – odpowiednio – w dniu 11 grudnia 2018 roku (data doręczenia oświadczenia o aktualizacji wysokości opłaty) oraz – w dniu 2 stycznia 2019 roku (data nadania w placówce pocztowej wniosku o ustalenie aktualizacji za niezasadną). Wobec tego, stwierdzić należało, iż pierwsza przesłanka odnośnie umorzenia postępowania na podstawie art. 4 w/w ustawy została spełniona.

8 W ocenie Sądu, zaistniała również i druga z przesłanek umorzenia postępowania w sprawie, tj. brak skutecznego doręczenia wypowiedzeń dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 roku.

9 Z wypowiedzenia i dołączonego do niego operatu szacunkowego jednoznacznie wynika, iż udziały w użytkowaniu wieczystym tego gruntu należą do Spółdzielni mieszkaniowej oraz osób fizycznych. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem wielorodzinnym o 7 kondygnacjach. Zatem udziały poszczególnych współużytkowników związane były z przysługującymi im prawami własności lokali mieszkalnych lub garaży, znajdujących się w budynku posadowionym na tym gruncie. W związku z tym właściciel nieruchomości, tj. (...) W., powinien wykazać, że przed dniem 1 stycznia 2019 roku wszystkim współużytkownikom wieczystym w/w gruntu zostały doręczone wypowiedzenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego stosownie do ich udziałów w nieruchomości. Natomiast (...) W. nie przedstawiło żadnych dowodów, potwierdzających, że w ogóle skierowało do wszystkich współużytkowników wieczystych wypowiedzenia opłat rocznych, a tym bardziej, że zostały one doręczone im do dnia 1 stycznia 2019 roku. Jednocześnie w sprzeciwie od orzeczenia SKO wskazano jedynie, że wypowiedzenie zostało skutecznie doręczone właścicielom przedmiotowego lokalu. Brak zatem było nawet twierdzeń, by skutecznie przed dniem 1 stycznia 2019 roku doręczone zostały wypowiedzenia wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości (a nie tylko tego lokalu), pomimo że na konieczność wykazania tej kwestii jednoznacznie wskazano w orzeczeniu SKO. Uznając więc, że postępowanie przed sądem powszechnym stanowi kontynuację postępowania administracyjnego, a czynności (w tym zgłaszanie twierdzeń faktycznych) na etapie postępowania administracyjnego pozostają skuteczne na dalszym, sądowym etapie postępowania, Sąd uznał kwestię tę za niesporną, niewymagającą dalszego dowodzenia.

10 Jednocześnie Sąd uznał, że w rozumieniu art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2019 roku, poz. 270) wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla swej skuteczności wymaga, by było złożone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości, nie zaś jedynie wszystkim współwłaścicielom danego lokalu, którzy są jednocześnie współużytkownikami wieczystymi gruntu w części związanej z lokalem. Wykładnia ta pozostaje zgodna z dotychczas przyjmowaną koncepcją konieczności dokonania wypowiedzenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste jedynie wobec całej nieruchomości objętej księgą wieczystą (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2013 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 24/13).

11 Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 355 k.p.c. oraz art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, orzekł jak w sentencji.

12 Z\

13 1. (...)

14 2. (...)